【正文】 一。發(fā)掘提升：在角色定位的前提下，圍繞開發(fā)項(xiàng)目的角色與目標(biāo)，開展經(jīng)濟(jì)商業(yè)文化運(yùn)作。過度商業(yè)化，將失去文化的內(nèi)涵與引力，降低項(xiàng)目的品位；純文化或過分強(qiáng)調(diào)文化性，沒有商業(yè)化的市場(chǎng)運(yùn)作、資金的投入，將難有足夠經(jīng)濟(jì)回報(bào)。只有努力挖掘自身的優(yōu)勢(shì)內(nèi)涵，利用恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)措施與文化聯(lián)姻，用市場(chǎng)的方式運(yùn)作才能獲得經(jīng)濟(jì)效益的最大化。注重創(chuàng)意：房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模與功能，建筑的色彩與體量，布局的尺度與收放，氛圍的營(yíng)造與把握，都應(yīng)在創(chuàng)意、策劃中很好地確定，最終通過新穎樸實(shí)的外觀、功能完善的內(nèi)構(gòu)、配套齊備的設(shè)施、自然和諧的韻味塑造項(xiàng)目的特色和魅力。項(xiàng)目創(chuàng)新：創(chuàng)新也是整合房地產(chǎn)發(fā)展的靈魂。不僅只是作為供人們游玩休閑為主要功能的休閑娛樂場(chǎng)所，鶴山項(xiàng)目將首屈一指的自然山水資源、國(guó)際水準(zhǔn)的休閑度假及居住環(huán)境、高起點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的旅游及商業(yè)休閑設(shè)施完美地結(jié)合，同時(shí)不斷加以創(chuàng)新。項(xiàng)目的不斷翻新以及設(shè)計(jì)上留有充分的變通和發(fā)展余地，需要通過創(chuàng)新的方式去實(shí)現(xiàn)，始終以新穎引人的姿態(tài)與魅力去贏得長(zhǎng)期居住者或假日旅游者的青睞。精心設(shè)計(jì)：做為整體規(guī)劃的大型綜合地產(chǎn)，其房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)力戒貪大求全或零星開發(fā)，努力在“宜人怡人”和“滿足需要”上下功夫。是否體現(xiàn)“以人為本” 是衡量項(xiàng)目質(zhì)量的標(biāo)志。功能完善、設(shè)施齊全、規(guī)模恰當(dāng)、層高適宜、空間適度、安全便捷、觀感舒服是每個(gè)項(xiàng)目都應(yīng)運(yùn)用和體現(xiàn)的設(shè)計(jì)原則。尤其是對(duì)客戶的方便與關(guān)愛，都應(yīng)在設(shè)計(jì)中體現(xiàn)出來。強(qiáng)調(diào)文化：沒有文化或蘊(yùn)含膚淺的房地產(chǎn)項(xiàng)目，是很難在旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)的大潮中立足并站穩(wěn)腳跟的。文化性主要通過項(xiàng)目的創(chuàng)意、服務(wù)的功能、承載的內(nèi)容、使用的材料、施工的工藝、歷史的傳承以及建筑的形體語言等環(huán)境及其蘊(yùn)含的意義來展現(xiàn)。在直接使用和間接觀感中反映其格調(diào)與品位，在社會(huì)的逐步認(rèn)同中增強(qiáng)其魅力?！　《?