【正文】 讓，降低開發(fā)門檻，促進(jìn)開發(fā)增長(zhǎng)。 ?零陵中路商圈主要業(yè)態(tài)以百貨、服裝、專賣店、餐飲娛樂為主，商業(yè)有：步步高電器、金水灣百貨、瀟湘步行街、舜德摩爾、紅太陽購(gòu)物中心。 一、商圈分布 零陵中路、鳳凰園、火車站，三大商圈將三足鼎立 目前零陵中路一家獨(dú)大，鳳凰園次之 ?新火車站目前擁有 21列客車?？浚?2023年，時(shí)速達(dá) 250公里的新湘桂線通車后，預(yù)計(jì)將有 120對(duì)列車?？?、日均客流量達(dá) 3萬人以上！ ?火車站商圈在建商業(yè)有：廣源購(gòu)物中心、廣源購(gòu)物廣場(chǎng)、創(chuàng)發(fā)城商業(yè)、新港財(cái)富廣場(chǎng)等。 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page25 此商圈核心主要集中在零陵路和鳳凰路交匯的十字路口，由舜德城市摩爾、步步高、永泰商貿(mào)城、家家福等商業(yè)體組成！ 永州主要商圈 —— 零陵中路商圈 零陵路做為冷水灘的核心商業(yè)圈，主要有一下幾大優(yōu)勢(shì)： 交通優(yōu)勢(shì)： 地處零陵北路與鳳凰路交匯處，是連接河?xùn)|、河西的必經(jīng)之道 ，市區(qū) 20多條公交線路并經(jīng)此處，人流、車流云集 人口集中優(yōu)勢(shì)： 中心 3公里半徑范圍內(nèi)常住人口近 20萬， 5公里半徑范圍內(nèi)常住人口達(dá) 35萬。 成熟商業(yè)氛圍： 零陵路做為冷水灘的核心商圈，聚集了步步高百貨、萬喜登酒店、金水灣百貨、精品步行街等大批商業(yè)物業(yè)，濃厚的商業(yè)氛圍，是永州市人民習(xí)慣性消費(fèi)區(qū)域 三、零陵路商圈 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page26 零陵路商圈商業(yè)特征 特征 1： 以專業(yè)性為主導(dǎo)的專業(yè)市場(chǎng)，如：銀龍電腦城、舜德摩爾建材城。 大型高端商業(yè)聚集，商業(yè)氛圍濃厚，是永州市人民習(xí)慣性消費(fèi)區(qū)域。 工業(yè)園區(qū)： 隨著 2023承接產(chǎn)業(yè)的號(hào)角吹響，國(guó)內(nèi)外諸多著名企業(yè)先后落戶于鳳凰園工業(yè)區(qū)。 商業(yè)載體規(guī)模較小，劃分專業(yè)： 近年來，落戶于此的商家，幾乎都以批發(fā)倉(cāng)儲(chǔ)和專業(yè)市場(chǎng)為主，比如：義烏小商品城。 特征 2：普通商業(yè)規(guī)模較小，檔次較低、隨著銀?；▓@、城市綠島等樓盤的進(jìn)入，社區(qū)商業(yè)發(fā)展迅速，可依然缺乏種大型消費(fèi)中心。 四、鳳凰園商圈 經(jīng)營(yíng)種類 規(guī)格 售價(jià) 萬／㎡ 租金元／㎡ 進(jìn)深 開間 銀?；▓@ 餐飲、藥店、便利店、電信、銀行等 412米 米 租金為 2455元／ ㎡之間 城市綠島 412米 租金為 2555元／㎡之間 城市榮域 公寓、商鋪、住宅 513米 36米 根據(jù)地段不同租金 4075元／㎡ 經(jīng)營(yíng)種類 規(guī)格 售價(jià) 萬／㎡ 租金元／㎡ 進(jìn)深 開間 義烏小商品城 綜合商業(yè)以小商品批發(fā)零售為主 512米 3— 7米 看經(jīng)營(yíng)位置來定，一般是 2575 ／㎡ 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page29 此商圈核心主要集中在瀟湘大道、珍珠路與珊瑚路上，主要由新四中學(xué)生市場(chǎng)、火車站廣場(chǎng)市場(chǎng)及部分社區(qū)商業(yè)等組成！ 后起之秀 —— 新火車站商圈 火車站做為新興的商業(yè)圈，主要有一下幾個(gè)特點(diǎn)： 交通： 隨著永州汽車總站在火車站附近落戶，交通優(yōu)勢(shì)更加不言而喻。這一商圈將成為永州的商貿(mào)物流中樞。隨著產(chǎn)業(yè)承接的推進(jìn)，這里無疑是永州發(fā)展中心化城市的最快地區(qū)。