【文章內(nèi)容簡介】 生活中對空間利用的規(guī)律，滿足了業(yè)主飲食起居，交流禮儀等各方面的家庭生活 別墅的戶型設計和室內(nèi)空間格局，理應更注重人與環(huán)境的溝通與交互作用，如日照采光、空氣對流、起居室、客廳、餐廳、過廊等居室活動空間與私家花園、自然環(huán)境的視覺通透，融為一體（亦即以大面積的玻璃墻體為隔斷與圍護）。 別墅物業(yè)較其它的物業(yè)而言本身面積比較大，它的客廳、臥室空間設計比較大氣，比如發(fā)展商常采用落地玻璃和陽光室，造成一種舒適性尤其是臥室，傳統(tǒng)的住宅若為15—20平方米之大，巨大的落地玻璃讓人直面自然與窗外的美景，陽光燦爛、空氣清新，對于別墅的居住者來說感到非常的舒適，從而體驗生活的輕松和閑致。別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述 別墅建造用材特點1—3別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述（二）別墅建造用材等特點 有利健康的無化學揮發(fā)、無輻射影響以及輕質(zhì)高強度、既保溫又隔熱的種類環(huán)保型綠色建材正在越來越多地被運用在別墅項目中。別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述 別墅小區(qū)規(guī)劃特點1—3別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述（三）別墅小區(qū)規(guī)劃特點 別墅產(chǎn)品的設計里面特別關(guān)心整個小區(qū)的規(guī)劃布局。比如說綠化問題，別墅區(qū)綠化應該以分散綠化為主，使得每一棟別墅住宅都能看到景觀。對于每個綠化小景又都力圖完美。使每一住戶主都能夠坐則推窗入畫，行則移步換景。中國園林造景離不開水，有水才能構(gòu)造山水般詩意的人生。 別墅區(qū)別其它物業(yè)的差別，就是它能夠密切的貼近自然。別墅物業(yè)的這種環(huán)境概念既保證了現(xiàn)代人快節(jié)奏的生活方式，又能夠與環(huán)境緊密結(jié)合，從中尋出現(xiàn)代別墅的概念。別墅最主要的特色就是一個環(huán)境概念，別墅因為是貼著地面走的，它跟周圍的環(huán)境關(guān)系是非常重要的。環(huán)境其實有兩個要素，一個是自然環(huán)境，一個是人文環(huán)境。人文環(huán)境是歷史積累起來的，自然環(huán)境包括山山水水，首先就是別墅物業(yè)的小區(qū)。 別墅小區(qū)的營造和優(yōu)化，已成為有力的市場競爭手段。例如怎樣通過植被和成年喬木的移植，通過對樹種的選擇，來增加光合作的氧氣釋放量和對有害氣體的吸收量，以及對塵埃、噪聲的吸附和凈化；又如何通過潺潺流水來調(diào)節(jié)溫度、濕度，產(chǎn)生負離子，通過水澡的生物鏈，增強水體的生物自凈能力；再如何利用不同植物間相克相生的習性，形成小區(qū)良好的生態(tài)循環(huán)系統(tǒng)，促進生長、使之枝繁葉茂，營造一方人工森林或人造山林，使業(yè)主真正有回歸自然之感。別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述 別墅配套設施特點1—3別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述（四）別墅配套設施特點 會所規(guī)格舉例A：娛樂休閑會所舞廳、歌舞廳、棋牌室、圖書館、健身房等；B：綜合功能型會所醫(yī)療保健、兒童樂園、老年活動中心等；C：豪華舒適型會所高爾夫球場、草地網(wǎng)球地、桑拿浴池、游泳池等 別墅物業(yè)周圍配套設施舉例A、 大型超市B、 郵電局C、 自動提款機（或銀行）D、 美容中心E、 洗衣中心等 關(guān)于物業(yè)管理服務及安保設施和配套舉例A、 設備養(yǎng)護B、 24小時保修服務C、 養(yǎng)綠護綠D、 家政式社區(qū)服務A、 24小時電子巡更B、 紅外線周界報警C、 一、二層設門磁、窗磁、三樓設門磁別墅市場構(gòu)成體系綜述 別墅物業(yè)的賣點構(gòu)成1—4別墅市場構(gòu)成體系綜述（一） 別墅產(chǎn)品在市場中的賣點構(gòu)成 專業(yè)人士、市場人士普遍認為：別墅理應有一個完整的設計、推廣、包裝體系?？v觀目前海南別墅物業(yè)在市場中的賣點訴求，歸納如下：別墅物業(yè)的賣點構(gòu)成基本賣點216。 優(yōu)美健康的生態(tài)環(huán)境；（環(huán)境賣點）216。 舒適氣派的家居生活；（房型空間賣點）216。 完善成熟的配套設施；（配套賣點）216。 快捷便利的立體交通；（交通賣點）特別賣點216。 崇尚個性住宅，品質(zhì)永恒；（無價賣點）216。 追求生態(tài)效應，環(huán)境超群；（稀有賣點）216。 超大棟距，獨成逍遙天地；（布避賣點）216。 多層的價格，超高的得房率；（低價賣點）216。 