【正文】 業(yè)貿(mào)易醫(yī)療行業(yè)/制藥/保健科研/學(xué)術(shù)/藝術(shù)高校教師賓館/飯店/娛樂服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)媒體/出版交通運輸業(yè)/物流加工/制造業(yè)建筑/設(shè)計/裝潢采掘/冶金律師/高級會計師廣告/咨詢業(yè)其他200 8年10 月 200 9年5月 200 9年10 月第二章：客戶篇 —— 購房特征變化調(diào)研 72 目前家庭年收入 15七以上的購房群體所占比重較 5月時大幅增加， 15七以下中低收入群體比重則明顯減少，其中以 36七的低收入群體減少最多。 5月以后杭州房價的持續(xù)增長已將部分中低收入群體拒乊門外，實力較強(qiáng)的客群成為購房主體 家庭年收入% % % % % % % % %3 6 萬元6 1 0 萬元1 0 1 5 萬元1 5 萬元 2 0 萬元2 0 萬元 2 5 萬元2 5 萬元 3 0 萬元3 0 萬元 5 0 萬元5 0 萬元 8 0 萬元8 0 萬元 1 0 0 萬元100200萬 元200300萬 元3 0 0 萬元以上2 0 0 8 年1 0 月 2 0 0 9 年5 月 2 0 0 9 年1 0 月第二章：客戶篇 —— 購房特征變化調(diào)研 73 購房需求集中以 100方為主，該面積段需求乊比重上升至 %。其他面積段比重變化呈現(xiàn)兩枀分化局面， 70方以下小戶型及 120方以上改善需求房源所占比重均呈上升趨勢， 8090方首次置業(yè)房源則在下降。 面積需求（單位：平米)%%%%%200 8年10 月 % % % % % % % % % % % %200 9年5月 % % % % % % % % % % % %200 9年10 月 % % % % % % % % % % % %60以下 70 80 90 100 110 120 130 140 150 160200 及以上第二章：客戶篇 —— 購房特征變化調(diào)研 74 選擇按揭方式的購房所占比例大幅增長，主要原因是：對于首次購房者而言，首付事成、按揭享受丂折利率的優(yōu)惠非常劃算；對于改善型需求及投資購房者，事套房貸政策雖于近日收緊，但基于對政策松動的預(yù)期且面臨年末手上資金不宺裕的窘冴，也多傾向于按揭付款。 付款方式變化%%%% %%%%%% %%%%%%%%%%%%%2009年10月按揭付款 一次性付款第二章：客戶篇 —— 購房特征變化調(diào)研 75 購房預(yù)算總價與前兩次房単會相比均呈現(xiàn)大幅提升，同比、環(huán)比分別上漲 %、 %。此外，妥協(xié)總價和枀陎總價也呈現(xiàn)出相同的態(tài)勢。 購房預(yù)算總價反應(yīng)了購房者對市場的認(rèn)知，妥協(xié)總價則是購房者的主觀預(yù)算總價對主觀市場反應(yīng)的修正，枀陎總價則反應(yīng)了購房者的實際支付能力且對未來房價的心理預(yù)期。 購房總價預(yù)算變化0204060801001201401601802 0 0 8 年1 0 月 98 112 1222 0 0 9 年5 月 99 112 1212 0 0 9 年1 0 月 128 143 169預(yù)算總價 妥協(xié)總價 極限總價第二章：客戶篇 —— 購房特征變化調(diào)研 76 購房者預(yù)算單價 09年陡然上升。同時，投資客較強(qiáng)的財富實力令其對 單價接受空間較大。 購房單價預(yù)算變化02022400060008000100001202214000160002 0 0 8 年1 0 月 9328 10659 114272 0 0 9 年5 月 8974 10356 111562 0 0 9 年1 0 月 11848 13557 14782預(yù)算單價 妥協(xié)單價 極限單價第二章：客戶篇 —— 購房特征變化調(diào)研 77 近半年來，購房者總價正常妥協(xié)系數(shù)、單價正常妥協(xié)系數(shù)有小幅下滑，而枀陎總價、枀陎單價卻有不同幅度增加。尤其總價枀陎妥協(xié)系數(shù)與正常妥協(xié)系數(shù)乊間的比值仍 了 。正常妥協(xié)系數(shù)的減小表明：購房者認(rèn)為目前的房價已偏貴、房價水平與心理預(yù)算越來越接近。 枀陎妥協(xié)系數(shù)快速放大表明：一方面，購房者認(rèn)為實際購房時房價的上漲有可能已超出預(yù)計的范圍，另一方面，由于各種現(xiàn)實原因購房者購買決心非常堅定，為了“買得到房”而愿意對加價做出更大的讓步。 價格妥協(xié)水平02 0 0 8 年1 0 月 2 0 0 9 年5 月 2 0 0 9 年1 0 月 總價正常妥協(xié)系數(shù)總價極限妥協(xié)系數(shù)單價正常妥協(xié)系數(shù)單價極限妥協(xié)系數(shù)第二章：客戶篇 —— 購房特征變化調(diào)研 78 小戶型購房客戶特征變化總結(jié) 第二章：客戶篇 —— 購房特征變化調(diào)研 家庭結(jié)極 —— 青年家庭比例最高 家庭收入 —— 中高收入家庭 學(xué)歷 —— 大專以上，但比例有一定 下浮 行業(yè) —— 公務(wù)員比重最大，其次是商貿(mào)和房地產(chǎn)行業(yè)。 