地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書-預(yù)覽頁
【正文】 樂觀。，%，預(yù)計(jì)全年增長將超過24%。黃浦江支流貫穿全區(qū)各鎮(zhèn)，成為內(nèi)河運(yùn)輸主動(dòng)脈。全區(qū)陸地總面積586平方公里，轄14個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)街道，現(xiàn)有人口55萬。 編制依據(jù)本報(bào)告根據(jù)目前可獲取的資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和金山區(qū)有關(guān)規(guī)劃，在實(shí)地考察與市場研究的基礎(chǔ)上，通過客觀分析和經(jīng)濟(jì)評估，為項(xiàng)目投資提供科學(xué)的決策依據(jù)。東面是山陽居住區(qū)，鄰近的有山鑫聯(lián)城花苑，現(xiàn)正在建配套的菜場和商場。項(xiàng)目地塊所處區(qū)域?qū)儆谝?guī)劃中的金山區(qū)城市中心區(qū)，西北面臨近區(qū)政府、西面臨近中央大道，附近市政、生活和商業(yè)配套都在完善之中。 項(xiàng)目建筑面積指標(biāo)，別墅31131平方米；車位部分23030平方米，配套1500平方米。上海市規(guī)劃管理局《城市設(shè)計(jì)管理技術(shù)規(guī)定》關(guān)于住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)和土地利用條件和要求。故本項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)上不可行。西連浙江省平湖市、嘉善縣，東鄰上海市奉賢區(qū)，北接松江區(qū)和青浦區(qū)。南部沿海申甬車客渡碼頭開辟了舟山、寧波等地海運(yùn)航線。嘉金高速建成通車后，金山北出上海的時(shí)間將大大縮短。19月房地產(chǎn)投資完成74375萬元，%，%,繼續(xù)保持高速穩(wěn)定增長的勢頭。％。商品房施工面積 ，%；，%；，%，至9月底， %。市場主要房型為100m2左右的二房和120140 m2 的三房。市場主要房型為90 m2的二房和110130 m2的三房。該板塊的市場均價(jià)在3000元/平方米左右。；；。這說明金山區(qū)的房產(chǎn)需求量較大。三、項(xiàng)目周邊環(huán)境 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 周邊環(huán)境項(xiàng)目地塊處于金山區(qū)規(guī)劃的中央城區(qū)的核心位置。本項(xiàng)目周邊生活配套完善。 周圍居住區(qū)氣候逐漸形成，生活配套逐漸完善Weakn n 金山區(qū)房地產(chǎn)市場仍處于上升勢頭，未來走勢較為樂觀Threatn n 競爭性樓盤分析項(xiàng)目周邊地區(qū)聚集了藍(lán)堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園、三島龍洲苑、棕櫚灣花園以及山鑫聯(lián)城花園等多個(gè)項(xiàng)目。金海岸花園由10幢小高層和30幢多層組成，內(nèi)部配有 1萬平米的會(huì)所、1萬平米的中庭花園、2千平米的人工湖。棕櫚灣花園采用北美風(fēng)格，規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑起點(diǎn)均較高，對面就是樂購購物中心，采用凈高3米的層高，目前已經(jīng)基本售完。同時(shí)內(nèi)部有大面積集中綠化，再結(jié)合各組團(tuán)主題景觀，節(jié)點(diǎn)小品等組成多方位景觀系統(tǒng)。以此完成以小見大、提高推廣立意的目的。而郊區(qū)發(fā)展規(guī)劃時(shí)，則往往限制小高層和高層住宅的發(fā)展。 216。 客戶以金山本地客戶為主，以在金山工作的外地人為輔；216。 216。 房屋單戶面積需求在85－130m2之間居多；216。 216。根據(jù)相似原則和可比原則，選取金海岸花園、三島龍洲苑和海上明珠園作為本項(xiàng)目多層部分參照項(xiàng)目。因此，本項(xiàng)目別墅的市場參考價(jià)定位在4600元/平方米。 根據(jù)前面的定價(jià)，多層按照3900元/平方米，別墅按照4600元/平方米測算；u u銷售收入估算表投資估算表四、公共基礎(chǔ)配套費(fèi)1,885,860 12 157,155 五、公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)54,689,940 348 157,155 六、后期成本5,343,270 34 157,155 小計(jì)514,979,931 七、間接費(fèi)用40,910,006 不可預(yù)見費(fèi)15,449,398 (一)——(六)的3%財(cái)務(wù)費(fèi)用25,460,608 60%,一年,8%利率八、合計(jì)555,889,937 3,537 157,155 u u根據(jù)建設(shè)投資估算表可以看出，整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)總投資共555,889,937元。敏感度分析表故本項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)上不可行。160
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