【導(dǎo)讀】為手段、以利潤最大化為目的，根據(jù)區(qū)域市場特性和項目地塊現(xiàn)狀，充分挖掘項目的資源優(yōu)勢，加以專業(yè)發(fā)揮，配合貴司企業(yè)運作策略，本項目成為鶴山市房地產(chǎn)市場大型、高尚社區(qū)的典范。

　　

【正文】 今年五一入市，市場日趨成熟。 從項目分布的位置上看，目前鶴山樓盤主要分布在四個板快：城北東升路板快、城南前進路板塊、鶴山大道板塊和大雁山板塊；東升路板塊主要包括錦繡華虹和嘉悅名都，鶴山大道板塊主要樓盤有鶴山碧桂園、堅美園和松鶴新城，大雁山板快有銀業(yè)雁山和方圓項目，城南前進路板塊則僅有凱旋城項目。 綜合分析鶴山房 地產(chǎn)市場，主要呈現(xiàn)以下特點： ? 產(chǎn)品種類少，設(shè)計落后 鶴山在售項目主要有四種產(chǎn)品：獨立別墅、聯(lián)排別墅、無電梯洋房和帶電梯洋房，以無電梯的洋房為主，后續(xù)電梯洋房供應(yīng)量趨升，相對深圳、廣州等成熟市場而言，產(chǎn)品顯得較落后。且戶型設(shè)計比較普通，中規(guī)中矩，既沒有飄窗臺更沒有入戶花園，甚至有部分產(chǎn)品還將廚房和廁所連在一起。但近期堅美園和凱旋城開盤，帶來了多陽臺、大飄窗和大露臺等產(chǎn)品，為落后的市場輸入一些新鮮的血液，推動著市場的發(fā)展。 ? 戶型面積較集中，選擇少 目前鶴山市場供應(yīng)的洋房產(chǎn)品面積從 40 平方米至 160 平方 米，間隔從一房至四房單位均有，但主力面積為 120140 平方米三房和四房，幾乎每個樓盤都有此面積段單位，約占整體供應(yīng)量 70%，供應(yīng)量十分大，消費者可選擇的產(chǎn)品并不多。 ? 樓價較統(tǒng)一，地段價值未能體現(xiàn) 目前鶴山洋房售價為 30003700 元 /平方米， 總價段集中在 3050萬 /套，別墅售價為 800011000 元 /平方米， 總價段集中在 200300 萬元 /棟。 城北東升路板快、城南前進路、鶴山大道板快和大雁山板塊四板塊價格差別不大，差別主要來源于產(chǎn)品種類的不同，如電梯洋房和無電梯洋房，而非地段的差異，所以地段價值差 異并未有所體現(xiàn)。 ? 當(dāng)?shù)鼐用袷侵饕徺I群 雖然鶴山市 交通便利，有 325 國道、江鶴和佛開高速公路、江肇公路縱橫貫穿全市，往來于珠三角各城市都十分方便，但近年來隨著各大發(fā)展商的搶灘，附近城市的房地產(chǎn)市場起步較鶴山早，無論是產(chǎn)品設(shè)計或居住環(huán)境等方面都有優(yōu)勢，本市樓盤對外市買家的吸引力相對小，所以，本地樓盤還是依靠本地居民消化為主。 產(chǎn)品分析 項目 位置 規(guī)模 主力戶型 洋房 別墅 錦繡華虹 沙 坪 鎮(zhèn) 東升 路 新 城區(qū) 建筑面積 15 萬平方米 三房單位為主 ， 120～ 160 平方米 嘉悅名都 沙 坪 鎮(zhèn) 東升路 占地面積為 104 畝，總建筑面積 9 萬多平方米 85～ 140 平方米三房 鶴山碧桂園 鶴 山 大 道623 號 占地面積 5000 畝，首期投資 20 億 40 平方米 ～ 95 平方米一房一廳到三房二廳 160 平方米～570 平方米 堅美園 沙坪鎮(zhèn) 鶴山大道南 占地 畝， 規(guī)劃建筑面積 約 82 平方米 以 135 平方米的三房單位為主 經(jīng)緯凱旋城 前 進 南 路西側(cè) 用地面積 13 萬平方米，建筑面積 33 萬 平方米 三房二廳（ 110－ 130平方米），四房二廳（ 140－ 160 平方米） 銀業(yè)雁山 鶴 山 大 雁山風(fēng)景區(qū) 占地 1000 畝 230 平方米 ～368 平方米 松鶴新城 鶴 山 公 園旁 總用地面積 4萬平方米，總建筑面積 15 多萬平方米 100120 平方米占60% ? 