、鶴山市大雁山風(fēng)景區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃定位綜合以上所有分析，我們認(rèn)為，大雁山項(xiàng)目應(yīng)定位為結(jié)合旅游產(chǎn)業(yè)、休閑服務(wù)設(shè)施、康樂度假設(shè)施、餐飲娛樂設(shè)施、商業(yè)購(gòu)物設(shè)施與高檔頂級(jí)別墅等泛地產(chǎn)元素于一體的整合地產(chǎn)概念，以打造國(guó)際品質(zhì)旅游地產(chǎn)精品的思路，運(yùn)作大雁山項(xiàng)目。大雁山項(xiàng)目的定位已經(jīng)基本成型。一個(gè)以優(yōu)秀自然景觀和人文資源為最大特色，以旅游地產(chǎn)為主要定位，以分時(shí)度假和產(chǎn)權(quán)酒店為主要操作思路，以獨(dú)特休閑娛樂項(xiàng)目為引領(lǐng)市場(chǎng)需求的主要賣點(diǎn)的超大規(guī)模泛地產(chǎn)生態(tài)區(qū)栩栩如生地呈現(xiàn)在我們面前。這個(gè)泛地產(chǎn)生態(tài)區(qū)將包括頂級(jí)別墅、國(guó)際會(huì)議中心、超五星級(jí)酒店、分時(shí)度假酒店式公寓、游艇碼頭、鄉(xiāng)村購(gòu)物中心、直升飛機(jī)停機(jī)坪、淡水生物世界、水上游樂中心等元素。國(guó)際游艇俱樂部。游艇俱樂部介紹。游艇俱樂部興起于18世紀(jì)的英國(guó)，早期是為達(dá)官顯貴中的船舶愛好者提供的一個(gè)船只停泊、修繕、補(bǔ)給的小船塢。隨著工業(yè)文明的發(fā)展，小船塢的規(guī)模不斷擴(kuò)大，逐漸地演變成一個(gè)社會(huì)上層人士的聚集地。原有的簡(jiǎn)單功能已經(jīng)不能滿足他們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的娛樂、社交、商務(wù)等多方面的需要。于是，一個(gè)集餐飲、娛樂、住宿、商務(wù)、船只停泊、維修保養(yǎng)、補(bǔ)給、駕駛訓(xùn)練等多功能于一體的游艇俱樂部雛形應(yīng)運(yùn)而生。游艇俱樂部于二戰(zhàn)后在西方發(fā)達(dá)國(guó)家蓬勃發(fā)展起來?；陧?xiàng)目良好的地理環(huán)境，開闊的江域及天然水港雛形，游艇俱樂部將成為項(xiàng)目占領(lǐng)高端休閑度假旅游市場(chǎng)的主要法寶。西江水質(zhì)優(yōu)良，且淡水水域?qū)τ瓮У谋ｐB(yǎng)相當(dāng)有好處。鑒于江門市濱江的規(guī)劃將地塊西部一分為二，而地塊中部地區(qū)有一自然形成的凹地，我們建議在地塊的中西部，濱江大道以北區(qū)域規(guī)劃一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際游艇基地。同時(shí)，為了泊船和躲避臺(tái)風(fēng)暴雨天氣的侵襲，在地塊中部可規(guī)劃一個(gè)避風(fēng)港。同時(shí)，其他的水上娛樂項(xiàng)目及淡水生物世界也可穿插安排在此。西江游艇俱樂部將建設(shè)成為集餐飲、娛樂、住宿、商務(wù)、船只停泊、維修保養(yǎng)、補(bǔ)給、駕駛訓(xùn)練等多功能于一體的現(xiàn)代化國(guó)際游艇俱樂部。整個(gè)游艇基地占地約500畝，設(shè)施包括泊位200以上個(gè)，防波堤1000米左右(含豪華級(jí)游艇和港澳客班游艇?？看a頭)，游艇，帆船。游艇引進(jìn)以小型游艇為主，可實(shí)現(xiàn)運(yùn)動(dòng)和休閑的目的。