番禺長(zhǎng)隆地塊(原天龍山莊)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 藍(lán)色 ：適宜布臵中大面積的三房單位和情景洋房。 地塊 長(zhǎng)隆主題公園 香江野生動(dòng)物園 地塊條件 2 地塊分析小結(jié) 地塊位于廣州南站 番禺新城中心組團(tuán)的邊緣地帶，位置較偏； 1 大小交通條件都相對(duì)較好，與市區(qū)的連接便利； 2 地塊周邊和自身的景觀(guān)資源比較豐富，但商業(yè)配套有待完善； 3 地塊周邊的環(huán)境較差，對(duì)項(xiàng)目的形象有較大影響； 4 地塊內(nèi)部山體較多，地形復(fù)雜，雖規(guī)劃難度大，但有利于打造 優(yōu)越的居住環(huán)境和高端的產(chǎn)品。 ? 建筑風(fēng)格啟示： 目前番禺市場(chǎng)上最受客戶(hù)喜愛(ài)及追捧的仍為歐式異域風(fēng)情形態(tài)的建筑； 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的啟示 ? 園林及展示面啟示： 打造主題式園林更能觸動(dòng)客戶(hù)，番禺客戶(hù)尤為喜愛(ài)大山大水的園林特色 。主流租金約為 80— 145元 /平方米 /月，少有放賣(mài)，其中部分社區(qū)商業(yè)街統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)； 項(xiàng)目周邊大型社區(qū)商業(yè)配套分析 ? 項(xiàng)目所處區(qū)域華南板塊由于歷史原因，早期市政配套嚴(yán)重匱乏，區(qū)域內(nèi)的絕大部分樓盤(pán)都依靠自身打造商業(yè)配套，而且來(lái)此區(qū)域買(mǎi)樓的客戶(hù)也看重商業(yè)配套的打造。 萬(wàn)博商圈整體概況 ? 商圈主力消費(fèi)群體是周邊住宅的居民年齡主要介乎 25— 55歲，消費(fèi)群體的出行方式主要以 自駕車(chē)為主 ，公交及社區(qū)樓巴也是居民出行的主要方式之一。 區(qū)域分布 項(xiàng)目名稱(chēng) 面積 (㎡ ) 均價(jià) /元 /㎡ 總價(jià) /萬(wàn)元 供應(yīng)量 /套 消化量 /套 市橋板塊 海倫堡 700900 28000 15003000 18 水韻藍(lán)灣 200450 12023 350900 62 約 50 蘭熙香岸花園 240368 待定 華南板塊 萬(wàn)科紅郡 380600 3500050000 10003000 132 106 雅居樂(lè)香樟道 2號(hào) 350520 2800035000 10002200 110 10 招商 金山谷 3351080 34000 117212023 75 15 亞運(yùn)板塊 蓮花山碧桂園 280535 20230 580600 90 番禺區(qū)熱點(diǎn)板塊別墅供應(yīng)與成交情況對(duì)比分析 據(jù) 2023年 別墅成交數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科紅郡最為活躍，全年累計(jì)成交 64套，平均月成交在 5套左右； 而年底推出的金山谷新一期別墅組團(tuán)，據(jù)監(jiān)測(cè)到目前為止累計(jì)成交不足 15套，區(qū)域別墅市場(chǎng)情況一般 番禺區(qū)熱點(diǎn)板塊別墅供應(yīng)與成交情況對(duì)比分析 ? 調(diào)控下，一線(xiàn)城市的住宅性質(zhì)的別墅產(chǎn)品受影響最為明顯； ? 番禺區(qū)內(nèi)在售別墅樓盤(pán)，除萬(wàn)科紅郡（雙拼及獨(dú)立別墅）成交量?jī)r(jià)齊穩(wěn)外，其他項(xiàng)目都較為淡； ? 在售別墅產(chǎn)品面積大、總價(jià)高，但是產(chǎn)品基本為多聯(lián)排； ? 別墅產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新； 番禺區(qū)別墅成交情況分析 別墅客戶(hù)流向 目前番禺的別墅貨量不多，主要集中在華南板塊：雅居樂(lè) 〃 劍橋郡、招商 〃 金山谷、萬(wàn)科紅郡；客戶(hù)基本以廣州高端層次白領(lǐng)（工作在珠江新城或天河周邊）及早期的番禺原居民為主。 