【正文】 一。發(fā)掘提升：在角色定位的前提下，圍繞開發(fā)項目的角色與目標，開展經(jīng)濟商業(yè)文化運作。過度商業(yè)化，將失去文化的內(nèi)涵與引力，降低項目的品位；純文化或過分強調(diào)文化性，沒有商業(yè)化的市場運作、資金的投入，將難有足夠經(jīng)濟回報。只有努力挖掘自身的優(yōu)勢內(nèi)涵，利用恰當?shù)纳虡I(yè)措施與文化聯(lián)姻，用市場的方式運作才能獲得經(jīng)濟效益的最大化。注重創(chuàng)意：房地產(chǎn)項目的規(guī)模與功能，建筑的色彩與體量，布局的尺度與收放，氛圍的營造與把握，都應(yīng)在創(chuàng)意、策劃中很好地確定，最終通過新穎樸實的外觀、功能完善的內(nèi)構(gòu)、配套齊備的設(shè)施、自然和諧的韻味塑造項目的特色和魅力。項目創(chuàng)新：創(chuàng)新也是整合房地產(chǎn)發(fā)展的靈魂。不僅只是作為供人們游玩休閑為主要功能的休閑娛樂場所，鶴山項目將首屈一指的自然山水資源、國際水準的休閑度假及居住環(huán)境、高起點規(guī)劃建設(shè)的旅游及商業(yè)休閑設(shè)施完美地結(jié)合，同時不斷加以創(chuàng)新。項目的不斷翻新以及設(shè)計上留有充分的變通和發(fā)展余地，需要通過創(chuàng)新的方式去實現(xiàn)，始終以新穎引人的姿態(tài)與魅力去贏得長期居住者或假日旅游者的青睞。精心設(shè)計：做為整體規(guī)劃的大型綜合地產(chǎn)，其房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)力戒貪大求全或零星開發(fā)，努力在“宜人怡人”和“滿足需要”上下功夫。是否體現(xiàn)“以人為本” 是衡量項目質(zhì)量的標志。功能完善、設(shè)施齊全、規(guī)模恰當、層高適宜、空間適度、安全便捷、觀感舒服是每個項目都應(yīng)運用和體現(xiàn)的設(shè)計原則。尤其是對客戶的方便與關(guān)愛，都應(yīng)在設(shè)計中體現(xiàn)出來。強調(diào)文化：沒有文化或蘊含膚淺的房地產(chǎn)項目，是很難在旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)的大潮中立足并站穩(wěn)腳跟的。文化性主要通過項目的創(chuàng)意、服務(wù)的功能、承載的內(nèi)容、使用的材料、施工的工藝、歷史的傳承以及建筑的形體語言等環(huán)境及其蘊含的意義來展現(xiàn)。在直接使用和間接觀感中反映其格調(diào)與品位，在社會的逐步認同中增強其魅力。　　二、鶴山市大雁山風景區(qū)項目規(guī)劃定位綜合以上所有分析，我們認為，大雁山項目應(yīng)定位為結(jié)合旅游產(chǎn)業(yè)、休閑服務(wù)設(shè)施、康樂度假設(shè)施、餐飲娛樂設(shè)施、商業(yè)購物設(shè)施與高檔頂級別墅等泛地產(chǎn)元素于一體的整合地產(chǎn)概念，以打造國際品質(zhì)旅游地產(chǎn)精品的思路，運作大雁山項目。大雁山項目的定位已經(jīng)基本成型。