帶來了新的商業(yè)模式，更加的專業(yè)化，區(qū)別于其余的兩個(gè)商圈發(fā)展進(jìn)度，商業(yè)綜合體層出不窮。 特征 2：以購(gòu)物中心、酒店、寫字樓、商務(wù)公寓為主導(dǎo)的綜合性商業(yè)，如：廣源國(guó)際、新港財(cái)富廣場(chǎng)、華興世紀(jì)城等。 五、火車站商圈 經(jīng)營(yíng)種類 規(guī)格 售價(jià) 萬／㎡ 租金 元／㎡ 進(jìn)深 開間 層高 廣源國(guó)際 金融類、購(gòu)物、通訊 310米 米 根據(jù)地段不一樣收費(fèi) 30／ 70㎡ 新港財(cái)富廣場(chǎng) 服飾、家居等批發(fā)零售 312米 37米 根據(jù)地段不同租金 3060元／㎡ 華興世紀(jì)城 餐飲，品牌服飾、家具等 312米 待定 銷售人員預(yù)估 60元／㎡ 經(jīng)營(yíng)種類 規(guī)格 售價(jià) 萬／㎡ 租金 元／㎡ 進(jìn)深 開間 學(xué)府名邸 文具、琴棋書畫、體育用品、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、 25米 由電腦城統(tǒng)一租 金 48元／㎡ 書香華庭 512米 47米 根據(jù)地段不一樣收費(fèi) 3866元／㎡ 園丁西郡 餐飲、便利店、洗衣店等 10米 由永泰商貿(mào)城統(tǒng)一租金 35元／㎡ 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page31 六、在售商業(yè)分析 集中型商業(yè) ＆ 社區(qū)商業(yè) 中聯(lián)國(guó)際廣場(chǎng) 金水灣城市廣場(chǎng) 學(xué)府銘邸 銀海花園 項(xiàng)目名稱 商業(yè)面積 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 規(guī) 格 均價(jià)（萬元／㎡） 租金（萬元／㎡） 備 注 總 結(jié) 開間（米） 進(jìn)深（米） 層高（米） 集中型商業(yè) 金水灣城市廣場(chǎng) 3萬㎡ 沿街商鋪、購(gòu)物賣場(chǎng)、 酒店式公寓等 913 8萬元／㎡起 95150／㎡ 只有 10間鋪，采取竟拍方式 以 50平商鋪為主，沒有獨(dú)立給排水。 學(xué)府銘邸 ㎡ 沿街商鋪、農(nóng)貿(mào)大市場(chǎng)、文化場(chǎng)館 1013 ／㎡起 3050／㎡ 只賣臨街商鋪，文化場(chǎng)館和農(nóng)貿(mào)大市場(chǎng)自主管理 協(xié)興觀點(diǎn)： ?從戶型上看： 集中型商業(yè)與社區(qū)商業(yè)開間進(jìn)深無明顯差別，以 20— 60㎡為主。 ?從市場(chǎng)上看： 永州人普遍把購(gòu)買商鋪?zhàn)鳛橹匾耐顿Y渠道，已對(duì)商鋪投資有了價(jià)值認(rèn)同，商業(yè)物業(yè)銷售較好。 ?1層與 2層價(jià)差很大： 本項(xiàng)目所在區(qū)塊周邊項(xiàng)目一層商鋪銷售均價(jià)在 25000元 /平方米左右，二層商鋪售價(jià)在 3300元 /平方米左右。 ?片區(qū)商業(yè)前景好： 以火車站為核心，沿瀟湘大道珊瑚路等道路將在未來數(shù)年興起大批高端化、規(guī)模化的商業(yè)物業(yè)。 ②以新火車站片區(qū)為代表的新開發(fā)區(qū)域，隨著片區(qū)成熟度的提高和商圈的興起，成為永州房地產(chǎn)開發(fā)和投資的又一熱點(diǎn)。 項(xiàng)目位于：冷水灘區(qū) /河西 /火車站片區(qū) /珊瑚路與傳芳路交匯處 一、項(xiàng)目區(qū)域界定 ?市委、市政府及眾多機(jī)關(guān)單位所在地，整體規(guī)劃和配套較好。育才路板塊目前高層均價(jià)在 2200元 /㎡左右，濱江板塊目前高層均價(jià)約 2500元 /㎡。 河?xùn)|為新城區(qū)，市政機(jī)關(guān)和高檔小區(qū)較多，居住環(huán)境較好。 ?以零陵中路為主體的商業(yè)中心，以鳳凰園、長(zhǎng)豐工業(yè)園為主體的工業(yè)中心，和未來以火車站、汽車總站為主體的商貿(mào)物流中心。 