【正文】 另外，根據(jù)市場主要競爭對(duì)手的價(jià)格策略、產(chǎn)品優(yōu)劣比較、本項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)、面積范圍、是否作設(shè)計(jì)改動(dòng)以及項(xiàng)目成本核算和預(yù)期利潤等等綜合因素考慮方可最終確定項(xiàng)目的合理成交價(jià)格。調(diào)查、分析結(jié)果：單價(jià)3000元/平方米（3200元/平方米）是厚街地區(qū)中檔（偏高）樓盤價(jià)格的一道坎。n 子女入戶，提升教育環(huán)境n 投資回報(bào)良好預(yù)期購求特征n 主力面積區(qū)間：80——140M2n 主力總價(jià)位：2545萬n 主力戶型：3房戶型重點(diǎn)關(guān)注因素價(jià)格、配套、交通價(jià)格、環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)價(jià)格定位探討選取地段、交通、周邊配套、小區(qū)配套、環(huán)境狀況、管理等6大方面內(nèi)容進(jìn)行比較。目標(biāo)客戶鎖定目標(biāo)區(qū)域 依據(jù)厚街的市場調(diào)研信息（包含該區(qū)域典型樓盤與同質(zhì)參照樓盤分析），我項(xiàng)目客戶目標(biāo)區(qū)域劃分為：一類：處于厚街邊緣地帶以改善居住條件為目的 “居住入新城”的厚街原籍居民；二類：項(xiàng)目所在片區(qū)置業(yè)者；三類：厚街外商投資及民營企業(yè)；四類：有效輻射半徑范圍內(nèi)的周邊鎮(zhèn)：主要為沙田鎮(zhèn)、虎門鎮(zhèn)、長安鎮(zhèn)；（以投資為主）目標(biāo)客戶群特征 特征區(qū)分首次置業(yè)者再次置業(yè)者所占比例50%50%年齡25353045戶籍構(gòu)成國內(nèi)外來人士、厚街戶籍及港澳臺(tái)人士；厚街戶籍人士、國內(nèi)外來人士；職業(yè)構(gòu)成n 白領(lǐng)n 首次創(chuàng)業(yè)者n 個(gè)體戶n 港澳臺(tái)生意人及企業(yè)經(jīng)營者n 企業(yè)中層管理人員n 私營企業(yè)主n 個(gè)體戶購買動(dòng)機(jī)n 滿足在厚街工作及生活居住需要n 中止租房計(jì)劃n “跳躍式”購房，實(shí)現(xiàn)購房一步到位。擁有較高的自然景觀資源或高成本建造人工景觀成為高檔項(xiàng)目的必備條件。四、市場定位項(xiàng)目檔次定位定位：中檔（偏高）項(xiàng)目片區(qū)的開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入尾盤階段，其市場定位均在中檔（偏高）（明珠花園例外），各個(gè)項(xiàng)目的售賣情況良好，這在一定程度上反映了本區(qū)域的市場需求；同時(shí)，由于項(xiàng)目地塊、規(guī)模、周邊環(huán)境等因素的影響，本項(xiàng)目走絕對(duì)高檔路線缺乏成熟可行的依據(jù)。（四） 項(xiàng)目威脅(Threat)區(qū)域內(nèi)同業(yè)競爭急劇升溫 項(xiàng)目所在區(qū)域現(xiàn)在市場競爭還不算激烈，但是，就目前掌握的資料顯示，進(jìn)入2004年，幾個(gè)規(guī)模相當(dāng)，規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)良的項(xiàng)目將同時(shí)加入厚街房地產(chǎn)競爭的圈子，到時(shí)，競爭必然加??！所以對(duì)于本項(xiàng)目來說抓住時(shí)機(jī)搶先占領(lǐng)市場份額是關(guān)鍵之一。政府關(guān)于停止自建房審批的政策促進(jìn)商品住宅買賣2003年，東莞市將全面加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控，從城區(qū)內(nèi)到鎮(zhèn)區(qū)將逐步禁止興建農(nóng)民單家獨(dú)戶住宅，不再“一戶一地”批地建設(shè)。