【正文】 ?不足之處，客廳采光受限； ?整體戶型方正實(shí)用，實(shí)用率高。 規(guī)模：大社區(qū)，產(chǎn)品品質(zhì)過硬。 2023年獲得省最佳人居環(huán)境名盤大獎(jiǎng)。世紀(jì)城 瀟湘國(guó)際廣場(chǎng) 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page76 遠(yuǎn)志 .新外灘 當(dāng)?shù)貛讉€(gè)比較受認(rèn)可的樓盤，均為現(xiàn)代建筑風(fēng)格， 已建成的新項(xiàng)目中，歐式風(fēng)情建筑相對(duì)較少； 外立面用材用得比較多、面磚的表現(xiàn)力稍強(qiáng)些。 3房戶型相對(duì)河西片區(qū)，面積稍大，以成長(zhǎng)期居家型需求為主， 周邊配套成熟、便捷（生活、教育、醫(yī)療及辦公等） 主供應(yīng)產(chǎn)品 ： 82100㎡ 2房， 100120㎡、 130145㎡ 3房 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page72 河?xùn)|： 濱江板塊 板塊主力客群： 企事業(yè)單位、企業(yè)中高層、公務(wù)員、改善型住房需求（二次臵業(yè)）、就近單位員工及少量外來者等 。 一、消費(fèi)客群的分類 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page66 二、消費(fèi)客群的區(qū)域性特征 河?xùn)| 客群 ＆ 第一陣營(yíng) —— 公務(wù)員、事業(yè)單位、壟斷企業(yè)員工（銀行、水電、通信） 第二陣營(yíng) —— 私企老板、本土經(jīng)商人士 第三陣營(yíng) —— 改善型住房（二次換房） 第四陣營(yíng) —— 返鄉(xiāng)、外來人員 經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較強(qiáng) （收入穩(wěn)定、對(duì)生活品質(zhì)有一定追求、注重教育配套）， 尤其以企事業(yè)單位公務(wù)員為主流臵業(yè)者。 暢銷原因： 地段：位于永州火車站片區(qū)新四中側(cè)對(duì)面。 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)設(shè)在一二期之間，會(huì)比較嘈雜，居住舒適度降低 。 戶型：從 22㎡的單身公寓到 152㎡的四房?jī)蓮d應(yīng)有盡有，主力戶型 120130㎡的 3房。 形象：現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，貼合投資型物業(yè)的形象定位。 NoImageNoImageNoImag eNoImag eNoImag e一、名門世家 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page43 戶型點(diǎn)評(píng)： 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) ㎡ 戶型方正，觀景陽臺(tái)較大，提升附加值，室內(nèi)流線設(shè)計(jì)合理，適合居家。獨(dú)享白竹庭生態(tài)湖面和山頂公園，也是市區(qū)唯一真正意義上的山水公園社區(qū)。 河?xùn)|供應(yīng)減少，河西供應(yīng)放量 火車站片區(qū)成為開發(fā)重點(diǎn) 10畝 109畝 55畝 130畝 60畝 67畝 10畝 87畝 75畝 107畝 39畝 50畝 451畝 83畝 供應(yīng)較少 供應(yīng)放量 56畝 12畝 河?xùn)|地區(qū)受地形限制，發(fā)展空間有限，近兩年來，樓盤所占市場(chǎng)份額減少。 規(guī)劃定位 ?承載城市升級(jí)換代與骨架拉升需要，打造現(xiàn)代型、生態(tài)型、宜居型的國(guó)際化城市新區(qū)。 項(xiàng)目位于：冷水灘區(qū) /河西 /火車站片區(qū) /珊瑚路與傳芳路交匯處 一、項(xiàng)目區(qū)域界定 ?市委、市政府及眾多機(jī)關(guān)單位所在地，整體規(guī)劃和配套較好。 ?從市場(chǎng)上看： 永州人普遍把購(gòu)買商鋪?zhàn)鳛橹匾耐顿Y渠道，已對(duì)商鋪投資有了價(jià)值認(rèn)同，商業(yè)物業(yè)銷售較好。帶來了新的商業(yè)模式，更加的專業(yè)化，區(qū)別于其余的兩個(gè)商圈發(fā)展進(jìn)度，商業(yè)綜合體層出不窮。 特征 2：普通商業(yè)規(guī)模較小，檔次較低、隨著銀?；▓@、城市綠島等樓盤的進(jìn)入，社區(qū)商業(yè)發(fā)展迅速，可依然缺乏種大型消費(fèi)中心。 