本市場(chǎng)調(diào)查研究策劃報(bào)告說(shuō)明： 第一部分：宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及城市規(guī)劃發(fā)展分析 第二部分：項(xiàng)目所在區(qū)域樓市環(huán)境分析 第三部分：番禺區(qū)未來(lái)樓市供銷(xiāo)分析 第四部分：區(qū)域樓市環(huán)境回顧與總結(jié) 第一篇章：市場(chǎng)研究 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及城市規(guī)劃分析 Part 1 區(qū)域宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析 ? 廣州市 2023年 生產(chǎn) 總值 18100元 ，十年間增長(zhǎng)近 12023億； ? 番禺區(qū) 2023年 生產(chǎn) 總值 ， 2023年 較 2023年 增長(zhǎng)增長(zhǎng) %，十年間增長(zhǎng)近 1010億； 2023年 —2023年 5年間番禺 第三產(chǎn)業(yè)占 到生產(chǎn)總值 的 65%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá) %，成為 區(qū)域的主流產(chǎn)業(yè)； 2023年全區(qū)消費(fèi)零售總額不斷增長(zhǎng)，近年增長(zhǎng)率 超過(guò) 11%，消費(fèi) 需求總體增長(zhǎng)率呈上升趨勢(shì)； 廣州市 20232023年 生產(chǎn)總值變化 廣州市 20232023年建筑業(yè)變化 廣州 番禺城市規(guī)劃發(fā)展分析 廣州市城市規(guī)劃： 20232023年的空間發(fā)展將實(shí)現(xiàn)從以“南拓、東進(jìn)”為主； 華南新城中心 大石鎮(zhèn)中心 番禺區(qū)發(fā)展定位：形成 “兩軸兩帶六組團(tuán) ”的結(jié)構(gòu)； ?城市空間規(guī)劃發(fā)展更加廣闊； ?以萬(wàn)博 漢溪長(zhǎng)隆為中心，打造華南新城商業(yè) CBD； ?亞洲最大的綜合性交通樞紐中心 廣州南站的落成； 城市規(guī)劃與未來(lái)發(fā)展展望 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境向好、城市規(guī)劃發(fā)展更合理、基建配套設(shè)施更加完善 項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境分析 Part 2 項(xiàng)目所在區(qū)域樓市概況 1 ? 供貨主要集中在華南板塊，及亞運(yùn)板塊 ，占 總供應(yīng)量 的 60%左右； ? 市橋南板塊基本趨于飽和，大多住宅項(xiàng)目地塊推遲了開(kāi)發(fā)進(jìn)度； ? 市橋板塊基本沒(méi)有地塊可開(kāi)發(fā)，近兩年供貨量占比 2%左右； ? 受?chē)?guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策的影響，番禺區(qū)從近幾年住宅整體供貨趨于保守。 橋南板塊整體客源較單一，主要以市橋、沙灣當(dāng)?shù)厝肆魅霝橹?；廣州客戶(hù)較少，只占一成多；來(lái)自華南板塊的客戶(hù)因該板塊教育資源優(yōu)勢(shì)進(jìn)駐。市橋商圈商業(yè)體量大約為 ㎡，其中百貨體量 4萬(wàn)㎡，超市體量 1萬(wàn)㎡，電器體量 ㎡，主題商城體量 4萬(wàn)㎡，商業(yè)街體量 ㎡。 大石商圈概況 ： 目前商圈位于大石鎮(zhèn)以 105國(guó)道大石段東西兩邊地帶為商業(yè)中心。 ? 預(yù)計(jì) 2023年 上半年番禺區(qū)總供應(yīng)量將超過(guò) 20230套。 項(xiàng)目市政配套 地塊周邊缺乏大型醫(yī)療結(jié)構(gòu) ? 大石鎮(zhèn)中各類(lèi)醫(yī)院、診所等有近 10間，其中大中型的醫(yī)院有 大石長(zhǎng)江中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院、番禺大石武警醫(yī)院等。 ?地塊內(nèi)部山體環(huán)繞，受外圍環(huán)境干擾少，
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