職業(yè) —— 以國企、科研教育、衛(wèi)生醫(yī)療等亊業(yè)單位比重最高。 付款方式 —— 多是按揭付款。 購房總價 —— 心理承受總價范圍在 128七左右。 購房單價 —— 心理承受單價范圍在 11800元左右。 妥協(xié)系數(shù) —— 總價和單價妥協(xié)系數(shù)有所增高。 79 前言 市場篇 客戶篇 板塊篇 定位篇 營銷篇 推廣篇 后語 80 第三章：板塊篇 —— 項目觃劃介紹 本項目位于杭州新宸宜文化創(chuàng)意剎那也園內(nèi)。新宸宜文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目位于杭州副城臨平區(qū)錢江經(jīng)濟(jì)開収區(qū)內(nèi)，總體觃劃面積約，總建筑面積約 ，總投資約 。整個項目建設(shè)周期約 2年，擬建成一個以文化、創(chuàng)意、生態(tài)、科技為主題的高品質(zhì)文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，使其成為工作、生活及休閑相結(jié)合的城市新區(qū)。 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園總建筑面積約 ，其中兩幢酒店式辦公樓：占地 ，建筑面積 45600平方米，高為 90米，樓高 20層， 層高的經(jīng)典 LOFT戶型，同時園區(qū)還配套建成五幢分別為 310層共 方米的文化服務(wù)中心，集展示、開収、交易、接待、培訓(xùn)等配套服務(wù)功能。完善的園區(qū)配套、強(qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)支持、優(yōu)美的自然生活環(huán)境，深厚的人文底蘊以及豐富的勞動力資源，為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園提供了良好的前提保障和堅實的基礎(chǔ)，切實打造一個宜商、宜居、宜游的藝術(shù)殿堂 。 81 ? 余杭地處浙江省北部，位于杭嘉湖平原和京杭大運河的南端，是長江三角洲的圓心地，是“中華文明曙光” —— 良渚文化的収祥地，素稱“魚米乊鄉(xiāng)、絲綢乊府、花果乊地、文化乊邦”。全區(qū)總面積 1220平方公里，轄 14個鎮(zhèn)、 1個鄉(xiāng)、 4個街道。列全國縣城經(jīng)濟(jì)百強(qiáng)縣（市、區(qū)）第 15位。 ? 隨著城市化的不斷深入，今后一個時期， 余杭區(qū)將迎來總?cè)丝凇⒘鲃尤丝?、老年人口和勞動年齡人口“四大高峰”，幵對社會經(jīng)濟(jì)収展產(chǎn)生較大的影響。 ? 現(xiàn)有戶籍人口 ；流動人口 50七左右，老齡人口 9七左右。 第三章：板塊篇 —— 余杭 簡介 82 第三章：板塊篇 —— 余杭交通 余杭交通便利，滬杭、宣杭鐵路穿境而過，在境內(nèi)設(shè)有 5個站臺。以 10 320兩條國道， 01 、 0 0 0 015等 5條省道和滬杭、滬寧高速公路余杭段、杭州外環(huán)線為主干道，與縣鄉(xiāng)公 路縱橫交錯連城網(wǎng)。全區(qū)公路里程為 866公里。一個現(xiàn)代的余杭交通網(wǎng)絡(luò)已刜步形成。水路交通歷來収達(dá)，東苕溪、大運河與錢塘江相互貫通?，F(xiàn)境內(nèi)航道 53條，通航里程 。 觃劃到 2022年，杭州地鐵一號線將開通運營， 2022年滬杭高鐵也將全線開通。屆時的臨平 將成為地鐵北端終點和滬杭高鐵的中間?？空尽?jù)悉，地鐵一號線在余杭段設(shè)置 5個站點， 每個 站點的觃劃及相關(guān)工作均已動工。余杭全面迚入“雙鐵時代”。 83 第三章：板塊篇 —— 余杭商業(yè)配套 2022年 4月，萊蒙商業(yè)中心沃爾瑪購物廣場在臨平正式營業(yè)，一個集大型超市、時尚購物、休閑娛樂及特色餐飲于一體的現(xiàn)代商業(yè)中心在余杭的落戶標(biāo)志著余杭的商務(wù)配套上了一個臺階。該項目極建了臨平單體建筑面積最大、功能最強(qiáng)的商業(yè)設(shè)施。隨后銀泰臨平店、中都百貨臨平店、利群百貨、家樂福臨平店、華聯(lián)臨平店都相繼入駐。如今的臨平已經(jīng)是一個商業(yè)繁榮的商業(yè)中心 。 84 第三章：板塊篇 —— 開發(fā)區(qū)簡介 ? 杭州錢江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是杭州市政府直屬的省級開發(fā)區(qū)，位于杭州市的北部，規(guī)劃總面積 ， 規(guī)劃人口 11萬 (其中居住人口 )。開發(fā)區(qū)北依 京杭大運河，西臨素有?十里梅花香雪海?之稱的著名江南賞梅勝地超山以及杭州市面積最大的天然濕地丁山湖濕地。 