同策xxxx年01月09日上海東潤(rùn)舒庭項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告91p-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 還需看一下同板塊內(nèi)項(xiàng)目量?jī)r(jià)情況 .近期 熱銷 案例 總結(jié)保利梧桐 語(yǔ)項(xiàng)目名稱 保利梧桐語(yǔ)容積率 開(kāi)發(fā)商 保利集團(tuán)綠化率 31% 物業(yè)管理公司 保利物業(yè)占地面積 4萬(wàn)方 售樓地址 嘉戩公路 301弄 建筑面積 7萬(wàn)方 物業(yè)類型 公寓、別墅當(dāng)期戶數(shù) 235戶 均價(jià) 16000元 /平米89平米 138平米開(kāi)盤(pán)日期 戶型 面積段（㎡） 供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù) 單價(jià)（元 /㎡） 二房 7596 64 5 16263二房 115138 62 6 16170四房 169171 68 5 16064合計(jì) 198 16 16146 項(xiàng)目于 5月份開(kāi)盤(pán)，推出 198套公寓，主要以大戶型為主，目前僅成交 16套，去化率僅為 %，成交均價(jià)為 16146元 /平米，為毛坯價(jià)，成交慘淡。近期新推一批 房源，以大戶型為主，去化率僅為 %，均價(jià) 16000元 /平米左右。根據(jù)目前 16000的單價(jià)，折后單價(jià)在 12023左右區(qū)域在售案例 總結(jié)存量 盤(pán) 點(diǎn)項(xiàng)目名稱 可售面積 可售套數(shù)(㎡ ）日月光伯爵天地 23746 233龍湖酈城 11056 67新城金郡 8642 95新城悠活城 2254 19中信泰富又一城 5714 44盤(pán)古天地泰逸華庭 39366 312嘉寶紫提灣城 36715 276好世皇馬苑 32469 332保利湖畔陽(yáng)光苑 59245 423綠地秋霞坊（臻品嘉園） 47600 304風(fēng)荷麗景尚城 63076 540萬(wàn)科金色領(lǐng)域 31444 351合景疊翠峰 17892 207保利梧桐語(yǔ) 27799 182泰宸雅苑 37720 256合計(jì) 444738 3641目前區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目的可售面積約 ，可售套數(shù)為 3641套 ?？偨Y(jié)本案面 臨難 點(diǎn) 即成功降價(jià)又 不損項(xiàng)目原先形象 ？有效 避免老客戶 “ 維權(quán) ” 鬧事 ？通過(guò)高效執(zhí)行力的團(tuán)隊(duì)，快速回籠資金 ？ 同策已有操作案例也面臨過(guò)同樣問(wèn)題，但同策幫助業(yè)主都一 一解決—— 香溢花城香溢花城 項(xiàng) 目背景 考 慮 到政策 調(diào) 控不放松和市 場(chǎng)競(jìng) 爭(zhēng) 環(huán) 境激烈的情況下， 為 達(dá)到開(kāi) 發(fā) 商回 籠 5億資 金的目 標(biāo) ， 實(shí) 行降價(jià)策略216。同策匯執(zhí)行核心原則：同策匯金卡、鉆石卡會(huì)員專享優(yōu)惠核心策略香溢花城的操作案例，充分運(yùn)用同策的優(yōu)勢(shì)資源同策匯。10月降價(jià)以來(lái)回籠資金 ，完成開(kāi)發(fā)商所定指標(biāo)。沒(méi)有出現(xiàn)大規(guī)模的老業(yè)主 “ 維權(quán) ” 事件。渠道：淘寶網(wǎng)房產(chǎn)頻道、聚劃算首頁(yè)、同策匯淘寶官方旗艦店、現(xiàn)場(chǎng)物料等成績(jī)： 8月 20日集中成交金額 5000萬(wàn)， 8月 25日 30套房源售罄 。淘寶網(wǎng)電商平臺(tái) ——同策 操作案例分享線上推廣鎖定目標(biāo)客戶，配合事件節(jié)點(diǎn)，通過(guò)短信、 DM、電信賬單等精準(zhǔn)渠道和行業(yè)進(jìn)行信息有效釋放。鎖定客戶的區(qū)域活動(dòng)范圍，通過(guò)巡展，不斷積累有效客戶鎖定區(qū)域客戶，合理規(guī)劃安排系列巡展。線下推廣外崗嘉定工業(yè)園嘉定老城各成熟社區(qū)居民社區(qū) 內(nèi)廣告位 ——電梯箱、告示牌、物業(yè)發(fā)的小報(bào)、電子屏；或通過(guò)居委會(huì)結(jié)合社區(qū)聯(lián)誼活動(dòng)做內(nèi)部推薦，或邀請(qǐng)住戶到售樓處參加活動(dòng)嘉定工業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)定向巡展推薦目標(biāo) ：如美國(guó)杜邦、國(guó)際紙業(yè)集團(tuán)、德國(guó)寶馬、大陸集團(tuán)，意大利菲亞特集團(tuán)、瑞典山特維克、薩帕等。