地產(chǎn)項目市場調(diào)查報告(編輯修改稿)
2024-08-30 04:44 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 住宅項目越來越強調(diào)的賣點，我們認為，韻綠堡和陽光水岸的園林規(guī)劃有一定的技術(shù)含量，而其他項目往往只是對景觀用地進行了簡單的綠化處理，還談不上景觀的美學效果，功能規(guī)劃也缺乏質(zhì)量?！獔@林景觀打造上最具特色之項目為千山陽光水岸，不僅視覺效果好，園林的功能規(guī)劃也比較合理，并且通過對一些節(jié)點的處理，營造出了比較濃厚的人文氣息?！浯问菞鞯ろ嵕G堡，充分利用其規(guī)模優(yōu)勢，打造出了較為舒適的園林景觀，景觀質(zhì)量高，并具有濃厚的人文氣息；并大量運用水景，如疊水、瀑布等，另外，運動設(shè)施及會所的設(shè)置也是其一大賣點。（4）建筑形態(tài)綦江在售項目建筑形態(tài)比較單一，幾乎是清一色的普通多層或小高層，同質(zhì)化的現(xiàn)象非常嚴重，如果在建筑形態(tài)上有所突破和創(chuàng)新，將成為非常直觀的差異化特征。（5）物業(yè)管理目前綦江小區(qū)項目多由開發(fā)公司自行進行物業(yè)管理，服務(wù)內(nèi)容集中在保安，保潔等基礎(chǔ)服務(wù)層面，社區(qū)人文氛圍的營造不得力，如果通過一些外部資源提升物管質(zhì)量（比如聘請一些知名公司作為管理顧問），并在銷售中將物管服務(wù)的差異化向客戶展示，應(yīng)該能夠形成很強的吸引力。（6）產(chǎn)品硬件除陽光水岸外，在售項目公共部分（門廳、樓梯間、過道）裝修的標準偏低，缺乏特色，在細節(jié)上經(jīng)不起推敲，可以超越和提升的空間比較大。價格水平綦江在售項目價格大致分為幾個水平線：一是在規(guī)模的社會影響比較大、產(chǎn)品品質(zhì)比較高的高檔項目，比如韻綠堡、千山陽光水岸上，建筑面積價格能夠達到13001500元/平方米之間。二是一些小規(guī)模比較小，有這一定綠化景觀的中偏高檔項目，比如陽光雅苑、南洲明珠等，建筑面積價格能夠達到11001200元/平方米之間。三是一些單體的商品房子，建筑面積價格能夠達到8001000元/平方米之間。從銷售狀況看，這幾類項目都取得了比較好的市場業(yè)績，說明各種價格和檔次的項目都有其目標消費群和市場承接力，關(guān)鍵是項目價格和品質(zhì)必須匹配。（四）綦江二手房市場簡述供給市場部分高收入群體現(xiàn)有住房已不能滿足其居住需求，換房意愿強烈，而隨著綦江房地產(chǎn)市場的發(fā)展，市場上出現(xiàn)了能滿足該類群體需求之物業(yè)，舊房上市銷售成為必然。銷售之物業(yè)多為單位福利房、集資建房自建房及普通商品房，成交價格集中在7001100元m2區(qū)間內(nèi)，與其它區(qū)縣城市相比，供給量相對較大。需求市場除城內(nèi)居民外，購買者多為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城經(jīng)商、務(wù)工人員，他們經(jīng)濟實力有限，對居住環(huán)境、物業(yè)品質(zhì)要求不到，僅需有一容身之地，滿足其基本的居住需求即可，二手房以其低價、即買即入住等特征而受到此類群體的青睞。綦江工業(yè)產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達、廠礦多，農(nóng)村進城務(wù)工人員較多，二手房（含求租和購買）需求自然旺盛。小結(jié)二手房市場活躍使房屋轉(zhuǎn)讓渠道非常通暢，居民可以輕松的賣出現(xiàn)有住房，購買更好的住宅以改善自身的居住條件，這為房地產(chǎn)市場的健康、快速發(fā)展打好了堅實的基礎(chǔ)，這也是本案的開發(fā)利好之一。（五）綦江商業(yè)市場分析 商業(yè)發(fā)展過程老城區(qū) 新城區(qū)綦江原來商業(yè)主要集中在綦江河兩岸的老城區(qū)，其中以中山路和河東市場周邊為主，隨著綦江城市建設(shè)的快速發(fā)展和城市化進程的加快，依托高速路發(fā)展起來的新城區(qū)商業(yè)也逐步形成氣候。 住宅底商 中等規(guī)模商業(yè)物業(yè)綦江商業(yè)發(fā)展相對滯后，在2001年前，商業(yè)物業(yè)主要是住宅樓底層商鋪，底商一般控制在2層以內(nèi)，如孟家園區(qū)域商業(yè)、萬代商城商業(yè)等；2001年以后，在中心逐漸出現(xiàn)了中等規(guī)模的商業(yè)物業(yè)，在規(guī)劃設(shè)計上更適合一些中大規(guī)模的超市、商場物業(yè)的布點，如巨龍廣場、明興世紀城等。傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài) 新型商業(yè)業(yè)態(tài)綦江在2002年前主要以傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)為主，隨著商業(yè)業(yè)態(tài)不斷拓展，以連鎖超市為代表的新型業(yè)態(tài)顯示出較
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