同策xxxx年01月09日上海東潤舒庭項目營銷策略報告91p(已修改)
2025-03-04 10:16 本頁面
【正文】 東潤舒庭項目營銷策略報告寫在前面 ……2023東潤舒庭面臨怎樣的目標和挑戰(zhàn)4月底之前回籠資金 2023第一目標目標與挑戰(zhàn)如何在市場冬季下， 既不驚動老業(yè)主損壞項目形象，又能快速促銷回現(xiàn) ？2023第一挑戰(zhàn)項目背景項目指標物業(yè)類型：住宅、商業(yè)、辦公總用地面積： 總建筑面積： 141996平米住宅建筑面積： 容積率： 住宅戶數(shù)： 831停車位： 615該項目于 831套住宅的預售證，首次開盤時間是 。截止到 ，公寓總成交套數(shù) 160套 ，總體成交均價為 16082元 /平米 。（ 均為精裝修交房，準修標準在 25003000元 /平米 ）123市場環(huán)境分析同策案場執(zhí)行項目推廣策略報告思路框架三大部分第一部分：市場環(huán)境分析調 控力度空前，政策效果持 續(xù) 累加， 繼續(xù) 考 驗 目前已不斷 趨緊 的房企 資 金 鏈貨幣 政策商 業(yè) 地 產(chǎn)住宅地 產(chǎn)央行 歷經(jīng) 4次加息 ，存 貸 款基準利率分 別 由 %、 %上 調 至目前的 %、 %中小金融機構存款準 備 金率 則經(jīng)過 9次上 調 ，由 %上 調 至目前的 18%9月初保 證 金存款 納 入存款準 備 金的 繳 存范 圍上海 收 緊 個人 購買 商 業(yè) 地 產(chǎn)貸 款 ， 只 對現(xiàn) 房放 貸2023年 2023年“ ” 暫 停 發(fā) 放第三套房 貸“ “ 鞏固 調 控成果 調 控 細則 限 購 令“ ” 差 別 化信 貸 政策“ ” 限 購執(zhí) 行 細則上海重 慶試 點征收房 產(chǎn) 稅” “ 要求房價上 漲過 快的二三 線 城市采取 限 購” “ 嚴 禁 補 稅 購 房調 控政策不斷加 碼 ，口徑持 續(xù) 從 嚴 ，本屆央府 調 控決心異常 堅 決！政策 環(huán) 境12月初央行近三年來首次下 調 %的存款準 備 金率明年上海將 繼續(xù)實 行限 購 政策2023年經(jīng)濟 政策政期交接下確保政治和經(jīng)濟態(tài)勢穩(wěn)定一方面：緊縮政策不可 “ 半途而廢 ” ，通脹壓力仍大，熱錢流入及 QE3不確定性仍大；另一面：適度放松政策呼聲增大海外形勢嚴峻，中小銀行與中小企業(yè)困境，地方融資平臺融資困境“ 名穩(wěn)健、實偏緊 ” 貨幣政策基調不變；定向寬松微調可能性較大，針對性明顯；財政松先于貨幣松。短期內政策不會放松習李配： 目前看對于民生和保障房也比較重視 2023 提出施政綱領胡溫配： 以和諧社會為核心，以改善民生，化解矛盾為重點 2023 18號文件，確立住房商品化 2023 新國十條，重歸住房雙軌制江朱配： 三個代表，推動經(jīng)濟快速發(fā)展 跨入小康社會 國發(fā) [1998]23號，啟動住 1998房體制改革1998江李配： 堅持改革開放，允許試錯 中央 6號文件海南房地產(chǎn)泡沫破滅1993政策 環(huán) 境 政期交接下確保政治和經(jīng)濟態(tài)勢穩(wěn)定，短期內政策不會放松為了配合保障房建設， 2023上半年的房地產(chǎn)調控政策基本不會放松；上海已發(fā)布指令， 2023年限購政策將繼續(xù)執(zhí)行。因此，在同樣的政策環(huán)境下，通過對 2023下半年近期取得逆市熱銷的項目進行借鑒分析，有助于更準確的應對 2023上半年的市場，為項目順利回籠資金提供參考價值。