【正文】 客 廳 客廳開間 客 廳： 兩室、三室戶型客廳開間約 ～ ；客廳通常位于向陽面（南或東南），采光效果要求較高。 臥 室： 二室及小三室主臥開間約 ～ ，大三戶以上戶型 ～ ；二室次臥開間約 ～ M，小戶型次臥開間約 M。 第四篇：產品篇 規(guī)劃建議 項目戶型建議 —— 客廳、臥室設計建議 69 干濕分離 廚 房 ? 廚房設計首先考慮實用性、合理性，符合烹飪操作習慣，為生活提供便利； 合理的動線規(guī)劃，依照冰箱、水槽、爐子的順序形成最方便的動線，達到儲存、清洗、料理一氣呵成的功效 ； ? 設置移拉門，成半封閉式，既能阻隔油煙又可顧及視角效果。 衛(wèi)生間 ? 衛(wèi)生間要求采光通風，兩房設一個衛(wèi)生間，三房以上可設兩個衛(wèi)生間； ? 衛(wèi)生間排水方式設計為戶內側墻出水，并要求設兩個地漏，一個為排洗浴用水，一個排地面水； ? 衛(wèi)生間外墻預留排風扇、熱水器孔洞，及相關電源插口。 L型廚房 第四篇：產品篇 規(guī)劃建議 項目戶型建議 —— 廚房、衛(wèi)生間設計建議 70 門、窗 ? 入戶門采用防火防盜門，可考慮設子母門，寬度約 ，相鄰入戶門不得相互干擾，盡可能拉開間距；陽臺的門設為推拉門或外開門； ? 客廳、臥室的窗設計為凸臺窗，主臥窗可設計為轉角凸窗，窗扇中設景觀大玻璃，凸窗窗臺進深約 0. 6M。 轉角窗 凸 窗 入戶門 第四篇：產品篇 規(guī)劃建議 項目戶型建議 —— 門、窗設計建議 71 B1戶型 面積： 99㎡ A1戶型 面積： 83㎡ 進 深 米 進 深 米 開 間 米 開 間 ?亮點一： 面積小于 100㎡； ?亮點二： 贈送空中花園； ?亮點三： 戶型布局合理、大方實用。 第四篇：產品篇 規(guī)劃建議 項目戶型建議 —— 中環(huán)城戶型參考 72 ? 單棟建筑 2個單元，每單元兩梯四戶，單層共 8戶，建筑開間約 60米，進深約 14米。 ? 單棟建筑 1個單元，每單元兩梯四戶，單層共 4戶，建筑開間約 30米，進深約 14米。 中 環(huán) 城 第四篇：產品篇 規(guī)劃建議 項目戶型建議 —— 中環(huán)城戶型參考 73 A戶型 面積約： 110㎡ B戶型 面積約： 80㎡ A B 客廳 次臥 主臥 衛(wèi)生間 書房 廚房 餐廳 次臥 陽臺 客廳 餐廳 廚房 衛(wèi)生間 主臥 陽臺 入戶 花園 進深約 臥室配置轉角窗 連接觀景陽臺 贈送入戶花園 廚房、餐廳相連 臥室、書房集中 分布于房間一側 進深約 客廳開間約 主臥開間約 廚房配生活陽臺 天井 采光 第四篇：產品篇 規(guī)劃建議 74 入戶 廚房 客廳 挑高 衛(wèi)生間 臥室 陽臺 臥室 樓梯 客廳上空 主臥 衛(wèi)生間 戶型創(chuàng)新：挑高戶型 —— “恒泰悅城”墅式樓中樓 68平米（單層計面積），墅式樓中樓，挑高設計，改變了原本一層 不變的家居空間，更具經濟性；樓上樓上的生活格局，也讓年輕人 與父母有了和諧生活的基礎，更具實用性。 第四篇：產品篇 規(guī)劃建議 項目戶型建議：戶型創(chuàng)新 —— “樓中樓” 75 第四篇：產品篇 規(guī)劃建議 項目戶型建議：戶型創(chuàng)新 —— 錯層陽臺、空中復式 76 一套房子，廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。起居室、廚房等與臥室相對獨立，便于生活；室內環(huán)境錯落有致，極富韻律感 ，居住舒適度高。 第四篇：產品篇 規(guī)劃建議 項目戶型建議：戶型創(chuàng)新 —— “錯層” 77 ３７ ——５３平米，一室一廳，小戶型，適合單身貴族居住，另外小戶型非常適合家長陪讀使用。小戶型具有功能齊全，總價的低的特點。 第四篇：產品篇 規(guī)劃建議 項目戶型建議：戶型創(chuàng)新 —— “小戶型” 78 住宅的景觀汲取東方傳統智慧，借鑒西方園林大家手筆，演繹中西合璧園景大觀，塑造高貴、博大、同時兼熱情與奔放的園林景觀。 景觀功能布置：主景觀與公共空間的相互烘托，以樹、燈、燈柱等景觀小品滲透到大環(huán)境體系，再者是功能性景觀的大量運用（兒童戲沙場、戲水小徑、秋千架、健身步道）同時在景觀中軸性運用硬性、剛性的精神符號加以古典風格的圖騰式提升。 景觀規(guī)劃要求： 1）、小區(qū)整體景觀采用點線面進行結合，由中央主體景觀向 56處景觀點串聯，形成互動； 2）、景觀規(guī)劃上體系出功能性的景區(qū)或小品設置，加強公眾的參與性與休憩性。以營造浪漫、開放、自由、現代的生活情調； 3）、需高度關注景觀規(guī)劃的通透和開放性。 