番禺長(zhǎng)隆地塊(原天龍山莊)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 ： 目前商圈位于大石鎮(zhèn)以 105國(guó)道大石段東西兩邊地帶為商業(yè)中心。 ? 14條公交線路東至大學(xué)城總站 (廣工 )、西至廣州南站，北至天河客運(yùn)站。市橋商圈商業(yè)體量大約為 ㎡，其中百貨體量 4萬(wàn)㎡，超市體量 1萬(wàn)㎡，電器體量 ㎡，主題商城體量 4萬(wàn)㎡，商業(yè)街體量 ㎡。 別墅客戶分析 華南板塊別墅客戶基本以自住為主，并非一般意義的度假型別墅，各個(gè)項(xiàng)目為突出項(xiàng)目的“城央別墅”概念，重點(diǎn)突出項(xiàng)目的便捷交通、成熟配套等方面。 橋南板塊整體客源較單一，主要以市橋、沙灣當(dāng)?shù)厝肆魅霝橹鳎粡V州客戶較少，只占一成多；來(lái)自華南板塊的客戶因該板塊教育資源優(yōu)勢(shì)進(jìn)駐。 番禺區(qū) 20232023年 樓市概況 20232023番禺 區(qū)各板塊供應(yīng)套數(shù)比例數(shù)據(jù)表 分類 2023年 2023年 2023年 套數(shù) 占比 套數(shù) 占比 套數(shù) 占比 華南板塊 4077 34% 6037 53% 5874 51% 市橋板塊 3669 31% 2661 23% 2631 23% 亞運(yùn)板塊 3153 26% 2290 20% 2794 24% 大學(xué)城 932 8% 288 3% 226 2% 洛溪新城 81 1% 58 1% 67 1% 合計(jì)套數(shù) 11912 11334 11592 番禺區(qū) 2023年居住類產(chǎn)品供應(yīng) 與成交總面積對(duì)比分析 2023年上半年住宅供不應(yīng)求 ，供貨量趨于保守 ，由于新政非住宅類產(chǎn)品（酒店除外）獨(dú)立單元擁有獨(dú)立洗手間及廚房功能區(qū)間不可超過(guò)建筑體量 30%的新政影響，各大開發(fā)集團(tuán)全面搶建公寓類產(chǎn)品，下半年公寓產(chǎn)品將出現(xiàn) 嚴(yán)重的供過(guò)于求；囤積貨量將在 2023年集中釋放，區(qū)域樓市環(huán)境競(jìng)爭(zhēng) 激烈；而由于公寓類產(chǎn)品的過(guò)多釋放及國(guó)家的宏觀干預(yù)，區(qū)域內(nèi)各開發(fā)企業(yè)推出的住宅類產(chǎn)品明顯減少，純住宅產(chǎn)品將受到市場(chǎng)熱捧。 本市場(chǎng)調(diào)查研究策劃報(bào)告說(shuō)明： 第一部分：宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及城市規(guī)劃發(fā)展分析 第二部分：項(xiàng)目所在區(qū)域樓市環(huán)境分析 第三部分：番禺區(qū)未來(lái)樓市供銷分析 第四部分：區(qū)域樓市環(huán)境回顧與總結(jié) 第一篇章：市場(chǎng)研究 宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及城市規(guī)劃分析 Part 1 區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析 ? 廣州市 2023年 生產(chǎn) 總值 18100元 ，十年間增長(zhǎng)近 12023億； ? 番禺區(qū) 2023年 生產(chǎn) 總值 ， 2023年 較 2023年 增長(zhǎng)增長(zhǎng) %，十年間增長(zhǎng)近 1010億； 2023年 —2023年 5年間番禺 第三產(chǎn)業(yè)占 到生產(chǎn)總值 的 65%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá) %，成為 區(qū)域的主流產(chǎn)業(yè)； 2023年全區(qū)消費(fèi)零售總額不斷增長(zhǎng)，近年增長(zhǎng)率 超過(guò) 11%，消費(fèi) 需求總體增長(zhǎng)率呈上升趨勢(shì)； 廣州市 20232023年 生產(chǎn)總值變化 廣州市 20232023年建筑業(yè)變化 廣州 番禺城市規(guī)劃發(fā)展分析 廣州市城市規(guī)劃： 20232023年的空間發(fā)展將實(shí)現(xiàn)從以“南拓、東進(jìn)”為主； 華南新城中心 大石鎮(zhèn)中心 番禺區(qū)發(fā)展定位：形成 “兩軸兩帶六組團(tuán) ”的結(jié)構(gòu)； ?