【文章內容簡介】 ，區(qū)位優(yōu)勢不可復制！ 項目理解 — 配套 區(qū)位理解 — 景觀 梁溪河穿越地塊 古運河交匯 體育公園 遙望惠山 自然景觀及人文景觀資源豐富，對打造高端項目形成有力支撐！ 榮家老廠房－工商業(yè)發(fā)源地 產品開發(fā)理念 我司理解的開發(fā)理念 ? 他是一個城市整體開發(fā)的形象工程 ? 他目標成為代表無錫乃至全世界的城市范例 ? 他將無錫歷史文化、城市肌理做到充分開發(fā)和利用 ? 他利用南北運河整體開發(fā)，塑造水岸文化，將商業(yè)與住宅串連形成整盤規(guī)劃 ? 他代表了中西文化的結合，體現西方居住理念在國內的真正植入 ? 他利用建筑兩側高聳、中間低洼，形成硅谷式規(guī)劃特征 一個有特色、有故事、有美感、有設計感的超前個案 項目理解及整體定位 ? 絕版的市中心地塊為項目打造高端項目提供了先天條件； ? 市級的生活配套、豐富的自然資源和景觀資源為項目打造成無錫標桿個案提供了先天資源； ? 世界級團隊打造的項目整體方案為項目植入了高端項目的氣質和靈魂； ? 市場上普遍接受高性價比的樓盤； 引領無錫高端住宅發(fā)展方向 代表無錫高端住區(qū)形象的標桿大盤 客戶定位 ?客戶來源： 崇安區(qū)、北塘區(qū)等周邊區(qū)域個體戶、私營業(yè)主等 ?臵業(yè)關注點： 地段、價格 ?臵業(yè)驅動： 便捷的區(qū)位、性價比 核心客戶 重要客戶 偶得客戶 ?客戶來源 ：南長區(qū)、濱湖區(qū)政府機公務員、私營業(yè)主、企業(yè)高管等 ?臵業(yè)關注點 ：地段、配套、環(huán)境、產品品質 ?臵業(yè)驅動 ：性價比、房型 ?客戶來源 ：新區(qū)部分外企外籍高管、上海等周邊城市客源（自住 投資） ?臵業(yè)關注點 ：配套、價格、升值潛力 ?臵業(yè)驅動： 較高的性價比及區(qū)域發(fā)展前景 項目產品定位及建議 ?重點競爭個案分析、對比 ?項目產品定位及調整建議 個案對比 —— 總規(guī) 特征：大圍合設計，大棟距、無遮擋視野、景觀，樓棟互相影響性??； 生活理念凸顯，居住舒適性好！ 萬科 金域藍灣總平面設計更符合居住 , 生活舒適性較好；本案總平面設計講究時尚、幾何空間感，設計理念跳脫目前房地產市場，給去化帶來一定壓力。 金域藍灣 47 層20 層32 層32 層 32 層32 層32 層16 層16 層16 層16 層6 層6 層6 層8 層問題 1 ：高層建筑排布密集，產生高密度感，損失綠化空間，體量之大、存在去化風險問題 2 ： 47 層地標性建筑，排布于社區(qū)東南角，全部遮擋相鄰建筑的視線、采光等實際需求，造成極大市場購買抗性問題 3 ：外高內低，反常規(guī)設計，帶來低層夾雜于高層當中的壓抑感層層層層 層層層層層層層層層層層問題 ：高層建筑排布密集，產生高密度感，損失綠化空間，體量之大、存在去化風險問題 ： 層地標性建筑，排布于社區(qū)東南角，全部遮擋相鄰建筑的視線、采光等實際需求，造成極大市場購買抗性問題 ：外高內低，反常規(guī)設計，帶來低層夾雜于高層當中的壓抑感個案對比 —— 景觀 萬科 金域藍灣內部 10萬方中央景觀，外部寬水域景觀、綠地公園；自然景觀資源相對比較優(yōu)越、景觀設計比較突出；無論從內部或者外部景觀而言，本案相對而言處于劣勢。 