市別墅項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告(編輯修改稿)
2024-08-30 12:14 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，實(shí)力強(qiáng)、規(guī)模大的企業(yè)比重偏小，近九成企業(yè)資質(zhì)等級(jí)偏低。2005年末，資質(zhì)等級(jí)為三級(jí)及以下企業(yè)310個(gè)，%，一、二級(jí)企業(yè)個(gè)數(shù)分別僅有1個(gè)和43個(gè)，%%。從市場(chǎng)占有份額來(lái)看，一、%%，三級(jí)及以下企業(yè)占有近八成的市場(chǎng)份額。企業(yè)規(guī)模偏小，容易在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中被淘汰。（二）負(fù)債率偏高房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，由于企業(yè)實(shí)收資本少，不得不舉債度日。2005年末，，平均每個(gè)企業(yè)負(fù)債7273萬(wàn)元，％，其中資質(zhì)等級(jí)為二級(jí)、％％。企業(yè)負(fù)債偏高，包袱較重，企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)能不足。（三）商品房空置面積較多，%，%，%，其他空置分別為：?？罩妹娣e過(guò)多，一方面會(huì)造成社會(huì)資源的浪費(fèi)，另一方面也會(huì)占?jí)嘿Y金，影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的效益。（四）商品房?jī)r(jià)格上漲較快，房?jī)r(jià)收入比偏高，上漲到2001年的1484元/平方米、2004 。2005年市區(qū)居民人均可支配收入12384元，按戶均3人計(jì)算。如剔除低價(jià)位商品房?jī)r(jià)格的影響，市區(qū)房?jī)r(jià)與收入比超過(guò)10倍。按世界銀行提出的房?jī)r(jià)應(yīng)是家庭年收入的3－6倍的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，南通房?jī)r(jià)收入比明顯偏高。（五）房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一房地產(chǎn)是資金高度密集型行業(yè)，長(zhǎng)期以來(lái)銀行既給開(kāi)發(fā)商“買(mǎi)”地，又放建設(shè)款貸款給施工隊(duì)，還貸款給購(gòu)房者買(mǎi)房。風(fēng)險(xiǎn)由銀行照單全收，高額利潤(rùn)屬于房地產(chǎn)商，房地產(chǎn)商靠著銀行發(fā)大財(cái)?，F(xiàn)在要房地產(chǎn)商自己來(lái)承擔(dān)資金風(fēng)險(xiǎn)，而全市房地產(chǎn)自有資金一般僅占當(dāng)年到位資金的15%左右，基礎(chǔ)十分脆弱。宏觀調(diào)控后，多數(shù)房地產(chǎn)商的應(yīng)對(duì)措施首先是進(jìn)一步擴(kuò)大期房的銷(xiāo)售來(lái)彌補(bǔ)資金的不足。另一方面就是拖欠工程款、器材設(shè)備購(gòu)置款，應(yīng)付款所占當(dāng)年完成投資的比重在10%左右。隨著金融政策的逐步到位，炒房族貸不到款不再購(gòu)房投資、工程隊(duì)貸不到款無(wú)法墊資，被動(dòng)購(gòu)房減少，購(gòu)房者慎購(gòu)，如果不盡快拓寬融資渠道，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)供大于求的局面，房地產(chǎn)資金鏈會(huì)有斷裂的危險(xiǎn)。2005年的到位資金雖然增速不低（％），但滯后開(kāi)發(fā)投資增速（％）。三）對(duì)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的思考目前，針對(duì)部分地區(qū)房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大，價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快，結(jié)構(gòu)不合理等問(wèn)題，國(guó)家已采取了多種措施，通過(guò)經(jīng)濟(jì)、行政等手段，控制信貸和土地兩個(gè)閘門(mén)，有保有壓，區(qū)別對(duì)待，已經(jīng)取得了初步的成效。但要使房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的潛在需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨?，就必須政府部門(mén)、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)要實(shí)行三方聯(lián)動(dòng)，積極采取有針對(duì)性的措施進(jìn)行調(diào)控與引導(dǎo)，全力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康快速發(fā)展。（一）政府部門(mén)加強(qiáng)調(diào)控，優(yōu)化環(huán)境房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不但要與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，還要與廣大人民群眾的消費(fèi)水平相適應(yīng)，同時(shí)也要適應(yīng)城市的發(fā)展需要。一是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要做到適時(shí)適度，遠(yuǎn)近結(jié)合。調(diào)控力度的把握主要是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量和結(jié)構(gòu)調(diào)控力度的把握，積極引導(dǎo)商品房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)調(diào)整，多建適合中低收入階層的中、小戶型住房。