建議引進(jìn)知名的意大利品牌游艇，價(jià)格基本在50200萬左右，可出售也可出租。 為適合企業(yè)財(cái)團(tuán)商務(wù)需要，可以適當(dāng)配備兩條豪華商務(wù)型游艇。附：游艇小知識(shí)1）、游艇的種類按大小分類：　依國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)游艇的規(guī)格是以英尺計(jì)算的，從尺寸大小上分為三種：36英尺以下為小型游艇、3660英尺為中型游艇、60尺以上為大型豪華游艇?！“串a(chǎn)地分類：　　 意大利：設(shè)計(jì)體現(xiàn)浪漫風(fēng)格，豪華，典雅代表著現(xiàn)代游艇的潮流?！　? 美國(guó)：體現(xiàn)個(gè)人品味，注意自我個(gè)性化設(shè)計(jì)?！　? 英國(guó)：英國(guó)的游艇具有濃郁的古典貴族氣息?！　? 臺(tái)灣：臺(tái)灣的游艇比較隨意，較適合大多數(shù)華人使用，目前香港70%的游艇都是臺(tái)灣生產(chǎn)的，而臺(tái)灣的品牌在美國(guó)銷售狀況良好。其它還有法國(guó)的，在國(guó)內(nèi)、香港由于數(shù)量都比較少，知名度也不是很高。此外國(guó)內(nèi)的游艇廠家，大多是一些外資企業(yè)在中國(guó)的生產(chǎn)基地，而且目前都沒有上一定的規(guī)模，也還沒有形成品牌，但從長(zhǎng)久的角度考慮，國(guó)內(nèi)的游艇生產(chǎn)廠家必然會(huì)形成自己有品牌。 按功能分類：運(yùn)動(dòng)型游艇：此類游艇都為小型游艇也可說是快艇，此類游艇一般設(shè)計(jì)時(shí)以速度作為賣點(diǎn)，而且價(jià)格較低，所以在年青人中間非常有市場(chǎng)。休閑型游艇：此類游艇大多為家庭購(gòu)買，作為家庭渡假所用。一般以30英尺到45英尺左右的游艇為主，設(shè)計(jì)時(shí)也是考慮到家庭使用的方便性，裝璜時(shí)也以烘托家庭氛圍為賣點(diǎn)，市場(chǎng)上游艇的種類也是以此類為主?！　? 商務(wù)型游艇：這類游艇一般都是大尺寸的游艇，里面裝璜豪華，也可以說是豪華游艇，一般被用于大型企業(yè)集團(tuán)法人、老總們購(gòu)買大多被用于商務(wù)會(huì)議、公司聚會(huì)、小型PARTY。2）、游艇的配套設(shè)施　　 游艇的配套設(shè)施一般都是根據(jù)游艇主人自己需求而定制的，特別是中小型游艇，更是如此，而通常所說的游艇的配套設(shè)施一般都是以游艇的功能來設(shè)計(jì)配套設(shè)施。游艇根據(jù)種類與功能的不同，里面的配套設(shè)施也不尺相同，大致有以下幾種分類：中小級(jí)的游艇一般設(shè)置了以下功能：下層的室內(nèi)空間，有一間主人房、客房、衛(wèi)生間；中層有客廳、駕駛倉(cāng)和廚房，尾門路甲板平臺(tái)；上層有露天望臺(tái)和駕駛臺(tái)，為了可防曬和防雨，一般還設(shè)置了軟蓬；在動(dòng)力和技術(shù)方面，配置了發(fā)動(dòng)機(jī)、發(fā)電機(jī)、雷達(dá)、專業(yè)的儀器儀表，電話通訊設(shè)備、冷氣設(shè)備、家用電器，甚至衛(wèi)星導(dǎo)航系統(tǒng)。從整體上看游艇就是一個(gè)融現(xiàn)代辯公與家庭休閑為一體的海上流動(dòng)的公寓，它在海上有著整體的功能特征，既可在上面用作為家庭休閑生活，又可作朋友聚會(huì)或宴請(qǐng)朋友客戶時(shí)使用，這充分體現(xiàn)了現(xiàn)代生活的高質(zhì)量與人的高品味格調(diào)。