同策xxxx招商鎮(zhèn)江“北固山”項(xiàng)目前期營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告-wenkub
2023-03-15 10:16:45 本頁(yè)面
【正文】 思考GDP水平較低，私營(yíng)業(yè)主群體容量及經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限GDP容量較低市場(chǎng)相對(duì)封閉高端市場(chǎng) 客層不活躍市場(chǎng)也確實(shí)缺乏真正好的標(biāo)桿產(chǎn)品興奮過(guò)后，我們回過(guò)頭冷靜的來(lái)看》 項(xiàng)目思考品牌需求 利潤(rùn)需求 戰(zhàn)略考慮問(wèn)題二：項(xiàng)目產(chǎn)品應(yīng)該如何突破，項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系如何塑造？問(wèn)題一：項(xiàng)目定位應(yīng)該多高端？問(wèn)題三：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)如何合理規(guī)劃才能利潤(rùn)最大與安全的平衡？》 核心問(wèn)題核心問(wèn)題一：項(xiàng)目定位應(yīng)該多高端？解題思路 ——三個(gè)維度市場(chǎng)層面，鎮(zhèn)江高端市場(chǎng)容量客戶(hù)層面，鎮(zhèn)江高端客戶(hù)總量競(jìng)爭(zhēng)層面，未來(lái)高端項(xiàng)目潛在供應(yīng)量市場(chǎng)層面，鎮(zhèn)江高端市場(chǎng)容量05年 ~09年鎮(zhèn)江總體商品房市場(chǎng)供應(yīng)量比較平穩(wěn)成交量在 09年集中爆發(fā)，突破 400萬(wàn)方成交均價(jià) 歷年年均增幅在 11%左右，整體市場(chǎng)處于長(zhǎng)三角中下水平》 全市成交供應(yīng)分析09年下半年市場(chǎng)有集中放量成交， 10年上半年回落至去年同期水平10年新政對(duì)鎮(zhèn)江市場(chǎng)影響不大 ，與長(zhǎng)三角其他一線大城市相比有很大區(qū)別10年 4月市場(chǎng)有一次集中放量， 目前整體市場(chǎng)處于供大于求 ，市場(chǎng)去化壓力比較大歷年成交價(jià)格漲幅平穩(wěn)， 在 10年上半年有一個(gè)加速上漲的趨勢(shì) ，同比 09年漲幅達(dá)到 %》 全市成交供應(yīng)分析》 高端市場(chǎng)容量梳理丁卯板塊香江板塊西北板塊南徐板塊中心板塊丹徒板塊全市型高端項(xiàng)目梳理：別墅： 萬(wàn)科紅郡、亞?wèn)| 樸園、萬(wàn)科藍(lán)山花園洋房： 中南世紀(jì)城、江山名洲、萬(wàn)科藍(lán)山公寓： 申華 冠城國(guó)際、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、亞?wèn)| 樸園上觀》 高端市場(chǎng)容量梳理 ——?jiǎng)e墅萬(wàn)科紅郡（萬(wàn)科魅力之城五街區(qū)）紅郡在 2023年共推出 102套，全部售罄，成交均價(jià)在 9250元 /平方米左右，最高成交價(jià)在 10000元 /平方米；2023年共推出 104套，成交 54套，總價(jià)在 300萬(wàn)左右，到 400萬(wàn)不等，均價(jià)在 15000—16000元 /平方米左右 ；2023年， 每月紅郡都有成交，成交套數(shù)大約在 15套 /月， 目前紅郡只剩 62套房源未推出，后期預(yù)計(jì)會(huì)拔高賣(mài)。u“ 北部濱水區(qū) “ 定位為鎮(zhèn)江旅游服務(wù)中心、鎮(zhèn)江高檔特色的居住中心，市民公共活動(dòng)的集中場(chǎng)所和鎮(zhèn)江未來(lái)新的城市中心u“ 北部濱水區(qū) ” 的開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)，鎮(zhèn)江 “ 南山北水 ” 城市新格局的形成，鎮(zhèn)江山水靈秀之氣將充分釋放，人文底蘊(yùn)將充分挖掘，現(xiàn)代氣息充分彰顯，將形成長(zhǎng)三角獨(dú)具特色的歷史文化名城、港口型城市和濱江山林城市。招商鎮(zhèn)江 “ 北固山 ” 項(xiàng)目前期營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告招商 “ 北固山 ” 項(xiàng)目北部濱江建設(shè)新引擎北部濱江建設(shè)新引擎城市形象變遷新符號(hào)城市形象變遷新符號(hào)招商北固山項(xiàng)目之于北水創(chuàng)招商偉業(yè)做百年招商招 商成交客戶(hù) 以企事業(yè)單位的高管、私營(yíng)業(yè)主為主，有部分公務(wù)員2023年萬(wàn)科紅郡去化情況分析表萬(wàn)科紅郡 09年共成交 102套聯(lián)排， 10年共成交 54套聯(lián)排，總價(jià) 300—400萬(wàn)，平均成交 15套 /月》 高端市場(chǎng)容量梳理 ——?jiǎng)e墅亞?wèn)| 樸園樸園 2023年主要是二期的銷(xiāo)售，主力產(chǎn)品是公寓 ， 別墅：聯(lián)排去化了 42套， 相比 09年沒(méi)有明顯下降， 均價(jià) 14000元 /平方米左右，總價(jià)約在 300萬(wàn)左右。