【正文】 北部，離上海市約 120 公里，是長三角經濟圈的組成部分，近年來，嘉興市經濟取得飛速發(fā)展，其房地產業(yè)也緊跟潮流，取得了長足進步。 此次 我小組一行四人參與“鞍山北方國際機電五金城”項目調研工作。全市面積約 4,000 平方公里， 總人口 332 萬。 近年來，隨著嘉興市區(qū)舊城改造力度的加大，城市化進程的加快，基礎設施的高強度投入，帶動了房地產業(yè)的快速發(fā)展，房地產業(yè)呈現(xiàn)出持續(xù)、穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢。 今年以來，商品房價格漲勢趨穩(wěn)，漲幅回落。三季度房地產業(yè)的企業(yè)家信心指數(shù)由高景氣區(qū)間快速進入景氣臨界點，與二季度相比下降 個百分點。 二、 本案狀況簡介 目目 現(xiàn)現(xiàn) 狀狀 項目名稱：好一家家居廣場 ６ 開發(fā)商 :嘉興嘉甌置業(yè)有限公司 項目地理位置 :嘉興秀洲路南 (中山西路延伸段 ) 項目屬性 :綜合 (商業(yè) ,辦公 ,住宅 ) 商業(yè)部分經營業(yè)態(tài) :一樓為裝飾 ,燈具建材城二樓為家具城三樓為辦公用品家居藝術家裝公司 規(guī)劃占地： 147 畝，總面積 95576 ㎡ 總投資額：一期 億元 規(guī)劃建筑面積：一期 152575 ㎡，其中主樓 85573 ㎡， 810 號樓 63051 ㎡，共 4 棟主樓 容積率： 建筑密度 % 綠化率 30% 物業(yè)：好一家家居購物廣場有限公司統(tǒng)一管理 營業(yè)時間： （計劃） 廣場規(guī)模： 137000 ㎡（主廣場），中心廣場 5000 ㎡，地下停車場 4300 ㎡ 停車泊位： 1500 輛， 24 小時服務 ７ 項目概況 :本案目前建設進入一期的中期階段，現(xiàn)場開始對外預定，目前定價一樓 60007000 元 /平方米，二樓 5000 元 /平方米，三四樓 3980 元 /平方米。但是周邊人流車流較少 ,難以聚集人氣 ,缺少商業(yè)氛圍 . 期待周邊住宅小區(qū)建成和交通配套完善后能使這一狀況得到改觀 . 通通 條條 件件 目前項目附近主要道路是北側得中山西路及西面的乍嘉蘇高速公路。 項目周邊目前尚缺乏集中人氣，主要受工業(yè)區(qū)開發(fā)進程影響，此狀況將很大程度上影響到本案的銷售及未來業(yè)主經營狀況，是本案必須面對的棘手問題。該商城經營品種檔次不高， 針對本市場所做的調研組群為 14 組；其中有效問卷為 8 組 １０ 目目 名名 稱稱 ：： 華華 庭庭 街街 項目位置：建國路、環(huán)城北路 面 積： 23799 ㎡ 建筑面積： 100000 ㎡ 租 金： 1F:㎡ 針對本市場所做的調研組群為 10 組；其中有效問卷為 6 組。 目目 名名 稱稱 ：： 嘉嘉 興興 萬萬 好好 家家 居居 購購 物物 廣廣 場場 項目位置：中環(huán)南路五星路口 建筑面積： 202000 ㎡ １３ 面 積 : 80 ㎡ 可以自由分割 售 價： 1F 6000－ 8000 元 /㎡ ， 2F 4000 元 /㎡ 租賃率： 20% 包租狀況： 7 年 8%10%回報率 經營業(yè)態(tài)：五金 、 電器 、 陶瓷 、 家居 、 裝飾 物業(yè)屬性： 專業(yè)市場 市場綜述： 該案位于秀城新區(qū)，與本案無論在定位、規(guī)模、建設進度上都很類似類似，該案提供返租選擇是 7 年 8%10%的回報率，其一期已經結構封頂，預計它將成為本案主要競爭項目。 