規(guī)劃定位 ?承載城市升級(jí)換代與骨架拉升需要，打造現(xiàn)代型、生態(tài)型、宜居型的國(guó)際化城市新區(qū)。 ?物業(yè)類型包含高端酒店、寫字樓、大型購(gòu)物商場(chǎng)、百貨超市、高品質(zhì)住宅、生態(tài)公園、知名中小學(xué)等。 居住方面：高品質(zhì)、宜居型社區(qū) ?人文教育方面：引入知名學(xué)校、打造教育產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)示范區(qū)。 發(fā)展計(jì)劃 重點(diǎn)發(fā)展“一橫兩豎”，圍繞珊瑚路、瀟湘大道、傳芳路沿線開發(fā)建設(shè)。 河?xùn)|供應(yīng)減少，河西供應(yīng)放量 火車站片區(qū)成為開發(fā)重點(diǎn) 10畝 109畝 55畝 130畝 60畝 67畝 10畝 87畝 75畝 107畝 39畝 50畝 451畝 83畝 供應(yīng)較少 供應(yīng)放量 56畝 12畝 河?xùn)|地區(qū)受地形限制，發(fā)展空間有限，近兩年來，樓盤所占市場(chǎng)份額減少。 協(xié)興觀點(diǎn) 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page38 四、區(qū)域二級(jí)市場(chǎng) 火車站 新四中板塊在售項(xiàng)目匯總 項(xiàng)目名稱 位臵 開發(fā)商 總占地 總建面 容積率 綠化率 建筑形態(tài) 主力產(chǎn)品 均價(jià) 華興世紀(jì)城 永州市冷水灘區(qū)瀟湘大道與梧桐路交匯處 永州華興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 33333 120230 30% 板樓 ,高層 3房 116127㎡ 待定（認(rèn)籌） 廣源國(guó)際廣場(chǎng) 瀟湘大道與廣場(chǎng)北路交匯處 永州市廣利來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 6600 70000 高層（ 30） 2房 79㎡和 3房 130㎡ 1800元 /㎡ 名門世家 永州冷水灘區(qū)珊瑚路白 竹亭水庫(kù) 永州市深達(dá)臵業(yè)有 限公司 87000 260000 48% 小高層 4房 229㎡ 2200元 /㎡ 創(chuàng)發(fā)城 永州市冷水灘鳳凰園珊 瑚路白竹亭水庫(kù)旁 湖南廣聚源房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 36600 134000 46% 板塔結(jié)合 小高層 3房 115136㎡ 2400元 /㎡ 嘉信陽光花園 永州市冷水灘區(qū)梧桐路與傳芳路交叉口西北角 26665 % 多層、小高層 3房 1300元 /㎡ 新港財(cái)富廣場(chǎng) 新火車站對(duì)面瀟湘大道與站前北路交匯處 海南新港湘永地產(chǎn) 31000 146000 多層、小高層 3房 130㎡ 電梯 1500元 /㎡ 樓梯 1300元 /㎡ 西元春天 冷水灘梧桐路與傳芳路 交匯處 永州市榮興房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 27374 61000 % 板塔結(jié)合 北斗苑生態(tài)一號(hào) 珊瑚路與傳芳路交匯處 永州市墨湘閣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3500 14000 35% 小高層 3居 134㎡ 1700元 /㎡ 書香華庭 冷水灘區(qū)瀟湘大道 (四中新校旁 ) 永州市冷水灘區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)投資有限公司 6萬㎡ 33萬㎡ % 小高層 3居 142 ㎡ 1800元 /㎡ 學(xué)府名邸 新四中北大門正對(duì)面 永州市天宇金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3萬㎡ 13萬㎡ 35% 小高層、 高層 4居 142 ㎡ 待定（認(rèn)籌） 