4）、高層物業(yè)規(guī)劃上分布到景觀帶周圍，通過景觀等賣點來制造高層景觀房，并擴大項目賣點，促進高層物業(yè)的銷售。 第四篇：產品篇 規(guī)劃建議 項目景觀建設建議 79 第四篇：產品篇 規(guī)劃建議 項目景觀建設建議：中央景觀廣場 80 第四篇：產品篇 規(guī)劃建議 81 第四篇：產品篇 規(guī)劃建議 項目景觀建設建議：景觀小品 82 智能化及社區(qū)其他配套建議 三重安全保障體系： 第一重：社區(qū)保全（ A、社區(qū)出入口 24小時保安值勤； B、主要盲點裝置閉路電視監(jiān)控設施。） 第二重：門棟保全 （ A、可視對講系統 ； B、單元入口門鎖。） 第三重：各戶保全 （ A、防火防盜安全門； B、煤氣泄露自動報警系統。） 小區(qū)公共照明聲控系統 ；小區(qū)背景音樂系統；寬帶、電話、有線電視接口入戶。 項目會所設置建議： 社區(qū)健康生活運動中心，服務人群：社區(qū)內所有居民、周邊輻射 1公里半徑的居住人口；康體設施 ：乒乓球室、棋牌室、桌球室、兒童游樂中心、老年健身園地、籃球場、羽毛球場等。 恒溫游泳池： 恒溫游泳池設置，體現項目檔次； 幼兒園： 標準九班制幼兒園，滿足客戶教育需求。 物業(yè)管理建議，服務的人性化： 在“以人為本”服務理念的基礎上，提出獨特的“以愛為本”的服務；思想與“誠心、盡心、細心、專心、貼心、熱心” 的“六心” 服務。 第四篇：產品篇 規(guī)劃建議 項目基本配套設施建議 83 第四篇：產品篇 規(guī)劃建議 項目配套設施建議 —— 運動器材 84 第四篇：產品篇 規(guī)劃建議 項目配套設施建議 —— 會所、游泳池 85 隨著居民收入水平的提高，汽車逐步走進普通家庭。社區(qū)必須處理好車輛與行人不同需要，實行“人車分流”的設計，使社區(qū)生活更加和諧有序，其樂融融。 第四篇：產品篇 規(guī)劃建議 項目道路體系：“人車分流”建議 86 第四篇：產品篇 規(guī)劃建議 項目商業(yè)形象建議 87 報告思路 第一篇：城市篇 全椒印象 第二篇：政策篇 樓市前景 第三篇：市場篇 調研分析 第四篇：產品篇 規(guī)劃建議 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 第六篇：營銷篇 推廣戰(zhàn)略 第七篇：形象篇 V I 體系 項目分析 市場定位 主題定位 價值展示 客群分析 開發(fā)節(jié)奏 價格定位 商業(yè)定位 88 本案位于全椒縣城南新區(qū)城南大道南側，大吳路西側，移動公司西南側，占地面積約 56312平方米，呈梯形。地塊由兩部分組成，其中 37001面積為 13717平方米，規(guī)劃性質為商業(yè)； 37002面積為 42959平方米，規(guī)劃性質為住宅。綠化率 ≥35％，容積率 ≤，建筑限高 80米。 從右側地圖可以看出，本案位于城南新區(qū)的核心區(qū)域，依傍城市主干道城南大道（椒陵大道）。 本案地段價值主要表現為： ?政務核心，城市發(fā)展的先鋒； ?潛力地段，升值空間巨大； ?優(yōu)質學區(qū)，教育資源豐富； ?商業(yè)中心，未來城南的商業(yè)副中心。 港 口 路 儒 林 路 城 南 大 道 縣政府 火車站 南 屏 大 道 老 城 區(qū) 城 南 新 區(qū) 本案 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 項目分析：地塊區(qū)位分析 89 儒 林 路 城 南 大 道 本 案 交通條件 ： 依傍城南大道（椒陵大道）、臨近儒林路，進可直達市中心，左右繁華，出可快速到達高速入口、火車站、汽車站，通達四方。 生活配套： 地塊周邊擁有學校、銀行、移動大廳、農貿市場、商業(yè)街等生活配套，居家十分便利。 人文環(huán)境： 臨近眾多政府機關，區(qū)域人文環(huán)境好，居民素質高，具備打造高尚社區(qū)的人文基礎。 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 項目分析：本案周邊配套狀況 90 土地平整，易于開發(fā)。 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 項目分析：地塊現狀 91 優(yōu)勢 —— S 核心地段： 位于城市政務中央，城市未來發(fā)展的核心，區(qū)位優(yōu)勢明顯，升值潛力巨大； 交通樞紐： 地塊臨近城市主干道，交通條件好，居家生活、出行十分便利； 配套成熟： 項目 5分鐘生活圈內，匯聚了商業(yè)街、醫(yī)院、公園、銀行、酒店、學校等眾多配套資源，輕松生活； 優(yōu)質學區(qū)： 項目靠近慈濟中學、儒林小學等名校，擁有不可比擬的教育資源，是家長首選的學區(qū)房； 高端產品： 項目產品設計上具有領先優(yōu)勢，成為消費者追捧的對象； 高尚社區(qū)： 周邊人文環(huán)境好，打造全椒高尚人居典范，匯聚上流人士的貴族領地，居住氛圍舒適。 