一個以優(yōu)秀自然景觀和人文資源為最大特色，以旅游地產(chǎn)為主要定位，以分時度假和產(chǎn)權(quán)酒店為主要操作思路，以獨特休閑娛樂項目為引領(lǐng)市場需求的主要賣點的超大規(guī)模泛地產(chǎn)生態(tài)區(qū)栩栩如生地呈現(xiàn)在我們面前。這個泛地產(chǎn)生態(tài)區(qū)將包括頂級別墅、國際會議中心、超五星級酒店、分時度假酒店式公寓、游艇碼頭、鄉(xiāng)村購物中心、直升飛機停機坪、淡水生物世界、水上游樂中心等元素。國際游艇俱樂部。游艇俱樂部介紹。游艇俱樂部興起于18世紀的英國，早期是為達官顯貴中的船舶愛好者提供的一個船只停泊、修繕、補給的小船塢。隨著工業(yè)文明的發(fā)展，小船塢的規(guī)模不斷擴大，逐漸地演變成一個社會上層人士的聚集地。原有的簡單功能已經(jīng)不能滿足他們?nèi)找嬖鲩L的娛樂、社交、商務(wù)等多方面的需要。于是，一個集餐飲、娛樂、住宿、商務(wù)、船只停泊、維修保養(yǎng)、補給、駕駛訓練等多功能于一體的游艇俱樂部雛形應(yīng)運而生。游艇俱樂部于二戰(zhàn)后在西方發(fā)達國家蓬勃發(fā)展起來?；陧椖苛己玫牡乩憝h(huán)境，開闊的江域及天然水港雛形，游艇俱樂部將成為項目占領(lǐng)高端休閑度假旅游市場的主要法寶。西江水質(zhì)優(yōu)良，且淡水水域?qū)τ瓮У谋ｐB(yǎng)相當有好處。鑒于江門市濱江的規(guī)劃將地塊西部一分為二，而地塊中部地區(qū)有一自然形成的凹地，我們建議在地塊的中西部，濱江大道以北區(qū)域規(guī)劃一個高標準國際游艇基地。同時，為了泊船和躲避臺風暴雨天氣的侵襲，在地塊中部可規(guī)劃一個避風港。同時，其他的水上娛樂項目及淡水生物世界也可穿插安排在此。西江游艇俱樂部將建設(shè)成為集餐飲、娛樂、住宿、商務(wù)、船只停泊、維修保養(yǎng)、補給、駕駛訓練等多功能于一體的現(xiàn)代化國際游艇俱樂部。整個游艇基地占地約500畝，設(shè)施包括泊位200以上個，防波堤1000米左右(含豪華級游艇和港澳客班游艇?？看a頭)，游艇，帆船。游艇引進以小型游艇為主，可實現(xiàn)運動和休閑的目的。建議引進知名的意大利品牌游艇，價格基本在50200萬左右，可出售也可出租。 為適合企業(yè)財團商務(wù)需要，可以適當配備兩條豪華商務(wù)型游艇。附：游艇小知識1）、游艇的種類按大小分類：　依國際標準游艇的規(guī)格是以英尺計算的，從尺寸大小上分為三種：36英尺以下為小型游艇、3660英尺為中型游艇、60尺以上為大型豪華游艇。　按產(chǎn)地分類：　　 意大利：設(shè)計體現(xiàn)浪漫風格，豪華，典雅代表著現(xiàn)代游艇的潮流?！　? 美國：體現(xiàn)個人品味，注意自我個性化設(shè)計?！　? 英國：英國的游艇具有濃郁的古典貴族氣息?！　? 臺灣：臺灣的游艇比較隨意，較適合大多數(shù)華人使用，目前香港70%的游艇都是臺灣生產(chǎn)的，而臺灣的品牌在美國銷售狀況良好。其它還有法國的，在國內(nèi)、香港由于數(shù)量都比較少，知名度也不是很高。此外國內(nèi)的游艇廠家，大多是一些外資企業(yè)在中國的生產(chǎn)基地，而且目前都沒有上一定的規(guī)模，也還沒有形成品牌，但從長久的角度考慮，國內(nèi)的游艇生產(chǎn)廠家必然會形成自己有品牌。 