【導(dǎo)讀】目具體情況和目前市場機會點做出初步的市場戰(zhàn)略和產(chǎn)品策略建議。國家采取了一系列宏觀調(diào)控措施抑制經(jīng)濟過熱，取得了明顯的效果,投資增長。速度逐步回落,但是經(jīng)濟過熱壓力依然客觀存在。國際關(guān)系及國內(nèi)社會改革過程中存在的客觀因素對宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生一定的影響。續(xù)采取積極的經(jīng)濟政策，推動經(jīng)濟快速增長。雖然有問題，但將在問題中前進，在國際因素。應(yīng)調(diào)整企業(yè)和項目的發(fā)展戰(zhàn)略、市場戰(zhàn)略。本項目構(gòu)成直接競爭。方米已夠北京市場開發(fā)兩三年時間。今年上半年已供應(yīng)土地2024公頃，與去年同期相。北京市場土地供應(yīng)仍然充足。不得超過60%，貸款年限不超過10年，極大的降低了商住兩用房對寫字樓的影響。房地產(chǎn)市場保持供需兩旺勢頭，各種產(chǎn)品均有較好的市場表現(xiàn)。呈現(xiàn)平穩(wěn)運行的總體趨勢。供應(yīng)量：今年1-9月，北京市商品房新開工面積為萬平方米，同比降低%。明顯減少，為萬平方米，同比下降%。此外，2020平方米以上的大面積和300平方米以下的小面積交易案例也

　　

【正文】 因素具有一定的市場競爭力，所以本項目性價比與周邊區(qū)域其他項目相比會凸現(xiàn)出來。 項目后發(fā)優(yōu)勢 由 于受到奧運影響， 2020 年不會有新批項目進入市場，新批項目均要等到 2020 年后，而本項目所在區(qū)域目前的商務(wù)公建項目多為現(xiàn)房，體量規(guī)模適中，因此預(yù)期 2020 年前后，該區(qū)域的寫字樓公建項目的供應(yīng)會逐步減少，而本項目目前處于三通一平狀態(tài)，項目的建設(shè)施工和推廣需要一定的周期，因此，可以發(fā)揮項目的后發(fā)優(yōu)勢，搶占有利的市場時機進行推廣。 產(chǎn)品優(yōu)勢 產(chǎn)品本身在設(shè)計上也具有很大的優(yōu)勢，產(chǎn)品空間組合自由度較高，非承重墻可以拆掉，空間可以隨需應(yīng)變，根據(jù)客戶自己的實際情況作調(diào)整。同時，面積大小也可根據(jù)市場情況調(diào)整，項目 也不排除整層或半層購買的可能。 項目周邊配套條件較好，有一定的商業(yè)氛圍。 ◆ 項目劣勢 規(guī) 劃 本項目總體規(guī)劃、立面風(fēng)格方面同中裕世紀(jì)酒店接近，其在形象、檔次等方面較周邊現(xiàn)有的寫字樓項目如海天中心等有一定的差距，所以一方面在價格上對本棟樓的銷售構(gòu)成一定的威脅，另一方面在產(chǎn)品檔次、形象等方面也給本棟樓造成負面影響。 規(guī) 模 能夠真正拿出來投放市場的寫字樓面積僅 萬平米左右，在寫字樓市場上本項目的體量相當(dāng)小，不足以支持較高的推廣費用，銷售周期不宜過長，造成本項目在市場推廣和銷售 方面的困難局面。 3. 該項目為期房，而一般寫字樓的銷售在現(xiàn)房階段銷售工作較為順利，因此在前期階段不利于銷售。 4. 周邊環(huán)境雜亂，人流量大，不利于有序管理 ◆ 項目機會點 1. 規(guī)劃中的地鐵九號線將結(jié)束西客站無地鐵通行的歷史，同時，西客站通往五環(huán)路的高速路也將在年底通車，也使這一地區(qū)的交通更為便利。 2. 本區(qū)域可開發(fā)土地較少，使項目具有稀缺性優(yōu)勢。 3. 區(qū)域市場具有一定的成長性。 4. 本項目緊鄰央視及各大部委，客戶資源較多，需求層次多樣化。 同時，具有極強區(qū)位優(yōu)勢的本項目，加之高性價比、高品質(zhì)、完善的商務(wù)配套、便利的交通等，可以支撐本項目占領(lǐng)一定的市場份額，取得市場成功、銷售成功。 ◆ 項目威脅點 1. 受國家宏觀調(diào)控影響，政策導(dǎo)向的不確定性，使得未來市場的不確定因素眾多。 2. 客戶逐漸成熟，購買周期延長，同時，央視的東遷也會在一定程度上造成客源的流失。 3. 