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 項目分析： SWOT分析 —— 優(yōu)勢 92 機會 —— O： 發(fā)展機會： 南京都市圈的發(fā)展，必然推動全椒走上快速發(fā)展之路，城市化進程提高，商品房需求廣闊； 區(qū)位機會： 城南板塊的發(fā)展得到了政府的高度重視，城市板塊的上升，將項目推到了高點； 定位機會： 全椒目前缺乏真正意義上的高檔項目，中高檔消費需求未得到釋放，市場機會大； 客源機會： 項目交通條件優(yōu)異，更容易為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城客戶所接受，潛在客戶資源豐富；同時全椒的大建設產生了大量的有資金的”拆遷戶“，將成為有力的客戶資源。 創(chuàng)新機會： 現有項目產品單一、營銷手段保守，項目通過產品、營銷方式的創(chuàng)新必將能夠引起客戶的高度關注。打造高品質的社區(qū)園林景觀，可以使項目高人一籌，成為市場的領導者，建立市場高度。 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 項目分析： SWOT分析 —— 機會 93 劣勢 —— W 城市新區(qū)： 城市新區(qū)，人氣不足，配套設施缺乏，現場的環(huán)境不足以對消費者產生足夠的吸引力； 環(huán)境嘈雜： 城市建設，工程車輛往返頻繁，容易產生噪聲、灰塵等環(huán)境問題； 容積率大： 3的容積率，項目主要以高層產品為主，沒有多層及小高層產品，增加了入市的難度。 威脅 —— T 競爭激烈： 全椒目前擁有 20多個項目，市場競爭較為激烈，且開發(fā)總量在不斷增大，未來競爭將更加激烈； 政策調控： 樓市面臨政策調控的機率增大，將致使部分客戶持觀望態(tài)度，影響了去化速度，增加了開發(fā)資金壓力。 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 項目分析： SWOT分析 —— 劣勢、威脅 94 如何在一個房地產市場處于初級階段的城市打造相對的高檔項目？ 如何在一個消費品牌意識比較淡薄的城市樹立開發(fā)商品牌？ 如何實現快速銷售，并保證一定的利潤？ 問題一： 問題二： 問題三： 占 位 ? 本項目在全椒房地產市場上搶占一個高位！ ? 在消費者心中搶占一個品牌形象！ 通過占位，在競爭激烈的市場中突圍而出，是爭取最高利潤、最快銷售速度、最佳品牌效應的關鍵。 我們的占位策略是： 傳承 +突破 傳承是基礎，突破是飛躍 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 市場定位：定位策略 95 傳承：區(qū)位優(yōu)勢＋交通優(yōu)勢 ＋ 配套優(yōu)勢 吸引：中高檔消費者 但是，老城區(qū)競爭對手同樣有此優(yōu)勢 而且，我們的樓面價高于對手 怎么辦？？ 突破：守正出奇 ＋ 人無我有 ＋ 人有我優(yōu) 突破項目形象主題 ，提升客戶心理預期 打造高端產品形象，面向高端客戶同時兼顧普通客群 突破全椒產品慣性，創(chuàng)新吸引客戶關注 板式高層新鮮產品，最大限度吸引客戶的眼球 突破虛名，以真實獲得客戶認可 駕御城市，繁華為我所用，引領全椒都市生活 超越＞＞＞建立市場高度 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 96 ?發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會：以產品創(chuàng)新突破市場包圍，吸引眼球，搶占先機。 ?利用機會，克服劣勢：獨樹一幟以領先的身姿，入主城市，制造氣勢。 ?放大優(yōu)勢，淡化劣勢：復合產品價值，打造產品差異化，提高客戶心理預期。 ?爭取主動，避免威脅：開展多元營銷，展現附加值，揚長避短，主動出擊。 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 市場定位：超越，建立市場高度 超越，脫穎而出，領跑全椒！ 超越，成為樓市的領航者！ 超越，成就