【正文】 區(qū)和雨花臺區(qū)區(qū)委、區(qū)政府帶領(lǐng)下，廣大人民群眾充分發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢，適時調(diào)整區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，使經(jīng)濟和各項社會事業(yè)保持了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的良好勢頭。猶值一提的是新開通的地鐵一號線穿境而過，大大方便了該區(qū)域內(nèi)居民的日常出行。 收入方面，城南市民收入及人均可支配收入在南京城區(qū)屬中等偏上檔次，根據(jù)有關(guān)部門最近年調(diào)查顯示，區(qū)域家庭年收入13萬占被調(diào)查家庭的48%，%，二者約占85%，%，%。 完全統(tǒng)計，216。近年來，216。 斷完善，216。 全區(qū)城市面貌明顯改觀，216。 政府準備216。 城南新區(qū)板塊在南京的統(tǒng)一規(guī)劃下開始靜悄悄地凸顯出來。 城南板塊的生活配套設(shè)施日益完善，216。 吸引了眾多企業(yè)、醫(yī)療、電子界人士、教授及風雨穿梭的商界精英人士的追寵。交通便利，生活配套齊全，大型生活居住區(qū)秦虹小區(qū)點綴其中，目前該地區(qū)是發(fā)展較為成熟的生活社區(qū)。從項目本身分析、供應(yīng)體量以中低檔項目為主。該地區(qū)目前聚集項目有：錦虹麗都、楓情國度尚圓、四季陽光、格林美地等。寧南新區(qū)將建設(shè)成為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)區(qū)為主，高檔住宅區(qū)、高級商貿(mào)區(qū)為輔的現(xiàn)代化城市新區(qū)。在南京人眼里，寧南就是休閑、度假的好去處，環(huán)境優(yōu)美，“花神湖”及大面積的草坪綠地。周邊配套有：蘇果超市、農(nóng)業(yè)銀行、省重點雨花中學，市重點雨花實驗小學等。 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得重大突破。從聚集人氣。寧蕪鐵路遷出等工程的開工這里的城市面貌突飛猛進，區(qū)域環(huán)境大改善，人文歷史景觀實現(xiàn)，豐富多彩的現(xiàn)代都市生活由此開始。另外，當?shù)氐娜宋沫h(huán)境也不夠好。另一個是地鐵效應(yīng)帶來的拉動，中山南路沿線至雨花路一帶今年又將有眾多樓盤推出。 經(jīng)過近幾年的發(fā)展建設(shè)，城南已不僅僅局限于人們印象中的老式名宅舊屋，現(xiàn)在所指的城南板塊已被賦予新的含義，高闊緯七路、夫子廟、門東等城南地區(qū)的改造逐步讓這里舊貌換新顏。隨著人民生活水平的日益提高，天人合一，返樸歸真的居住理念將不斷深入人心，為廣大人民群眾特別是成功人士所接受。而且，只要政府合理規(guī)劃，開發(fā)商通力合作，一定能夠樹立城南品牌效應(yīng)，打造城南地產(chǎn)新形象。北部為龍江板塊，中部為以奧體為中心的奧體板塊，南部為緯九路以南部分。西臨長江，東部北段至外秦淮河，南段至鳳臺南路，南到秦淮新河，基本上為江河所圍。、淤泥質(zhì)亞粘土、粘土等。從北向南埋深逐漸加深，承載力很好。（4）、噪聲 河西地區(qū)聲環(huán)境現(xiàn)狀質(zhì)量較好，基本可以滿足相應(yīng)功能區(qū)劃要求。 北部地區(qū)經(jīng)過近20年開發(fā)建設(shè)已初具規(guī)模，城市職能以居住為主。 