該區(qū)域在建和在售的項目如西金大廈、華寶大廈、海天中心、天蓮中心等，區(qū)域市場競爭已經(jīng)十分激烈。 4. 該區(qū)域位于西城、宣武、海淀三區(qū)交界處，毗鄰西客站，人員復(fù)雜、流動性強，城市規(guī)劃和管理混亂，造成區(qū)域形象較差。 同時，近年來其它區(qū)域?qū)懽謽窃谑袌錾铣尸F(xiàn)出較強的勢頭， CBD、朝外、東二環(huán)、東北三 環(huán)、中關(guān)村等一些項目，在市場上表現(xiàn)搶眼，吸引了較多的市場注意力。因此，本案在營銷推廣中要堅決走 “高性價比”路線、強調(diào)區(qū)位優(yōu)勢。 附件： 直接競爭項目情況調(diào)查表一 項目 分類 道樂蒙恩 西金大廈 海天中心 天蓮大廈 物業(yè)地址 海淀西長安街萬壽路口南 1200米 海淀區(qū)什坊院 3號 海淀區(qū)西客站北廣場 宣 武 區(qū) 蓮 花 池 東 路94104號 建筑規(guī)模 5萬㎡ ㎡ 26萬㎡ ㎡ 項目定位 寫字樓 寫字樓 寫字樓 寫字樓 銷售價格 13400元 /㎡ 14500元 /㎡ 13500元 /㎡ 售價： 12020元 /㎡ 租金： /㎡天 裝修標(biāo)準(zhǔn) 精裝修 精裝修 毛坯 粗裝修 建筑形態(tài) 板樓 塔樓框架 塔樓框架 框架結(jié)構(gòu) 戶型面積 180㎡最小 建筑層面積 690㎡左右 整層 1200㎡ 7層分割，其它整層 主力戶型 65㎡ 樓 高 6 層 11層 17層 22層 層 高 3． 6m 3． 5m 3． 4m 物業(yè)公司 暫定國貿(mào) 未定 致達物業(yè) 西站管委會 物業(yè)收費 25以內(nèi) 未定 5． 8元 /㎡ /月 /年 /㎡ 車 位 地下 218個 15萬 /個（地下） 地上 /地下 工程進度 期房 現(xiàn)房 現(xiàn)房 現(xiàn)房 入住率 / 50% / 6080% 直接競爭項目情況調(diào)查表二 項目 分類 華寶大廈 華天大廈 北恒大廈 中裕酒店 物業(yè)地址 西三環(huán)蓮花橋西南側(cè) 蓮花池東路 海淀區(qū)西客站 海淀區(qū)蓮花池東路31號 建筑規(guī)模 ㎡ ㎡ ㎡ 項目定位 公寓改寫字樓 純寫字樓 寫字樓 商住公寓 四星級酒店 銷售價格 9300元 /㎡ 8000元 /㎡起 （全部售罄） / / 租 金 34元 /㎡ /天（未定） 僅出租 5層 /㎡ /天左右 （代客戶出租） ㎡ /天 4元 /平米 /天 （套內(nèi)面積） 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 公共部分精裝修 室內(nèi)毛坯房出售 投資客群裝修出租 普通間全裝修 豪華間精裝修 全裝修 建筑形態(tài) 塔樓 塔樓 塔樓 塔樓 戶型面積 單套 110㎡ 501550㎡開間 ㎡左右 35343平方米 樓 高 17層 26層 12層 / 層 高 2． 8m / / / 物業(yè)公司 寶錦物業(yè) 華天大廈物業(yè) 北恒大廈物業(yè) 物業(yè)收費 4． 3元 /㎡ /月 /㎡ /月 免物業(yè)、水費 電費自理 含在租金內(nèi) 車 位 地下 /600 300個 充足 200元 /位 .月 / 工程進度 現(xiàn)房 現(xiàn)房 現(xiàn)房 現(xiàn)房 入住率 10%左右 全部售罄， 出租率不詳 / 寫字間 60%左右 直接競爭項目情況調(diào)查表三 項目 分類 肇麟大廈 京門大廈 中雅大廈 白云時代 物業(yè)地址 北京市西三環(huán)蓮花橋東側(cè) 海淀區(qū)羊坊店路 9號 海淀北峰窩 8 號 西城蓮花池東路 5號 建筑規(guī)模 總建面： 9000㎡ 可租： 7500㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 項目定位 寫字樓 寫字樓、商鋪 商住公寓 商住公寓、酒店 銷售價格 / 寫字樓： 14800元 /㎡（售罄） 商鋪月底開盤，價格未定 8600元 /㎡ 7600元 /㎡ 租 金 /㎡ /天 / / / 裝修標(biāo)準(zhǔn) 全裝修 / 毛坯 毛坯 建筑形態(tài) 框架結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu) 塔樓 塔樓 戶型面積 開間 20370㎡ 300400㎡ 150㎡最小 130㎡最小 樓 高 9層 4層 16層 26層 層 高 / / 2． 