整體在 10月底至 11月初 三周時(shí)間，全部去化完畢，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化 58套， 占整體比例 %成交客戶(hù)： 企業(yè)客戶(hù)為主，有少量市區(qū)客戶(hù)來(lái)此改善置業(yè)萬(wàn)科藍(lán)山 10年共成交 38套別墅（ 24套疊加、 14套聯(lián)排），總價(jià) 198—340萬(wàn)，三周時(shí)間全部去化完畢》 高端市場(chǎng)容量梳理 ——?jiǎng)e墅2023年， 樸園主力產(chǎn)品調(diào)整為公寓，紅郡所剩房源不多，而藍(lán)山剛?cè)胧胁痪?，故全市高端別墅 10年成交相比 09年有所下降， 按照正常情況分析，全市每年可去化約 300套 ，成交均價(jià)在 15000—16000元 /平方米 ，主力總價(jià)在 200—400萬(wàn)， 客戶(hù)主要來(lái)自 主要來(lái)自于當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位高層、私營(yíng)業(yè)主以及部分公務(wù)員。洋房均價(jià) 900010000元 /㎡，整體在 10月底至 11月初 三周時(shí)間，全部去化完畢，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化 58套， 占整體比例 %成交客戶(hù)：以市區(qū)公務(wù)員為主，也有周邊私營(yíng)業(yè)主自住購(gòu)房萬(wàn)科藍(lán)山 10年共推出 40套洋房，現(xiàn)全部售罄，總價(jià) 80—132萬(wàn)不等》 高端市場(chǎng)容量梳理 ——花園洋房2023年全市高端洋房 去化 300多套 ，成交均價(jià)在 8000—9000元 /平方米 ，主力總價(jià)在 100萬(wàn)左右， 因市場(chǎng)上缺少新穎的好的洋房產(chǎn)品，故類(lèi)似藍(lán)山入市時(shí)僅用 3周時(shí)間完成去化 40套房源 ，我們認(rèn)為鎮(zhèn)江高端洋房市場(chǎng)合理容量在 500套左右 。平時(shí)他們經(jīng)常會(huì)到南京、上海購(gòu)物。他們平時(shí)沒(méi)什么運(yùn)動(dòng)喜好，就是跟朋友吃飯喝酒或者打麻將。他們買(mǎi)房的話， 比較看重小區(qū)的位置、品質(zhì)和戶(hù)型，盡量住市中心旁邊或單位旁邊 。 ——諫壁電廠孫先生這些企業(yè)的一般員工的收入相對(duì)其他工作還是不錯(cuò)的， 一個(gè)月 6千 ，但是買(mǎi)房還是不夠的，要靠貸款或者問(wèn)家里借錢(qián)， 他們買(mǎi)房一般都是婚房，所以?xún)煞康母邔庸⑼线m了 。 ——私營(yíng)業(yè)主王先生私營(yíng)業(yè)主的中間階層呢， 企業(yè)一般也有一定規(guī)模，收入較穩(wěn)定 。一般在 市中心有一套 60/70平方米的老房子 ，就 可以分到拆遷費(fèi)四五十萬(wàn) ，但這部分人 大多會(huì)選擇拿一套動(dòng)遷配套房和一部分現(xiàn)金 ， 他們自己買(mǎi)房子的話也一般會(huì)到丹徒新區(qū)等離市中心遠(yuǎn)的地方，因?yàn)槟沁叺姆孔颖阋?，可以買(mǎi)套面積比較大的 。中高端群體三縣客戶(hù)丹陽(yáng)客戶(hù)揚(yáng)中客戶(hù)句容客戶(hù)丹陽(yáng)以眼鏡、五金工具、汽車(chē)零部件、木業(yè)、醫(yī)療器械等為支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展好，房?jī)r(jià)較低，丹陽(yáng)人多會(huì)選擇在本地置房丹陽(yáng)自身產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相比鎮(zhèn)江市區(qū)較好，眼鏡、五金工具、汽車(chē)零部件、木業(yè)、醫(yī)療器械等產(chǎn)業(yè)規(guī)模較大，自身配套齊全，區(qū)域房?jī)r(jià)較鎮(zhèn)江市區(qū)有優(yōu)勢(shì) ，所以較少丹陽(yáng)人會(huì)到鎮(zhèn)江市區(qū)購(gòu)房。洋房產(chǎn)品： 鎮(zhèn)江沒(méi)有真正意義上的花園洋房產(chǎn)品，產(chǎn)品最易于突破；洋房總價(jià)、面積適中，也符合目前中高端市場(chǎng)的主流需求；且洋房產(chǎn)品未來(lái)供應(yīng)量
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1