番禺長隆地塊(原天龍山莊)項目前期策劃報告-預(yù)覽頁
【正文】 別墅產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新； 番禺區(qū)別墅成交情況分析 別墅客戶流向 目前番禺的別墅貨量不多，主要集中在華南板塊：雅居樂 〃 劍橋郡、招商 〃 金山谷、萬科紅郡；客戶基本以廣州高端層次白領(lǐng)（工作在珠江新城或天河周邊）及早期的番禺原居民為主。 項目所在區(qū)域大型商圈整體概況 市橋商圈整體概況 市橋商圈概況 ： 目前番禺區(qū)商業(yè)最繁華區(qū)域集中在易發(fā)商業(yè)街、繁華路、大北路、大東路和光明路。 萬博商圈整體概況 ? 商圈主力消費群體是周邊住宅的居民年齡主要介乎 25— 55歲，消費群體的出行方式主要以 自駕車為主 ，公交及社區(qū)樓巴也是居民出行的主要方式之一。 ? 近 20條公交線路連接廣州、番禺區(qū)府中心、洛溪及新南站地區(qū)。主流租金約為 80— 145元 /平方米 /月，少有放賣，其中部分社區(qū)商業(yè)街統(tǒng)一經(jīng)營； 項目周邊大型社區(qū)商業(yè)配套分析 ? 項目所處區(qū)域華南板塊由于歷史原因，早期市政配套嚴(yán)重匱乏，區(qū)域內(nèi)的絕大部分樓盤都依靠自身打造商業(yè)配套，而且來此區(qū)域買樓的客戶也看重商業(yè)配套的打造。 華南板塊 市橋板塊 亞運(yùn)板塊 樓盤名稱 累計已售 累計未售 去化 % 樓盤名稱 累計已售 累計未售 去化 % 樓盤名稱 累計已售 累計未售 去化 % 祈福名都 2180 1951 金融街融惠瀾灣 693 73 90 廣州亞運(yùn)城 11111 582 95 保利紅館 345 211 星商 1067 523 67 東湖洲花園 2929 1113 72 金山谷 4384 823 正太廣場 339 297 53 尚上名筑 2333 251 90 珊瑚天峰 1873 80 可逸江畔 1828 6 99 盛恒家園 482 12 97 星力時代豪庭 518 218 東怡新地 239 151 61 金海岸家園 1369 317 81 雅居樂劍橋郡 5081 192 海倫堡流金歲月 1301 225 85 倚蓮半島 323 382 45 富豪山莊 1516 373 80 星晨時代豪庭 481 109 81 蓮花山碧桂園 412 6 98 麗水藍(lán)天豪庭 414 64 86 信業(yè)尚譽(yù) 226 26 89 莊士映蝶藍(lán)灣 2057 265 88 祈?；盍▓@ 214 1561 12 尚東嘉御 127 713 15 鑫隆世家 592 28 95 星河灣半島 1277 578 68 新金海御苑 147 58 71 尚東尚筑 2605 16 99 總計 17802 6051 6448 2181 24213 2972 在售重點樓盤剩余貨量戶型及供應(yīng)量統(tǒng)計分析 區(qū)域分析 樓盤名稱 推出時間 主推產(chǎn)品 面積（㎡） 總套數(shù) 已售 剩余 亞運(yùn)城板塊 廣州亞運(yùn)城 2023年 10月 13 142191 11693 11111 582 東湖洲花園 2023年 9月 四至五單位 190283 4042 2929 1113 華南板塊 保利紅館 2023年 12月 5號 7096 556 345 211 招商金山谷 2023年 9月 MINITOP 2168 5207 4384 823 珊瑚天峰 2023年 10月 尾盤四房 170 1953 1873 80 雅居樂劍橋郡 2023年 11月 四房大戶型 345505 5273 5081 192 富豪山莊 2023年 5月 上林苑 9399 1889 1516 373 麗水藍(lán)天豪庭 2023年 7月 5棟 83125 478 414 64 祈福活力花園 2期 2023年 10月 2期洋房 76156 475 214 261 星河灣半島 2023年 9月 3期 250660 1705 1127 578 市橋板塊 金融街融穗瀾灣 2023年 8月 3棟 69112 766 693 73 星尚 2023年 1月 6棟、 3棟 94120 1590 1067 523 正太廣場 2023年 3 A2 82117 636 339 297 東怡新地 2023年 1月 6 76141 390 239 151 ? 2023年 111月番禺一手新房成交達(dá) 11690套，排名全市第四，其中成交量同比去年同期增長 %，價格同比去年同期微漲 %。 ? 建筑風(fēng)格啟示： 目前番禺市場上最受客戶喜愛及追捧的仍為歐式異域風(fēng)情形態(tài)的建筑； 項目開發(fā)的啟示 ? 園林及展示面啟示： 打造主題式園林更能觸動客戶，番禺客戶尤為喜愛大山大水的園林特色 。 項目市政配套 地塊周邊無優(yōu)質(zhì)的教育資源 ? 距離本案 34公里范圍 內(nèi)有禮村小學(xué)、大石鎮(zhèn)中心小學(xué)、番禺大石小學(xué)、富麗小學(xué)等，周邊教育資源相對薄弱。 地塊 長隆主題公園 香江野生動物園 地塊條件 2 地塊分析小結(jié) 地塊位于廣州南站 番禺新城中心組團(tuán)的邊緣地帶，位置較偏； 1 大小交通條件都相對較好，與市區(qū)的連接便利； 2 地塊周邊和自身的景觀資源比較豐富，但商業(yè)配套有待完善； 3 地塊周邊的環(huán)境較差，對項目的形象有較大影響； 4 地塊內(nèi)部山體較多，地形復(fù)雜，雖規(guī)劃難度大，但有利于打造 優(yōu)越的居住環(huán)境和高端的產(chǎn)品。 ?地塊東面有高差，視野相對開闊，但受旁邊地塊影響，存在不確定性。 藍(lán)色 ：適宜布臵中大面積的三房單位和情景洋房
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