【正文】 上風(fēng)上水，地脈人脈文脈，三脈合一，一品氣象》 項(xiàng)目定位別墅客戶洋房客戶公寓客戶西南郊區(qū)的中高端客戶；洋房客戶別墅客戶鎮(zhèn)江政經(jīng)圈頂級人群（處級及以上公務(wù)員、事業(yè)單位、國有企業(yè)高級管理人員、中型以上私營業(yè)主群體）；標(biāo)簽：看重產(chǎn)品的尊貴感、身份感；鎮(zhèn)江政經(jīng)圈頂級人群（一般公務(wù)員、事業(yè)單位、國有企業(yè)中級管理人員、大型企業(yè)中層、私營業(yè)主群體，具有較強(qiáng)實(shí)力的拆遷戶）；標(biāo)簽：看重項(xiàng)目的增值潛力、地段、品質(zhì)感；鎮(zhèn)江政經(jīng)圈中高端人群（科級及以上公務(wù)員、事業(yè)單位、國有企業(yè)中、高級管理人員、私營業(yè)主群體，少量有強(qiáng)實(shí)力的拆遷戶）；標(biāo)簽：看重產(chǎn)品的品質(zhì)感、身份感；公寓客戶》 客戶定位v政經(jīng)圈一品生活住區(qū)，承載鎮(zhèn)江最頂級階層（約 ）的居住夢想問題二：項(xiàng)目產(chǎn)品如何突破，項(xiàng)目價(jià)值體系如何塑造？解題思路 ——三個(gè)維度當(dāng)?shù)馗叨隧?xiàng)目產(chǎn)品力解析 梳理案例借鑒及產(chǎn)品力突破點(diǎn)的梳理項(xiàng)目整體價(jià)值體系的梳理與塑造當(dāng)?shù)馗叨隧?xiàng)目產(chǎn)品力解析 梳理》 當(dāng)?shù)馗叨隧?xiàng)目產(chǎn)品力解析 梳理全市型高端項(xiàng)目梳理：別墅： 萬科紅郡、亞東 樸園、萬科藍(lán)山花園洋房： 中南世紀(jì)城、江山名洲、萬科藍(lán)山公寓： 申華 冠城國際、萬達(dá)廣場、亞東 樸園上觀別墅類【 整體規(guī)劃 】p項(xiàng)目總建： ㎡p產(chǎn)品由 50棟 268套純聯(lián)排別墅組成p無中央景觀規(guī)劃p項(xiàng)目總建： 24萬㎡p產(chǎn)品由聯(lián)排、疊加、雙拼、電梯洋房組成p五大合院景觀組團(tuán)，田園風(fēng)格項(xiàng)目總建： 46萬㎡產(chǎn)品由聯(lián)排、疊加、退臺花園洋房組成競品特點(diǎn) 全市別墅項(xiàng)目多以聯(lián)排、疊加等經(jīng)濟(jì)型別墅為主，缺少市場別墅的標(biāo)桿產(chǎn)品?！?戶型 】競品特點(diǎn) 主力戶型都在 120平米左右，戶型相對方正，主要功能間都向南，但整體附加值不高【 戶型 】競品特點(diǎn) 市場主要的戶型面積集中在 130150㎡之間，改善型置業(yè)占主導(dǎo)地位。 三月 2111:05 下午 三月 2123:05March 29, 20231行 動(dòng) 出成果，工作出 財(cái) 富。 29 三月 202311:05:23 下午 23:05:23三月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 29 三月 202311:05:23 下午 23:05:23三月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 2023/3/29 23:05:2323:05:2329 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 11:05:23 下午 11:05 下午 23:05:23三月 21沒有失 敗 ，只有 暫時(shí) 停止成功！。 三月 21三月 21Monday, March 29, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人?！?戶型 】競品特點(diǎn) 主力戶型都在 200平米左右，根據(jù)鎮(zhèn)江人的習(xí)慣，三期都沒有采用地下室【 戶型 】競品特點(diǎn) 鎮(zhèn)江別墅戶型并無太多亮點(diǎn)和附加值總結(jié) 別墅類產(chǎn)品整體品質(zhì)相對一般，也都相對較老，新入市產(chǎn)品， 8米開間，全明地下室為主要亮點(diǎn)花園洋房類【 整體規(guī)劃 】競品特點(diǎn) 全市花園洋房的景觀資源較好，但產(chǎn)品品質(zhì)較為一般?！