按功能分類：運動型游艇：此類游艇都為小型游艇也可說是快艇，此類游艇一般設(shè)計時以速度作為賣點，而且價格較低，所以在年青人中間非常有市場。休閑型游艇：此類游艇大多為家庭購買，作為家庭渡假所用。一般以30英尺到45英尺左右的游艇為主，設(shè)計時也是考慮到家庭使用的方便性，裝璜時也以烘托家庭氛圍為賣點，市場上游艇的種類也是以此類為主?！　? 商務(wù)型游艇：這類游艇一般都是大尺寸的游艇，里面裝璜豪華，也可以說是豪華游艇，一般被用于大型企業(yè)集團法人、老總們購買大多被用于商務(wù)會議、公司聚會、小型PARTY。2）、游艇的配套設(shè)施　　 游艇的配套設(shè)施一般都是根據(jù)游艇主人自己需求而定制的，特別是中小型游艇，更是如此，而通常所說的游艇的配套設(shè)施一般都是以游艇的功能來設(shè)計配套設(shè)施。游艇根據(jù)種類與功能的不同，里面的配套設(shè)施也不尺相同，大致有以下幾種分類：中小級的游艇一般設(shè)置了以下功能：下層的室內(nèi)空間，有一間主人房、客房、衛(wèi)生間；中層有客廳、駕駛倉和廚房，尾門路甲板平臺；上層有露天望臺和駕駛臺，為了可防曬和防雨，一般還設(shè)置了軟蓬；在動力和技術(shù)方面，配置了發(fā)動機、發(fā)電機、雷達、專業(yè)的儀器儀表，電話通訊設(shè)備、冷氣設(shè)備、家用電器，甚至衛(wèi)星導航系統(tǒng)。從整體上看游艇就是一個融現(xiàn)代辯公與家庭休閑為一體的海上流動的公寓，它在海上有著整體的功能特征，既可在上面用作為家庭休閑生活，又可作朋友聚會或宴請朋友客戶時使用，這充分體現(xiàn)了現(xiàn)代生活的高質(zhì)量與人的高品味格調(diào)。根據(jù)功能不同，里面的設(shè)施也略有不同，如：運動型一般都配套大功率的發(fā)動機，而里面的設(shè)施可能要簡單一些，而休閑型的游艇則會更加注重家庭味，如：廚房、客房、卡拉OK設(shè)備、電子游戲房、加長的釣魚船尾等以滿足休閑時的家庭氛圍。 大型游艇內(nèi)裝璜十分高檔豪華，更注重在通訊設(shè)備、會議設(shè)備、辯公設(shè)備上的配套安裝，充分體現(xiàn)出現(xiàn)代企業(yè)辯公的需要。3）、游艇的價格　　 游艇的價格從幾十萬到幾千萬不等，大型豪華游艇價格一般都上千萬元，中型游艇在二百萬以上，小型游艇從幾十萬到二百萬之間，隨著游艇的尺寸、里面裝璜豪華程度的增加，價格也隨之增長。不同游艇產(chǎn)地的價格區(qū)別，一般說來臺灣產(chǎn)的游艇是美國產(chǎn)的游艇價格的2/3，是意大利的一半，英國的游艇價格更高。4）、游艇品牌介紹　　 意大利的游艇品牌最多，而且各品牌的產(chǎn)品都在世界上有一定的知名度，常見的品牌有RIVE LIVERA ZIMUT BENETEAU BERTRAM RIUARDO SANLO RENZO。山水頂級別墅區(qū)：天然鉆石是高貴的象征。它所以高貴，既不是因為它有多么漂亮，也不是因為它有多強的硬度，而是它在地球上只有極少的含量。真正的豪宅也一樣。既不是由于其有多大的面積，也不是由于其處于多么便利的位置，而是因為其擁有稀缺的不可再生的資源。稀缺景觀資源，作為現(xiàn)在豪宅一項不可或缺的要素，日益成為衡量頂級住宅品質(zhì)的重要標準。