【正文】 本項目地價按地面地價150元/m2計算；自有資金為土地出讓價格的50%及當(dāng)年建安成本的30%和招商費用之和；建安成本2006年發(fā)生總額的30%，2007年發(fā)生總額的50%，2008年發(fā)生總額的20%。表18 損益表年份銷售收入各項稅費期間費用建安成本稅前利潤所得稅稅后利潤06年07年08年09年10年11年12年13年14年15年16年17年18年19年20年以后各年注：建設(shè)期從2007年到2008年5月結(jié)束，在這期間發(fā)生的費用作建設(shè)投資計算，所以2008年期間費用是建設(shè)期后的2008年下半年所發(fā)生的費用；期間費用包括管理費用、財務(wù)費用、折舊與攤銷。折舊與攤銷費用按總投資額的5%計算，管理費用按1元/ m2月計算，財務(wù)費用以沒歸還的貸款計算當(dāng)年利息。5．債務(wù)償還計劃表19 債務(wù)償還計劃表序號項目06年07年08年09年10年11年12年1當(dāng)年債務(wù)2當(dāng)年償還數(shù)3年末未還數(shù)世璜投資機構(gòu) 45 表20 現(xiàn)金流量表 單位：萬元年份現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入凈現(xiàn)金流入累計凈現(xiàn)金流入地價建安 成本建設(shè)期財務(wù)費用小計06年460007年08年09年10年7,11年6,12年3,13年14年15年16年17年以后各年7．現(xiàn)金流量估算現(xiàn)金流量估算如表20所示?，F(xiàn)金流量計算的基準(zhǔn)年為2006年。根據(jù)現(xiàn)金流量表計算，靜態(tài)投資回收期n=，動態(tài)投資回收期N=。從項目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，動態(tài)投資回收期超過14年，投資回收期過長，和商業(yè)地產(chǎn)的特點所決定的。八．社會效益分析本項目的實施能產(chǎn)生巨大的社會效益，本報告分以下幾部分分別進(jìn)行闡述。1．對社會投資、產(chǎn)值、稅收的影響，新車銷售商共15家4S店，每家初始投資保守估計按1000萬計，；另外，引進(jìn)各類商家投資包括汽車配件商、二手車銷售商、汽車檢測線、相關(guān)服務(wù)提供商等上十類、上百家商家，保守估計，按3億元計算，即本項目直接帶動投資=++3=。間接投資包括針對本項目的上下游產(chǎn)業(yè)鏈商家的投資，*=。 。按照GDP與投資的關(guān)系，投資對GDP帶動效應(yīng)全國近幾年保持在30%左右，*30%=，，其投資帶動效應(yīng)顯著。投資帶動效應(yīng)的計算還不包括后續(xù)追加投資與區(qū)域擴(kuò)散效應(yīng)的影響，如果考慮這兩個因素，其帶動效應(yīng)至少要放大一倍。2008年正式啟動運營，預(yù)計當(dāng)年實現(xiàn)汽車產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占龍巖汽車產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值比重為8%()，09年占15%()，2010年占20%()，以后各年本項目將占據(jù)龍巖比例的25%，如果項目運作成功，樂觀估計最終可能占到總規(guī)模的30%，將成為龍巖最大的汽車交易市場和汽車配套服務(wù)市場。項目對財政稅收的貢獻(xiàn)的計算按照貢獻(xiàn)產(chǎn)值的10%預(yù)測，包括營業(yè)稅及附加稅、所得稅及各種契費，項目啟動年份2008年預(yù)測將貢獻(xiàn)財政稅收超過1700萬元，到項目運作成熟時預(yù)計將達(dá)到8000萬元，這還不包括我方收回投資成本后的每年近2000萬元稅收貢獻(xiàn)。2．對就業(yè)的影響根據(jù)我們的實地調(diào)研，一個中小規(guī)模的4S店所需要的員工在40人左右，如果平均按50人一家計算，共15家，需員工50*15=750人。汽車配件批發(fā)、銷售、配送預(yù)計將需要700名員工、汽車服務(wù)區(qū)（美容、維修、檢測等）將需要300人，汽車綜合服務(wù)區(qū)100人，汽車超市250人,摩托車市場250人,市場綜合區(qū)（宿舍、食堂、餐飲區(qū)）500人，其他各類服務(wù)區(qū)和我方管理人員共500人，根據(jù)以上初步估計，在整個汽車市場內(nèi)部能實現(xiàn)就業(yè)人口3350人，按照消費的帶動效應(yīng)計算，能實現(xiàn)間接就業(yè)人口超過2345人，兩項合計，本項目在運作成熟后將解決就業(yè)人口達(dá)5695人。