梁溪河 古運河交匯 體育公園 惠山 寬水域古運河 寬水域古運河 水岸綠地 金域藍灣 本案 個案對比 —— 兩房房型 樓盤 萬科 〃 金域藍灣 本案 房型圖 梯 /戶 兩梯四戶 兩梯四戶 房型 兩室兩廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 得房率 77% 82% 位置 邊套 中間套 邊套 中間套 面積 90㎡ 89㎡ 86㎡ 88㎡ 附加值贈送比 % % % % 廳、主臥面寬 廳： 、主臥： 廳： 、主臥： 同屬高層住宅兩房，相比 萬科 〃 金域藍灣，本案得房率較高，附加值贈送相對較多，房型實際使用率優(yōu)勢明顯。 個案對比 —— 大戶型 樓盤 萬科 〃 金域藍灣 本案 房型圖 梯 /戶 兩梯兩戶 兩梯兩戶 房型 四室兩廳兩衛(wèi) 三室兩廳三衛(wèi) 得房率 79% % 面積 175 ㎡ 181㎡ 附加值贈送比 5% % 廳、主臥面寬 廳： 、主臥： 廳： 、主臥： 萬科 〃 金域藍灣大戶型四開間朝南設計，凸顯景觀房特點明顯；但相對而言，本案高附加值贈送比是一大優(yōu)勢。 問題４： 核心筒部分空間浪費，四部電梯設計定位過于高端、超前，設臵兩處樓梯面積存在浪費 問題３： ３房產品做６平米獨立衣帽間，面積存在浪費 問題２： ６平米書房面積放之三房當中，過于局促、尷尬 問題１： ３房產品面積做到１４０平米以上，此面積段處于市場競爭劣勢，目前市場同類產品１４０平米以下已做到３ +１房 問題１： 客廳設臵于北側，影響采光、景觀視野受限 問題２： 南向家庭廳過于狹長，加之 6米挑空設計，勢必造成壓抑感 問題１： 得房率低 問題２： 入戶通過狹長走廊才可進入客廳，此設計與中國人較高端居住習慣相背離 問題３： 客廳挑空設計使得二層北向主臥采光條件受到影響 問題４： 次臥由于承重墻限制，開間均 3米多，空間使用率不高，造成空間局促、家具不宜擺放，同樣不夠高端 個案分析 —— 立面 萬科 〃 金域藍灣立面采用經典 ARTDECO風格，但色彩運用不夠成熟，本案立面造型偏年輕化，勢必造成購買群體年齡層受限，產品立面仍具備可提升空間。 ? 風格： ARTDECO ? 材質：涂料 ? 品質感：一般品質感不強，風格表現力不純粹！ 金域藍灣 ? 風格：風格簡約、現代 ? 品質感：設計手法偏向 soho類商住型產品，缺少高級公寓質感 SWOT分析 ? 立面品質、表現力 ? 萬科先行操作、市場熟悉度、調整靈活性較強 ? 客戶共享性較大 SWOT 分析 ? 開發(fā)商高端品牌突出 ? 地段比較優(yōu)越 ? 整體規(guī)模較大 ?總平面設計欠佳 ? 景觀無法超越 ? 部分戶型產品力不足 優(yōu) 勢 劣 勢 機 會 威 脅 萬科 〃 金域藍灣與本案的SWOT分析 表現出國際團隊超前的設計理念，具備一定的新穎沖擊；但是，回歸市場、思考目標客源的需求根源，該方案存在一定的風險危機！ 在總規(guī)方案確定的情況下，建議劣勢戶型的補足和景觀、立面的營造進而彌補總平上缺陷；在可能的情況下進行總規(guī)方案的全新打造！ 項目產品定位及建議 ?重點競爭個案分析、對比 ?項目產品定位及調整建議 1. 戶型 —— 高性價比戶型的全面實現 2. 立面 —— 代表無錫高端住區(qū)形象的城市地標性建筑 3. 大堂 —— 代表無錫高端住區(qū)形象的高端大堂 4. 景觀 —— 代表無錫高端住區(qū)形象的居住環(huán)境 5. 會所 —— 代表無錫高端住區(qū)形象的會所配套 一、產品微調方案 打造符合無錫高端市場需求，代表高端樓盤產品力的高端住區(qū) （形