同策xxxx招商鎮(zhèn)江“北固山”項(xiàng)目前期營(yíng)銷策劃報(bào)告(已修改)
2025-03-04 10:16 本頁面
【正文】 招商鎮(zhèn)江 “ 北固山 ” 項(xiàng)目前期營(yíng)銷策劃報(bào)告招商 “ 北固山 ” 項(xiàng)目20230104背 景招商北固山項(xiàng)目之于鎮(zhèn)江千年古城升級(jí)新高度千年古城升級(jí)新高度鎮(zhèn)江城市建設(shè)新名片鎮(zhèn)江城市建設(shè)新名片城市底蘊(yùn)之終極核變城市形象之世紀(jì)變遷北 水u“ 北部濱水區(qū) “ 定位為鎮(zhèn)江旅游服務(wù)中心、鎮(zhèn)江高檔特色的居住中心，市民公共活動(dòng)的集中場(chǎng)所和鎮(zhèn)江未來新的城市中心u“ 北部濱水區(qū) ” 的開發(fā)區(qū)的建設(shè)，鎮(zhèn)江 “ 南山北水 ” 城市新格局的形成，鎮(zhèn)江山水靈秀之氣將充分釋放，人文底蘊(yùn)將充分挖掘，現(xiàn)代氣息充分彰顯，將形成長(zhǎng)三角獨(dú)具特色的歷史文化名城、港口型城市和濱江山林城市。北部濱江建設(shè)新引擎北部濱江建設(shè)新引擎城市形象變遷新符號(hào)城市形象變遷新符號(hào)招商北固山項(xiàng)目之于北水創(chuàng)招商偉業(yè)做百年招商招 商u招商地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了品牌升級(jí)的發(fā)展階段，并逐漸成為招商地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；u鎮(zhèn)江項(xiàng)目是招商置業(yè)首次在三級(jí)城市打造的第一個(gè)集合別墅、洋房、高層為一體的濱江豪宅項(xiàng)目；該項(xiàng)目作為濱江豪宅的樣本和未來開發(fā)模式的基石，擔(dān)負(fù)著招商開發(fā)能力升級(jí)和全國(guó)化復(fù)制的使命。濱江豪宅的鴻篇巨獻(xiàn)濱江豪宅的鴻篇巨獻(xiàn)未來開發(fā)模式的基石未來開發(fā)模式的基石招商北固山項(xiàng)目之于招商 品牌*資料來源： 項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化，叫好叫座、名利雙收招商地產(chǎn)高端品牌落地鎮(zhèn)江 品牌升華》 戰(zhàn)略目標(biāo)樹立招商地產(chǎn)濱江地產(chǎn)開發(fā)模式及體系思 考同治十二年（ 1873）， 輪船招商局鎮(zhèn)江分局 成立，百年招商與鎮(zhèn)江第一次結(jié)緣137年后，招商地產(chǎn)戰(zhàn)略性布局鎮(zhèn)江，深耕長(zhǎng)三角，與鎮(zhèn)江的第二次結(jié)緣》 項(xiàng)目思考初次接觸這個(gè)項(xiàng)目，我們都很興奮，歷史人文資源、絕佳山水景觀、市中心絕版地段、60萬方大盤，將其打造成為 鎮(zhèn)江最高端項(xiàng)目 是無可爭(zhēng)辯的》 項(xiàng)目思考鎮(zhèn)江與可比城市 2023年部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比 2023年可比城市私營(yíng)業(yè)主情況對(duì)比》 項(xiàng)目思考GDP水平較低，私營(yíng)業(yè)主群體容量及經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限GDP容量較低市場(chǎng)相對(duì)封閉高端市場(chǎng) 客層不活躍市場(chǎng)也確實(shí)缺乏真正好的標(biāo)桿產(chǎn)品興奮過后，我們回過頭冷靜的來看》 項(xiàng)目思考品牌需求 利潤(rùn)需求 戰(zhàn)略考慮問題二：項(xiàng)目產(chǎn)品應(yīng)該如何突破，項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系如何塑造？問題一：項(xiàng)目定位應(yīng)該多高端？問題三：項(xiàng)目開發(fā)如何合理規(guī)劃才能利潤(rùn)最大與安全的平衡？》 核心問題核心問題一：項(xiàng)目定位應(yīng)該多高端？