【正文】 2023/3/29 23:05:2323:05:2329 March 20231一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 29 三月 202311:05:23 下午 23:05:23三月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 三月 2123:05:2323:05Mar2129Mar211越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯(cuò) 兒。 三月 21三月 21Monday, March 29, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 2023/3/29 23:05:2323:05:2329 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 29 三月 202311:05:23 下午 23:05:23三月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 23:05:2323:05:2323:05Monday, March 29, 20231不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 23:05:2323:05:2323:053/29/2023 11:05:23 PM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的 積 累。 11:05:23 下午 11:05 下午 23:05:23三月 21沒有失 敗 ，只有 暫時(shí) 停止成功！。 三月 2111:05 下午 三月 2123:05March 29, 20231行 動(dòng) 出成果，工作出 財(cái) 富。 三月 21三月 2123:05:2323:05:23March 29, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 三月 2123:05:2323:05Mar2129Mar211故人江海 別 ，幾度隔山川。 三月 21三月 21Monday, March 29, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人?！?戶型 】競品特點(diǎn) 主力戶型都在 120平米左右，戶型相對(duì)方正，主要功能間都向南，但整體附加值不高【 戶型 】競品特點(diǎn) 市場主要的戶型面積集中在 130150㎡之間，改善型置業(yè)占主導(dǎo)地位?！?建筑風(fēng)格 】競品特點(diǎn) 公寓類產(chǎn)品主要以現(xiàn)代風(fēng)格為主，品質(zhì)感欠缺。p新東方風(fēng)格p外立面面磚 +涂料 +木材【 產(chǎn)品特點(diǎn) 】競品特點(diǎn) 花園洋房的產(chǎn)品力較弱，沒有洋房的感覺，類似升級(jí)版的公寓，全市內(nèi)缺少標(biāo)桿型的產(chǎn)品。【 戶型 】競品特點(diǎn) 主力戶型都在 200平米左右，根據(jù)鎮(zhèn)江人的習(xí)慣，三期都沒有采用地下室【 戶型 】競品特點(diǎn) 鎮(zhèn)江別墅戶型并無太多亮點(diǎn)和附加值總結(jié) 別墅類產(chǎn)品整體品質(zhì)相對(duì)一般，也都相對(duì)較老，新入市產(chǎn)品， 8米開間，全明地下室為主要亮點(diǎn)花園洋房類【 整體規(guī)劃 】競品特點(diǎn) 全市花園洋房的景觀資源較好，但產(chǎn)品品質(zhì)較為一般。鎮(zhèn)江市中心最后一塊絕版地塊百年招商品牌人文 生態(tài) 大盤、稀缺 招商品牌鎮(zhèn)江濱水一品社區(qū)洋房產(chǎn)品洋房產(chǎn)品 鎮(zhèn)江上中產(chǎn)階層的高品質(zhì)宅邸項(xiàng)目定位別墅產(chǎn)品別墅產(chǎn)品 鎮(zhèn)江最頂級(jí)階層終極居住夢想鎮(zhèn)江頂級(jí)江山墅質(zhì)一品住區(qū)關(guān)鍵詞：v江山：表明資源和地段，高尚生活圈層所屬；v墅質(zhì)：頂級(jí)地段，頂級(jí)資源，如同稀缺別墅一樣，具稀缺性；v一品：上風(fēng)上水，地脈人脈文脈，三脈合一，一品氣象》 