從項目分布的位置上看，目前鶴山樓盤主要分布在三個板快：城北東升路板快、鶴山大道板快和大雁山板塊； ? 區(qū)域內(nèi)戶型產(chǎn)品多樣， 40 平方米的一房至 160 平方米的四房單位及 160570平方米別墅，滿足不同層次買家的需要； ? 洋房產(chǎn)品主力面積為 120140 平方米三房、四房產(chǎn)品，除鶴山碧桂園和銀業(yè)雁山外，幾乎每個樓盤都有此面積段單位，供應(yīng)量十分大。 價格 分析 項目 主力戶型 價格 (元 /平方米 ) 總價區(qū)間（萬元） 錦繡華虹 三房單位為主， 120～ 160 平方米 3300 40～ 55 嘉悅名都 85～ 140 平方米三房 3100 30～ 50 鶴山碧桂園 洋房： 40 平方米 ～ 95平方米一房一廳到三房二廳 別墅： 160平方米～ 570 平方米 洋房： 3600 別墅： 11000 洋房： 15～ 35 別墅： 170～ 650 堅美園 以 135 平方米的三房單位為主 3300 45 左右 經(jīng)緯凱旋城 三房二廳（ 110－ 130平方米），四房二廳（ 140－ 160平方米） 3600 30～ 50 銀業(yè)雁山 320 平方米 ～ 368 平方米 約 8000 250～ 300 松鶴新城 100120 平方米占 60% 未推出 ? 目前鶴山洋房售價為 30003700 元 /平方米，別墅售價為 800011000 元 /平方米，城北東升路板快、鶴山大道板快和大雁山板塊三板塊價格差別不大，地段價值差異并未體現(xiàn)出來； ? 在總價方面，洋房單位總價段集中在 3050 萬 /套，別墅則集中在 200300萬元 /棟，洋房價格相對鶴山 2021 年人均可支配收入 13560 元來說，房價與收入比約為一比三，購買力相對較低； ? 別墅項目 不多，但產(chǎn)品總價覆蓋面廣，有效放大目標客戶群。 形象力分析 項目 形象定位 項目風(fēng) 格 園林 風(fēng)格 配套 錦繡華虹 精彩人生錦繡家 園 歐陸 巴厘島風(fēng)情 中心花園、游泳池、各類球場、高檔會所 嘉悅名都 享受屬于自己的極品生活 現(xiàn)代 成人池和兒童池 ， 兒童游樂場、成人健身場、羽毛球和乒乓球場等 鶴山碧桂園 給你一個五星級的家 歐陸 鶴山碧桂園鳳凰大酒店 ， 新城市廣場 。 多元化的康體設(shè)施超大型人工湖 堅美園 品質(zhì)堅美 原未歐洲 歐陸 地中海 廣場、商業(yè)街、休閑中心、抗體中心、中心 泳池 經(jīng) 緯凱旋城 都市中央 品質(zhì)豪宅 歐陸 協(xié)和廣場、雕塑園、人工湖、風(fēng)情商業(yè)街 銀業(yè)雁山 國際頂尖豪宅新標桿 歐陸 五星級標準酒店、豪華會所、國際標準泳池 松鶴新城 新行政中心大型精品樓盤 歐陸 巴厘島式風(fēng)格 鶴山公園，鶴華中學(xué)和紀元中學(xué) ? 項目形象訴求與項目檔次結(jié)合緊密，定位高的項目，在配套、園林打造方面，除注意基本生活需求外，強調(diào)更高層次的需求； ? 