根據(jù)功能不同，里面的設(shè)施也略有不同，如：運(yùn)動(dòng)型一般都配套大功率的發(fā)動(dòng)機(jī)，而里面的設(shè)施可能要簡(jiǎn)單一些，而休閑型的游艇則會(huì)更加注重家庭味，如：廚房、客房、卡拉OK設(shè)備、電子游戲房、加長(zhǎng)的釣魚船尾等以滿足休閑時(shí)的家庭氛圍。 大型游艇內(nèi)裝璜十分高檔豪華，更注重在通訊設(shè)備、會(huì)議設(shè)備、辯公設(shè)備上的配套安裝，充分體現(xiàn)出現(xiàn)代企業(yè)辯公的需要。3）、游艇的價(jià)格　　 游艇的價(jià)格從幾十萬到幾千萬不等，大型豪華游艇價(jià)格一般都上千萬元，中型游艇在二百萬以上，小型游艇從幾十萬到二百萬之間，隨著游艇的尺寸、里面裝璜豪華程度的增加，價(jià)格也隨之增長(zhǎng)。不同游艇產(chǎn)地的價(jià)格區(qū)別，一般說來臺(tái)灣產(chǎn)的游艇是美國(guó)產(chǎn)的游艇價(jià)格的2/3，是意大利的一半，英國(guó)的游艇價(jià)格更高。4）、游艇品牌介紹　　 意大利的游艇品牌最多，而且各品牌的產(chǎn)品都在世界上有一定的知名度，常見的品牌有RIVE LIVERA ZIMUT BENETEAU BERTRAM RIUARDO SANLO RENZO。山水頂級(jí)別墅區(qū)：天然鉆石是高貴的象征。它所以高貴，既不是因?yàn)樗卸嗝雌?，也不是因?yàn)樗卸鄰?qiáng)的硬度，而是它在地球上只有極少的含量。真正的豪宅也一樣。既不是由于其有多大的面積，也不是由于其處于多么便利的位置，而是因?yàn)槠鋼碛邢∪钡牟豢稍偕馁Y源。稀缺景觀資源，作為現(xiàn)在豪宅一項(xiàng)不可或缺的要素，日益成為衡量頂級(jí)住宅品質(zhì)的重要標(biāo)準(zhǔn)。注重與大雁山和西江天然美景的融合，更以中西合璧的人文態(tài)度，用創(chuàng)造世紀(jì)絕版的謹(jǐn)慎和莊重，譜寫山水頌歌的絢麗篇章，達(dá)到人與自然的和諧統(tǒng)一。在藍(lán)藍(lán)的天、純純的水和蔥蔥的山之間追求天人合一的化境。對(duì)本項(xiàng)目的頂級(jí)別墅來說，其室內(nèi)室外的空間質(zhì)量同樣重要。占地面積標(biāo)志著別墅對(duì)周圍綠化，空間環(huán)境的享有程度。頂級(jí)別墅不僅要使用面積，還要有增值面積，用來滿足別墅的豪華、藝術(shù)等方面的要求，比如藝術(shù)展廊、舞廳等，它反映了頂級(jí)別墅的品味和建筑空間藝術(shù)效果，這部分空間在本項(xiàng)目頂級(jí)別墅的面積分配上將占有相當(dāng)高的比例。本項(xiàng)目別墅面積控制在380800平方米，每幢占地面積保證在3畝以上，建筑依托山勢(shì)。每戶配備雙車庫(kù)、露天泳池和親水平臺(tái)，引水景入戶，部分頂級(jí)別墅配別墅電梯。別墅業(yè)主可租用停機(jī)坪，凡別墅購(gòu)買者購(gòu)買游艇加入游艇俱樂部可享受一定程度的優(yōu)惠。出售出租相結(jié)合，銷售價(jià)格以幢為單位，總價(jià)基本在400萬以上每幢。 花園洋房：考慮到鶴山以及周邊中小城市富有階層的需求，可規(guī)劃少量高檔次的花園洋房。四層疊加，面積控制在220320平方米，戶戶帶車庫(kù)。此部分產(chǎn)品出售為主，預(yù)計(jì)售價(jià)將超過6000元/平方米。