地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告-預(yù)覽頁
【正文】 勢(shì)。調(diào)查方法主要通過到銷售現(xiàn)場(chǎng)咨詢了解的辦法獲得相關(guān)信息，在本次調(diào)查過程中，項(xiàng)目組人員對(duì)目標(biāo)采用輪流叉調(diào)查的方式，收集到的市場(chǎng)信息比較客觀準(zhǔn)確。開發(fā)區(qū)項(xiàng)目如德信花園、韻綠堡等距離高速公路近，對(duì)外交通極其方便；老城區(qū)項(xiàng)目如陽光水岸等距離縣政府廣場(chǎng)相對(duì)略近，交通較為便捷。（3）周邊環(huán)境老城區(qū)項(xiàng)目周邊建筑相對(duì)比較陳舊，但比鄰綦江河，有景觀優(yōu)勢(shì)。———典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中，楓丹（2）戶型設(shè)計(jì)綦江在售項(xiàng)目中，三居室住宅占據(jù)了絕對(duì)優(yōu)勢(shì)比例的份額，另外兩居室和四居室供應(yīng)量也比較大，這與綦江房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求主流是相吻合的。（3）園林景觀景觀已經(jīng)成為住宅項(xiàng)目越來越強(qiáng)調(diào)的賣點(diǎn)，我們認(rèn)為，韻綠堡和陽光水岸的園林規(guī)劃有一定的技術(shù)含量，而其他項(xiàng)目往往只是對(duì)景觀用地進(jìn)行了簡(jiǎn)單的綠化處理，還談不上景觀的美學(xué)效果，功能規(guī)劃也缺乏質(zhì)量。（4）建筑形態(tài)綦江在售項(xiàng)目建筑形態(tài)比較單一，幾乎是清一色的普通多層或小高層，同質(zhì)化的現(xiàn)象非常嚴(yán)重，如果在建筑形態(tài)上有所突破和創(chuàng)新，將成為非常直觀的差異化特征。二是一些小規(guī)模比較小，有這一定綠化景觀的中偏高檔項(xiàng)目，比如陽光雅苑、南洲明珠等，建筑面積價(jià)格能夠達(dá)到11001200元/平方米之間。銷售之物業(yè)多為單位福利房、集資建房自建房及普通商品房，成交價(jià)格集中在7001100元m2區(qū)間內(nèi)，與其它區(qū)縣城市相比，供給量相對(duì)較大。（五）綦江商業(yè)市場(chǎng)分析 商業(yè)發(fā)展過程老城區(qū) 新城區(qū)綦江原來商業(yè)主要集中在綦江河兩岸的老城區(qū)，其中以中山路和河?xùn)|市場(chǎng)周邊為主，隨著綦江城市建設(shè)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，依托高速路發(fā)展起來的新城區(qū)商業(yè)也逐步形成氣候。但未來的分化特別是商業(yè)設(shè)施的“超市化”、“規(guī)?；笔遣豢勺钃醯?。以下我們對(duì)幾種主要業(yè)態(tài)進(jìn)行簡(jiǎn)要分析：n 超市（Super Market）規(guī)模：500—2000平方米左右輻射范圍：半徑1—2公里特點(diǎn)：連鎖性經(jīng)營(yíng)，商品品種較豐富實(shí)例：重客隆、萬家福等n 便利店（Convenience Store）規(guī)模：50100平方米輻射范圍：約200—300米特點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)食品、副食品和日用雜貨、多為單店經(jīng)營(yíng)，尚未形成規(guī)模性連鎖便利店n 百貨店（Department Store）規(guī)模：3500平方米—4500平方米輻射范圍：半徑2公里特點(diǎn)：有一定規(guī)模、經(jīng)營(yíng)多元化，位于傳統(tǒng)商業(yè)核心圈內(nèi)實(shí)例：海晨百貨、重百（還未開張）小結(jié)：各業(yè)態(tài)都有各自所針對(duì)的目標(biāo)消費(fèi)群，在做好細(xì)分市場(chǎng)，明確消費(fèi)定位的前提下，各業(yè)態(tài)之間會(huì)互為補(bǔ)充，形成良性循環(huán)的商業(yè)鏈。n 街鋪“一鋪養(yǎng)三代”這就是街鋪的商業(yè)價(jià)值。如果開發(fā)商能夠因勢(shì)利導(dǎo)，根據(jù)物業(yè)使用人員的特點(diǎn)對(duì)底商作出準(zhǔn)確定位，就確保了底商的經(jīng)營(yíng)具備一定的排他性。n 商場(chǎng)飛速發(fā)展的連鎖超市改變了傳統(tǒng)的商業(yè)結(jié)構(gòu)。3） 隨著綦江縣古南鎮(zhèn)近幾年對(duì)房地產(chǎn)的大力開發(fā)，舊城改造及新城開發(fā)是近年來的主題，大量的私營(yíng)業(yè)主、鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)干部、政府官員、外出打工者等收入較高的人員，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資逐漸升溫。（3）綦江房地產(chǎn)市場(chǎng)整體營(yíng)銷水平落后，媒體素質(zhì)普通較差，對(duì)消費(fèi)引導(dǎo)能力不強(qiáng)。韻綠堡的變維式戶型很受歡迎。韻綠堡的水景、運(yùn)動(dòng)設(shè)施等對(duì)消費(fèi)者吸引力較大，銷售速度自然更快。三、結(jié)論通過市場(chǎng)調(diào)查分析，我們認(rèn)為有如下結(jié)論在定位中應(yīng)該參考：（一）綦江房地產(chǎn)市場(chǎng)精品樓盤相對(duì)缺乏由于受地塊規(guī)模與產(chǎn)品形態(tài)同質(zhì)化影響，綦江房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)缺少環(huán)境好，戶型好，性價(jià)比高的精品樓盤。綦江一線項(xiàng)目在產(chǎn)品細(xì)節(jié)處理上，或多或少都存在一定缺陷，我們認(rèn)為從技術(shù)上完全可以超越，而通過對(duì)消費(fèi)問卷調(diào)查反映出消費(fèi)者對(duì)此越來越重視，在產(chǎn)品細(xì)節(jié)上切實(shí)注重適度超前能夠形成有
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