獡P(yáng)中市奚先生句容依托自身的山水資源， 打造多個(gè)度假別墅社區(qū) ， 依托南京的帶動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè) ，當(dāng)?shù)厝藭?huì)選擇在本地或南京置房，較少會(huì)到鎮(zhèn)江購房——句容市徐先生以服裝、橋架等為支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好，房價(jià)較鎮(zhèn)江市區(qū)有優(yōu)勢，本地有錢人多到常州、上海置房句容擁有大量的山地和水庫等旅游資源，有 “ 小南京 ” 之稱，更多的是與南京的溝通往來，很少會(huì)有人到鎮(zhèn)江置房鎮(zhèn)江市目前處于強(qiáng)縣弱市的境況，三縣客戶很少會(huì)到鎮(zhèn)江市區(qū)購房鎮(zhèn)江中高端客戶 鎮(zhèn)江中高端客戶主要集中在以下幾種客戶群u政府公務(wù)員人數(shù)占區(qū)域總?cè)丝诒戎匕?1： 122計(jì)算，得出市區(qū)公務(wù)員人數(shù)為 8200人；u事業(yè)單位人數(shù)占區(qū)域總?cè)藬?shù)比重按 1:40計(jì)算，得出市區(qū)事業(yè)單位人數(shù)為 25000人；u根據(jù)鎮(zhèn)江發(fā)布的各大產(chǎn)業(yè)的員工人數(shù)，國企、大型企業(yè)員工數(shù)為 15000人；u根據(jù)鎮(zhèn)江發(fā)布有關(guān)數(shù)據(jù)，鎮(zhèn)江市區(qū)具備較強(qiáng)購買能力的私營業(yè)主和工商個(gè)體戶人數(shù)分別為 8000戶和 ；u根據(jù)目前鎮(zhèn)江拆遷量，預(yù)計(jì)未來 56年年鎮(zhèn)江市內(nèi)住宅拆遷戶總量在 10000戶；u鎮(zhèn)江出去發(fā)展的人、南京過來的人、以及其他客戶預(yù)計(jì)在 4000組；u綜上所計(jì)： 鎮(zhèn)江鎮(zhèn)江中高端客戶人數(shù)在 鎮(zhèn)江中高端客戶人數(shù)匡算根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)方法，我們進(jìn)行如下匡算：注：以上計(jì)算高端客戶、中端客戶和普通客戶的方法為：u高端 /中端 /普通客群按照 （拆遷戶特殊，高端 /中端 /普通客群按照 ）；鎮(zhèn)江中高端客戶人數(shù)匡算 鎮(zhèn)江市區(qū)頂級 /高端 /中高端客戶人數(shù)分別為 8920組 /27160組 /59120組客戶總結(jié) 鎮(zhèn)江市目標(biāo)客戶屬性及需求總結(jié)根據(jù)鎮(zhèn)江高端客戶總量以及市場未來供應(yīng)總量估算，高端別墅產(chǎn)品具備較充裕的客戶，建議別墅產(chǎn)品的排布可以最大化的做法。 ——私營業(yè)主王先生一般的私營業(yè)主都是 個(gè)體工商戶，做小生意的，或者開飯店的，年收入相對較少，一般一年 10萬到 20萬吧 。所以他們對這個(gè)品質(zhì)什么的要求不是很高，但他們 一般都大學(xué)畢業(yè) 的， 所以小區(qū)環(huán)境要好，周邊生活配套要好 ， 小三房對他們來說最好了，以后結(jié)婚生孩子都用得著 ——濱江醫(yī)院趙女士銀行一般管理人員、高校教師、醫(yī)院主任級管理人員，年齡： 3040歲，年收入 2050萬，目前 12處居所銀行普通職員、學(xué)校教職工、醫(yī)院醫(yī)護(hù)人員等，年齡： 2230歲，年收入 810萬左右，目前部分還與父母居住事業(yè)單位群體收入高，福利好，灰色收入多，整體素質(zhì)和文化程度高，買房為了改善、婚房、投資等，偏好地段好、環(huán)境好、產(chǎn)品新穎、品質(zhì)較高的項(xiàng)目頂級群體高端群體中高端群體國有企業(yè)大型企業(yè)國企等大型公司高管等，年齡： 4055歲，年收入 50萬以上