項目風(fēng)格傾向歐陸，園林風(fēng)格強調(diào)熱帶風(fēng)情，但現(xiàn)場缺乏具體實物支撐； ? 樓盤現(xiàn)場包裝都比較差，大多沒有與樓盤的定位相結(jié)合； ? 樓盤現(xiàn)場銷售人員素質(zhì)很參差，代理公司 代理的樓盤銷售人員專業(yè)水平比發(fā)展商自銷的高。 客戶分析 目前鶴山在售的洋房項目購買客戶以鶴山本地居民為主，約占 70%，外地到鶴山的打工族和到鶴山創(chuàng)業(yè)的個體戶約占 30%。其中大面積單位 90%是由本地居民消化，且大戶型面積銷售速度比小戶型面積快，可見鶴山市場對大戶型需求量較大。 中原觀點： ? 目前市場產(chǎn)品單一，面積段較集中，客戶可選擇的范圍較少，且產(chǎn)品設(shè)計較傳統(tǒng)，缺乏新意，所以本項目可發(fā)揮的空間較大； ? 總價段在 30 萬以下、 50100 萬、 100200 萬和 300 萬以上的產(chǎn)品存在較大的市場空白； ? 本案地塊靠近城市中心區(qū)，在定位和定價方面可充分考慮地段價值，有別于其他項目。 鶴 山樓盤分布圖： 在售住宅項目 項目一： 錦繡華虹 地理位置： 鶴山 沙坪鎮(zhèn) 新鶴路 18 號 (東升路 ) 發(fā)展商 :華虹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī)模： 規(guī)劃建筑面積達 15萬平方米 。項目 分三期完成 推售組團： 一期尾貨，二期 12層帶電梯洋房春節(jié)后推出 方圓鶴山項目 銀業(yè)?雁山 鶴山碧桂園 凱旋城 堅美園 嘉悅名都 錦繡華虹 松鶴新城 市中心區(qū) 銷售均價： 3300 元 /平方米（不帶裝修） 面積范圍： 三房單位為主， 120～ 160 平方米 銷售進度： 至 08 年 1 月一期只剩幾套尾貨，二期單位春節(jié)后發(fā)售 管理費： ～ 元 /平方 米 項目定位： 精彩人生錦繡家園 工程進度： 一期工程 18 座 7層 已 開發(fā) 完畢 ，二期工程 9 座 12 層樓房（帶觀光電梯） 已進入框架施工 交樓時間 ： 一期現(xiàn)樓，二期 2021 年 1月交樓 樓盤賣點： ? 巴厘島風(fēng)情 園林； ? 新城區(qū)中心，生活配套較齊全； ? 樓盤規(guī)模大。 后續(xù)供應(yīng)： 二期將于春節(jié)后推出，為一梯三戶的小高層電梯洋房，價格 3300 元 /平方米，不帶裝修，產(chǎn)品為大面積的三房、四房。 項目二：嘉悅名都 地理位置： 鶴山 沙坪鎮(zhèn)東升路 新城區(qū)中心位置 發(fā)展商 :鶴山市興華房地產(chǎn)有限公司 規(guī)模： 占地面積為 104 畝，總建筑面積達到 9 萬多平 方米 。 推售組團： 三期七層無電梯洋房 銷售均價： 3100 元 /平方米 銷售進度： 2021年 11月開始 發(fā)售三期單位，推出 7棟 68套單位，建筑面積 － 平方米的 2房 1廳和 4房 2廳單位目前售出約 6 成。 項目定位： 享受屬于自己的極品生活 樓盤賣點： ? 項目位于新城區(qū)中心，生活配套教完善； ? 綠化率 40%； 戶型分析： ? 戶型面積： 間隔 面積（平方米） 套數(shù) 比例 小二房 3 % 大二房 19 % 三房一衛(wèi) 19 % 三房二衛(wèi) 15 % 大三房二衛(wèi) 6 % 四房二衛(wèi) 6 % 合計 68 % ? 