新城區(qū)規(guī)劃居住人口56萬人左右。地鐵線3條：1號線、2號線和4號線。體育中心周邊將以便捷的城市交通，完善的配套設(shè)施和怡人的環(huán)境迎接十運會。 規(guī)費政策：新城區(qū)范圍內(nèi)的土地出讓價格按樓面地價計算，包含土地征地拆遷補償費、土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等所有市屬權(quán)限內(nèi)的規(guī)費。2005年舉辦全國十運會，該地區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施將十分完善，人氣興旺；400米寬濱江景觀帶的建設(shè)，將使該地區(qū)環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，具有怡人性和可適居性。理想的話，未來的新城區(qū)中心商務(wù)區(qū)將建成花園式商務(wù)社區(qū)。以第十屆運動會為契機，河西新區(qū)已成為未來5－10年主城建設(shè)的重點地區(qū)。據(jù)最新市場調(diào)查顯示，目前購房者對奧體板塊能承受的心理價位已突破5000元。十運會之前十大標志性建筑基本建成，超高層建筑豎起塔樓，100米左右的建筑力爭完成外立面裝修，少數(shù)商業(yè)設(shè)施實現(xiàn)營運。中部地區(qū)建成約100公里的道路；完成6個泵站的改擴建及12條河道的整治；重點建設(shè)金陵中學河西分校、奧體新城中小學等學校；建設(shè)2所區(qū)級醫(yī)院和1所大型老年公寓、4個社區(qū)鄰里中心；建成奧體新城郵政中心支局；基本建成藝蘭齋美術(shù)館等場館。主城由明城墻圍合的老城和城北、城南、城東及河西五個規(guī)劃單元組成。體育盛會的舉辦與運動場館建設(shè)對河西房地產(chǎn)有著不可估量的影響。離中心城區(qū)較近的位置優(yōu)勢和將來便捷的交通優(yōu)勢使得河西新區(qū)完全能夠發(fā)揮城市副中心的功能，成為現(xiàn)代化新南京的標志區(qū)域。目前江北片區(qū)已經(jīng)銷售完畢或正在銷售的樓盤眾多，新理想佳園、萬江共和新城、華僑城二期、紅太陽旭日華庭、浦東花園、金泉泰來苑，以及蘇寧地產(chǎn)在江北的幾個大盤等都紛紛熱銷，且項目規(guī)模都在10萬平方米以上，所以江北地區(qū)目前的供應(yīng)量還是比較大。 216。 橋北泰山板塊分析：● 橋北由于受南京市區(qū)輻射較強，距離南京市區(qū)最近，價格比區(qū)域內(nèi)其他板塊高，華僑城一期2200元/㎡的均價創(chuàng)下了江北房價當時的最高點，但項目品質(zhì)一般。● 交通便利，公交線路有149路、鹽浦線、159路、鼓揚線、614路、鹽葛線等。目前的房產(chǎn)開發(fā)以當?shù)鼐用裣M為主，隨著交通、房產(chǎn)環(huán)境的改善，該板塊迎來大開發(fā)的時機已經(jīng)為時不遠。 珠江鎮(zhèn)板塊分析：● 從珠江鎮(zhèn)整體市場看，目前樓盤均價在2100元/㎡，到年底市場均價可能達到3000元/㎡，二房總價在25萬左右，三房總價在30萬左右。● 珠江鎮(zhèn)樓盤供應(yīng)量不大，各樓盤銷售、預訂火爆?！?消費者對高新區(qū)的偏好情況則緊隨浦口片區(qū)之后，另外，江浦也吸引了部分消費者的目光，而大廠、六合吸引的消費者數(shù)量較少?！?聚類分析說明，絕大多數(shù)消費者總價承受能力在25萬元/套以下，因此，總價控制在25萬元/套以下對江北住房的銷售較為有利?！?