注重與大雁山和西江天然美景的融合，更以中西合璧的人文態(tài)度，用創(chuàng)造世紀絕版的謹慎和莊重，譜寫山水頌歌的絢麗篇章，達到人與自然的和諧統(tǒng)一。在藍藍的天、純純的水和蔥蔥的山之間追求天人合一的化境。對本項目的頂級別墅來說，其室內(nèi)室外的空間質(zhì)量同樣重要。占地面積標志著別墅對周圍綠化，空間環(huán)境的享有程度。頂級別墅不僅要使用面積，還要有增值面積，用來滿足別墅的豪華、藝術(shù)等方面的要求，比如藝術(shù)展廊、舞廳等，它反映了頂級別墅的品味和建筑空間藝術(shù)效果，這部分空間在本項目頂級別墅的面積分配上將占有相當高的比例。本項目別墅面積控制在380800平方米，每幢占地面積保證在3畝以上，建筑依托山勢。每戶配備雙車庫、露天泳池和親水平臺，引水景入戶，部分頂級別墅配別墅電梯。別墅業(yè)主可租用停機坪，凡別墅購買者購買游艇加入游艇俱樂部可享受一定程度的優(yōu)惠。出售出租相結(jié)合，銷售價格以幢為單位，總價基本在400萬以上每幢。 花園洋房：考慮到鶴山以及周邊中小城市富有階層的需求，可規(guī)劃少量高檔次的花園洋房。四層疊加，面積控制在220320平方米，戶戶帶車庫。此部分產(chǎn)品出售為主，預(yù)計售價將超過6000元/平方米。五星級賓館：嚴格按照國際認可的五星級賓館標準建造，打造超五星級豪華酒店賓館內(nèi)的硬件設(shè)施必須符合國際標準。建議用招商的方式將賓館及部分度假別墅交給國際知名的酒店管理機構(gòu)負責經(jīng)營。同時依托五星級酒店所帶來的旅游市場資源，建造一批高標準分時度假型產(chǎn)權(quán)酒店公寓，標準定在兩星級以上。 ——標準套房 總統(tǒng)套房——國際會議中心：大小會議室8個以上，可分別接待會議10300人不等。單獨的會議中心一個，可一次接待會議 500人，并配備現(xiàn)代化的燈光音響，設(shè)備可提供錄音、錄像、幻燈、投影、同聲翻譯以及會間茶點等多種服務(wù)，成為企事業(yè)單位舉辦各種會議、學術(shù)交流授課、培訓、新聞發(fā)布會的理想場所。依山伴水極具現(xiàn)代化氣息的國際會議中心——會所及商業(yè)中心：豪華會所會所及商業(yè)中心不求大而全，但力求檔次和格調(diào)。建議配備網(wǎng)球場、桌球室、洗浴中心、夜總會、健身房、咖啡館、茶藝室、酒吧、中西餐館、超市、凈菜市場等等。除會所設(shè)施由項目物業(yè)管理公司管理以外，商業(yè)中心全部對外招商，入駐商家必須有一定的知名度?！靶蓍e度假式旅游項目”里當然少不了安排度假時另一個重要內(nèi)容：玩。除了游艇之外，在豪華會所里我們還必須配備美食中心、健身中心、美容中心、桑拿中心、壁球場、牌藝室、保齡球室、乒乓球室、桌球室等等各式具有參與性度假娛樂設(shè)施都是應(yīng)考慮的配套內(nèi)容?！｝g球室——西江特色河鮮港美食城商業(yè)中心建議采用國際流行的鄉(xiāng)村購物中心模式。近五十年來，一些發(fā)達國家的大型商業(yè)建筑經(jīng)歷了從市區(qū)到郊區(qū)，再返回市區(qū)的變化過程。郊區(qū)商業(yè)同市中心相比，最大的優(yōu)勢是擁有自然環(huán)境，目前在世界各地流行的鄉(xiāng)村購物中心就是在這一理念的引導下誕生的。