城市空間規(guī)劃發(fā)展更加廣闊； ?以萬(wàn)博 漢溪長(zhǎng)隆為中心，打造華南新城商業(yè) CBD； ?亞洲最大的綜合性交通樞紐中心 廣州南站的落成； 城市規(guī)劃與未來(lái)發(fā)展展望 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境向好、城市規(guī)劃發(fā)展更合理、基建配套設(shè)施更加完善 項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境分析 Part 2 項(xiàng)目所在區(qū)域樓市概況 1 ? 供貨主要集中在華南板塊，及亞運(yùn)板塊 ，占 總供應(yīng)量 的 60%左右； ? 市橋南板塊基本趨于飽和，大多住宅項(xiàng)目地塊推遲了開發(fā)進(jìn)度； ? 市橋板塊基本沒(méi)有地塊可開發(fā)，近兩年供貨量占比 2%左右； ? 受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，番禺區(qū)從近幾年住宅整體供貨趨于保守。 市橋板塊 客戶結(jié)構(gòu)與流向分析 華南 市橋板塊客戶喜好分析 客戶喜好什么？ 板塊好在哪里，不好在哪里？ 市橋南 亞運(yùn)板塊洋房樓市分析 3 市橋南 亞運(yùn)板塊樓市分析 ? 市橋南板塊產(chǎn)品供應(yīng)集中在 140平米以上的大戶型，缺乏創(chuàng)新，出貨速度慢； ? 亞運(yùn)板塊產(chǎn)品供應(yīng)集中在 70120平米的中小戶型，主打性價(jià)比； 亞運(yùn)板塊客戶主要以石樓、石碁本地客戶為主；廣州客戶和外省人士因該板塊價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引前來(lái)臵業(yè) ；番禺其他客戶認(rèn)為該板塊位臵較偏，多數(shù)為當(dāng)?shù)鼐用裨谠摪鍓K臵業(yè)；亞運(yùn)板塊由于剛剛發(fā)展起步，在客源結(jié)構(gòu)方面吸引了大批首次臵業(yè)的周邊地緣型客。 區(qū)域分布 項(xiàng)目名稱 面積 (㎡ ) 均價(jià) /元 /㎡ 總價(jià) /萬(wàn)元 供應(yīng)量 /套 消化量 /套 市橋板塊 海倫堡 700900 28000 15003000 18 水韻藍(lán)灣 200450 12023 350900 62 約 50 蘭熙香岸花園 240368 待定 華南板塊 萬(wàn)科紅郡 380600 3500050000 10003000 132 106 雅居樂(lè)香樟道 2號(hào) 350520 2800035000 10002200 110 10 招商 金山谷 3351080 34000 117212023 75 15 亞運(yùn)板塊 蓮花山碧桂園 280535 20230 580600 90 番禺區(qū)熱點(diǎn)板塊別墅供應(yīng)與成交情況對(duì)比分析 據(jù) 2023年 別墅成交數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科紅郡最為活躍，全年累計(jì)成交 64套，平均月成交在 5套左右； 而年底推出的金山谷新一期別墅組團(tuán)，據(jù)監(jiān)測(cè)到目前為止累計(jì)成交不足 15套，區(qū)域別墅市場(chǎng)情況一般 番禺區(qū)熱點(diǎn)板塊別墅供應(yīng)與成交情況對(duì)比分析 ? 調(diào)控下，一線城市的住宅性質(zhì)的別墅產(chǎn)品受影響最為明顯； ? 番禺區(qū)內(nèi)在售別墅樓盤，除萬(wàn)科紅郡（雙拼及獨(dú)立別墅）成交量?jī)r(jià)齊穩(wěn)外，其他項(xiàng)目都較為淡； ? 在售別墅產(chǎn)品面積大、總價(jià)高，但是產(chǎn)品基本為多聯(lián)排； ?
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