【文章內(nèi)容簡介】 一種則是辦公遷離市區(qū)，市區(qū)的居住物業(yè)多半以經(jīng)營為主，很少產(chǎn)生稅源，從而造成市中心地區(qū)稅源流失。從稅源角度講，寫字樓對于發(fā)展城市經(jīng)濟的作用將更顯重要。寫字樓就是２１世紀的車間，現(xiàn)在寫字樓不再僅僅是行政辦公的場所，而是一個具有生產(chǎn)作用的場所、一個功能街區(qū)。留得住寫字樓就能留得住公司，留得住公司就能留得住財富，留住了財富才能有稅源。因此，如果政府不重視這種問題的話，會使得出現(xiàn)大量不得不在公寓里辦公，又在別的地區(qū)注冊的公司，如此將導致稅源的流失。這也是目前昆明商務中心區(qū)即將面臨的比較現(xiàn)實的問題，走訪中不少早期購買擁有寫字樓產(chǎn)權(quán)的單位和公司選擇搬出市區(qū)寫字樓，入住到一二環(huán)附近的寫字樓辦公，而將市區(qū)內(nèi)的寫字樓轉(zhuǎn)租給像圍城中好不容易進城的企業(yè)和公司。 四、寫字樓市場的供求矛盾昆明市寫字樓市場常見的分拆出售成為造成供需“錯位”的主因，有業(yè)內(nèi)人士稱，“業(yè)權(quán)分散已經(jīng)成為昆明寫字樓租售市場發(fā)展制肘。” 昆明部分甲級寫字樓租戶所作的調(diào)查顯示，滿足跨國公司要求的優(yōu)質(zhì)寫字樓數(shù)量遠遠低于表面供貨數(shù)字，除去樓面面積、樓層高度及物業(yè)管理素質(zhì)等方面的差距外，業(yè)權(quán)問題成為阻礙海外基金及跨國公司入市的最大障礙。絕大多數(shù)受訪租戶傾向選擇單一業(yè)權(quán)寫字樓大廈，然而，昆明現(xiàn)存的甲級寫字樓供應中，%的寫字樓屬單一業(yè)權(quán)大廈。2005年的新供應量中，95%的寫字樓被用于分拆出售。 現(xiàn)在存在兩個問題：一方面是對甲級寫字樓強勁需求，市場缺少真正意義上的優(yōu)質(zhì)寫字樓供應———昆明市場供貨往往未能全面符合跨國公司或海外基金這類高檔物業(yè)投資者的業(yè)務擴充需求，這種供需錯位對租賃交投構(gòu)成障礙，某種程度上限制了服務業(yè)在昆明的發(fā)展。另一方面我們機構(gòu)組織者并不健全，大部分開發(fā)商也沒有實力把寫字樓做到現(xiàn)房才出租，因為寫字樓期房要賣是不被接受的。買寫字樓的人花的是經(jīng)營資金，而國家政策一直將寫字樓看作是生產(chǎn)資料，銀行對企業(yè)購買生產(chǎn)資料一直采取保守的放貸款政策，這使得寫字樓的按揭較之住宅困難得多。在這種情況下，出現(xiàn)了大量的替代性產(chǎn)品，比如公寓產(chǎn)權(quán)寫字樓，或是住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓。五、寫字樓人性化的發(fā)展趨勢寫字樓的人可能會加班很晚，勞累了一天，寫字樓里若有為人減壓、消除疲勞的設施(如游泳池、桑拿按摩間、酒吧、餐廳、美發(fā)美容廳)，寫字樓的人性化就體現(xiàn)出來了。要達到這一點，就要求開發(fā)商在規(guī)劃、建造之初務必要以人為本，而不是建筑特色、獨特風格等為重心。這一切都要為寫字樓的人性化設計讓步。目前昆明在這方面做得最好的是在建中的匯都國際商務港、華域，志強等，大廈目前業(yè)主均為省內(nèi)外較有實力的大型金融、經(jīng)貿(mào)、科技、信息、地產(chǎn)企業(yè)，律師行、會計師事務所、貿(mào)易公司、廣告公司、金融服務類公司、IT行業(yè)、高科技公司、咨詢公司、旅游公司、網(wǎng)站等現(xiàn)代成長型商務機構(gòu)或公司，并在各專業(yè)上具有前瞻發(fā)展優(yōu)勢的企業(yè)。這些企業(yè)講究創(chuàng)新精神，對辦公軟環(huán)境及智能設施配套的要求期望更高；他們提供知識密集型服務，對人性、高效、彈性的辦公環(huán)境極為看重；他們提供的服務均是無形資產(chǎn)，自身形象至關(guān)重要，要求辦公環(huán)境能夠體現(xiàn)公司“現(xiàn)代高效”的含金量。如果某個寫字樓周邊全是高層建筑物，其視線必然被擋，就談不上什么自然景觀了。人工作到一定時候，勢必疲憊。樓層里設置的公共小花園及小花園里的植被綠化，可以達到放松身心的目的。而寫字樓外的自然景觀，則可以讓人憑欄遠眺心曠神怡，以利于休息養(yǎng)神。讓滿負荷的人們在工作間隙有個怡然小恬的去處，人和自然的和諧發(fā)展是技術(shù)的終級目標。以志強大廈為例，靠向東風廣場的寫字間價格比不靠向廣場的寫字間價格要貴些。六、寫字樓市場化的進一步細分 在分別對昆明目前的寫字樓現(xiàn)狀進行了走訪，對昆明幾個商住混用比較突出的幾個寫字樓如福林廣場、美亞等進行了調(diào)查，不少公司選擇這一類型的商住混合寫字樓作為辦公場所，每當上下班時間一到，電梯口便站滿了人，買菜的和上下班人員均急不可待，電梯隨時發(fā)出報警聲。這樣的結(jié)果，不僅影響公司形象，而且給寫字樓的安防帶來很大影響。而銀海國際公寓是昆明典型商住寫字樓轉(zhuǎn)向純寫字樓的特殊例子，寬敞的大堂，職業(yè)的前臺、優(yōu)雅的洽談區(qū)、悠揚音樂聲中的咖啡茶座，會讓見慣其他大廈狹長黑暗電梯走道的人們眼前一亮?！　‰S著市場的進一步擴張，商住分開是大勢所趨，這就為寫字樓市場帶來了機會，中小企業(yè)可能會盡快選擇寫字樓，以適應企業(yè)本身的發(fā)展。同時，國家近期出臺的一系列調(diào)控政策，住宅投資者的觀望心態(tài)一旦被打破，寫字樓的利好就將出現(xiàn)。事實也正如此，寫字樓由于供