成熟商業(yè)氛圍： 零陵路做為冷水灘的核心商圈，聚集了步步高百貨、萬喜登酒店、金水灣百貨、精品步行街等大批商業(yè)物業(yè)，濃厚的商業(yè)氛圍，是永州市人民習(xí)慣性消費(fèi)區(qū)域 三、零陵路商圈 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page26 零陵路商圈商業(yè)特征 特征 1： 以專業(yè)性為主導(dǎo)的專業(yè)市場(chǎng)，如：銀龍電腦城、舜德摩爾建材城。 政策支持： 政府積極推動(dòng)行業(yè)發(fā)展，加大普通商品住房的供地量，調(diào)整土地出讓策略，實(shí)行小宗地出讓，降低開發(fā)門檻，促進(jìn)開發(fā)增長(zhǎng)。 20232023永州市區(qū) 住宅均價(jià)圖0500100015002023增長(zhǎng)率 13% 21% 19%均價(jià)（元） 950 1102 1396 17332023 2023 2023 2023永州市區(qū)房地產(chǎn)面積統(tǒng)計(jì) 年份 施工面積（萬㎡） 竣工面積（萬㎡） 銷售面積（萬㎡） 2023年 2023年 2023年（ 18月） —— 310 累計(jì) 未完工面積 年均銷售面積 銷量呈現(xiàn)快速增長(zhǎng) 歷史價(jià)格起點(diǎn)較低，目前漲勢(shì)明顯，且仍有很大上升潛力 ★以上數(shù)據(jù)資料均來源于永州市房產(chǎn)局 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page20 ?冷水灘區(qū)域 以湘江為界分為河西、河?xùn)|兩個(gè)區(qū)域。 ?積極推行網(wǎng)上招拍掛，土地交易市場(chǎng)得到進(jìn)一步規(guī)范，土地出讓收入大幅增加。 全年商品房銷售面積 ，增長(zhǎng) %，其中住宅銷售 ，增長(zhǎng) %。 三大產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)圖示0501001502002503002007年2008年2009年統(tǒng)計(jì)年份單位：億元第一產(chǎn)業(yè)增加值第二產(chǎn)業(yè)增加值第三產(chǎn)業(yè)增加值單位：億 分產(chǎn)業(yè)看， 2023年第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長(zhǎng) %。 2023年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 ，比上年增長(zhǎng) %，增幅排全省第 1位。 ?據(jù) 2023— 2030最新城市規(guī)劃顯示，永州市中心城區(qū) 2023年規(guī)劃人口 85萬人， 2030年規(guī)劃人口 125萬人。 （實(shí)際上在 1997年 7～ 8月中共永州市委、永州市人民政府先后遷駐冷水灘）。 公路： 致力于打造 3橫 2縱高速公路網(wǎng)， 2023年全市基礎(chǔ)設(shè)施 交通重點(diǎn)項(xiàng)目共 35個(gè)，年度計(jì)劃總投資 ，其中交通類項(xiàng)目 計(jì)劃投資 。 ? 依托長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)圈、承接珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、溝通北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的融合樞紐。 宏一地產(chǎn)將成為永州的“綠城”， 代言城市品質(zhì)最好的產(chǎn)品！ 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page3 目 錄 第一章 市場(chǎng)調(diào)研與分析 1 第二章 市場(chǎng)專項(xiàng)掃描與分析 2 第三章 項(xiàng)目分析與研究 3 第四章 項(xiàng)目定位策略 4 第五章 物業(yè)發(fā)展建議 5 第六章 營(yíng)銷價(jià)值體系搭建及實(shí)現(xiàn) 6 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page4 Part1 市場(chǎng)調(diào)研與分析 宏觀視野 Ⅰ ?宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 ?區(qū)域市場(chǎng)分析 ?區(qū)域典型項(xiàng)目分析 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page5 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page6 一、城市區(qū)位 距廣州僅 5小時(shí)車程，距桂林僅 2小時(shí)車程，自古就是溝通兩廣交通要道，素有“南山通衢”之稱 。 