地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告(編輯修改稿)
2025-08-30 04:44 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 住宅項(xiàng)目越來(lái)越強(qiáng)調(diào)的賣點(diǎn)，我們認(rèn)為，韻綠堡和陽(yáng)光水岸的園林規(guī)劃有一定的技術(shù)含量，而其他項(xiàng)目往往只是對(duì)景觀用地進(jìn)行了簡(jiǎn)單的綠化處理，還談不上景觀的美學(xué)效果，功能規(guī)劃也缺乏質(zhì)量?！獔@林景觀打造上最具特色之項(xiàng)目為千山陽(yáng)光水岸，不僅視覺(jué)效果好，園林的功能規(guī)劃也比較合理，并且通過(guò)對(duì)一些節(jié)點(diǎn)的處理，營(yíng)造出了比較濃厚的人文氣息?！浯问菞鞯ろ嵕G堡，充分利用其規(guī)模優(yōu)勢(shì)，打造出了較為舒適的園林景觀，景觀質(zhì)量高，并具有濃厚的人文氣息；并大量運(yùn)用水景，如疊水、瀑布等，另外，運(yùn)動(dòng)設(shè)施及會(huì)所的設(shè)置也是其一大賣點(diǎn)。（4）建筑形態(tài)綦江在售項(xiàng)目建筑形態(tài)比較單一，幾乎是清一色的普通多層或小高層，同質(zhì)化的現(xiàn)象非常嚴(yán)重，如果在建筑形態(tài)上有所突破和創(chuàng)新，將成為非常直觀的差異化特征。（5）物業(yè)管理目前綦江小區(qū)項(xiàng)目多由開(kāi)發(fā)公司自行進(jìn)行物業(yè)管理，服務(wù)內(nèi)容集中在保安，保潔等基礎(chǔ)服務(wù)層面，社區(qū)人文氛圍的營(yíng)造不得力，如果通過(guò)一些外部資源提升物管質(zhì)量（比如聘請(qǐng)一些知名公司作為管理顧問(wèn)），并在銷售中將物管服務(wù)的差異化向客戶展示，應(yīng)該能夠形成很強(qiáng)的吸引力。（6）產(chǎn)品硬件除陽(yáng)光水岸外，在售項(xiàng)目公共部分（門廳、樓梯間、過(guò)道）裝修的標(biāo)準(zhǔn)偏低，缺乏特色，在細(xì)節(jié)上經(jīng)不起推敲，可以超越和提升的空間比較大。價(jià)格水平綦江在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格大致分為幾個(gè)水平線：一是在規(guī)模的社會(huì)影響比較大、產(chǎn)品品質(zhì)比較高的高檔項(xiàng)目，比如韻綠堡、千山陽(yáng)光水岸上，建筑面積價(jià)格能夠達(dá)到13001500元/平方米之間。二是一些小規(guī)模比較小，有這一定綠化景觀的中偏高檔項(xiàng)目，比如陽(yáng)光雅苑、南洲明珠等，建筑面積價(jià)格能夠達(dá)到11001200元/平方米之間。三是一些單體的商品房子，建筑面積價(jià)格能夠達(dá)到8001000元/平方米之間。從銷售狀況看，這幾類項(xiàng)目都取得了比較好的市場(chǎng)業(yè)績(jī)，說(shuō)明各種價(jià)格和檔次的項(xiàng)目都有其目標(biāo)消費(fèi)群和市場(chǎng)承接力，關(guān)鍵是項(xiàng)目?jī)r(jià)格和品質(zhì)必須匹配。（四）綦江二手房市場(chǎng)簡(jiǎn)述供給市場(chǎng)部分高收入群體現(xiàn)有住房已不能滿足其居住需求，換房意愿強(qiáng)烈，而隨著綦江房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，市場(chǎng)上出現(xiàn)了能滿足該類群體需求之物業(yè)，舊房上市銷售成為必然。銷售之物業(yè)多為單位福利房、集資建房自建房及普通商品房，成交價(jià)格集中在7001100元m2區(qū)間內(nèi)，與其它區(qū)縣城市相比，供給量相對(duì)較大。需求市場(chǎng)除城內(nèi)居民外，購(gòu)買者多為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城經(jīng)商、務(wù)工人員，他們經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，對(duì)居住環(huán)境、物業(yè)品質(zhì)要求不到，僅需有一容身之地，滿足其基本的居住需求即可，二手房以其低價(jià)、即買即入住等特征而受到此類群體的青睞。綦江工業(yè)產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達(dá)、廠礦多，農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員較多，二手房（含求租和購(gòu)買）需求自然旺盛。小結(jié)二手房市場(chǎng)活躍使房屋轉(zhuǎn)讓渠道非常通暢，居民可以輕松的賣出現(xiàn)有住房，購(gòu)買更好的住宅以改善自身的居住條件，這為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、快速發(fā)展打好了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，這也是本案的開(kāi)發(fā)利好之一。（五）綦江商業(yè)市場(chǎng)分析 商業(yè)發(fā)展過(guò)程老城區(qū) 新城區(qū)綦江原來(lái)商業(yè)主要集中在綦江河兩岸的老城區(qū)，其中以中山路和河?xùn)|市場(chǎng)周邊為主，隨著綦江城市建設(shè)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，依托高速路發(fā)展起來(lái)的新城區(qū)商業(yè)也逐步形成氣候。 住宅底商 中等規(guī)模商業(yè)物業(yè)綦江商業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，在2001年前，商業(yè)物業(yè)主要是住宅樓底層商鋪，底商一般控制在2層以內(nèi)，如孟家園區(qū)域商業(yè)、萬(wàn)代商城商業(yè)等；2001年以后，在中心逐漸出現(xiàn)了中等規(guī)模的商業(yè)物業(yè)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上更適合一些中大規(guī)模的超市、商場(chǎng)物業(yè)的布點(diǎn)，如巨龍廣場(chǎng)、明興世紀(jì)城等。傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài) 新型商業(yè)業(yè)態(tài)綦江在2002年前主要以傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)為主，隨著商業(yè)業(yè)態(tài)不斷拓展，以連鎖超市為代表的新型業(yè)態(tài)顯示出較
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