該案目前交通不便，環(huán)城路到該市場前仍未建成，周邊住宅項目也未興建成型，預計其未來定位將以批發(fā)中心為主。 目前所售的 裙房是上下兩層小開間的商鋪 ，位于小區(qū)南側，離中山西路有一定距離，所以價格相對便宜，其 二期臨中山路的商鋪還未開盤，預計單價將達到 8000 元 /㎡以上 二、具體數(shù)據(jù)列表 調研項目信息匯總表如下：（表一） １６ 項目名稱 地址 開發(fā)商 規(guī)模體量 （ M2） 租賃價格 （元/M2 （ 2）、不愿意購買產權式商用物業(yè)的調查問卷達到了 8 份，占總體有效問卷的 %。 （ 3）、對于前往本案位置經商無所謂的調查問卷達到了 3 份，占總體有效問卷的 50% 17%33%50%愿意前往經商不愿意前往經商猶豫 ２０ 對對 于于 不不 愿愿 意意 購購 買買 或或 前前 往往 本本 案案 位位 置置 進進 行行 經經 商商 緣緣 由由 的的 調調 查查 結結 果果 （（ 以以 有有 效效 問問 卷卷 為為 準準 ）） （ 1）、提到因本案位置太偏太遠的調查問卷達到 2 份，占總體有效問卷的 25%。 分析本次市調問卷可以得出如下幾點結論： （ 1） 當?shù)亟洜I者更傾向于以租賃方式獲得商鋪使用權而非購買產權 （ 2） 愿意前往本案經營的業(yè)者只有 %，近期的租售情況可能前景堪憂 （ 3） 本案在當?shù)亟洜I者中有一定知名度，但是具體情況了解者甚少 （ 4） 預計本案的客戶群將主要是投資客戶，而非買了自用的經營者 ２２ 項項 目目 建建 議議 篇篇 二、項目綜合評定 優(yōu)優(yōu) 勢勢 評評 述述 : 目前嘉興尚無營業(yè)的大型家居專業(yè)市場，市場存在真空地帶 中山西路直達市中心，乍嘉蘇高速近旁侍衛(wèi)，交通十分便捷 秀州工業(yè)區(qū)規(guī)劃完善，周邊有大片一級住宅用地，未來人氣有保證，商業(yè)金融中心就在本案北側不遠 總建 22 萬㎡，其中一期 15 萬㎡，如此大體量的工程如招商經營順利 ,將發(fā)揮良好的商業(yè)規(guī)模效應 ,促進后期工程的聯(lián)動發(fā)展 市場空缺 規(guī)模效應 良好規(guī)劃 交通優(yōu)勢 本案 ２３ 劣劣 勢勢 評評 述述 ：： 位于乍嘉蘇高速中山西路，屬于當?shù)厝诵哪恐械钠У貐^(qū) 項目周邊無建成的配套設施，都在規(guī)劃中 本 案 相對位置 雖有大片住宅用地，但都在建設中，無居民入住 人氣不足 配套未建成 同質競爭嚴重 有效客源不足 萬好家居和本案十分類似，且同期上市，雖距離較遠，但勢必造成客源分流 當?shù)乜蛻舳鄬幵覆捎米赓U方式而不愿購買產權式商譜，可以須以投資客為主 ２４ 結結 論論 建建 議議 在對本案的綜合考察后本小組一致認為： 本案雖然存在眾多不利條件，但是其優(yōu)點也比較明顯，加之當?shù)丶皽刂莸鹊赝顿Y客戶的投資需求一向比較旺盛，并且本案實際需要銷售的面積僅 占總量的約三分之一（一期約 5 萬平方米），所以，本小組認為該案實際操作可行