同策xxxx年01月09日上海東潤(rùn)舒庭項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告91p(已修改)
2025-03-04 10:16 本頁(yè)面
【正文】 東潤(rùn)舒庭項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告寫(xiě)在前面 ……2023東潤(rùn)舒庭面臨怎樣的目標(biāo)和挑戰(zhàn)4月底之前回籠資金 2023第一目標(biāo)目標(biāo)與挑戰(zhàn)如何在市場(chǎng)冬季下， 既不驚動(dòng)老業(yè)主損壞項(xiàng)目形象，又能快速促銷回現(xiàn) ？2023第一挑戰(zhàn)項(xiàng)目背景項(xiàng)目指標(biāo)物業(yè)類型：住宅、商業(yè)、辦公總用地面積： 總建筑面積： 141996平米住宅建筑面積： 容積率： 住宅戶數(shù)： 831停車位： 615該項(xiàng)目于 831套住宅的預(yù)售證，首次開(kāi)盤時(shí)間是 。截止到 ，公寓總成交套數(shù) 160套 ，總體成交均價(jià)為 16082元 /平米 。（ 均為精裝修交房，準(zhǔn)修標(biāo)準(zhǔn)在 25003000元 /平米 ）123市場(chǎng)環(huán)境分析同策案場(chǎng)執(zhí)行項(xiàng)目推廣策略報(bào)告思路框架三大部分第一部分：市場(chǎng)環(huán)境分析調(diào) 控力度空前，政策效果持 續(xù) 累加， 繼續(xù) 考 驗(yàn) 目前已不斷 趨緊 的房企 資 金 鏈貨幣 政策商 業(yè) 地 產(chǎn)住宅地 產(chǎn)央行 歷經(jīng) 4次加息 ，存 貸 款基準(zhǔn)利率分 別 由 %、 %上 調(diào) 至目前的 %、 %中小金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn) 備 金率 則經(jīng)過(guò) 9次上 調(diào) ，由 %上 調(diào) 至目前的 18%9月初保 證 金存款 納 入存款準(zhǔn) 備 金的 繳 存范 圍上海 收 緊 個(gè)人 購(gòu)買 商 業(yè) 地 產(chǎn)貸 款 ， 只 對(duì)現(xiàn) 房放 貸2023年 2023年“ ” 暫 停 發(fā) 放第三套房 貸“ “ 鞏固 調(diào) 控成果 調(diào) 控 細(xì)則 限 購(gòu) 令“ ” 差 別 化信 貸 政策“ ” 限 購(gòu)執(zhí) 行 細(xì)則上海重 慶試 點(diǎn)征收房 產(chǎn) 稅” “ 要求房?jī)r(jià)上 漲過(guò) 快的二三 線 城市采取 限 購(gòu)” “ 嚴(yán) 禁 補(bǔ) 稅 購(gòu) 房調(diào) 控政策不斷加 碼 ，口徑持 續(xù) 從 嚴(yán) ，本屆央府 調(diào) 控決心異常 堅(jiān) 決！政策 環(huán) 境12月初央行近三年來(lái)首次下 調(diào) %的存款準(zhǔn) 備 金率明年上海將 繼續(xù)實(shí) 行限 購(gòu) 政策2023年經(jīng)濟(jì) 政策政期交接下確保政治和經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)穩(wěn)定一方面：緊縮政策不可 “ 半途而廢 ” ，通脹壓力仍大，熱錢流入及 QE3不確定性仍大；另一面：適度放松政策呼聲增大海外形勢(shì)嚴(yán)峻，中小銀行與中小企業(yè)困境，地方融資平臺(tái)融資困境“ 名穩(wěn)健、實(shí)偏緊 ” 貨幣政策基調(diào)不變；定向?qū)捤晌⒄{(diào)可能性較大，針對(duì)性明顯；財(cái)政松先于貨幣松。短期內(nèi)政策不會(huì)放松習(xí)李配： 目前看對(duì)于民生和保障房也比較重視 2023 提出施政綱領(lǐng)胡溫配： 以和諧社會(huì)為核心，以改善民生，化解矛盾為重點(diǎn) 2023 18號(hào)文件，確立住房商品化 2023 新國(guó)十條，重歸住房雙軌制江朱配： 三個(gè)代表，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 跨入小康社會(huì) 國(guó)發(fā) [1998]23號(hào)，啟動(dòng)住 1998房體制改革1998江李配： 堅(jiān)持改革開(kāi)放，允許試錯(cuò) 中央 6號(hào)文件海南房地產(chǎn)泡沫破滅1993政策 環(huán) 境 政期交接下確保政治和經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)穩(wěn)定，短期內(nèi)政策不會(huì)放松為了配合保障房建設(shè)， 2023上半年的房地產(chǎn)調(diào)控政策基本不會(huì)放松；上海已發(fā)布指令， 2023年限購(gòu)政策將繼續(xù)執(zhí)行。