戶型特點： 優(yōu)點： 無電梯洋房，實用率高，達 %； 戶型方正，廳開間大，廳大房大廚房大； 一梯兩戶，南北對流。 缺點： 廁所與廚房相連，需經(jīng)廚房到達廁所，十分不便； 部分房間采光較差，部分單位沒有陽臺； 產(chǎn)品較落后。 ? 戶型圖： 兩房單位 三房單位 四房單位 項目三：鶴山碧桂園 地理位置： 鶴山 大道 623 號 (鶴山市汽車總站斜對面 ) 規(guī)模： 首期規(guī)劃建有 “ 翡翠苑 ” 獨立花園別墅區(qū)， “ 星月苑 ” 浪漫陽光別墅區(qū)，“ 疊彩軒 ” 優(yōu)雅洋房區(qū) 3 個組團； 二期 “ 盈水翠庭 ” 獨立花園別墅區(qū)， “ 映藍天 ” 浪漫陽光別墅； 三期 “ 水畔翠庭 ” 獨立花園別墅，浪漫陽光別墅、 “ 空中花園 ” 洋房組團； 四期 “ 精鉆小 ” 戶型洋房組團 “ 翠苑 ” 即將隆重面市； 五期是鶴山目前最大的純獨立別墅組團 —— 云天翠岸 。 推售組團： 花岸?林溪，包括了第七期洋房組團 —— 花岸和第八期別墅組團 ——林溪的雁山鳳舞 A區(qū)及 B 區(qū) 銷售均價： 2021 年 1月 5日發(fā)售“花岸”組團洋房 90套，均價 3600 元 /平方米；“林溪”雙拼別墅組團 24套，面積 280－ 562 平方米，價格約 11000 元 /平方米 樓盤定位： 給你一個五星級的家 樓盤賣點： 碧桂園集團實力雄厚； 完善周到的物業(yè)管理； 五星級酒店； 生活設(shè)施齊備。 戶型分析： ? 戶型面積 花岸洋房產(chǎn)品情況： 戶型 面積 數(shù)量 比例 2 房 2 廳 75 平方米 12 13% 3 房 2 廳 104119平方米 30 31% 4 房 2 廳 126127平方米 54 56% 此次推出的花岸洋房為 6 層高的多層住宅，一梯四戶，共 96 套。戶型比例較為平均，中 小戶型和 4房大單位的比例基本達到了各占一半。 ? 戶型特點： 優(yōu)點： 無電梯洋房，一梯四戶，實用率高達 %； 戶型方正，采光和通風(fēng)較好； 四房單位主人房采用 270o 落地窗設(shè)計，擴大景觀視野，同時使外立面更富立體感； 雙陽臺設(shè)計，觀景陽臺和生活陽臺，功能分區(qū)更細致。 缺點： 無電梯，檔次較底； 無飄窗，空間利用較差。 項目四：堅美園 地理位置： 鶴山 沙坪鎮(zhèn) 鶴山大道南（鶴山汽車總站對面） 發(fā)展商： 鶴山市堅美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 投資商 :堅美鋁材 規(guī)模： 占地 畝， 規(guī)劃建筑面積 約 82 萬平方米，項目 分 五 期 開發(fā)。 建筑風(fēng)格 ：地中海 推售組團： 第一期 7至 18層小高層電梯洋房， 298 套。 銷售均價： 首期均價 3300 元 /平方米（毛坯） 銷售情況： 一期于 2021 年 1月 12日發(fā)售，發(fā)售當(dāng)天賣出約 7成 管理費： 元 /平方米 項目定位 ：品質(zhì)堅美 原味歐洲 工 程進度： 一期工程 6 座 ，分別為 7 至 18 層 ,已基本封頂 后續(xù)供應(yīng)： 二期單位 戶型分析： ? 戶型面積 一期單位共有 7種戶型 ,面積從 單位 . 間隔 面積 套數(shù) 比例 兩房一衛(wèi)