同策xxxx招商鎮(zhèn)江“北固山”項(xiàng)目前期營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 ， 目前的成交均價(jià)洋房在7500元 /平方米左右，電梯洋房 8200元 /平方米，每月推盤(pán)成交率較高，平均去化量在 23套左右 。》 高端市場(chǎng)容量梳理 ——公寓市場(chǎng)申華 冠城國(guó)際 冠城國(guó)際 10年共成交 160套，單價(jià) 8800元 /平方米，總價(jià) 300—400萬(wàn)，平均成交 30套 /月成交客戶(hù)：主要來(lái)自區(qū)域內(nèi)和市區(qū)企事業(yè)單位員工，私營(yíng)業(yè)主，和部分公務(wù)員》 高端市場(chǎng)容量梳理 ——公寓市場(chǎng)亞?wèn)| 樸園上觀2023年，樸園公寓共成交了 160套房源，面積： 118—146平米，均價(jià)在 6500—7785元 /平方米， 90—100萬(wàn)左右。經(jīng)常還會(huì)去香溢魚(yú)館吃飯，過(guò)去回去金童玉女等娛樂(lè)場(chǎng)所，現(xiàn)在比較少去。他們大都愛(ài)面子，喜歡攀比， 買(mǎi)房主要會(huì)為孩子上學(xué)考慮，喜歡跟風(fēng)和追求新鮮事物 ， 有個(gè)叫科苑華庭的有點(diǎn)兒科技的什么概念，很多公務(wù)員都跑去買(mǎi)，你們可以嘗試做新的產(chǎn)品 ——副處級(jí)公務(wù)員 *先生科級(jí)以下的公務(wù)員多是比較年輕的人，收入還好， 每年 10萬(wàn)多吧，但是目前沒(méi)太多灰色收入 ，但他們 喜歡追求時(shí)尚、另類(lèi)的產(chǎn)品和生活 ，喜歡小情調(diào)、時(shí)尚的東西，不過(guò) 他們現(xiàn)在買(mǎi)房多是靠貸款或者父母付款 ，所以產(chǎn)品的品質(zhì)什么的要求不高，不過(guò)環(huán)境一定要好，就我接觸的職員，他們大多買(mǎi)的是 舒適的兩房或緊湊小三房 ——科級(jí)公務(wù)員 *先生科級(jí)及科級(jí)以上干部，年齡： 3045歲，年收入 2050萬(wàn)，目前 12處居所科級(jí)以下普通職員，年齡： 2535歲，年收入 1020萬(wàn)，目前大多 1處居所公務(wù)員工作穩(wěn)定，灰色收入多，需求旺盛，買(mǎi)房主要為改善、為孩子上學(xué)、結(jié)婚買(mǎi)房等，愛(ài)面子，愛(ài)攀比，偏好新穎、尊貴、舒適、品質(zhì)高的項(xiàng)目和產(chǎn)品事業(yè)單位銀行高管、學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)、大學(xué)教授、醫(yī)院領(lǐng)導(dǎo)等，年齡： 4055歲，年收入 50萬(wàn) 100萬(wàn)，目前 23處居所鎮(zhèn)江事業(yè)單位有錢(qián)的一般是些銀行的高管啊、大學(xué)（江蘇大學(xué)、江蘇科技大學(xué)、鎮(zhèn)江高職高專(zhuān)技校）的教授、領(lǐng)導(dǎo)啊，還有醫(yī)院的領(lǐng)導(dǎo)，這些人收入較高， 差不多一年 20萬(wàn)，加上灰色收入也要七八十萬(wàn)吧。 ——濱江醫(yī)院趙女士事業(yè)單位的一般職員收入就比較一般了， 一年收入也就 10萬(wàn)左右 ，主要是收入和工作穩(wěn)定， 公積金啊、銀行貸款啊比較容易 。——諫壁電廠孫先生企業(yè)中的中層管理人員，年齡： 3040歲，年收入 2030萬(wàn)，目前 12處居所大型企業(yè)普通員工等，年齡： 2230歲，年收入 610萬(wàn)左右，目前部分還與父母居住國(guó)有企業(yè)和大型企業(yè)的客戶(hù)群體不同階層收入相差較大，多屬于改善型需求和剛性需求，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)要求也不相同。 有些開(kāi) KTV的、大型餐飲的等等一年幾十萬(wàn)都沒(méi)問(wèn)題的 ，喜歡享受生活，目前多居住在市中心，但房齡偏大，會(huì)考慮市中心附近購(gòu)置新的房源， 對(duì)舒適型三房或四房需求較大，花園洋房將是他們的首選 。 ——中介陳先生有些人過(guò)去很多年一直住在市中心， 有好幾套老房子 ，拆遷的話(huà)， 一般可以拿到 150萬(wàn)左右 ，但 這些人畢竟是少數(shù) 。 ——丹陽(yáng)市章先生揚(yáng)中整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展相比鎮(zhèn)江不差， 且揚(yáng)中到常州比到鎮(zhèn)江還要方便 ， 常州發(fā)展比鎮(zhèn)江好 ，所以多數(shù)揚(yáng)中人會(huì)選擇在本地或常州置房，而不是鎮(zhèn)江。公寓產(chǎn)品： 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈，現(xiàn)金流產(chǎn)品，溢價(jià)能力較低，且產(chǎn)品體量非常大，公寓產(chǎn)品的推出不能完全押到后面，會(huì)有較大壓力；而兩塊地塊同時(shí)開(kāi)發(fā)的做法，又對(duì)開(kāi)發(fā)商造成比較大的開(kāi)發(fā)壓力；為了保證資金回籠壓力，希望 公寓產(chǎn)品的推盤(pán)能盡量貫穿整個(gè)開(kāi)發(fā)周期 。p英倫風(fēng)格p外立面紅磚p現(xiàn)代中式風(fēng)格p外立面涂料為主p新東方風(fēng)格p外立面面磚 +涂料 +木材【 建筑風(fēng)格 】競(jìng)品特點(diǎn) 建筑風(fēng)格多樣，市場(chǎng)對(duì)于新興的建筑風(fēng)格較為接受【 產(chǎn)品特點(diǎn) 】競(jìng)品特點(diǎn) 各項(xiàng)目著力打造樣板間樣板段；智能化產(chǎn)品在別墅向上的運(yùn)用較少。【 戶(hù)型 】競(jìng)品特點(diǎn) 花園洋房戶(hù)均主力面積在 130平米左右，附加值相對(duì)一般【 戶(hù)型 】競(jìng)品特點(diǎn) 戶(hù)型上并沒(méi)有特別創(chuàng)新的地方，只有江川名洲退臺(tái)送的相對(duì)較多總結(jié) 洋房類(lèi)產(chǎn)品全市同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)明顯，普遍檔次不高，少量項(xiàng)目有電梯洋房，南北雙露臺(tái)，整體缺少品質(zhì)感公寓類(lèi)【 整體規(guī)劃 】競(jìng)品特點(diǎn) 全市高端公寓產(chǎn)品主要集中在高層和小高層?？偨Y(jié) 全市公寓型產(chǎn)品相對(duì)較為單一，戶(hù)型都較為常規(guī)，全石材立面、精裝修公共大堂、入戶(hù)雙大堂為全市標(biāo)桿全市各類(lèi)產(chǎn)品總結(jié)靜夜四無(wú) 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。 23:05:2323:05:2323:05Monday, March 29, 20231乍 見(jiàn) 翻疑夢(mèng)，相悲各 問(wèn) 年。 2023/3/29 23:05:2323:05:2329 March 20231做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線(xiàn) 向前。 三月 2123:05:2323:05Mar2129Mar211世 間 成事，不求其 絕對(duì)圓滿(mǎn) ，留一份不足，可得無(wú)限完美。 三月 2111:05 下午 三月 2123:05March 29, 20231少年十五二十 時(shí) ，步行 奪 得胡 馬騎 。 23:05:2323:05:2323:053/29/2023 11:05:23 PM1越是沒(méi)有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 三月 21三月 2123:05:2323:05:23March 29, 20231意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 11:05:23 下午 11:05 下午 23:05:23三月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看專(zhuān) 家告
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