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page8 三、交通輻射 機(jī)場(chǎng)、高鐵、高速公路三維立體交通，將全面帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)與投資發(fā)展 鐵路： 湘桂鐵路、洛湛鐵路交匯永州，目前永州新火車站有 21趟客運(yùn)列車?？浚c廣州、上海、北京、深圳、長(zhǎng)沙、武漢、南寧、青島等多個(gè)城市連接，為樞紐級(jí)二等站。 ?全市根據(jù)地理區(qū)位可分為北部、中部、南部三大片區(qū)，工商業(yè)發(fā)展水平總體呈現(xiàn)北高南低的態(tài)勢(shì)。其中，城鎮(zhèn)人口 ，鄉(xiāng)村人口，城鎮(zhèn)化率 38%。 01002003004005006007008002023年 2023年 2023年% % % 地區(qū) GDP ★以上數(shù)據(jù)資料均來源于政府工作報(bào)告 十一五以來，永州經(jīng)濟(jì)加速騰飛！ 不斷增大的經(jīng)濟(jì)體量，為城市的建設(shè)發(fā)展提供了強(qiáng)大的原動(dòng)力！ 永州市 湘潭市 郴州市 株洲市 衡陽市 常德市 岳陽市 （億元） 長(zhǎng)沙市 09年永州經(jīng)濟(jì)在全省的位置 02023400060008000100001202314000160002023年 2023年人均 G D P % % % 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page12 七、財(cái)政收入與固定資產(chǎn)投資 數(shù)年來持續(xù)的高投入，對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)發(fā)展提供了基礎(chǔ)。 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page14 九、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力差。 協(xié)興觀點(diǎn)： 區(qū)位： 溝通廣東、廣西的交通要道 規(guī)劃： 打造人口過百萬的湘粵桂省際區(qū)域性中心城市 交通： 機(jī)場(chǎng)、高鐵、高速公路三維立體高速交通網(wǎng) 行政： 下轄兩區(qū)九縣，為湖南四大古郡 人口： 全市人口 ，城鎮(zhèn)化率較低，外出務(wù)工人員達(dá)百萬 經(jīng)濟(jì)： 基礎(chǔ)較差、增長(zhǎng)較快，連續(xù) 3年增幅位于全省前列 財(cái)政及投資： 經(jīng)濟(jì)對(duì)投資和財(cái)政支持的依賴性較大，投資增長(zhǎng)快速 消費(fèi)： 居民收入增加、消費(fèi)多于收入，超前消費(fèi)意識(shí)強(qiáng) 產(chǎn)業(yè)： 消費(fèi)支撐型社會(huì)，工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，但發(fā)展很快 極具潛力和爆發(fā)力的房地產(chǎn)開發(fā)大前景 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page16 房地產(chǎn)市場(chǎng)概況（住宅篇） 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page17 房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺 永州市房地產(chǎn)發(fā)展增長(zhǎng)較快。資質(zhì)內(nèi)建筑企業(yè)房屋建筑竣工面積 ，增長(zhǎng) %。 政策支持下，土地市場(chǎng)供應(yīng)充足，成交活躍 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page19 ?面積：至 2023年 5月，永州市房屋施工面積（包括農(nóng)村單位商品房、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房以及其他）累計(jì)至少 410平米在施工當(dāng)中，其中近兩年商品房年均銷售量為 平米。 創(chuàng)發(fā)城 皇家帝王廣場(chǎng) 華源府第 印象巴厘 名門世家 舜德花園 恒景苑 書香華庭 銀?