此就業(yè)人口并不包括本項目運作后導(dǎo)致本片區(qū)提前發(fā)展而解決的就業(yè)人口。另外，本就業(yè)人口的構(gòu)成主要是生意人、白領(lǐng)等構(gòu)成，與制造業(yè)的就業(yè)人口結(jié)構(gòu)存在巨大差別，其各項消費能力將是巨大的，這必然會促使本地第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。3．對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響根據(jù)龍巖市2000年的三次產(chǎn)業(yè)比重25：：，三次產(chǎn)業(yè)比重中以第二產(chǎn)業(yè)為主，這與整個龍巖城市規(guī)劃商業(yè)、文化、金融中心地位不相符，未來幾年需要大力發(fā)展商業(yè)、金融等第三產(chǎn)業(yè)。根據(jù)龍巖市的規(guī)劃，：：，在未來幾年，龍巖市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還將朝第三產(chǎn)業(yè)比重增加的方向發(fā)展。按照本報告的預(yù)測，將對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整產(chǎn)生一定的優(yōu)化作用。4．對生態(tài)環(huán)境的影響 根據(jù)本項目選址位置的初步意向，本地塊所處位置不適合做工業(yè)、住宅用地，而做商業(yè)是較理想的選擇。理由主要有幾點：178。 商業(yè)基本不產(chǎn)生污染，對生態(tài)環(huán)境不產(chǎn)生破壞作用；178。 在本地塊實施本項目不但很好的利用了地塊的各種優(yōu)勢，而且使地塊本身的劣勢得到了回避，是發(fā)揮效應(yīng)最大的方案；178。 本項目具有后續(xù)發(fā)展能力，能帶動周邊產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型和形成新的產(chǎn)業(yè)群體，對周邊改變目前工業(yè)布局亂的局面有很好的效果；另外，如果站在龍巖市政府的角度看，汽車產(chǎn)業(yè)將是中國持續(xù)的支柱產(chǎn)業(yè)，而汽車消費也將是最有潛力的市場，只要在目前龍巖汽車銷售與汽車后市場上取得先發(fā)優(yōu)勢，其對本地經(jīng)濟(jì)的巨大促進(jìn)作用將是能夠得到保障的。九．項目風(fēng)險評價根據(jù)本項目的特點，其風(fēng)險因素主要體現(xiàn)在宏觀政策、城市規(guī)劃、市場競爭、資金籌集和招商運作上。1．宏觀政策風(fēng)險汽車產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的第二大支柱產(chǎn)業(yè)，僅次于通信行業(yè)。汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了國民經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展，中國成為全球第一大汽車消費國將是遲早的事。雖然汽車的大力普及導(dǎo)致了許多問題的產(chǎn)生，但基于國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在未來20年內(nèi)，中國的汽車產(chǎn)業(yè)將會持續(xù)以“發(fā)展”為主題，而汽車消費將是越來越重要的消費支出，汽車產(chǎn)業(yè)正吸引正越來越多的資金投入。綜合評價，汽車消費將是一個穩(wěn)定增長的市場，其面臨的宏觀政策風(fēng)險不大。我方在本項目中的角色是商業(yè)地產(chǎn)商，汽車產(chǎn)業(yè)宏觀政策風(fēng)險對我方的影響基本可以考慮不計。汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展逐步呈現(xiàn)出寡頭競爭的格局，前六位的企業(yè)占據(jù)了50%以上的市場份額，而目前中國整車生產(chǎn)廠已經(jīng)達(dá)到120家，后100位的企業(yè)只占據(jù)了整個市場的10%，按照世界汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，中國汽車產(chǎn)業(yè)的集中度將進(jìn)一步提高，很多劣勢的生產(chǎn)廠家在中國汽車發(fā)展進(jìn)入理性階段后將被淘汰，市場最后將可能由20家左右的廠家瓜分，而國家的產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向也以市場競爭為主，對市場行為的直接干預(yù)也將會越來越少。