城市升值 厚街，在珠三角大區(qū)域經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的基礎(chǔ)上，本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展更加迅速，城市建設(shè)也在不斷創(chuàng)新，城市發(fā)展前景非常看好，城市的升值潛力巨大，這就為本區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目旺銷、升值打下了基礎(chǔ)。如，（A座B單位）將面積大的三房放在正西方向，而且三個(gè)房間連同客廳全部朝西，這樣的朝向會(huì)使這部分單位銷售產(chǎn)生壓力，如果這樣的朝向發(fā)生在小戶型上，或許壓力會(huì)小一點(diǎn)！關(guān)于匯景豪庭項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)我司糾集大批具有厚街市場銷售經(jīng)驗(yàn)的人員進(jìn)行了多輪評(píng)審，在戶型設(shè)計(jì)、平面布局等等方面發(fā)現(xiàn)了較多比較嚴(yán)重的問題，這里魯莽提出，完全出于對(duì)后期營銷工作的考慮，希望發(fā)展商能夠參考我們從營銷角度提出的問題，綜合考慮、決策！（首期）開發(fā)規(guī)模較小項(xiàng)目首期開發(fā)只有3萬多的占地規(guī)模，很難形成社區(qū)的感覺，與東逸翠苑等主要競爭對(duì)手比較存在弱勢；如果能夠?qū)⑷谕瑫r(shí)規(guī)劃，可以彌補(bǔ)這一弱項(xiàng)。n 風(fēng)水風(fēng)水是一種民間風(fēng)俗！在廣東地區(qū)的許多地方，消費(fèi)者購買房地產(chǎn)產(chǎn)品非常注重風(fēng)水；但是，在我項(xiàng)目因?yàn)樵O(shè)計(jì)的原因存在許多有背風(fēng)水習(xí)俗的地方；如，B座的F單位的主人房窗戶正對(duì)A座E單位的房間棱角，這在厚街市場是不會(huì)受歡迎的。例如：我項(xiàng)目A座F單位，面積是114平方米，；顯然給人大小分布太偏頗的感覺。說到底，因?yàn)槲覀兊漠a(chǎn)品設(shè)計(jì)可能在金字塔上爬得太高了，偏離了主流需求！n 功能設(shè)置：功能設(shè)置與戶型面積之間是密切聯(lián)系的，我項(xiàng)目在戶型功能設(shè)置方面犯了與戶型面積矛盾的錯(cuò)誤——顯示尊貴、闊綽的大戶型（90平方米相對(duì)二房來說，可以定位為“大戶型“）卻沒有設(shè)置主人套間！功能設(shè)置要與項(xiàng)目的定位以及戶型面積相對(duì)應(yīng)，并且互相支撐；在我項(xiàng)目的部分戶型設(shè)計(jì)中沒有很好地解決這個(gè)問題。類似朝向、棱角相對(duì)、私密性、異形房間等等（祥見以下分解）。周邊環(huán)境稍顯嘈雜項(xiàng)目南側(cè)臨馬路，有噪音嫌疑，可能會(huì)對(duì)本項(xiàng)目銷售帶來部分負(fù)面影響。本項(xiàng)目并無良好的品牌作為產(chǎn)品推向市場和被市場、消費(fèi)者關(guān)注、接受的平臺(tái)，這就需要通過項(xiàng)目包裝、宣傳來提高項(xiàng)目的知名度；同時(shí)來帶動(dòng)發(fā)展商品牌的建立，為后續(xù)發(fā)展建造一個(gè)品牌的大平臺(tái)。潛在商業(yè)價(jià)值 項(xiàng)目緊挨著厚街遂通車行，臨兩條重要道路，潛在商業(yè)價(jià)值較大。項(xiàng)目SWOT分析（一）項(xiàng)目優(yōu)勢(Strength)交通優(yōu)勢項(xiàng)目地處S256省道和北環(huán)路交匯處，交通十分便利。