二是進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，各有關(guān)部門(mén)要進(jìn)一步完善房屋產(chǎn)權(quán)登記、評(píng)估等市場(chǎng)交易體系及土地招標(biāo)制度，強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，控制土地購(gòu)買(mǎi)的無(wú)序增長(zhǎng)。三是要加大監(jiān)督執(zhí)法力度，堅(jiān)決治理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易活動(dòng)的違規(guī)違法行為，確保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展；同時(shí)搞活房地產(chǎn)二、三級(jí)交易市場(chǎng)，促進(jìn)居民購(gòu)房，以舊換新、以小換大，改善居住條件。四是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要納入城市建設(shè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略，加強(qiáng)整體規(guī)劃和管理，統(tǒng)籌安排好土地資源開(kāi)發(fā)利用的布局與節(jié)奏，做到有計(jì)劃、有步驟地開(kāi)發(fā)。五是要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境，盡量減少審批程序和不合理收費(fèi)，提高政府辦事效率，減少前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用，降低建房成本。六是要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的監(jiān)測(cè)分析，盡快建立房地產(chǎn)預(yù)警體系和信息發(fā)布系統(tǒng)，引導(dǎo)企業(yè)理性投資和居民理性購(gòu)房。（二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)練素質(zhì)、外樹(shù)形象面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，首先，房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化自身素質(zhì)，改革內(nèi)部機(jī)制，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)理念，提高管理水平。通過(guò)改革創(chuàng)新，加強(qiáng)管理，增強(qiáng)發(fā)展實(shí)力，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)需求的變化不斷調(diào)整開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，切忌盲目追求高檔、豪華、大戶型住宅，要向不同收入階層提供不同層次商品房，構(gòu)造多層次供給體系，以結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)商品房開(kāi)發(fā)的理性回歸。第三，房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)就是客戶滿意度的樹(shù)立與競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)發(fā)商要加強(qiáng)工程質(zhì)量，完善內(nèi)部質(zhì)量管理系統(tǒng)，為百姓提供放心房、優(yōu)質(zhì)房。第四，要加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，樹(shù)立理性的營(yíng)銷(xiāo)觀念，堅(jiān)持誠(chéng)信服務(wù)，進(jìn)行“陽(yáng)光”操作。重點(diǎn)是加強(qiáng)小區(qū)的物業(yè)管理以及環(huán)境設(shè)計(jì)、生態(tài)平衡等等，通過(guò)加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)誠(chéng)信服務(wù)積極創(chuàng)造市場(chǎng)。（三）金融機(jī)構(gòu)制度創(chuàng)新、加大支持目前中、低收入者是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主要群體，而這部分居民購(gòu)房更加需要信貸支持。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)向這一主要群體敞開(kāi)大門(mén)，加大信貸支持力度。一要進(jìn)一步改革公積金制度，放松現(xiàn)行公積金貸款的某些具體規(guī)定，將一些有信貸需求、又有還貸能力的人納入管理體系。二是要增加銀行住房貸款品種，如“押舊買(mǎi)新”貸款等等，以適應(yīng)居民改善住房條件的梯次需求。要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的監(jiān)管，對(duì)開(kāi)發(fā)商要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)資本金制度，加強(qiáng)對(duì)申貸企業(yè)信譽(yù)度和還貸能力的審核；對(duì)購(gòu)買(mǎi)者貸款要嚴(yán)格履行貸款的各種手續(xù)，以防金融風(fēng)險(xiǎn)。微觀房地產(chǎn)市場(chǎng) ◇東郊莊園：本項(xiàng)目位于南通市金通路3688號(hào)，由江蘇星源房產(chǎn)天一公司開(kāi)發(fā)，總占地458畝，綠化率41%，建筑密度22%，其中會(huì)所面積為2萬(wàn)平
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