無錫某地產(chǎn)項目前期市場調(diào)查與定位報告(存儲版)
【正文】 大堂 三、大堂建議 優(yōu)點： ? 架空層可不計面積，保證得房率不受損 ? 架空層可成為建筑灰空間，彌補景觀面積小、建筑排布密集的不足 ? 二層挑空容易營造空間氣勢沖擊感 增加底層局部架空、室內(nèi)適度二層挑空，提升入戶豪華品質(zhì) 大堂建議 結(jié)合組團(tuán)景觀，增加休閑娛樂功能，追求綠化的精致、 裝飾效果 底層架空 —— 景觀灰空間 架空層作體現(xiàn)景觀功能延續(xù)性 營造有特色、精致的綠色大堂景觀 豪華精裝、酒店式大堂，突出內(nèi)斂、貴重質(zhì)感 ? 采用現(xiàn)代風(fēng)格演繹高檔星級酒店式居住氛圍； ? 個性燈飾、全石材墻面、精致的墻飾造型、特色地面拼花，裝飾出空間豐富的設(shè)計感，烘托出家居的生活氛圍； ? 大堂設(shè)有接待臺、大堂休息等候區(qū)，提供業(yè)主周全的酒店式生活享受； 大堂內(nèi)部裝飾建議 —— 大堂、梯廳 四、景觀建議 無錫世貿(mào)中心 朗詩未來之家 蠡湖一號 萬達(dá)廣場 金域藍(lán)灣 42% 50% 47% 35% 48% 5000㎡ 超大中心花園，集中型綠化面積大 小區(qū)內(nèi)部綠化景觀少 內(nèi)部以組團(tuán)綠化為主，外部盡享蠡湖公園、蠡湖生態(tài)水景 2023㎡ 中央水景，保留原生大樹，主題性組團(tuán)景觀 10萬㎡中央大景， 6萬平米沿河景觀帶，外部寬水域景觀 景觀主題性不強，中央景觀設(shè)計手法較單一；金域藍(lán)灣 10萬方緩坡造景中央大景， 6萬方沿河景觀帶，景觀設(shè)計較為突出！ 代表無錫高端住區(qū)形象的居住環(huán)境 （體現(xiàn)現(xiàn)代時尚精致貴感，打造水景花園組團(tuán)） 景觀建議 ? 入口水景建議 ? 中央精致組團(tuán)建議 ? 道路景觀建議 小區(qū)主景觀 ? 以現(xiàn)代簡約裝飾元素為主要造景手法，運用涌泉、淺水區(qū)域，營造有時尚感、氣勢的口形象 主入口 入口水景建議 ? 現(xiàn)代裝飾元素 ? 修剪出帶有層次、厚度、深度的綠化主題 ? 功能小品穿插、掩映于綠化之中，借助材質(zhì)的變化，體現(xiàn)景觀的設(shè)計感、精致感 中央小組團(tuán)建議 ? 通過材質(zhì)、花紋、肌理的組合，豐富不同等級道路的使用感受 ? 道路兩旁配臵精心設(shè)計的休閑座椅、花壇等裝飾元素 道路景觀建議 五、會所建議 項目名稱 面積 功能及備注 無錫世貿(mào)中心 無會所 會所功能由小區(qū)內(nèi)商業(yè)配套如酒店，影城，會展中心，游泳池等設(shè)施輔助 朗詩未來之家 無會所 依靠周邊配套輔助 蠡湖一號 獨立會所 1萬㎡左右，室內(nèi)游泳池，健身房，各種球類設(shè)施等 萬達(dá)廣場 無會所 會所功能由小區(qū)內(nèi)商業(yè)配套引進(jìn)，業(yè)主有優(yōu)惠折扣 金域藍(lán)灣 獨立會所 3000㎡ 左右，健身房，各種球類設(shè)施 項目體量較大的自配獨立會所，一般采用小區(qū)內(nèi)商業(yè)配套，引入專業(yè)性健身會館、娛樂設(shè)施等。 目前市場背景下，高端、中高端樓盤已失去“高端定位”優(yōu)勢，均無法跳脫產(chǎn)品性價比平臺，高性價比目前也是高端市場的去化保障！ 項目理解及整體定位 項目理解 — 區(qū)位 古城墻 古運河 無－住宅項目在售 絕版地塊 拆 無－居住用地供應(yīng) 盛 高 無錫市中心獨一無二的絕版地塊，具備打造高端豪宅充分條件！ 商業(yè) 教育 休閑 醫(yī)療 八 佰 伴 二 院 商業(yè)、文教、醫(yī)療、休閑全市級配套，區(qū)位優(yōu)勢不可復(fù)制！ 項目理解 — 配套 區(qū)位理解 — 景觀 梁溪河穿越地塊 古運河交匯 體育公園 遙望惠山 自然景觀及人文景觀資源豐富，對打造高端項目形成有力支撐！ 榮家老廠房－工商業(yè)發(fā)源地 產(chǎn)品開發(fā)理念 我司理解的開發(fā)理念 ? 