；▓@ 金水灣城市廣場(chǎng) 富臨錦江花園 學(xué)府銘邸 清華一品 廣源國(guó)際廣場(chǎng) 香河城 曼谷峰景 嘉信西城香山 城市榮域 城市綠島 中聯(lián)城市廣場(chǎng) 主 要 在 售 樓 盤 分 布 圖 新港財(cái)富廣場(chǎng) 博林經(jīng)典 華興世紀(jì)城 星城觀天下 火車站新四中 世博美域 幸福里 貴族陽光 鳳凰園 瀟湘國(guó)際廣場(chǎng) 塞納河畔 翰林山莊 育才路 濱江豪園 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page21 客群增加： 大量周邊縣鄉(xiāng)、務(wù)工返鄉(xiāng)人員為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了新的購(gòu)買力。 火車站商圈即將崛起 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page24 二、市場(chǎng)租金與售價(jià) 商業(yè)名稱 業(yè)態(tài) 商圈 樓層 租金 售價(jià) 瀟湘步行街 服裝 零陵中路 2樓 70— 120元 /㎡ /月 —— 萬麗來商場(chǎng) 服飾 零陵中路 1樓 100元 /㎡ /月 —— 金水灣百貨 百貨、服飾 零陵中路 1樓 300元 /㎡ /月 —— 月光寶盒 服飾 零陵中路 1樓 110元 /㎡ /月 —— 舜德摩爾 建材 鳳凰園 1樓 40元 /㎡ /月 —— 義烏商城 小商品 鳳凰園 1樓 70元 /㎡ /月 —— 金水灣城市廣場(chǎng) —— 零陵中路 1樓 —— 8萬起拍 中聯(lián)國(guó)際廣場(chǎng) 品牌店 零陵中路 1樓 95— 150元 /㎡ /月（周邊） 廣源國(guó)際廣場(chǎng) —— 火車站 1樓 35— 60元 /㎡ /月（周邊） 新港財(cái)富廣場(chǎng) 服裝批發(fā) 火車站 1樓 35— 60元 /㎡ /月（周邊） 2萬 嘉興裝飾 裝飾 火車站（新四中） 1樓 20元 /㎡ /月 —— 由于商鋪具體樓層、位臵、業(yè)態(tài)等條件的不同，租金與售價(jià)并不固定，以上均為根據(jù)案例調(diào)研結(jié)果而計(jì)算的大致估值，僅供參考。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必將會(huì)帶來人氣的聚集，為鳳凰商圈商業(yè)發(fā)展帶來保障。 全新規(guī)劃： 火車站可謂是未開墾的價(jià)值洼地。銷售呈供不應(yīng)求狀，這也說明投資渠道過少 中聯(lián)國(guó)際廣場(chǎng) 5萬㎡ 商住公寓，地下商場(chǎng)，中心商場(chǎng)， U字商業(yè)步行街 4— 913 ／㎡ 95150／㎡ 5萬平商業(yè)體量全為獨(dú)立門面 樓盤底商 銀?；▓@ 3萬㎡ 沿街商鋪、社區(qū)商鋪 513 ／㎡ 3565／㎡ 3萬方社區(qū)商業(yè) 配套 社區(qū)商業(yè)以租賃為主，進(jìn)深較長(zhǎng)，沒有統(tǒng)一物業(yè)要求和標(biāo)準(zhǔn)。 新港財(cái)富廣場(chǎng) 西側(cè) 1F:20230元 /㎡ 西側(cè) 2F:4000元 /㎡ 南側(cè) 1F:600011000元 /㎡ 南側(cè) 2F:3700元 /㎡ 中間 1F:6000元 /㎡ 中間 2F:3100元 /㎡ 1F： 25000元 /㎡ 2F： 3300元 /㎡ 廣源國(guó)際廣場(chǎng) 火車站 廣源國(guó)際廣場(chǎng) ＆ 新港財(cái)富廣場(chǎng) 項(xiàng)目周邊屬于火車站核心區(qū)，政府規(guī)劃的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較多，目前已開發(fā)的或正在開發(fā)的商業(yè)有： 新港財(cái)富廣場(chǎng)、廣源國(guó)際廣場(chǎng)、華興世紀(jì)城商業(yè)、創(chuàng)發(fā)城商業(yè) 協(xié)興觀點(diǎn)： 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page33 以上從整體現(xiàn)狀、一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)（住宅、商業(yè)市場(chǎng)等方面對(duì)永州房地產(chǎn)市場(chǎng)有了一個(gè)較全面的認(rèn)知： ①永州房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在發(fā)展騰飛期，在巨大的市場(chǎng)面前，只有能夠認(rèn)清行業(yè)現(xiàn)狀，把握行業(yè)走勢(shì)，搶占行業(yè)先機(jī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能贏得最多的發(fā)展紅利。 長(zhǎng)豐工業(yè)園 新四中 鳳