因此，江北住房的單價最好控制在2500元／㎡以內(nèi)，低收入水平與承受能力，使得消費者對單價特別敏感?！?居民購房目的以經(jīng)濟實用為主，屬低層次需求。林語別墅北靠老山余脈，西至珍珠泉景區(qū)，地理條件得天獨厚，但由于發(fā)展商原因，目前該項目暫時擱淺。 客群特征：● 橋北樓盤吸引客群主要是以南京城區(qū)居民，城北拆遷戶為主，購房居民以養(yǎng)老為主，部分市區(qū)居民以投資為目的。 江北地區(qū)總體銷售狀況：● 江北地區(qū)有現(xiàn)房的樓盤基本上都已銷售完。第五節(jié) 江寧板塊發(fā)展綜述 江寧房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境分析1 江寧概述：江寧處于南京市的東南部，距南京城約７公里，是南京都市圈南部吸納中心。新建的華東地區(qū)最大機場——祿口國際機場坐落境內(nèi)；滬寧高速公路穿境而過，滬寧、寧蕪鐵路，寧杭國道、１０４國道、寧蕪公路、寧馬公路等縱橫交錯，公路密度居全國之首。具體方案為：撤銷江寧縣，以原江寧縣的行政區(qū)域為新設(shè)立的江寧區(qū)行政區(qū)域，新設(shè)定的江寧區(qū)繼續(xù)享受原有的縣級經(jīng)濟管理權(quán)限。 2 南京市對江寧的規(guī)劃：南京市對江寧新區(qū)的期望很高。 在交通配套上，秦淮河大橋的建成，從中山南路經(jīng)雨花臺到江寧的時間可以大大縮短；從光華門到岔路口的道路也已發(fā)揮其有效功能，這就緩解了中華門的交通壓力。在城市化建設(shè)中，將突出加快東山地區(qū)的建設(shè)。都市農(nóng)業(yè)集中區(qū)將突出經(jīng)濟、城市服務(wù)和生態(tài)調(diào)節(jié)功能的有機結(jié)合。2平方公里擴張到110平方公里，城市結(jié)構(gòu)將形成“一軸兩片”。特別是近期開發(fā)的樓盤有著較好的規(guī)劃和相互之間的協(xié)調(diào)，使得住在江寧的人們不會感到城市里的擁擠和不暢，也不會感到鄉(xiāng)村里的空曠；F、 江寧離南京城區(qū)不是太遠，已經(jīng)有相當多的南京人認同江寧；G、 隨著交通條件的改善，江寧樓盤的增值潛力很大。岔路口地區(qū)的樓盤主要有：紫薇花園、經(jīng)緯城市花園、南方花園、碧水灣、天地新城、瀛洲灣、南方楓彩園、水月秦淮、盈家春天、名佳嘉園、武夷商城、天地新城、明月港灣等項目。 東山鎮(zhèn)：東山鎮(zhèn)是江寧的舊城區(qū)，同時也是江寧區(qū)政府所在地。江寧區(qū)政府投入了巨大的人力物力進行改造；C、該地區(qū)背靠東山，有一定的風景資源優(yōu)勢；D、區(qū)內(nèi)交通便利，中巴線眾多；E、區(qū)內(nèi)樓盤檔次不一，可選擇性強。區(qū)內(nèi)整體規(guī)劃一般。（1）百家湖地區(qū)的優(yōu)勢：A、開發(fā)較早，開發(fā)規(guī)模大；B、擁有江寧最大的水面——百家湖，親水性好，景觀優(yōu)勢非常明顯；C、百家湖是南京最后一個零污染的天然湖，有一千余畝，是江寧開發(fā)區(qū)的一塊天然“綠肺”，空氣質(zhì)量高于市區(qū)5倍。但將軍路的位置稍偏，因此開發(fā)較晚。以生物工程、醫(yī)藥環(huán)保、新材料為重點的產(chǎn)業(yè)帶，不僅使高新技術(shù)區(qū)成為科研基地，也成為生產(chǎn)基地，提供了非常多的工作崗位。第三，江南文樞苑、中國人家等項目的強勢推出，已經(jīng)吸引了相當多的南京市民的關(guān)注，不僅帶動了自身樓盤的銷售，而且也炒熱了將軍路，為今后房地產(chǎn)開發(fā)做了很好的鋪墊。