他是一個城市整體開發(fā)的形象工程 ? 他目標(biāo)成為代表無錫乃至全世界的城市范例 ? 他將無錫歷史文化、城市肌理做到充分開發(fā)和利用 ? 他利用南北運河整體開發(fā)，塑造水岸文化，將商業(yè)與住宅串連形成整盤規(guī)劃 ? 他代表了中西文化的結(jié)合，體現(xiàn)西方居住理念在國內(nèi)的真正植入 ? 他利用建筑兩側(cè)高聳、中間低洼，形成硅谷式規(guī)劃特征 一個有特色、有故事、有美感、有設(shè)計感的超前個案 項目理解及整體定位 ? 絕版的市中心地塊為項目打造高端項目提供了先天條件； ? 市級的生活配套、豐富的自然資源和景觀資源為項目打造成無錫標(biāo)桿個案提供了先天資源； ? 世界級團(tuán)隊打造的項目整體方案為項目植入了高端項目的氣質(zhì)和靈魂； ? 市場上普遍接受高性價比的樓盤； 引領(lǐng)無錫高端住宅發(fā)展方向 代表無錫高端住區(qū)形象的標(biāo)桿大盤 客戶定位 ?客戶來源： 崇安區(qū)、北塘區(qū)等周邊區(qū)域個體戶、私營業(yè)主等 ?臵業(yè)關(guān)注點： 地段、價格 ?臵業(yè)驅(qū)動： 便捷的區(qū)位、性價比 核心客戶 重要客戶 偶得客戶 ?客戶來源 ：南長區(qū)、濱湖區(qū)政府機公務(wù)員、私營業(yè)主、企業(yè)高管等 ?臵業(yè)關(guān)注點 ：地段、配套、環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì) ?臵業(yè)驅(qū)動 ：性價比、房型 ?客戶來源 ：新區(qū)部分外企外籍高管、上海等周邊城市客源（自住 投資） ?臵業(yè)關(guān)注點 ：配套、價格、升值潛力 ?臵業(yè)驅(qū)動： 較高的性價比及區(qū)域發(fā)展前景 項目產(chǎn)品定位及建議 ?重點競爭個案分析、對比 ?項目產(chǎn)品定位及調(diào)整建議 個案對比 —— 總規(guī) 特征：大圍合設(shè)計，大棟距、無遮擋視野、景觀，樓棟互相影響性??； 生活理念凸顯，居住舒適性好！ 萬科 性價比也是目前高端市場的去化保障！ 去化分析－去化偏好 區(qū)域 項目 一房 兩房 三房 四房及復(fù)式 去化 /供應(yīng) 去化例 去化 /供應(yīng) 去化例 去化 /供應(yīng) 去化例 去化 /供應(yīng) 去化例 太湖廣場 茂業(yè) 〃 豪園 / / 161/252 % 75/249 % / / 世貿(mào)中心國際公寓 / / / / 8/220 % 21/244 % 朗詩 〃 未來之家（二期） / / / / 43/360 % 1/15 % 崇安區(qū) 常工城尚城 2∕2 100％ 2∕4 50％ 114∕230 ％ 0∕20 0％ 蠡湖新城 蠡湖一號 16/58 % 25/116 % 288/434 % 132/208 % 梁溪板塊 萬達(dá)廣場 / / 54/175 % 119/338 % 0/18 0% 陽光嘉園 21/90 % / / 114/286 % / / 金域藍(lán)灣 / / 113/132 % / / 20/132 % 新區(qū) 長江國際 / / 137/298 % 149/294 % / / 合計 39/150 26% 492/977 50% 910/2411 38% 174/637 27% 兩房去化比例達(dá) 50%，要好于市場上其他戶型去化表現(xiàn)。 按無錫目前去化速度來看，消化未來潛在供應(yīng)體量預(yù)計需要： 5年 即使按去化速度最快的 07年（ ㎡ /月）計 ， 也需要近： 4年 供求關(guān)系 2 成交分析 時間 成交套數(shù)（套） 3605 1101 2487 2286 4103 2554 2399 1949 2510 2709 3085 成交面積（萬㎡） 成交金額（億元） 成交價格（元 / ㎡ ） 6477 60
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