開發(fā)區(qū)擁有十分便捷的交通運輸條件： 西臨09省道，南臨 320國道，與杭州主城中心廣場的直線距離約 19公里，僅需 35分鐘的車程，滬杭甬、杭寧、杭浦等高速公路縱橫交錯； 開發(fā)區(qū)內(nèi)也已建成了?八縱四橫?的主干道，形成了內(nèi)外交通聯(lián)董河輻射的路網(wǎng)。 目前正在修建的秋石快速路，將穿過半山隧道，從杭州市的市中心直達(dá)開發(fā)區(qū)；正在建設(shè)的杭州地鐵一號線將橫穿整個開發(fā)區(qū)，并將設(shè)六個站點，使開發(fā)區(qū)與市中心緊緊相連；在建的滬杭高速鐵路的杭州站也將設(shè)在開發(fā)區(qū)附近， 這樣，今后無論從杭州還是從上海，到開發(fā)區(qū)都僅需 30分鐘左右的時間。 85 第三章：板塊篇 —— 開發(fā)區(qū)簡介 ? 根據(jù)杭州市委、市政府的戰(zhàn)略部署， 錢江開發(fā)區(qū)于 2022年 11月被正式命名為?杭州錢江科技城?，其發(fā)展目標(biāo)是要打造成杭州市的一座創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)和居住生活的新城。 為此，開發(fā)區(qū)已累計投資 30億元進(jìn)行征地拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，給水、污水、雨水、燃?xì)?、電力、通信、有線電視等管線均實行地下埋設(shè)，硬件環(huán)境十分優(yōu)越。 ? 開發(fā)區(qū)規(guī)劃居住人口 11萬人。根據(jù)開發(fā)區(qū)的城市發(fā)展總體規(guī)劃的安排， 開發(fā)區(qū)將規(guī)劃 5500畝的住宅用地以滿足今后 10多年建設(shè)期內(nèi)入?yún)^(qū)企業(yè)和居民的需要。 ? 杭州錢江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為省級開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)的發(fā)展， 將以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支撐，地域優(yōu)勢、人文景觀為依托， 積極引進(jìn)金融商貿(mào)、商務(wù)辦公、科技信息、服務(wù)外包、文化創(chuàng)意等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，著力引進(jìn)世界五百強(qiáng)企業(yè)地區(qū)總部、國內(nèi)民營企業(yè)總部， 成為總部經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的聚集地，打造全新的城市中心和商務(wù)區(qū)。 86 第三章：板塊篇 —— 開發(fā)區(qū)規(guī)劃圖 87 第三章：板塊篇 —— 本案規(guī)劃狀況 88 第三章：板塊篇 —— 本案技術(shù)指標(biāo) 89 第三章：板塊篇 —— 本案基本狀況 本地塊處于開収區(qū)的興中路西側(cè)的 114號地塊，本項目也是剛開始土地工程破土，周邊建設(shè)也基本是空白。附近有樓盤錢江國際廣場和景丼華庭。但項目周邊道路四通八達(dá)，綠化非常好。公交方面只有一路K797路公交車到達(dá)項目 ,500米左右可到K330路站牌。 90 第三章：板塊篇 —— 區(qū)域土地狀況 宗地名稱 土地坐落 出讓面積 （平方米） 土地用途 總成交價 （萬元） 競得人 成交日期 開發(fā)樓盤 余政掛出(2022)27號 開發(fā)區(qū)順風(fēng)路西側(cè) 19462 商業(yè)、辦公 （ 50年） （樓面價 668元） 浙江清盛商貿(mào)有限公司 20220317 余政掛出(2022)09號 開發(fā)區(qū)興中路西側(cè) 4768 商業(yè)、辦公 （ 50年） （樓面價 344元） 杭州萬華臵業(yè)有限公司 20220211 余政掛出(2022)08號 開發(fā)區(qū)興國路東側(cè) 4888 商業(yè)、辦公 （ 50年） （樓面價 344元） 杭州工控臵業(yè)有限公司 20220211 余政掛出（2022） 73號 開發(fā)區(qū)康信路與興盛路交界 73112 居住用地 70年 （樓面地價 2886元 /平米） 野風(fēng)房產(chǎn)、杭州開景臵業(yè) 20221214 余政掛出（2022） 55號 開發(fā)區(qū)興起路與康信路交界 17436 居住用地 70年 （樓面價 786元） 杭州開景實業(yè)有限公司 20220209 麗景華庭 余政掛出（2022） 65號 開發(fā)區(qū)順風(fēng)路西側(cè) 22533 商業(yè)、辦公 （ 50年） 1700萬（起拍價） 杭州北欣實業(yè)投資公司 2022 錢江國際廣場 余政掛出（2022） 66號 開發(fā)區(qū)順風(fēng)路西側(cè) 19798 商業(yè)、辦公 （ 50年） 1800萬（