地點(diǎn)選取 作用效果羅賓森廣場(chǎng)商圈 嘉定老城區(qū)是及百貨、超市、餐飲為一體的綜合性商場(chǎng)，人流量大、客群層次高，客戶進(jìn)出比較集中，安排銷售骨干位于羅賓森主出入口歐尚商圈 歐尚與樂(lè)購(gòu)是嘉定老城兩大超市之一，相比樂(lè)購(gòu)，歐尚客戶層次相對(duì)較高，派單目標(biāo)人群數(shù)量較多樂(lè)購(gòu)商圈 靠近嘉定長(zhǎng)途客運(yùn)站人流密集11號(hào)軌交站點(diǎn) 地鐵站點(diǎn)的派單除盡可能導(dǎo)入客源外，同時(shí)可分流站點(diǎn) 周邊競(jìng)品客源嘉定北部工業(yè)區(qū) 工業(yè)區(qū)內(nèi)有大量目標(biāo)客源，對(duì)嘉定老城接受度高，容易 導(dǎo)入嘉定老城及周邊各老式社區(qū) 已入住社區(qū)內(nèi)的一些結(jié)婚、分戶剛性需求，在集中的住 宅設(shè)區(qū)派單n 由于時(shí)間緊迫，建議推案前期開(kāi)盤(pán)前啟動(dòng)大學(xué)生派單， 時(shí)間從 2月中開(kāi)始，周末，以同策業(yè)務(wù)為骨干，另聘請(qǐng) 20名大學(xué)生， 5人一組，統(tǒng)一著裝，衣服有項(xiàng)目 LOGO，在嘉定老城區(qū)主要商圈、社區(qū)及地鐵站大范圍派單，在短時(shí)間內(nèi)就全城皆知，同時(shí)配合各大商圈的看房班車，直接以點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的形式進(jìn)行導(dǎo)入導(dǎo)出。n 銷售人員監(jiān)督派單人員，派單人員不得不實(shí)介紹，消極應(yīng)對(duì)，損耗物料 ?；顒?dòng)全程以骨干業(yè)務(wù)人員陪同，適時(shí)釋放項(xiàng)目信息并排摸意向客戶。戶 外 導(dǎo) 示編號(hào) 所處位置 作用效果1 滬嘉高速與葉城路交匯處該處為自己客戶進(jìn)出嘉定主要交通路口，故建議設(shè)置指示牌。12本案3戶外大牌 刀旗設(shè)置路段 交通指示牌4售樓處周圍稍顯氛圍不夠，道路缺乏明顯的指示系統(tǒng)，可設(shè)置一些刀旗和交通指示牌巨幅路旗 傳統(tǒng)刀旗落地固定指示牌交通指示牌戶 外 導(dǎo) 示現(xiàn)場(chǎng) 展示 調(diào) 整 售樓處昭示性較差，需要大幅廣告牌或指示牌，門的邊上設(shè)置些上傘或者椅子傘與椅子指示牌現(xiàn)場(chǎng) 展示 調(diào) 整本案現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景n 本案沿街商鋪建議采用店招整體包裝的戶外展現(xiàn)形式。（整套）n 必須保持制服的整潔、干凈和平整。目 標(biāo) 洞察10根據(jù)樓棟位置及房源數(shù)量，暫定加推 10號(hào)樓內(nèi)房源戶型 面積段（ ㎡ ） 供應(yīng)套 數(shù) 供應(yīng)總面積（ ㎡）二房 18 二房 18三房 18合計(jì) 54 10樓貨量盤(pán)點(diǎn)如果僅加推 18套 85平米的凸前套房源，也沒(méi)法補(bǔ)足 ，因此建議把 10號(hào)樓所有房源都一起推出總 體 貨 量戶型 面積段（ ㎡ ） 供應(yīng)套數(shù) 供應(yīng)總面積（ ㎡）一房 7072 62 二房 66三房 2復(fù)式 187190 4合計(jì) 134 戶型 面積段（ ㎡ ） 供應(yīng)套 數(shù) 供應(yīng)總面積（ ㎡）二房 18 二房 18三房 18合計(jì) 54 9樓貨量盤(pán)點(diǎn) 10樓貨量盤(pán)點(diǎn)因此，推出的總體貨量是 188套房源 。案例參考香溢花城立面 ——調(diào)整立面價(jià)差 ，縮小差值，達(dá)到高區(qū)房源的去化目的。價(jià)格策略針對(duì)本案，在立面關(guān)系上扁平化定價(jià)從高到低壓迫去化，在平面關(guān)系上劣勢(shì)產(chǎn)品加大價(jià)格優(yōu)惠，力求與優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品同速度去化。同策案場(chǎng)執(zhí)行保障? 臨檢人員：品管經(jīng)理、行政督導(dǎo)專員團(tuán)隊(duì)；? 臨檢內(nèi)容：臨檢內(nèi)容共用 34項(xiàng) 內(nèi)容，分儀容儀表、檔案物資、三保等方面；? 臨檢情況：臨檢后次日臨檢人員上交臨檢報(bào)告， 3日后上交整改反饋情況；? 臨檢反饋：區(qū)域負(fù)責(zé)人、分公司負(fù)責(zé)人、區(qū)域行政經(jīng)理、所有業(yè)務(wù)管理層臨檢人員監(jiān)管模式? 各級(jí)臨檢人員對(duì)于案場(chǎng)臨檢采用 并行檢查模式? 檢查嚴(yán)格按照公司要求進(jìn)行不得徇私、泄密? 徇私舞弊、草率不負(fù)責(zé)講取消臨檢自責(zé)，同時(shí)通報(bào)批評(píng)并扣除相應(yīng) KPI同策案場(chǎng)執(zhí)行保障同策案場(chǎng)執(zhí)行保障同策案場(chǎng)執(zhí)行保障專業(yè)的拜訪執(zhí)行人，專業(yè)的服務(wù)評(píng)估同策案場(chǎng)執(zhí)行保障今日匯 報(bào) 到此結(jié)束 ,謝謝The end
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