【正文】 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、土石方及溢流涵洞工程攤銷(xiāo)、土建工程費(fèi)、道路及綠化費(fèi)用攤銷(xiāo)、水電工程攤銷(xiāo)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、管理費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、前期工作費(fèi)及利息攤銷(xiāo)等，門(mén)面每平方米成本525元，4S店每平方米630元。第一年?duì)I業(yè)成本1609萬(wàn)元會(huì)展成本1014萬(wàn)元60%=609萬(wàn)元；物流配送成本1250萬(wàn)元80%=1000萬(wàn)元第二年第十年?duì)I業(yè)成本2009萬(wàn)元會(huì)展成本1014萬(wàn)元60%=609萬(wàn)元；物流配送成本1750萬(wàn)元80%=1400萬(wàn)元根據(jù)水電消耗量，并按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格測(cè)算其費(fèi)用。由于已售房產(chǎn)和出租場(chǎng)地水電費(fèi)由商家承擔(dān)，表列水電費(fèi)按差額反映。根據(jù)所需人員和人均工資及附加費(fèi)、養(yǎng)老保險(xiǎn)金等進(jìn)行測(cè)算。包括辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)、差旅費(fèi)、車(chē)輛使用費(fèi)等。%上浮20%計(jì)算，建設(shè)期利息350萬(wàn)元，第一年500萬(wàn)元、第二年468萬(wàn)元、第三年303萬(wàn)元、第四年105萬(wàn)元。市場(chǎng)拓展過(guò)程中發(fā)生的差旅費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、招待費(fèi)等費(fèi)用。采用直線法計(jì)提折舊，房屋建筑物折舊年限20年，殘值按原值的5%計(jì)算；設(shè)備折舊年限5年，殘值按原值的5%計(jì)算；無(wú)形資產(chǎn)土地使用權(quán)根據(jù)征用年限50年減去建設(shè)期一年按49年攤銷(xiāo)。用于銷(xiāo)售的4S店及門(mén)面工程成本分別于第一年和第二年結(jié)轉(zhuǎn)696萬(wàn)元（包括土地費(fèi)用158萬(wàn)元）和595萬(wàn)元（包括土地費(fèi)用133萬(wàn)元），不納入計(jì)提折舊固定資產(chǎn)總額。納入折舊的設(shè)備原值：283萬(wàn)元；納入攤銷(xiāo)的土地使用權(quán)原值：6750158133=6459（萬(wàn)元）；納入折舊的建筑物原值：111842836750（696158）（595133）=3151（萬(wàn)元）。15年每年折舊和攤銷(xiāo)總額336萬(wàn)元，610年每年折舊和攤銷(xiāo)總額282萬(wàn)元?！保I(yíng)業(yè)稅及附加測(cè)算營(yíng)業(yè)稅按5%，附加稅費(fèi)為15%，所得稅按33%測(cè)算。（七）損益分析及利潤(rùn)分配盈余公積金（含公益金）按稅后利潤(rùn)的15%計(jì)提。各年的利潤(rùn)總額、所得稅、盈余公積金和未分配利潤(rùn)等的計(jì)算和金額。、風(fēng)險(xiǎn)分析（一）主要風(fēng)險(xiǎn)因數(shù)識(shí)別該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因數(shù)主要有：4S店及門(mén)面銷(xiāo)售價(jià)格，汽車(chē)展場(chǎng)、展場(chǎng)辦公室等租賃價(jià)格，運(yùn)營(yíng)期間經(jīng)營(yíng)成本能否得到有效控制，固定資產(chǎn)投資規(guī)模。（二）不確定性分析盈虧平衡點(diǎn)：%、%、%、%，%。盈虧平衡點(diǎn)收入為1146萬(wàn)元。當(dāng)露天展場(chǎng)、棚蓋展場(chǎng)及門(mén)面、展場(chǎng)辦公室、%、%、%、%%時(shí)，該項(xiàng)目可保持盈虧平衡，超過(guò)時(shí)該項(xiàng)目可盈利。根據(jù)會(huì)計(jì)分析的基本原則，對(duì)該項(xiàng)目的敏感性進(jìn)行了分析。分析時(shí)對(duì)不確定性因素作如下假定：（1）租金及售價(jià)下降10%；（2）租金及售價(jià)下降20%；（3）經(jīng)營(yíng)成本上升10%；（4）經(jīng)營(yíng)成本上升20%；（5）固定資產(chǎn)投資增加10%；（6）固定資產(chǎn)投資增加20%。從中可以看出以同樣比率變動(dòng)的三種因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)的影響程度為：租金及售價(jià)變化影響最大，固定資產(chǎn)投資次之，經(jīng)營(yíng)成本增加影響最小。在上述所有變動(dòng)因素中，影響最大的變動(dòng)，租金下降20%時(shí)，%，凈現(xiàn)值4880萬(wàn)元，說(shuō)明該項(xiàng)目有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。（三）防范和降低風(fēng)險(xiǎn)措施針對(duì)該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因數(shù)，建議采取以下防范和降低風(fēng)險(xiǎn)措施： ,并做好后續(xù)服務(wù)工作；，降低管理費(fèi)用等開(kāi)支；；，尋找新的盈利模式，使該項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展。、財(cái)務(wù)效益分析評(píng)價(jià)結(jié)論通過(guò)上述財(cái)務(wù)分析及不確定性分析表明：該項(xiàng)目投資效果明顯，經(jīng)濟(jì)效益較好，收益率高，貸款償還能力強(qiáng)，并且有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，在財(cái)務(wù)上是可行的。同時(shí)，由于該市場(chǎng)將實(shí)行網(wǎng)絡(luò)銀行結(jié)算，絕大多數(shù)進(jìn)場(chǎng)的商家，將與市場(chǎng)簽訂統(tǒng)一結(jié)算協(xié)議，參與市場(chǎng)實(shí)行的“路路通”結(jié)算模式，將每年8億的分散的現(xiàn)金流集中到工商銀行，以此也作為銀行對(duì)企業(yè)支持的回報(bào)。