本項目在4S專賣區(qū)的設(shè)置上亦需要考慮汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，我們認(rèn)為設(shè)置15家專營店在目前和今后的風(fēng)險都不大。2．城市規(guī)劃風(fēng)險本項目用地目前只是處于單方意向階段，項目成功的關(guān)鍵目前在于是否能順利拿到地，目前政府對本地塊的規(guī)劃是混合用地，項目立項后可能將會對土地用途性質(zhì)進(jìn)行重新規(guī)劃。如果在土地的面積上不能達(dá)到要求，本項目亦可以進(jìn)行重新規(guī)劃，主要是要能達(dá)到新車銷售的規(guī)模效應(yīng)，而配套的產(chǎn)業(yè)將會因為市場的導(dǎo)向而自發(fā)形成。如果能夠在土地上爭取到更大的面積，亦可以通過商業(yè)地產(chǎn)的運作思路、通過產(chǎn)業(yè)的整合來實現(xiàn)其價值。3．市場競爭風(fēng)險本項目的競爭對手有以下幾類：目前市場上存在的大量臨時性租賃的汽車銷售點、少量的4S或3S點、汽車銷售自發(fā)集散區(qū)、新的市場進(jìn)入者（大型的同檔次的汽車交易市場。第一種在市場上由于其成本低廉而頑強生存、第二種和第三種商業(yè)形態(tài)目前依然具有較強的生命力，第四種商業(yè)形態(tài)目前表現(xiàn)出強大的沖擊力，而且如果目前市場上已經(jīng)有多個同類型的項目取得了龍巖市的立項許可，則本項目再想進(jìn)入難度會很大。本項目從目前階段到開始運營至少需要叁年的時間，而市場的變化通常在無聲無息中就已經(jīng)完成，所以在市場競爭方面存在較大的風(fēng)險?；乇苁袌龈偁庯L(fēng)險的措施主要是要加快項目運作的速度，如果能夠在短時間內(nèi)拿到地，則項目的市場風(fēng)險相對較小。4．項目財務(wù)風(fēng)險本項目投資額較大，按照本報告中的實施方案，50%的土地出讓金、招商費用和建安成本的30%為自有投資，其余資金為債務(wù)資金。目前我公司融資渠道相對單一，主要是通過銀行借貸，就目前情況而言，本項目亦需要通過銀行貸款解決資金需求問題，高額的貸款勢必使本項目的風(fēng)險加大，每年的利息償還就超過1000萬元，并要承擔(dān)利率上調(diào)的風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險的防范措施主要有以下幾種：178。 加快項目建設(shè)，壓縮項目建設(shè)期，使項目盡快產(chǎn)生正現(xiàn)金流，這樣可以縮短還款周期，降低財務(wù)風(fēng)險；178。 對物業(yè)經(jīng)營采取多種方式，在除4S銷售區(qū)采取土地出售外，并對汽車配件市場等亦可以考慮采取土地出售的形式，降低建設(shè)成本與總投資額；對報告中擬進(jìn)行物業(yè)出租的部分亦可以考慮產(chǎn)權(quán)式出售和出租相結(jié)合的辦法，對各種方案進(jìn)行組合，使項目風(fēng)險降到最低；178。 考慮成立項目公司，采取項目融資（BOT）的方式，使本項目的風(fēng)險與我公司的風(fēng)險相分離，降低風(fēng)險的影響程度。178。 由于項目投入巨大，并且回收周期較長，能否與龍巖市政府進(jìn)行充分的溝通，予以分期支付土地出讓金，以降低財務(wù)風(fēng)險。5．招商運作風(fēng)險決定項目能否成功的另一個關(guān)鍵因素是招商，招商的策劃顯得尤其重要，如果策劃得成功，使項目的整體收益提高510%是可能的；而如果策劃得不好甚至是失敗的策劃，則可能導(dǎo)致招商無法順利完成，項目將不能達(dá)到預(yù)期的效果。項目的后期運營管理也對項目的收益性產(chǎn)生影響，項目后期運營將以提高客流量為核心，以汽車消費帶動汽車后市場消費，如果客流量大則各種物業(yè)的租金會有更大的提升空間，項目的收益性將顯著增強?；乇苷猩淌ЮL(fēng)險的主要措施是加大前期策劃的投入，組建強有力的團(tuán)隊，并盡早介入整個項目的運營；而后期運營則主要是要適當(dāng)增加廣告等開支，并在經(jīng)營特色上下功夫，形成優(yōu)勢品牌以產(chǎn)生強有力的市場號召力。