第五，將軍路沿線有山有水，景觀資源極為豐富。南京的房地產(chǎn)市場起步相對較晚，真正意義上市場化的房地產(chǎn)開發(fā)始于92年，受中國第一輪房地產(chǎn)開發(fā)熱潮的影響，南京這一輪房地產(chǎn)熱主要集中在商務(wù)樓開發(fā)上，從92年開始，商務(wù)樓投資在房地產(chǎn)投資中所占的比例逐漸上升，93年為44%，97年已經(jīng)上升到58%。99年底舊的住房制度正式結(jié)束，住宅市場開始全面啟動。大量住宅房拋向租賃市場，使原本租賃水平就低的住宅租賃市場一再走低。此前，南京寫字樓價格大多賣不過住宅，業(yè)內(nèi)人士稱此為“價格倒掛”，而業(yè)界幾乎把所有的原因都歸咎為城市的經(jīng)濟地位欠缺。在東宇大廈、森葆大廈等樓盤，二手交易及租賃市場萎靡的現(xiàn)象依舊。第二節(jié)、南京市寫字樓市場分析南京的寫字樓基本形成了以新街口洪武路、鼓樓山西路、珠江路、大行宮長江路地區(qū)為中心向其周邊輻射的四大商務(wù)圈以及未來發(fā)展?jié)摿^大的第五大商務(wù)圈—河西區(qū)域，各個商務(wù)圈的分布也呈現(xiàn)出了較為明顯的行業(yè)劃分，如珠江路及洪武路商圈便出現(xiàn)了以其區(qū)域特色行業(yè)（IT行業(yè)和金融行業(yè)）為主流的商務(wù)氛圍。此外，停車位的緊張及城市中心地帶綠化的缺乏嚴重的影響了這里的辦公環(huán)境。石鼓路華威大廈、陽光大廈、體仁大廈、東方名苑新街口洪武路商務(wù)圈樓盤基本數(shù)據(jù)表案 名完工時間均價元/㎡規(guī)劃性質(zhì)層 高建筑面積地 點開發(fā)商金輪大廈2002年底5800商住2527000M2漢中路金輪地產(chǎn)天安國際2003年底7500商住44120000M2石鼓路天都實業(yè)福鑫國際大廈7000綜合40洪武路南京市房產(chǎn)經(jīng)營總公司隆盛大廈2002年初7150辦公31洪武路鐵路實業(yè)金鷹199913000（現(xiàn)價）綜合60㎡漢中路南京金鷹國際國際貴都7200辦公2512萬㎡中山南路泛亞集團投資大廈2002年底7400辦公28㎡中山南路南京三盟實業(yè)商貿(mào)中心8500綜合5611萬㎡中山南路南京盛貿(mào) 價格分布 鼓樓山西路商務(wù)圈 地理分布狀況及特點鼓樓是南京市的城市中心，該區(qū)域交通便利，中山北路、中央路、北京路及中山路交匯于鼓樓廣場，鼓樓地下隧道也有效的緩解了該區(qū)域的交通壓力，2005年南京地鐵1號線的建成通車又將為該商圈提供一項交通配套設(shè)施，所以使得其相對于新街口商圈而言更具交通優(yōu)勢。山西路作為南京新興城市中心，山西路板塊一直是南京商務(wù)樓市場中最具潛力的板塊，山西路湖南路作為南京的第二商圈——山西路湖南路地區(qū)，地理位置絕佳，交通狀況良好，交通路徑四通八達，毗鄰紫金山，近觀玄武湖，金融街商業(yè)街坐落其中，商業(yè)氣息極其濃厚，加之民國公館區(qū)相距不遠，又為區(qū)域營造了濃郁的人文氛圍，山西路CBD的商務(wù)樓開發(fā)時間雖然不長，但商務(wù)樓的檔次卻普遍較高，如推崇綠色商務(wù)的宏圖大廈，主推其“商務(wù)航母”地位的世貿(mào)中心大廈，未來的南京“地標”南京國際商城以及主打文化牌的天鶴文云商務(wù)大廈等等。建設(shè)中的地鐵珠江路站緊鄰商圈，為其以后整體區(qū)域發(fā)展打下了很好的交通基礎(chǔ)，該地段相對于其它商務(wù)圈而言，具有特定的商務(wù)發(fā)展氛圍，該區(qū)域的商務(wù)樓的消費群體獨特、有針對性——IT行業(yè)。