【文章內(nèi)容簡介】 ：；小高層日照標準不低于大寒日3小時，同時南北向建筑之間最小間距為30米；停 車 位：停車里不少于70%，其中地面停車里不大于10%；配套要求：按GB5018093《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》進行配套設(shè)計，其中社區(qū)居委會用房配套標準按蕪政辦[2004]21號文件執(zhí)行，小區(qū)防范設(shè)施標準按蕪綜治辦[2007]1號文件執(zhí)行；防空地下室：按人防法律法規(guī)規(guī)定和蕪政[2008]48號文件執(zhí)行；退讓紅線：沿羅福路做好綠化景觀設(shè)計，圍墻采用通透式且退羅福路規(guī)劃道路紅線不小于4米；特別注意：合理避讓西北部地下供水主干管，并做好保護工作。 項目SWOT分析優(yōu)勢（1）項目區(qū)位優(yōu)勢明顯。根據(jù)蕪湖縣城市規(guī)劃的推進與實際發(fā)展方向，土地市場機會點主要在兩個方向：第一是城南的行政辦公文教居住新城區(qū)，第二是老城區(qū)與機械工業(yè)園的銜接地帶。本項目地塊位于城南行政辦公文教居住新區(qū)核心地段，距老城區(qū)商業(yè)繁華中心僅幾分鐘，尤其是南面緊鄰縣政府辦公大樓和寬敞的廣場，必將吸引政府、企事業(yè)單位職工的關(guān)注；（2）項目地塊大小適中、形狀規(guī)則、基本無拆遷，啟動速度快、資金需求量不大，便于房產(chǎn)操作。（3）項目周邊配套較為成熟，學(xué)校、醫(yī)院、政府辦公大樓等環(huán)伺左右，人居氛圍良好。 劣勢（1）土地市場競爭可能會比較激烈。據(jù)蕪湖縣司法局郭局長介紹，已有多家開發(fā)商前來了解蕪湖縣土地出讓情況。項目地塊并不大，進入門檻不高，地塊區(qū)位較好，勢必引起激烈競爭。（2）規(guī)劃容積率要求為2，因此小高層建筑會偏多。但目前蕪湖縣對小高層接受度還不夠充分，需要市場發(fā)展成熟才能逐漸接受。 機會（1）市政城區(qū)向東南擴展，市政配套、住宅開發(fā)業(yè)已成熟。（2）現(xiàn)有競爭目前蕪湖縣在售樓盤較少，競爭壓力較小。（3）市場空缺蕪湖縣場樓盤產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象較為普及，戶型比較老套，選擇空間相對較小。（4）需求量增多由于城區(qū)的擴建，進駐縣城人口的增多，以及舊城改造的進行，有大量居住需求。 威脅政策影響國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，使投機性的消費群體將減少。國家對房地產(chǎn)的貸款政策調(diào)整，會在一定程度上增加了消費壓力。未來競爭大若項目開發(fā)相對滯后，其他競爭樓盤將會進一步分流目標客戶群，所以要把握時機。項目SWOT分析小結(jié)：了解市場供需狀況，把握項目自身特點，揚長避短，才能吸引項目目標消費群體。項目周邊的配套成熟和便利的交通是項目最重要的優(yōu)勢 現(xiàn)有主要競爭項目調(diào)查表在售樓盤（1）、書香名第項目簡介：書香名第位于蕪湖縣城南政治、文教的中心地帶，在蕪湖南路與荊山河路交叉口的東北角，緊鄰蕪湖縣行政服務(wù)中心，占地面積約9萬平方米，總建筑面積約12萬平方米，綠化率高達40%，是純多層的低密度住宅社區(qū)。主力戶型：主力戶型有76平方米的精致小二房，89平方米的溫馨小三房及104平方米、128平方米的舒適大三房。銷售均價：3700元/平，最高價景觀房4571元/平商鋪均價：≥7600元/平促銷方式：首付20%，10月開盤每平米優(yōu)惠80元，銷售率：80%銷售進度：最后一期西2樓在11月底開盤，明年十月交房。 （2）、公園城邦項目簡介：百悅?公園城邦項目與蕪湖縣東湖公園僅一路之隔，東依蕪?fù)托戮€（快速通道）及蕪湖機械工業(yè)開發(fā)區(qū)，西靠三元路，南以灣新路為界，北與東湖公園隔公園大道相望。整體以東湖公園為靈魂，占地面積506畝，建筑面積50萬余㎡，%，%，規(guī)劃有多層、小高層、小高層、花園洋房、商業(yè)街等，匯聚幼兒園、小學(xué)、商業(yè)休閑、高級會所、公園景觀等一體的“一站式新都市湖畔生活城”。主力戶型：8090平銷售均價：3500元/平商鋪均價：≥7500元/平銷售率：一期基本售完銷售進度：規(guī)劃規(guī)模最大，但僅開發(fā)了灣新路側(cè)兩排多層約4萬方。（3）、明珠花園項目簡介：明珠花園小區(qū)位于蕪湖縣渡春路，縣二中附近，即原縣化肥廠地塊。占地面積60畝，建筑面積6萬平方米，規(guī)劃有多層、小高層（水岸景觀房）主力戶型：80100平銷售均價：多層3300元/平，小高層3400元/平商鋪均價：雙層7900元/平，單層6000元/平儲藏室：2280元/平車庫：2800元/平促銷方式：首付20%，誠意金5000抵15000銷售率：80%銷售進度：一期多層已售完，二期三座江景小高層已結(jié)頂，一、三號樓基本售完，二號樓已售60%。