項(xiàng)目定位別墅客戶洋房客戶公寓客戶西南郊區(qū)的中高端客戶；洋房客戶別墅客戶鎮(zhèn)江政經(jīng)圈頂級(jí)人群（處級(jí)及以上公務(wù)員、事業(yè)單位、國有企業(yè)高級(jí)管理人員、中型以上私營業(yè)主群體）；標(biāo)簽：看重產(chǎn)品的尊貴感、身份感；鎮(zhèn)江政經(jīng)圈頂級(jí)人群（一般公務(wù)員、事業(yè)單位、國有企業(yè)中級(jí)管理人員、大型企業(yè)中層、私營業(yè)主群體，具有較強(qiáng)實(shí)力的拆遷戶）；標(biāo)簽：看重項(xiàng)目的增值潛力、地段、品質(zhì)感；鎮(zhèn)江政經(jīng)圈中高端人群（科級(jí)及以上公務(wù)員、事業(yè)單位、國有企業(yè)中、高級(jí)管理人員、私營業(yè)主群體，少量有強(qiáng)實(shí)力的拆遷戶）；標(biāo)簽：看重產(chǎn)品的品質(zhì)感、身份感；公寓客戶》 客戶定位v政經(jīng)圈一品生活住區(qū)，承載鎮(zhèn)江最頂級(jí)階層（約 ）的居住夢想問題二：項(xiàng)目產(chǎn)品如何突破，項(xiàng)目價(jià)值體系如何塑造？解題思路 ——三個(gè)維度當(dāng)?shù)馗叨隧?xiàng)目產(chǎn)品力解析 梳理案例借鑒及產(chǎn)品力突破點(diǎn)的梳理項(xiàng)目整體價(jià)值體系的梳理與塑造當(dāng)?shù)馗叨隧?xiàng)目產(chǎn)品力解析 梳理》 當(dāng)?shù)馗叨隧?xiàng)目產(chǎn)品力解析 梳理全市型高端項(xiàng)目梳理：別墅： 萬科紅郡、亞東 樸園、萬科藍(lán)山花園洋房： 中南世紀(jì)城、江山名洲、萬科藍(lán)山公寓： 申華 冠城國際、萬達(dá)廣場、亞東 樸園上觀別墅類【 整體規(guī)劃 】p項(xiàng)目總建： ㎡p產(chǎn)品由 50棟 268套純聯(lián)排別墅組成p無中央景觀規(guī)劃p項(xiàng)目總建： 24萬㎡p產(chǎn)品由聯(lián)排、疊加、雙拼、電梯洋房組成p五大合院景觀組團(tuán)，田園風(fēng)格項(xiàng)目總建： 46萬㎡產(chǎn)品由聯(lián)排、疊加、退臺(tái)花園洋房組成競品特點(diǎn) 全市別墅項(xiàng)目多以聯(lián)排、疊加等經(jīng)濟(jì)型別墅為主，缺少市場別墅的標(biāo)桿產(chǎn)品。產(chǎn)品特性討論容積率 ，以及項(xiàng)目限高要求，項(xiàng)目整體排布中可能出現(xiàn)的產(chǎn)品為：聯(lián)排別墅、洋房和高層住宅產(chǎn)品按照規(guī)范，高層住宅產(chǎn)品體量必須在 40萬方，才能保證容積率指標(biāo)及規(guī)范指標(biāo)，也即高層住宅大概有3500套左右，結(jié)合我們的去化周期 6年，平均每年要去化 700套左右，高層產(chǎn)品集中去化壓力較大，高層產(chǎn)品不建議集中推出，建議融合在每一期中，分開推售。洋房產(chǎn)品： 鎮(zhèn)江沒有真正意義上的花園洋房產(chǎn)品，產(chǎn)品最易于突破；洋房總價(jià)、面積適中，也符合目前中高端市場的主流需求；且洋房產(chǎn)品未來供應(yīng)量不大，并且具備較好的溢價(jià)空間， 建議洋房作為項(xiàng)目最啟動(dòng)的產(chǎn)品 ?！獡P(yáng)中市奚先生句容依托自身的山水資源， 打造多個(gè)度假別墅社區(qū) ， 依托南京的帶動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè) ，當(dāng)?shù)厝藭?huì)選擇在本地或南京置房，較少會(huì)到鎮(zhèn)江購房——句容市徐先生以服裝、橋架等為支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好，房價(jià)較鎮(zhèn)江市區(qū)有優(yōu)勢，本地有錢人多到常州、上海置房句容擁有大量的山地和水庫等旅游資源，有 “ 小南京 ” 之稱，更多的是與南京的溝通往來，很少會(huì)有人到鎮(zhèn)江置房鎮(zhèn)江市目前處于強(qiáng)縣弱市的境況，三縣客戶很少會(huì)到鎮(zhèn)江市區(qū)購房鎮(zhèn)江中高端客戶 鎮(zhèn)江中高端客戶主要集中在以下幾種客戶群u政府公務(wù)員人數(shù)占區(qū)域總?cè)丝诒戎匕?1： 122計(jì)算，得出市區(qū)公務(wù)員人數(shù)為 8200人；u事業(yè)單位人數(shù)占區(qū)域總?cè)藬?shù)比重按 1:40計(jì)算，得出市區(qū)事業(yè)單位人數(shù)為 25000人；u根據(jù)鎮(zhèn)江發(fā)布的各大產(chǎn)業(yè)的員工人數(shù)，國企、大型企業(yè)員工數(shù)為 15000人；