8m 2． 65m 物業(yè)公司 肇麟大廈物業(yè) 百盛物業(yè) 中盛物業(yè) 銀達物業(yè) 物業(yè)收費 免費 / 2． 8元 /㎡ /月 2． 9元 /㎡ /月 車 位 免費 / 地下： 租 500元 /月 買 15萬 地下： 租 300500 買1015萬 工程進度 現(xiàn)房 現(xiàn)房 現(xiàn)房 準(zhǔn)現(xiàn)房 入住率 / 不詳 一期僅剩一套 / 間接競爭區(qū)域項目情況調(diào)查表一（公主墳區(qū)域） 間接競爭區(qū)域項目情況調(diào)查表二（金融街區(qū)域） 項目 豐匯時代 長安興融中心 置地星座 國潤大廈 楓藍國際中 國 英一號 融城 項目 分類 道樂蒙恩 西貿(mào) DNA 西 BD（二期） 海銀大廈 建筑規(guī)模 5萬㎡ 16萬㎡ 萬 . 項目定位 寫字樓 商住公寓 寫字樓 寫字樓 銷售價格 12020 15000 13500 12020 裝修標(biāo)準(zhǔn) 精裝 修 精裝修 精裝修 精裝修 建筑形態(tài) 板樓 塔樓 塔樓 塔樓 戶型面積 180㎡最小 整層銷售 樓 高 6 層 18層 層 高 3． 6m 物業(yè)公司 暫定國貿(mào) 國貿(mào) 未定 物業(yè)收費 25以內(nèi) 3元 /㎡ /月 未定 車 位 地下 地下 地下 地下 分類 心 建筑規(guī)模 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 13萬㎡ ㎡ ㎡ 項目定位 寫字樓 商住公寓 寫字樓 公寓 寫字樓 寫字樓 寫字樓 商住公寓 商住公寓 商住公寓 銷售價格 13800 21700 15000 18000 14300 13600 9200 9300 9500 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 毛坯 公寓粗裝修 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 建筑形態(tài) 塔樓框架 塔樓框架 塔樓框架 塔樓框架 塔樓框架 框架 塔樓 戶型面積 最小 132㎡ 最小 310㎡ 主力 210㎡ 最小 320㎡ 502700㎡ 100100 ㎡ 主力 110 ㎡ 主力 160㎡ 樓 高 18層 14層 813層 19層 14層 21層 層 高 m 3m m m m 物業(yè)公司 士邦魏理氏物業(yè) 戴德梁行 華潤物業(yè) 格林物業(yè) 天恒瑞海物業(yè) 上海啟勝物業(yè) 物業(yè)收費 元 811元 3美金 車 位 買： 25萬 租： 700 買： 2025萬 租： 800 買： 25萬 租： 1200 買： 18萬 租 ： 600 買： 15萬 租： 500 買： 15萬 間接競爭區(qū)域項目情況調(diào)查表二（金融街區(qū)域） 項目 分類 通程國際 華榮公寓 富凱大廈 華實大廈 通泰大廈 皇冠大廈 金宸公寓 建筑規(guī)模 ㎡ ㎡ ㎡ 22萬㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 項目定位 商住公寓 商住公寓 寫字樓 寫字樓 商住公寓 寫字樓 商住公寓 銷售價格 22020 20200 出租 出租 出租 14800 11800 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 建筑形態(tài) 塔樓框 架 塔樓框架 塔樓框架 塔樓框架 塔樓框架 塔樓 塔樓 戶型面積 主力 60㎡ 主 200 ㎡ 整棟 主 200 ㎡ 樓 高 16層 10層 地上 38層 13層 層 高 m 3 m 3 物業(yè)公司 未定 未定 自己負責(zé) 寶宸物業(yè) 物業(yè)收費 未定 8 售價中含 車 位 未定 買： 20萬 售價中含 買 1820萬 租 600800