因此，在同樣的政策環(huán)境下，通過(guò)對(duì) 2023下半年近期取得逆市熱銷的項(xiàng)目進(jìn)行借鑒分析，有助于更準(zhǔn)確的應(yīng)對(duì) 2023上半年的市場(chǎng)，為項(xiàng)目順利回籠資金提供參考價(jià)值。新城金郡項(xiàng)目名稱 新城金郡容積率 開(kāi)發(fā)商 新城集團(tuán)綠化率 35% 物業(yè)管理公司 新城物業(yè)占地面積 30萬(wàn)方 售樓地址 白銀路臨澤路建筑面積 40萬(wàn)方 物業(yè)類型 公寓、花園洋房當(dāng)期戶數(shù) 598戶 均價(jià) 13000元 /平米89平米 80平米n 項(xiàng)目于 ，推出 286套帶裝修的公寓，裝修標(biāo)準(zhǔn)在 1500元 /平米，面積段在 78122平米， 現(xiàn)基本去化完畢，成交均價(jià)為 12982元 /平米。n項(xiàng)目于 ，推出 312套帶裝修的公寓，裝修標(biāo)準(zhǔn)在 1500元 /平米，面積段在 81125平米， 現(xiàn)去化 7成左右，成交均價(jià)為 12885元 /平米。 ，推出 286套，基本去化完畢； ，推出 312套，已去化 7成；裝修標(biāo)準(zhǔn) 1500元 /平米，總體均價(jià) 12900元 /平左右，之前公寓均價(jià)在 15000元 /平米，且毛坯， 實(shí)際降幅達(dá) 20%左右。實(shí)際 降幅達(dá) 20%左右成交情況分析開(kāi)盤日期 戶型 面積段（㎡） 供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù) 單價(jià)（元 /㎡） 總價(jià)（萬(wàn)元） 二房 7887 198 189 12985 100112二房 9092 44 44 12943 115119三房 115123 44 44 12952 147160合計(jì) 286 277 12982 二房 8184 104 45 12884 105112二房 8992 104 87 12909 115121三房 96 32 30 12895 123124三房 125 72 56 12856 160163合計(jì) 312 218 12885 n7887㎡ 的兩房成交 234套，與此面積段的供應(yīng)相比，去化率為 78%，均價(jià) 12900元 /平左右，總價(jià)段在 100112萬(wàn)元之間。n8992㎡ 的兩房成交 131套，與此面積段的供應(yīng)相比，去化率為 89%，均價(jià) 12900元 /平左右，總價(jià)段在 115121萬(wàn)元之間。n96115㎡ 的三房成交 52套，基本全部去化，均價(jià)為 12900元 /平左右，總價(jià)段在 123150萬(wàn)元之間n123125㎡ 的三房成交 78套，與此面積段的供應(yīng)相比，去化率為 83%，均價(jià) 12900元 /平左右，總價(jià)段在 160163萬(wàn)元之間。8992平米的兩房， 總 價(jià)段在 115121萬(wàn)元之 間123125平米的三房， 總 價(jià)段在 160163萬(wàn)元之 間路 勁 翡 麗 灣項(xiàng)目名稱 路勁翡麗灣容積率 開(kāi)發(fā)商 上海雋翔房產(chǎn)綠化率 35% 物業(yè)管理公司 雋翔物業(yè)占地面積 售樓地址 雅翔路 288弄 1號(hào)建筑面積 物業(yè)類型 公寓、別墅裝修情況 3000元 /㎡ 均價(jià) 14000元 /㎡91平米 118平米n目前該案周邊的幾個(gè)主要在售項(xiàng)目，均價(jià)都達(dá)到 2萬(wàn) /平米以上，而本案的優(yōu)惠活動(dòng)最高能低至 13000元 /平米起，并包含 3000元 /平米的精裝修， 7000元 /平米的價(jià)差，其優(yōu)惠幅度是相當(dāng)大的。n該項(xiàng)目推出 238套房源，目前已經(jīng)成交 208套，去化率 88%，均價(jià)為 14124元 /平米， 去除降價(jià)前成交的 12套，實(shí)際均價(jià)為 14000元 /平米。一條馬路之隔的華潤(rùn)中央公園，均價(jià)為 23500元 /㎡（含 6000元 /㎡裝修），而本案在優(yōu)惠之后的均價(jià)最低至 13500元 /㎡（含 3000元 /㎡裝修），剔除裝修， 與華潤(rùn)相比，價(jià)差達(dá) 7000元 /㎡之巨。實(shí)際 降幅達(dá) 19%左右成交情況分析戶型 面積段（㎡） 供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù) 單價(jià)（元 /㎡） 總價(jià)（萬(wàn)元）一房 7677 2 2 13913 106109二房 9193 62 58 13907
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