美國主要的大型商廈開發(fā)商MCCAFFERY INTERESTS集團的發(fā)言人胡安坎默倫說，“為了更加開放，更有情趣，我們必須讓購物者有更大的視野和自然景觀，而不是看到一堵堵墻，置身一個與外界隔絕的購物環(huán)境中?！辈粌H如此，開放式的鄉(xiāng)村購物中心造價低廉，建設(shè)周期短，租金便宜，這些好處最終都可以轉(zhuǎn)移到消費者身上。這些購物中心集購物、休閑、娛樂為一體，且保持了濃厚的鄉(xiāng)土氣息，成為越來越多發(fā)達國家消費者購物的首選。鄉(xiāng)村購物中心一般建于大城市外圍的高速公路旁，占地數(shù)十公頃，設(shè)有大量的停車場地，擁有自己的公園和環(huán)境優(yōu)美的步行街，同時，也向著功能綜合化、風格地方化、步行商業(yè)空間化的方向發(fā)展。此外，鄉(xiāng)村購物中心要求周邊有數(shù)量較大的城市人口和完善便捷的高速公路網(wǎng)絡(luò)，這些要求都與本項目先天條件完全匹配，本項目可謂是目前中國最適合于打造國際化鄉(xiāng)村購物中心的地方。鄉(xiāng)村購物中心的建設(shè)也將成為續(xù)國際游艇俱樂部后本項目的又一重大賣點，將成為商業(yè)地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)相結(jié)合的典范，成為珠江三角洲乃至國內(nèi)市場商業(yè)形態(tài)的最新倡導者。本項目鄉(xiāng)村購物中心將占地100畝左右，位于非洲肯尼亞首都內(nèi)羅華郊區(qū)的鄉(xiāng)村購物中心（The Village Market）,采用露天式的布局，向世人展示了商業(yè)建筑中孕育出的新概念。它融購物、美食、游戲、音樂等娛樂休閑于一體，環(huán)境優(yōu)美，充滿藝術(shù)魅力。入口瀑布映襯于綠色世界里，自然清新；綠樹峻石所圍成的水池如天然湖泊，再配以水上滑道，孩童嬉戲其中，妙趣橫生；露天的圓形劇場、涼亭、小型高爾夫球場等等亦獨具特色，整個捐助群被掩映在繁茂的熱帶叢林中。這種購物環(huán)境就當?shù)匮谉岬臍夂蚨?，無疑是游客們旅游避暑的最佳去處，帶來了經(jīng)濟及文化的雙重效益。直升飛機停機坪：由于本項目與深圳、珠海相比，距離香港、澳門等地尚有一定的距離，而本項目的客戶定位極為高端，他們對時間與時尚的追求超過其他因素。因此，為了更好地接軌香港市場，同時滿足本案高品質(zhì)定位及客戶需求，我們將在鶴山山脈適當?shù)牡攸c建造一處豪華直升飛機停機坪及豪華侯機室。目前我國低空管制尚沒有放開，但學習飛機駕駛執(zhí)照已經(jīng)成為社會高收入人群和成功人士的時尚，適當發(fā)展私人飛機也是必然趨勢，因此我們超前的直升飛機停機坪一定會成為未來本項目又一主要賣點。未來本項目的頂級別墅業(yè)主及高級別旅游度假客戶均可以享受包機服務(wù)?！廊A知升機為港澳、南粵富豪提供快速直達的便捷享受風水及宗教建筑：中國風水學在我國城市及住宅開發(fā)選址、設(shè)計、營造中幾乎無所不在。風水學在長期發(fā)展過程中，與其它相關(guān)學科交叉滲透，具有了我國古代哲理、美學、心理、地質(zhì)、地理、生態(tài)、景觀等諸方面的豐富內(nèi)涵。古代風水學包含著深刻的科