在建樓盤時代廣場。位于蕪湖中路商業(yè)核心區(qū)域，由蕪湖晟鑫房產(chǎn)開發(fā)，總建筑面積33620㎡。項目以商業(yè)為主，有一幢18層小高層住宅，共142套。主力戶型89—138㎡，均價在4000以上。開盤日期未定。世紀御景園。位于迎賓大道與快速通道路口，世紀廣場內(nèi)。開發(fā)商蕪湖新紐置業(yè)有限公司。88130平米16層小高層住宅。12月開盤，價格未定。興業(yè)家苑。位于灣址鎮(zhèn)城南新區(qū)，書香名第南面。一期為2幢小高層。目前正在做場地平整，據(jù)悉售樓部下月開始對外開放。規(guī)劃樓盤南湖小區(qū)。位于蕪湖南路南端西側(cè)，毗鄰南湖，由蕪湖天虹置業(yè)開發(fā)。該公司投資的四星級南湖國際大酒店緊鄰項目北側(cè)已開工建設(shè)。項目占地面積36667平方米，建筑面積51300平方米，由十六棟三至十一層公寓組成。安置樓盤安置樓盤主要有3個：第一是都市花園，位于保沙路以東、荊山河路兩側(cè)，是一個有2千余戶的大型安置小區(qū)，其中，北側(cè)1千余戶已入住，南側(cè)已結(jié)頂；第二個是東湖公園東北角約1千余戶的安置小區(qū)蕪南商座，部分已入住，部分正在施工；第三個位于蕪湖南路西側(cè)、蕪湖縣政府廣場對面一帶，戶數(shù)不多。安置用房總體規(guī)模不小，主要戶型為6080平方米的小戶型。小結(jié)縣城目前在售樓盤很少，且檔次較低，近期開發(fā)具代表性的主要有以上三個樓盤。建筑類型為多層、小高層，戶型以8090㎡為主力，均價在3500左右。東湖湖畔樓盤公園城邦，其規(guī)劃規(guī)模較大，已開發(fā)的一期14幢基本售罄，但小區(qū)建筑品質(zhì)較低；明珠花園規(guī)模較小，只剩下小高層中二號樓的部分樓盤。書香名第是蕪湖縣現(xiàn)有樓盤中檔次較高的住宅樓盤，其價格變化也直接影響著蕪湖縣的房價走勢。共1234套住宅，剩余100余套，銷售率達80%?，F(xiàn)已尾盤，其中最后一期西2樓將于11月底開盤，明年10月交房?？墒鄯吭粗凶畹蛢r3500元/㎡，最高價景觀房4571元/㎡，均價3700。主力戶型為89㎡小三房，房源占了70%，其他106128㎡占2025%，79㎡占510%。未來推出土地，除八達拍得的地塊外，近期還有東湖公園以北189畝、縣政府廣場以南約48畝與東湖公園以西40畝三塊土地推出。五、項目產(chǎn)品規(guī)劃建議（1）項目定位構(gòu)思：通過前面的市場調(diào)查與分析，不難看出，現(xiàn)在居民的居住觀念已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變，由單一的市中心轉(zhuǎn)變到城郊結(jié)合式郊區(qū)一帶，而這種轉(zhuǎn)變就為本項目的實施提供了必要的條件，目前，許多小區(qū)樓盤，無不打著“環(huán)境優(yōu)美，交通便利”這張王牌，這種同質(zhì)化現(xiàn)象已經(jīng)非常嚴重，千篇一律的“賣點”已經(jīng)讓消費者感到“麻木”。因此，要想在這個龍爭虎斗的市場占據(jù)一席之地就必須要創(chuàng)造出一種差異化。本項目所在的區(qū)域交通便利，位于蕪湖南路以東，荊河路以北，順應(yīng)城市中心南移趨勢，周邊樓盤房價處于城市尖端。我們通過詳細的市場調(diào)查，仔細研究分析提出本項目的定位構(gòu)思主題：“面向中高端收入人群的人性化精品樓盤” 項目定價分析從周邊樓盤的開發(fā)情況來看，未來幾年在蕪湖縣，相對高品質(zhì)、小戶型、景觀好,中低價位的房產(chǎn)品將占主流市場，供給與需求都將達到一定的量?，F(xiàn)各樓盤售價約在3300～4000元/㎡之間，據(jù)調(diào)查蕪湖縣樓盤均價集中在3800元/平米左右，但目前市場還沒有出現(xiàn)高品質(zhì)、中低價位的房產(chǎn)品。隨著消費者的消費心理逐步成熟，對房產(chǎn)品的品質(zhì)、以及外在條件也在逐步提高。選房時對環(huán)境、戶型、朝向等諸多要素的要求在加強。 項目規(guī)劃建設(shè)建議根據(jù)本項目地塊所處的地形和土地使用、規(guī)劃設(shè)計要求，結(jié)合我們對地塊區(qū)域所做的市場調(diào)查、研究、分析，對產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計提出如下建議：規(guī)劃指標要求本項目占地面積約為：33418㎡，地上建筑面積規(guī)劃為： ㎡。(待定)規(guī)劃布局