新城金郡項目名稱 新城金郡容積率 開發(fā)商 新城集團綠化率 35% 物業(yè)管理公司 新城物業(yè)占地面積 30萬方 售樓地址 白銀路臨澤路建筑面積 40萬方 物業(yè)類型 公寓、花園洋房當期戶數(shù) 598戶 均價 13000元 /平米89平米 80平米n 項目于 ，推出 286套帶裝修的公寓，裝修標準在 1500元 /平米，面積段在 78122平米， 現(xiàn)基本去化完畢，成交均價為 12982元 /平米。n項目于 ，推出 312套帶裝修的公寓，裝修標準在 1500元 /平米，面積段在 81125平米， 現(xiàn)去化 7成左右，成交均價為 12885元 /平米。 ，推出 286套，基本去化完畢； ，推出 312套，已去化 7成；裝修標準 1500元 /平米，總體均價 12900元 /平左右，之前公寓均價在 15000元 /平米，且毛坯， 實際降幅達 20%左右。實際 降幅達 20%左右成交情況分析開盤日期 戶型 面積段（㎡） 供應套數(shù) 成交套數(shù) 單價（元 /㎡） 總價（萬元） 二房 7887 198 189 12985 100112二房 9092 44 44 12943 115119三房 115123 44 44 12952 147160合計 286 277 12982 二房 8184 104 45 12884 105112二房 8992 104 87 12909 115121三房 96 32 30 12895 123124三房 125 72 56 12856 160163合計 312 218 12885 n7887㎡ 的兩房成交 234套，與此面積段的供應相比，去化率為 78%，均價 12900元 /平左右，總價段在 100112萬元之間。n8992㎡ 的兩房成交 131套，與此面積段的供應相比，去化率為 89%，均價 12900元 /平左右，總價段在 115121萬元之間。n96115㎡ 的三房成交 52套，基本全部去化，均價為 12900元 /平左右，總價段在 123150萬元之間n123125㎡ 的三房成交 78套，與此面積段的供應相比，去化率為 83%，均價 12900元 /平左右，總價段在 160163萬元之間。8992平米的兩房， 總 價段在 115121萬元之 間123125平米的三房， 總 價段在 160163萬元之 間路 勁 翡 麗 灣項目名稱 路勁翡麗灣容積率 開發(fā)商 上海雋翔房產(chǎn)綠化率 35% 物業(yè)管理公司 雋翔物業(yè)占地面積 售樓地址 雅翔路 288弄 1號建筑面積 物業(yè)類型 公寓、別墅裝修情況 3000元 /㎡ 均價 14000元 /㎡91平米 118平米n目前該案周邊的幾個主要在售項目，均價都達到 2萬 /平米以上，而本案的優(yōu)惠活動最高能低至 13000元 /平米起，并包含 3000元 /平米的精裝修， 7000元 /平米的價差，其優(yōu)惠幅度是相當大的。n該項目推出 238套房源，目前已經(jīng)成交 208套，去化率 88%，均價為 14124元 /平米， 去除降價前成交的 12套，實際均價為 14000元 /平米。一條馬路之隔的華潤中央公園，均價為 23500元 /㎡（含 6000元 /㎡裝修），而本案在優(yōu)惠之后的均價最低至 13500元 /㎡（含 3000元 /㎡裝修），剔除裝修， 與華潤相比，價差達 7000元 /㎡之巨。實際 降幅達 19%左右成交情況分析戶型 面積段（㎡） 供應套數(shù) 成交套數(shù) 單價（元 /㎡） 總價（萬元）一房 7677 2 2 13913 106109二房 9193 62 58 13907
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