解題思路 ——三個(gè)維度市場(chǎng)層面，鎮(zhèn)江高端市場(chǎng)容量客戶層面，鎮(zhèn)江高端客戶總量競(jìng)爭(zhēng)層面，未來高端項(xiàng)目潛在供應(yīng)量市場(chǎng)層面，鎮(zhèn)江高端市場(chǎng)容量05年 ~09年鎮(zhèn)江總體商品房市場(chǎng)供應(yīng)量比較平穩(wěn)成交量在 09年集中爆發(fā)，突破 400萬方成交均價(jià) 歷年年均增幅在 11%左右，整體市場(chǎng)處于長(zhǎng)三角中下水平》 全市成交供應(yīng)分析09年下半年市場(chǎng)有集中放量成交， 10年上半年回落至去年同期水平10年新政對(duì)鎮(zhèn)江市場(chǎng)影響不大 ，與長(zhǎng)三角其他一線大城市相比有很大區(qū)別10年 4月市場(chǎng)有一次集中放量， 目前整體市場(chǎng)處于供大于求 ，市場(chǎng)去化壓力比較大歷年成交價(jià)格漲幅平穩(wěn)， 在 10年上半年有一個(gè)加速上漲的趨勢(shì) ，同比 09年漲幅達(dá)到 %》 全市成交供應(yīng)分析》 高端市場(chǎng)容量梳理丁卯板塊香江板塊西北板塊南徐板塊中心板塊丹徒板塊全市型高端項(xiàng)目梳理：別墅： 萬科紅郡、亞東 樸園、萬科藍(lán)山花園洋房： 中南世紀(jì)城、江山名洲、萬科藍(lán)山公寓： 申華 冠城國(guó)際、萬達(dá)廣場(chǎng)、亞東 樸園上觀》 高端市場(chǎng)容量梳理 ——?jiǎng)e墅萬科紅郡（萬科魅力之城五街區(qū)）紅郡在 2023年共推出 102套，全部售罄，成交均價(jià)在 9250元 /平方米左右，最高成交價(jià)在 10000元 /平方米；2023年共推出 104套，成交 54套，總價(jià)在 300萬左右，到 400萬不等，均價(jià)在 15000—16000元 /平方米左右 ；2023年， 每月紅郡都有成交，成交套數(shù)大約在 15套 /月， 目前紅郡只剩 62套房源未推出，后期預(yù)計(jì)會(huì)拔高賣。成交客戶 以企事業(yè)單位的高管、私營(yíng)業(yè)主為主，有部分公務(wù)員2023年萬科紅郡去化情況分析表萬科紅郡 09年共成交 102套聯(lián)排， 10年共成交 54套聯(lián)排，總價(jià) 300—400萬，平均成交 15套 /月》 高端市場(chǎng)容量梳理 ——?jiǎng)e墅亞東 樸園樸園 2023年主要是二期的銷售，主力產(chǎn)品是公寓 ， 別墅：聯(lián)排去化了 42套， 相比 09年沒有明顯下降， 均價(jià) 14000元 /平方米左右，總價(jià)約在 300萬左右。成交客戶：主要 來自電廠、船舶廠的高管和私營(yíng)業(yè)主，有部分公務(wù)員亞東樸園 09年共成交 226套別墅（ 46套聯(lián)排、 180套疊加）， 10年共成交 47套別墅（ 5套疊加、 46套聯(lián)排），總價(jià) 300萬，平均成交 18套 /月》 高端市場(chǎng)容量梳理 ——?jiǎng)e墅萬科藍(lán)山萬科藍(lán)山一期，產(chǎn)品有洋房、疊加和聯(lián)排，面積 90—320平米左右，今年推出，拿到預(yù)售證9596100101102103111113， 共 78套，其中洋房 40套， 24套疊加， 14套聯(lián)排；165171㎡ 寬景復(fù)式， 大開間、短進(jìn)深、戶戶朝南，下層戶型附帶大面積庭院，上層部分房源可遠(yuǎn)觀南山翠綠，或可近觀白龍山優(yōu)美山景。 188212㎡ 庭院美宅邊戶附帶大面積庭院 ，中戶擁有近 8m的寬庭開間，全明地下室，將低層建筑的舒適性演繹到極致，可謂有天有地有花園。開盤 洋房均價(jià) 900010000元 /㎡ ；疊加 1000012023元 /㎡ ；聯(lián)排 1400016000元 /㎡ 。整體在 10月底至 11月初 三周時(shí)間，全部去化完畢，開盤當(dāng)天去化 58套， 占整體比例 %成交客戶： 企業(yè)客戶為主，有少量市區(qū)客戶來此改善置業(yè)萬科藍(lán)山 10年共成交 38套別墅（ 24套疊加、 14套聯(lián)排），總價(jià) 198—340萬，三周時(shí)間全部去化完畢》 高端市場(chǎng)容量梳理 ——?jiǎng)e墅2023年， 樸園主力產(chǎn)品調(diào)整為公寓，紅郡所剩房源不多，而藍(lán)山剛?cè)胧胁痪?，故全市高端別墅 10年成交相比 09年有所下降， 按照正常情況分析，全市每年可去化約 300套 ，成交均價(jià)在 15000—16000元 /平方米 ，主力總價(jià)在 200—400萬， 客戶主要來自 主要來自于當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位高層、私營(yíng)業(yè)主以及部
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