無錫某地產(chǎn)項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)查與定位報(bào)告(編輯修改稿)
2025-03-14 11:04 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，區(qū)位優(yōu)勢(shì)不可復(fù)制！ 項(xiàng)目理解 — 配套 區(qū)位理解 — 景觀 梁溪河穿越地塊 古運(yùn)河交匯 體育公園 遙望惠山 自然景觀及人文景觀資源豐富，對(duì)打造高端項(xiàng)目形成有力支撐！ 榮家老廠房－工商業(yè)發(fā)源地 產(chǎn)品開發(fā)理念 我司理解的開發(fā)理念 ? 他是一個(gè)城市整體開發(fā)的形象工程 ? 他目標(biāo)成為代表無錫乃至全世界的城市范例 ? 他將無錫歷史文化、城市肌理做到充分開發(fā)和利用 ? 他利用南北運(yùn)河整體開發(fā)，塑造水岸文化，將商業(yè)與住宅串連形成整盤規(guī)劃 ? 他代表了中西文化的結(jié)合，體現(xiàn)西方居住理念在國(guó)內(nèi)的真正植入 ? 他利用建筑兩側(cè)高聳、中間低洼，形成硅谷式規(guī)劃特征 一個(gè)有特色、有故事、有美感、有設(shè)計(jì)感的超前個(gè)案 項(xiàng)目理解及整體定位 ? 絕版的市中心地塊為項(xiàng)目打造高端項(xiàng)目提供了先天條件； ? 市級(jí)的生活配套、豐富的自然資源和景觀資源為項(xiàng)目打造成無錫標(biāo)桿個(gè)案提供了先天資源； ? 世界級(jí)團(tuán)隊(duì)打造的項(xiàng)目整體方案為項(xiàng)目植入了高端項(xiàng)目的氣質(zhì)和靈魂； ? 市場(chǎng)上普遍接受高性價(jià)比的樓盤； 引領(lǐng)無錫高端住宅發(fā)展方向 代表無錫高端住區(qū)形象的標(biāo)桿大盤 客戶定位 ?客戶來源： 崇安區(qū)、北塘區(qū)等周邊區(qū)域個(gè)體戶、私營(yíng)業(yè)主等 ?臵業(yè)關(guān)注點(diǎn)： 地段、價(jià)格 ?臵業(yè)驅(qū)動(dòng)： 便捷的區(qū)位、性價(jià)比 核心客戶 重要客戶 偶得客戶 ?客戶來源 ：南長(zhǎng)區(qū)、濱湖區(qū)政府機(jī)公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高管等 ?臵業(yè)關(guān)注點(diǎn) ：地段、配套、環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì) ?臵業(yè)驅(qū)動(dòng) ：性價(jià)比、房型 ?客戶來源 ：新區(qū)部分外企外籍高管、上海等周邊城市客源（自住 投資） ?臵業(yè)關(guān)注點(diǎn) ：配套、價(jià)格、升值潛力 ?臵業(yè)驅(qū)動(dòng)： 較高的性價(jià)比及區(qū)域發(fā)展前景 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及建議 ?重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析、對(duì)比 ?項(xiàng)目產(chǎn)品定位及調(diào)整建議 個(gè)案對(duì)比 —— 總規(guī) 特征：大圍合設(shè)計(jì)，大棟距、無遮擋視野、景觀，樓棟互相影響性?。? 生活理念凸顯，居住舒適性好！ 萬科 金域藍(lán)灣總平面設(shè)計(jì)更符合居住 , 生活舒適性較好；本案總平面設(shè)計(jì)講究時(shí)尚、幾何空間感，設(shè)計(jì)理念跳脫目前房地產(chǎn)市場(chǎng)，給去化帶來一定壓力。 金域藍(lán)灣 47 層20 層32 層32 層 32 層32 層32 層16 層16 層16 層16 層6 層6 層6 層8 層問題 1 ：高層建筑排布密集，產(chǎn)生高密度感，損失綠化空間，體量之大、存在去化風(fēng)險(xiǎn)問題 2 ： 47 層地標(biāo)性建筑，排布于社區(qū)東南角，全部遮擋相鄰建筑的視線、采光等實(shí)際需求，造成極大市場(chǎng)購(gòu)買抗性問題 3 ：外高內(nèi)低，反常規(guī)設(shè)計(jì)，帶來低層夾雜于高層當(dāng)中的壓抑感層層層層 層層層層層層層層層層層問題 ：高層建筑排布密集，產(chǎn)生高密度感，損失綠化空間，體量之大、存在去化風(fēng)險(xiǎn)問題 ： 層地標(biāo)性建筑，排布于社區(qū)東南角，全部遮擋相鄰建筑的視線、采光等實(shí)際需求，造成極大市場(chǎng)購(gòu)買抗性問題 ：外高內(nèi)低，反常規(guī)設(shè)計(jì)，帶來低層夾雜于高層當(dāng)中的壓抑感個(gè)案對(duì)比 —— 景觀 萬科 金域藍(lán)灣內(nèi)部 10萬方中央景觀，外部寬水域景觀、綠地公園；自然景觀資源相對(duì)比較優(yōu)越、景觀設(shè)計(jì)比較突出；無論從內(nèi)部或者外部景觀而言，本案相對(duì)而言處于劣勢(shì)。 