五星級(jí)賓館：嚴(yán)格按照國(guó)際認(rèn)可的五星級(jí)賓館標(biāo)準(zhǔn)建造，打造超五星級(jí)豪華酒店賓館內(nèi)的硬件設(shè)施必須符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。建議用招商的方式將賓館及部分度假別墅交給國(guó)際知名的酒店管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)。同時(shí)依托五星級(jí)酒店所帶來的旅游市場(chǎng)資源，建造一批高標(biāo)準(zhǔn)分時(shí)度假型產(chǎn)權(quán)酒店公寓，標(biāo)準(zhǔn)定在兩星級(jí)以上。 ——標(biāo)準(zhǔn)套房 總統(tǒng)套房——國(guó)際會(huì)議中心：大小會(huì)議室8個(gè)以上，可分別接待會(huì)議10300人不等。單獨(dú)的會(huì)議中心一個(gè)，可一次接待會(huì)議 500人，并配備現(xiàn)代化的燈光音響，設(shè)備可提供錄音、錄像、幻燈、投影、同聲翻譯以及會(huì)間茶點(diǎn)等多種服務(wù)，成為企事業(yè)單位舉辦各種會(huì)議、學(xué)術(shù)交流授課、培訓(xùn)、新聞發(fā)布會(huì)的理想場(chǎng)所。依山伴水極具現(xiàn)代化氣息的國(guó)際會(huì)議中心——會(huì)所及商業(yè)中心：豪華會(huì)所會(huì)所及商業(yè)中心不求大而全，但力求檔次和格調(diào)。建議配備網(wǎng)球場(chǎng)、桌球室、洗浴中心、夜總會(huì)、健身房、咖啡館、茶藝室、酒吧、中西餐館、超市、凈菜市場(chǎng)等等。除會(huì)所設(shè)施由項(xiàng)目物業(yè)管理公司管理以外，商業(yè)中心全部對(duì)外招商，入駐商家必須有一定的知名度。“休閑度假式旅游項(xiàng)目”里當(dāng)然少不了安排度假時(shí)另一個(gè)重要內(nèi)容：玩。除了游艇之外，在豪華會(huì)所里我們還必須配備美食中心、健身中心、美容中心、桑拿中心、壁球場(chǎng)、牌藝室、保齡球室、乒乓球室、桌球室等等各式具有參與性度假娛樂設(shè)施都是應(yīng)考慮的配套內(nèi)容?！｝g球室——西江特色河鮮港美食城商業(yè)中心建議采用國(guó)際流行的鄉(xiāng)村購(gòu)物中心模式。近五十年來，一些發(fā)達(dá)國(guó)家的大型商業(yè)建筑經(jīng)歷了從市區(qū)到郊區(qū)，再返回市區(qū)的變化過程。郊區(qū)商業(yè)同市中心相比，最大的優(yōu)勢(shì)是擁有自然環(huán)境，目前在世界各地流行的鄉(xiāng)村購(gòu)物中心就是在這一理念的引導(dǎo)下誕生的。美國(guó)主要的大型商廈開發(fā)商MCCAFFERY INTERESTS集團(tuán)的發(fā)言人胡安坎默倫說，“為了更加開放，更有情趣，我們必須讓購(gòu)物者有更大的視野和自然景觀，而不是看到一堵堵墻，置身一個(gè)與外界隔絕的購(gòu)物環(huán)境中?！辈粌H如此，開放式的鄉(xiāng)村購(gòu)物中心造價(jià)低廉，建設(shè)周期短，租金便宜，這些好處最終都可以轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上。這些購(gòu)物中心集購(gòu)物、休閑、娛樂為一體，且保持了濃厚的鄉(xiāng)土氣息，成為越來越多發(fā)達(dá)國(guó)家消費(fèi)者購(gòu)物的首選。