買一送一、再呈多個超大回扣；（實惠賣點）216。 人腦加電腦，多重保安（物管賣點）216。 明智的投資，超值的回報（投資賣點）“綜合質(zhì)量”和“綜合環(huán)境”以人為本，強調(diào)“人與人、人與自然、人與建筑”的和諧統(tǒng)一是人們對生活的追求。住房消費市場的發(fā)展，已使消費者從“買樓”變?yōu)椤百I居家”、“買生活方式”。因此，隨之而衍生出的“綜合質(zhì)量”與“綜合環(huán)境”的概念只得深入研究。所謂“綜合質(zhì)量”包括：工程施工質(zhì)量、房屋功能質(zhì)量、居家環(huán)境質(zhì)量和管理服務質(zhì)量。“綜合質(zhì)量”反映了人們對生活質(zhì)量的追求。所謂“綜合環(huán)境”包括：綠化環(huán)境、生活環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、人文環(huán)境、鄰里交往往環(huán)境、休閑、休憩環(huán)境、韻動環(huán)境、健身環(huán)境等。這種“綜合環(huán)境”的營造提升了生活品味與生活質(zhì)量。對于現(xiàn)時成熟的購房者來說“建筑風格高雅、房型布局合理、生活機能齊全、小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、出行交通便捷、工程質(zhì)量過硬、物業(yè)管理周到”是其基本要求。別墅市場構(gòu)成體系綜述 別墅消費金字塔結(jié)構(gòu)1—4別墅市場構(gòu)成體系綜述（二）別墅消費金字塔結(jié)構(gòu)就供應面來看，目前上海別墅物業(yè)市場已呈現(xiàn)出“客戶層面大、購房動機廣”的格局。考察市場一線的購房者，我們又不難發(fā)現(xiàn)：別墅購房族正在發(fā)生質(zhì)的變化。 客戶層面擴大前幾年，對別墅物業(yè)發(fā)生興趣的，大多來自本地私營企業(yè)老板，而今天，不少島外人士及高收入白領階層也開始放棄市中心地段物業(yè)，把目光投向市郊的別墅，這是客戶層面的變化。 購房動機豐富原先的投資型、度假型的購買人士居多，而目前，生活類動機開始占上風。不少購房者較多追求由于較大建筑面積帶來的居室寬敞、空間豐富、功能齊全和不可多得的私家花園，在?？谌司咏紖^(qū)化觀念逐步形成的背景下，生活類別墅的追求者比例迅速上升。 追求時尚生活一些已經(jīng)擁有市中心公寓住宅的人，在經(jīng)濟條件允許的情況下，也開始追求“5+2”的現(xiàn)代時尚生活。 值得關(guān)注的特別客層 值得注意的是，在?？趧e墅樓宇的購房者中，國外華僑和外省市人士在增加，他們都把市郊地段的低密度住宅，尤其是別墅物業(yè)作為重要的選購對象。別墅市場構(gòu)成體系綜述 別墅消費金字塔結(jié)構(gòu)1—4別墅市場構(gòu)成體系綜述178。 島內(nèi)外資企業(yè)老板178。 境外長期居住海南及經(jīng)理等高級管理人士（包括港、澳、臺等投資海南的華裔人士）178。 華僑、海外同胞內(nèi)地之家屬；178。 文藝界、體育界、新聞界、作家、畫家等文化含量較高行業(yè)成功人士；178。 政界、商界成功人士；178。 跨國公司區(qū)域經(jīng)理人、外資企業(yè)、中外合資企業(yè)總監(jiān)級以上人員178。 各大公司區(qū)域經(jīng)理人178。 富裕的白領階層178。 富裕的私企業(yè)主等178。 外省市人士178。 工薪階層 行銷通路和策略別墅市場構(gòu)成體系綜述1—4別墅市場構(gòu)成體系綜述（三）別墅物業(yè)主要行銷通路和策略 別墅特別是中高檔以上級別的別墅物業(yè)，與普通商品住宅的行銷通路和策略常有不同，其關(guān)鍵因素在三個環(huán)節(jié)：203。 有效目標客源的甑選、定位及對這類人群的正確把握；203。 達成與有效目標客源的直效溝通；203。 行銷如何與之全面配合和銷售策略的靈活有效。168。 常見行銷策略為：216。 運用多種方式對有效目標群（特別是金字塔上部客層）實行“一對一”直效營銷；216。 廣告策略隨有效目標客源而調(diào)整，輔助配合銷售進行；216。 銷售執(zhí)行策略靈活、機動、有效；216。 銷售方式多樣化（如帶租約銷售、以租代售、包租返利等多種銷售方式的使用）。168。 “一對一”直效營銷“一對一”直效營銷是指營銷過程中間環(huán)節(jié)，達成產(chǎn)品與有效客源在同一界面，直接面對面，加強目標命中率，促進銷售的實現(xiàn)，是一種實用、有效、節(jié)約成本的銷售模式。168。 直效營銷模式具體舉措：216。 事件營銷：組織由目標客源直接參與的如“項目與文化”研討、交流會216。 公關(guān)營銷：如組織由目標客源直接參與的各類聯(lián)誼會、酒會216。 情感營銷：如有獎活動等168。 直效營銷推廣路徑推廣路徑選擇應體現(xiàn)直效的特點，建立與有效客源程的直接交流平臺，促進有效溝通。常常是放棄大眾化傳播媒體，或者將傳統(tǒng)廣告起輔助的作用，選擇針對性極強的媒體如各類高級俱樂部、高爾夫