本項(xiàng)目建成后，能夠?yàn)楫?dāng)?shù)貏趧?dòng)力提供300個(gè)就業(yè)崗位，提供工資收入約6000萬(wàn)元，從而提高居民收入、促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。第八章 環(huán)保、消防、節(jié)能及安全、環(huán)境保護(hù)（一）設(shè)計(jì)依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》。2.《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB89781996)。3.《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB1629796)。（二）設(shè)計(jì)范圍該項(xiàng)目主要針對(duì)重鴻運(yùn)汽車(chē)城汽車(chē)交易市場(chǎng)、4S店、展場(chǎng)辦公室等排放的污染物進(jìn)行治理。（三）主要污染物及治理措施主要的污染物為生活污水及生活垃圾，生活污水，油污等經(jīng)管道收集后排入高效無(wú)能耗生活污水處理設(shè)施，處理達(dá)標(biāo)后排入市政污水管內(nèi)。生活垃圾及包裝物等采用袋裝化處理，然后集中到區(qū)域內(nèi)垃圾站，定期運(yùn)往垃圾場(chǎng)進(jìn)行處理。該項(xiàng)目交易城區(qū)域內(nèi)的綠化采用點(diǎn)、線、面相結(jié)合的方式布置，道路兩側(cè)的帶狀綠化地，建筑物周?chē)纬牲c(diǎn)狀綠化，交易城前區(qū)的綠化及花壇，為汽車(chē)城創(chuàng)造了較好的環(huán)境。、消防（一） 消防設(shè)計(jì)依據(jù)1. 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GBj1687)。2. 《汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)消防規(guī)范》(GB5006798)。（二）總體布局汽車(chē)及配件交易市場(chǎng)道路成環(huán)狀，并可端部回車(chē)，消防車(chē)均能順利通過(guò)，便于發(fā)生火災(zāi)時(shí)，可由市政消防支隊(duì)施救。（三）建筑結(jié)構(gòu)區(qū)域內(nèi)各建筑物的結(jié)構(gòu)造型、墻、柱、梁、板等均按照“建筑防火規(guī)范”的要求進(jìn)行。各建筑物的疏散距離用出口數(shù)量也符合防火規(guī)范要求。各主要建筑的耐火等級(jí)為二級(jí)。（四）消防給水（1）根據(jù)GBJ1687《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》規(guī)定，交易市場(chǎng)的建筑物的室內(nèi)消防水用量為40L/S。（2）消防給水以市政給水為供水源，供水壓力能滿足本設(shè)計(jì)要求。（3）室內(nèi)消防管道豎向成環(huán)狀?！督ㄖ缁鹌髋渲迷O(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定，配置一定數(shù)量的滅火器。（1）該區(qū)域室外消防用水量30L/S。（2）室外消防給水采用低壓制，區(qū)域給水管網(wǎng)呈環(huán)狀布置，布置，管徑為DN150mm,在室外管網(wǎng)上每隔80120米設(shè)置地上式消火栓一支。、節(jié)能（一）設(shè)計(jì)依據(jù)1.《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》?！豆?jié)約能源管理暫行條例》。；。（二）設(shè)計(jì)范圍主要是交易城內(nèi)各建筑物及辦公樓的土建和公用系統(tǒng)的節(jié)能設(shè)計(jì)。（三）主要節(jié)能措施，有利于建筑物的采光和自然通風(fēng)，以有利于減少能源的消耗。,以減少輸電損耗,采用干式變壓器,既可提高供電質(zhì)量,也可減少其損耗。設(shè)置功率因素自動(dòng)補(bǔ)償裝置，,以減少變壓器的損耗和無(wú)功損耗。，以節(jié)約電能。、安全衛(wèi)生（一）設(shè)計(jì)依據(jù)(1993)50號(hào)文《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)安全衛(wèi)生的通知》；。（二）安全衛(wèi)生方面采取的措施,設(shè)置相應(yīng)的防火間距和消防通道,保證了足夠的消防撲救面。，在屋頂與受雷擊部位敷設(shè)避雷帶。進(jìn)出建筑的所有金屬管道均與接地裝置作等電位連接。采用綜合接地裝置，接地裝置以利用建筑鋼筋為主，輔以人工接地板，接地工頻電阻不大于4歐。，建筑室內(nèi)采用窗式或壁掛式空調(diào)器，以達(dá)通風(fēng)降溫目的。第九章 結(jié)論經(jīng)本可行性研究初步分析、報(bào)告論證，該項(xiàng)目的建設(shè)，是一個(gè)充分利用地理優(yōu)勢(shì)以及企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)能力、符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和**汽車(chē)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的項(xiàng)目。項(xiàng)目建成后，不僅大大推動(dòng)了汽車(chē)流通業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程，促進(jìn)**汽車(chē)制造業(yè)的發(fā)展，對(duì)海西汽車(chē)產(chǎn)業(yè)發(fā)揮較強(qiáng)的影響和推動(dòng)作用，同時(shí)也是一個(gè)惠及地方稅收、眾多企業(yè)、廣大消費(fèi)者和增加就業(yè)機(jī)會(huì)的多方有利舉措。目前，已具備了啟動(dòng)該項(xiàng)目的市場(chǎng)時(shí)機(jī)、條件與基礎(chǔ)，如果該項(xiàng)目得到實(shí)施，相信能創(chuàng)造持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)效益和良好的社會(huì)效益。