梁溪河 古運(yùn)河交匯 體育公園 惠山 寬水域古運(yùn)河 寬水域古運(yùn)河 水岸綠地 金域藍(lán)灣 本案 個(gè)案對(duì)比 —— 兩房房型 樓盤 萬科 〃 金域藍(lán)灣 本案 房型圖 梯 /戶 兩梯四戶 兩梯四戶 房型 兩室兩廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 得房率 77% 82% 位置 邊套 中間套 邊套 中間套 面積 90㎡ 89㎡ 86㎡ 88㎡ 附加值贈(zèng)送比 % % % % 廳、主臥面寬 廳： 、主臥： 廳： 、主臥： 同屬高層住宅兩房，相比 萬科 〃 金域藍(lán)灣，本案得房率較高，附加值贈(zèng)送相對(duì)較多，房型實(shí)際使用率優(yōu)勢(shì)明顯。 個(gè)案對(duì)比 —— 大戶型 樓盤 萬科 〃 金域藍(lán)灣 本案 房型圖 梯 /戶 兩梯兩戶 兩梯兩戶 房型 四室兩廳兩衛(wèi) 三室兩廳三衛(wèi) 得房率 79% % 面積 175 ㎡ 181㎡ 附加值贈(zèng)送比 5% % 廳、主臥面寬 廳： 、主臥： 廳： 、主臥： 萬科 〃 金域藍(lán)灣大戶型四開間朝南設(shè)計(jì)，凸顯景觀房特點(diǎn)明顯；但相對(duì)而言，本案高附加值贈(zèng)送比是一大優(yōu)勢(shì)。 問題４： 核心筒部分空間浪費(fèi)，四部電梯設(shè)計(jì)定位過于高端、超前，設(shè)臵兩處樓梯面積存在浪費(fèi) 問題３： ３房產(chǎn)品做６平米獨(dú)立衣帽間，面積存在浪費(fèi) 問題２： ６平米書房面積放之三房當(dāng)中，過于局促、尷尬 問題１： ３房產(chǎn)品面積做到１４０平米以上，此面積段處于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)，目前市場(chǎng)同類產(chǎn)品１４０平米以下已做到３ +１房 問題１： 客廳設(shè)臵于北側(cè)，影響采光、景觀視野受限 問題２： 南向家庭廳過于狹長(zhǎng)，加之 6米挑空設(shè)計(jì)，勢(shì)必造成壓抑感 問題１： 得房率低 問題２： 入戶通過狹長(zhǎng)走廊才可進(jìn)入客廳，此設(shè)計(jì)與中國(guó)人較高端居住習(xí)慣相背離 問題３： 客廳挑空設(shè)計(jì)使得二層北向主臥采光條件受到影響 問題４： 次臥由于承重墻限制，開間均 3米多，空間使用率不高，造成空間局促、家具不宜擺放，同樣不夠高端 個(gè)案分析 —— 立面 萬科 〃 金域藍(lán)灣立面采用經(jīng)典 ARTDECO風(fēng)格，但色彩運(yùn)用不夠成熟，本案立面造型偏年輕化，勢(shì)必造成購(gòu)買群體年齡層受限，產(chǎn)品立面仍具備可提升空間。 ? 風(fēng)格： ARTDECO ? 材質(zhì)：涂料 ? 品質(zhì)感：一般品質(zhì)感不強(qiáng)，風(fēng)格表現(xiàn)力不純粹！ 金域藍(lán)灣 ? 風(fēng)格：風(fēng)格簡(jiǎn)約、現(xiàn)代 ? 品質(zhì)感：設(shè)計(jì)手法偏向 soho類商住型產(chǎn)品，缺少高級(jí)公寓質(zhì)感 SWOT分析 ? 立面品質(zhì)、表現(xiàn)力 ? 萬科先行操作、市場(chǎng)熟悉度、調(diào)整靈活性較強(qiáng) ? 客戶共享性較大 SWOT 分析 ? 開發(fā)商高端品牌突出 ? 地段比較優(yōu)越 ? 整體規(guī)模較大 ?總平面設(shè)計(jì)欠佳 ? 景觀無法超越 ? 部分戶型產(chǎn)品力不足 優(yōu) 勢(shì) 劣 勢(shì) 機(jī) 會(huì) 威 脅 萬科 〃 金域藍(lán)灣與本案的SWOT分析 表現(xiàn)出國(guó)際團(tuán)隊(duì)超前的設(shè)計(jì)理念，具備一定的新穎沖擊；但是，回歸市場(chǎng)、思考目標(biāo)客源的需求根源，該方案存在一定的風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)！ 在總規(guī)方案確定的情況下，建議劣勢(shì)戶型的補(bǔ)足和景觀、立面的營(yíng)造進(jìn)而彌補(bǔ)總平上缺陷；在可能的情況下進(jìn)行總規(guī)方案的全新打造！ 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及建議 ?重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析、對(duì)比 ?項(xiàng)目產(chǎn)品定位及調(diào)整建議 1. 戶型 —— 高性價(jià)比戶型的全面實(shí)現(xiàn) 2. 立面 —— 代表無錫高端住區(qū)形象的城市地標(biāo)性建筑 3. 大堂 —— 代表無錫高端住區(qū)形象的高端大堂 4. 景觀 —— 代表無錫高端住區(qū)形象的居住環(huán)境 5. 會(huì)所 —— 代表無錫高端住區(qū)形象的會(huì)所配套 一、產(chǎn)品微調(diào)方案 打造符合無錫高端市場(chǎng)需求，代表高端樓盤產(chǎn)品力的高端住區(qū) （形
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