尚品閣 瀟湘大道與才子路交匯 東北角 永州市永豐房地產(chǎn) 有限責(zé)任公司 ㎡ 2萬㎡ 高層 3居 127㎡ 1600元 /㎡ 西南花園 翰林苑 永州河西瀟湘大道新火車站旁 永州市天宇金地農(nóng)貿(mào)綜合大市場(chǎng)開發(fā)有限公司 分多次開發(fā)，數(shù)據(jù)不詳 多層 4居 197 ㎡ 1400元 /㎡ 清華一品 瀟湘大道與西區(qū)路交匯 處 永州恒聯(lián)房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 6萬㎡ 小高層 3房 117㎡ 4房 158 ㎡ 1868元 /㎡ 園丁山莊西郡 冷水灘區(qū)西區(qū)路（新四中對(duì)面） 永州市兆泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 分多次開發(fā)，數(shù)據(jù)不詳 高層 3居 102 ㎡ 1700元 /㎡ 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page39 五、區(qū)域二級(jí)市場(chǎng)特征 火車站 新四中板塊樓盤特點(diǎn)概括 一：體量偏?。? 除西南花園、園丁山莊等分拆開發(fā)的微利房外，超過 15萬㎡建面的樓盤只有 26萬㎡建面的名門世家和 33萬㎡建面的書香華庭，其他樓盤體量都較小。 5㎡ 3房最為普遍，有 6個(gè)樓盤。 四：容積率較高： 對(duì)片區(qū) 10個(gè)錄得容積率的樓盤研究，低于 2個(gè)， 4個(gè)， 3個(gè)，高于 1個(gè)。獨(dú)享白竹庭生態(tài)湖面和山頂公園，也是市區(qū)唯一真正意義上的山水公園社區(qū)。 暢銷原因： 地段：位于永州市冷水灘區(qū)河西珊瑚灣中心區(qū)域，項(xiàng)目臨近河西商業(yè)中心和區(qū)政府、火車站，西靠白竹亭水庫(kù)。 景觀： 5000㎡ 公共綠地廣場(chǎng) 皇家風(fēng)格園林 配套：星級(jí)會(huì)所、幼兒園、超市、銀行、醫(yī)療門診、郵政代辦和大型地下停車場(chǎng)。 劣勢(shì)： 交通：項(xiàng)目公共交通只有 20路車，出行不便。 NoImageNoImageNoImag eNoImag eNoImag e一、名門世家 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page43 戶型點(diǎn)評(píng)： 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) ㎡ 戶型方正，觀景陽臺(tái)較大，提升附加值，室內(nèi)流線設(shè)計(jì)合理，適合居家。 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page44 總建筑面積： 12萬㎡ 規(guī)劃總戶數(shù) : 791 分期：分 3期開發(fā) 建筑形式：高層 電梯配比：一梯兩戶 批次 認(rèn)籌時(shí)間 開盤時(shí) 間 產(chǎn)品構(gòu)成 均價(jià) 一期 目前認(rèn)籌進(jìn)行中（交20230定房號(hào)，定 3房送，定 4房送 2萬） 預(yù)計(jì) 6月底 推出 2棟 27層，共推出 162套，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)為： 132138㎡三房占 68%、 155㎡四房占 16%、以及 188㎡五房占 16% 預(yù)計(jì)為 27002800元 /㎡； 三期 規(guī)劃當(dāng)中 將推出一房、兩房單位 —— 客戶構(gòu)成 重要客戶群體：本地客戶占重要比例，主要為服裝、鞋類產(chǎn)業(yè)私營(yíng)老板以及本地公務(wù)員，較少量的投資客。項(xiàng)目包括了黃金街鋪、高端住宅、投資公寓、星級(jí)酒店四大物業(yè)，采用了國(guó)際流行的城市綜合體開發(fā)手法打造， 主打投資概念，以優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)自居 。 戶型：永州首創(chuàng) N+1戶型（