整體評價，宏觀政策和汽車產(chǎn)業(yè)政策對本項目的影響不大；汽車銷售市場的競爭使本項目面臨一定風(fēng)險，而同樣性質(zhì)的項目對本項目的影響尤其顯著，本項目必須在龍巖市取得先發(fā)優(yōu)勢從而形成進(jìn)入壁壘才能保證項目成功；能否拿到地是影響本項目成功的關(guān)鍵因素；由于本項目投資額大，財務(wù)風(fēng)險成為項目的重要風(fēng)險來源之一；招商成功與否是直接影響項目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，而項目經(jīng)營好壞是影響租金變化的重要因素。十．項目自我評價本報告是項目組根據(jù)調(diào)研情況所進(jìn)行的項目可行性分析，其中項目的實施方案存在多種可能性，在經(jīng)濟(jì)評價時基于的經(jīng)營模式亦存在多種方案，而本項目目前最大的不確定性土地的面積是整個項目評價的基礎(chǔ)，以下分別對可能的多種方案進(jìn)行簡單說明，而更準(zhǔn)確的分析則需要明確了項目用地之后才能進(jìn)行。同時，從編制者的立場出發(fā)，對本報告的用途進(jìn)行說明，以明確需要后續(xù)進(jìn)行的工作。1．項目用地對報告結(jié)論的影響本報告中假設(shè)項目用地為460畝，我們認(rèn)為在目前龍巖市汽車銷售市場和汽車后市場中，以本項目規(guī)模而言是具有一定的規(guī)模效應(yīng)，如果不能取得該面積的土地，在土地面積減少的情況下，本項目很難通過規(guī)模優(yōu)勢，建立有效的進(jìn)入壁壘。 如果土地面積能夠超過460畝，則本項目在內(nèi)容上需要進(jìn)行拓展，本報告中的策劃部分基本可以達(dá)到實現(xiàn)項目優(yōu)勢的規(guī)模，商業(yè)MALL（與汽車城商業(yè)實現(xiàn)協(xié)同效應(yīng)）、汽車公園（與汽車文化主題相關(guān)）等項目。2．項目實施方案對報告結(jié)論的影響本報告中，對方案實施進(jìn)行了規(guī)劃，規(guī)劃的依據(jù)是根據(jù)龍巖的市場規(guī)模、本項目地塊預(yù)計面積、同類項目中的各類物業(yè)的配比。由于時間關(guān)系和調(diào)研的不夠深入，在規(guī)劃上肯定存在欠周密的地方，而整個經(jīng)濟(jì)測算是基于項目的實施計劃進(jìn)行的，所以經(jīng)濟(jì)測算的準(zhǔn)確性是和項目實施方案的準(zhǔn)確性緊密相關(guān)的。項目實施方案中各類建筑形態(tài)的規(guī)劃對項目建安成本產(chǎn)生顯著影響，進(jìn)而對總投資產(chǎn)生顯著影響；建筑面積的確定對租金收入產(chǎn)生了顯著影響，所以建筑形態(tài)的規(guī)劃對項目產(chǎn)生了最顯著的影響。項目實施方案中進(jìn)度的規(guī)劃對財務(wù)費用產(chǎn)生了較大影響，進(jìn)而影響到項目的最終結(jié)論，但影響程度相對有限。3．項目經(jīng)營模式對報告結(jié)論的影響本報告中對項目的經(jīng)營選取的模式是：預(yù)計的4S專賣區(qū)采取土地產(chǎn)權(quán)式出售的方式、其余采取物業(yè)產(chǎn)權(quán)式出租的方式，并初步估計了價格（在目前的市場行情下，預(yù)計到項目正式啟動時，本報告中的預(yù)測應(yīng)該是比較中肯的）。按照同類物業(yè)的經(jīng)營模式，可以是土地產(chǎn)權(quán)式出售、土地產(chǎn)權(quán)式出租、物業(yè)產(chǎn)權(quán)式出售、物業(yè)產(chǎn)權(quán)式出租共四種模式，而幾種基本模式的組合可以衍生出很多種方式。本報告之所以選取上述模式，是基于：新車銷售的賣場一般都是由汽車銷售商根據(jù)廠家的統(tǒng)一要求建設(shè)、其余商業(yè)部分采取出租主要考慮到商業(yè)的增值潛力和統(tǒng)一經(jīng)營的需要。但其余商業(yè)部分同樣可以采取產(chǎn)權(quán)式出售的方式進(jìn)行，這樣可以迅速收回投資，降低項目的風(fēng)險。4．本報告的應(yīng)用說明本報告是針對項目前期的分析而做的可行性研究，如果本項目進(jìn)入運作階段，則以下幾方面工作需要在此基礎(chǔ)上開展。178。 用于整個商業(yè)操作的計劃書，需要在此報告的基礎(chǔ)上從商業(yè)操作的角度進(jìn)行編制，以反映商業(yè)操作的步驟和可行性；178。 用于項目各階段操作的商業(yè)策劃，需要在此報告基礎(chǔ)上從不同階段目標(biāo)出發(fā)進(jìn)行編制，以保障整個項目實施的成功。