趨勢預(yù)測：厚街房地產(chǎn)處于爬升期，在以后的項(xiàng)目開發(fā)中強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合將較為多見，所以及早入市，搶占先機(jī)十分重要。綜合實(shí)力（差距彌補(bǔ)）：厚街房地產(chǎn)市場在競爭實(shí)力尤其是品牌支撐上不存在太大差別，新項(xiàng)目知名度的建立也可以通過有效營銷活動(dòng)來建立；而在開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，尤其是產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上就拉開了差距，所以，有效借鑒以及在營銷推廣方面引入外腦力量將對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)、銷售產(chǎn)生強(qiáng)大的推動(dòng)力。本項(xiàng)目（一期）的商業(yè)設(shè)置主要考慮滿足本樓盤住戶以及附近居民日常消費(fèi)需求。產(chǎn)品特征形式上多為散鋪，沿社區(qū)外沿布置；層高56m，進(jìn)深817m，沿主要道路或靠近小區(qū)主入口的鋪位進(jìn)深，可以做到15m以上（面積相對(duì)較大，用于設(shè)置較大型商鋪和酒樓）。商鋪的部分客戶是小區(qū)業(yè)主和附近居民。在當(dāng)?shù)厝搜壑?，商鋪是可以升值的（相?duì)于住宅而言），擁有了商鋪，意味著自己和直屬的下一代生計(jì)將不成問題。凡住宅小區(qū)必建商鋪，無論小區(qū)是“大”還是“小”，小區(qū)居民的日常生活用品往往在此購置。但以經(jīng)營服裝和理發(fā)美容為主，面積在60——200平方米左右（除華潤超市外）。在康樂路及厚街廣場附近商鋪?zhàn)饨鹨话阍?50——200元/平方米；而其他地段商鋪?zhàn)饨鹬辉?0——80元/平方米。6．社區(qū)商業(yè)厚街商業(yè)物業(yè)概況厚街商業(yè)發(fā)達(dá)，主要商業(yè)街道為康樂路和厚街廣場附近，其中康樂北路及其延伸路段商業(yè)尤為突出（風(fēng)格類似廣州的北京路、上海的南京路），主要有華潤超市等大型超市和蘋果等品牌服裝連鎖店。外來白領(lǐng)等投資群體會(huì)選擇稍長一點(diǎn)的還貸年限。根據(jù)市場反應(yīng)，在本項(xiàng)目所在的區(qū)域， 35——40萬（四房及四房以下單位）在消費(fèi)心理上是道坎！總價(jià)與住宅面積指標(biāo)一起影響著樓盤的單價(jià)，也影響著銷售速度。營銷推廣：品牌發(fā)展商一般與著名中介結(jié)盟，后者介入項(xiàng)目前期策劃和后期代理，其結(jié)果是產(chǎn)品定位較準(zhǔn)確、形象包裝較到位，銷售策劃一氣呵成，進(jìn)而把握住了目標(biāo)客戶，價(jià)格自然有支撐。產(chǎn)品規(guī)劃（建造品質(zhì)）：這里主要指規(guī)劃、戶型以及建造品質(zhì)，成熟和有經(jīng)驗(yàn)的發(fā)展商一般表現(xiàn)較好，舍得在設(shè)計(jì)上投入精力，尤其是戶型，實(shí)在與創(chuàng)新兼顧。地產(chǎn)品牌：品牌發(fā)展商的售價(jià)在同等檔次的樓盤中位于上游，高出普通樓盤200400元/平方米。物業(yè)地段：物業(yè)所在的區(qū)域、地段等不僅決定了物業(yè)在生活配套、交通等硬件方面的基礎(chǔ)，同時(shí)，是否有濃郁的生活氛圍和良好的升值前景也與物業(yè)地段息息相關(guān)。價(jià)格： 外在因素：物業(yè)地段、地產(chǎn)品牌、產(chǎn)品規(guī)劃（建造品質(zhì)）、營銷推廣、市場大勢；中檔偏低樓盤均價(jià)2000——2600元/平方米；中檔樓盤均價(jià)26003000元/平方米；中檔偏高樓盤均價(jià)300