這些高檔寫字樓的建成，無疑是珠江路區(qū)域發(fā)展的強大動力來源，改造完成的珠江路必然會令人耳目一新，成為南京城區(qū)內(nèi)又一處商務(wù)辦公中心。 大行宮商務(wù)圈的特點是補充經(jīng)濟，新街口作為南京的“CBD”地區(qū)，用地十分緊張，大行宮區(qū)域可以彌補新街口的商務(wù)空白；珠江路距離大行宮也很近，相對低廉的價格及良好的環(huán)境會吸引珠江路上IT行業(yè)來大行宮區(qū)域辦公。河西商務(wù)區(qū)樓盤基本數(shù)據(jù)表案 名完工時間均價元/㎡規(guī)劃性質(zhì)層 高建筑面積地 點開發(fā)商創(chuàng)新濱江廣場5200辦公5層濱江廣場2幢28層商務(wù)樓草場門大街和江東路交匯處南京建鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、江蘇新端華房地產(chǎn)實業(yè)有限公司規(guī)劃中新街口商業(yè)地區(qū)是以金融貿(mào)易、商務(wù)辦公和大型商業(yè)為特色的現(xiàn)代化商貿(mào)中心：用地范圍：以新街口環(huán)路以內(nèi)為核心區(qū)，包括周邊發(fā)展地區(qū)，；鼓勵設(shè)置：市區(qū)購物中心、百貨店、大型專業(yè)店、專賣店、自動售貨亭和文化娛樂網(wǎng)點；適度設(shè)置：超市、便利店、折扣店、餐飲網(wǎng)點和生活服務(wù)網(wǎng)點，；限制設(shè)置：大型超市、家居建材商店、倉儲會員店及農(nóng)貿(mào)市場；規(guī)劃中河西市級商業(yè)中心（新街口商業(yè)中心補充）將建設(shè)成為高檔次、多功能的綜合商業(yè)中心：用地范圍：規(guī)劃中的發(fā)展空間是在緯八路以南，沿經(jīng)四路和緯九路布局，其中商業(yè)設(shè)施主要分布在經(jīng)四路以東和緯九路以北。規(guī)劃中主城外的商業(yè)副中心包括江寧新市區(qū)中心、浦口新市區(qū)中心、仙林新市區(qū)中心：江寧副中心：主要功能是為以江寧區(qū)為主的南京南部地區(qū)居民服務(wù)，規(guī)劃發(fā)展空間為秦淮新河以南以西，百家湖以北，通淮路以東的地區(qū)。鼓勵建設(shè)：社區(qū)購物中心、大型超市、專業(yè)店、專賣店等；限制設(shè)置：家居建材商店、倉儲會員店、大型專業(yè)店和農(nóng)貿(mào)市場；其他區(qū)域商業(yè)規(guī)劃中央門地區(qū)西邊：將結(jié)合現(xiàn)有的南京長途汽車站在南京商廈的基礎(chǔ)上進行發(fā)展；中央門地區(qū)東邊：將結(jié)合南京火車站進行網(wǎng)點布局，規(guī)劃中強調(diào)對該地區(qū)應(yīng)注意處理好對外交通和市內(nèi)交通之間的關(guān)系，并解決好對環(huán)境的影響問題。第三節(jié) 商圈分析以商圈的角度來考量，目前南京的商業(yè)主要集中于老城區(qū)四大商圈和河西新城區(qū)。 湖南路商圈 　　湖南路商圈一般被認為是南京的第二商圈。商業(yè)街設(shè)在地下一層，總建筑面積3萬平方米。其中的銀河國際廣場是一個典型的商業(yè)地產(chǎn)項目，其總建筑面積11萬平方米，由三大業(yè)態(tài)組成：下部6萬平方米的裙樓，為已經(jīng)開業(yè)的“蘇寧銀河”；5萬平方米的塔樓中，有2萬平方米的高檔商務(wù)樓，3萬平方米的星級酒店。根據(jù)規(guī)劃，商圈將定位在以大型專業(yè)批發(fā)市場和倉儲式超市為主的市場