鄉(xiāng)村購(gòu)物中心一般建于大城市外圍的高速公路旁，占地?cái)?shù)十公頃，設(shè)有大量的停車場(chǎng)地，擁有自己的公園和環(huán)境優(yōu)美的步行街，同時(shí)，也向著功能綜合化、風(fēng)格地方化、步行商業(yè)空間化的方向發(fā)展。此外，鄉(xiāng)村購(gòu)物中心要求周邊有數(shù)量較大的城市人口和完善便捷的高速公路網(wǎng)絡(luò)，這些要求都與本項(xiàng)目先天條件完全匹配，本項(xiàng)目可謂是目前中國(guó)最適合于打造國(guó)際化鄉(xiāng)村購(gòu)物中心的地方。鄉(xiāng)村購(gòu)物中心的建設(shè)也將成為續(xù)國(guó)際游艇俱樂部后本項(xiàng)目的又一重大賣點(diǎn)，將成為商業(yè)地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)相結(jié)合的典范，成為珠江三角洲乃至國(guó)內(nèi)市場(chǎng)商業(yè)形態(tài)的最新倡導(dǎo)者。本項(xiàng)目鄉(xiāng)村購(gòu)物中心將占地100畝左右，位于非洲肯尼亞首都內(nèi)羅華郊區(qū)的鄉(xiāng)村購(gòu)物中心（The Village Market）,采用露天式的布局，向世人展示了商業(yè)建筑中孕育出的新概念。它融購(gòu)物、美食、游戲、音樂等娛樂休閑于一體，環(huán)境優(yōu)美，充滿藝術(shù)魅力。入口瀑布映襯于綠色世界里，自然清新；綠樹峻石所圍成的水池如天然湖泊，再配以水上滑道，孩童嬉戲其中，妙趣橫生；露天的圓形劇場(chǎng)、涼亭、小型高爾夫球場(chǎng)等等亦獨(dú)具特色，整個(gè)捐助群被掩映在繁茂的熱帶叢林中。這種購(gòu)物環(huán)境就當(dāng)?shù)匮谉岬臍夂蚨?，無疑是游客們旅游避暑的最佳去處，帶來了經(jīng)濟(jì)及文化的雙重效益。直升飛機(jī)停機(jī)坪：由于本項(xiàng)目與深圳、珠海相比，距離香港、澳門等地尚有一定的距離，而本項(xiàng)目的客戶定位極為高端，他們對(duì)時(shí)間與時(shí)尚的追求超過其他因素。因此，為了更好地接軌香港市場(chǎng)，同時(shí)滿足本案高品質(zhì)定位及客戶需求，我們將在鶴山山脈適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)建造一處豪華直升飛機(jī)停機(jī)坪及豪華侯機(jī)室。目前我國(guó)低空管制尚沒有放開，但學(xué)習(xí)飛機(jī)駕駛執(zhí)照已經(jīng)成為社會(huì)高收入人群和成功人士的時(shí)尚，適當(dāng)發(fā)展私人飛機(jī)也是必然趨勢(shì)，因此我們超前的直升飛機(jī)停機(jī)坪一定會(huì)成為未來本項(xiàng)目又一主要賣點(diǎn)。未來本項(xiàng)目的頂級(jí)別墅業(yè)主及高級(jí)別旅游度假客戶均可以享受包機(jī)服務(wù)?！廊A知升機(jī)為港澳、南粵富豪提供快速直達(dá)的便捷享受風(fēng)水及宗教建筑：中國(guó)風(fēng)水學(xué)在我國(guó)城市及住宅開發(fā)選址、設(shè)計(jì)、營(yíng)造中幾乎無所不在。風(fēng)水學(xué)在長(zhǎng)期發(fā)展過程中，與其它相關(guān)學(xué)科交叉滲透，具有了我國(guó)古代哲理、美學(xué)、心理、地質(zhì)、地理、生態(tài)、景觀等諸方面的豐富內(nèi)涵。古代風(fēng)水學(xué)包含著深刻的科