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番禺長隆地塊(原天龍山莊)項目前期策劃報告(存儲版)

2025-02-04 23:56上一頁面

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【正文】 價值最高。 演講完畢,謝謝觀看! 。 規(guī)劃布局 通過中心商業(yè)區(qū)規(guī)劃,改善了片區(qū)商業(yè)及市政配套設施的短板; ? 國際文化中心 ? 商業(yè) MALL ? 主題俱樂部 ? 中小學,幼兒園 組團就地塊地形及優(yōu)勢布局產(chǎn)品類型,組團間產(chǎn)品類型各異,特色鮮明; 低密度多層洋房 兩梯四戶 依山面江 依坡地而建的聯(lián)排別墅,贈送兩層地下面積 佰利山組團:以山為主題,圍合式布局 —— 2萬平米私家山頂公園 佰利山組團 繞山面江而建高層大面積產(chǎn)品 2萬平方私家山頂公園 借鑒之處 3 規(guī)劃布局 地形與物業(yè)類型 坡地 山地 擁有優(yōu)勢條件 地形適宜布局產(chǎn)品 限制條件 /問題 擁有外部優(yōu)質(zhì)景觀 環(huán)境靜謐 ,高度私密 原生態(tài),低密度 ,風水佳 類 別 墅 別 墅 等低密度高端產(chǎn)品 容積率 以山為主題 圍合式布局高層 密度大 規(guī)劃布局 景觀營造 有山,但缺“水” 仁者樂山,智者樂水 圍繞“山”、“水”做文章 開發(fā)規(guī)劃及模式 錦繡香江 劍橋郡 碰到主要問題 熱點板塊,規(guī)模大, 生地 非熱點板塊,規(guī)模大, 生地 定位 首席生態(tài)豪宅社區(qū) 高端人文社區(qū) 開發(fā)策略 以高端產(chǎn)品占位 以資源最佳產(chǎn)品占位 打開市場,建立品牌 優(yōu)勢: 通過高端產(chǎn)品迅速建立整個項目在市場中的形象和高度; 借助并發(fā)揮地塊優(yōu)勢,降低前期開發(fā)成本投入; 產(chǎn)品素質(zhì)高,抵擋市場風險能力強; 以少量高端產(chǎn)品,帶動后期產(chǎn)品售價,實現(xiàn)項目整體品牌溢價; 劣勢:前期高端產(chǎn)品(別墅)去貨速度較慢,不利于資金回收; 產(chǎn)品規(guī)劃建議 Part 3 產(chǎn)品類型建議 考慮市場因素和地塊容積率,建議以高層、小高層為主,適量情景洋房 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品列舉 臵業(yè)門檻 片區(qū)市場供給 別墅類 獨棟 單價 3000035000 總價 400~ 1500萬 供給量很少,需求客戶群小 聯(lián)排、疊拼 單價 2500030000 總價 280500萬 供需較小,銷售速度較慢 情景洋房 市場空缺 高層、小高層 單價 900016000 總價 50180萬 市場主流產(chǎn)品 面積 戶型 市場情況 分析 建議 5070㎡ 一房、兩房 成交量接近新增供應量,消化率約 81% 總價低,投資客最多,分布在發(fā)展成熟的板塊 ★ 7090㎡ 兩房 成交量遠大于新增供應量,呈供不應求狀態(tài) 總價較低,首置客為主,市場需求大, ★★★★ 90120㎡ 三房 成交量和新增供應量最大,消化率接近 87% 市場主流產(chǎn)品,適合首置和改善,需求大 ★★★★★ 120140㎡ 三房 輕微供過于求,消化率約70% 升級版三房戶型,適合改善型,銷售較好 ★★★ 140160㎡ 四房 嚴重供過于求,消化率不足 35% 市場嚴重飽和,銷售困難 ★ 160180㎡ 四房、五房 新增供應少,消化率達到80% 市場稀缺產(chǎn)品,需求量有增長趨勢 ★★★★★ 180㎡以上 五房、六房 中度供過于求,消化率僅40% 市場飽和,銷售緩慢 ★ 產(chǎn)品類型建議 建議主力戶型為 90120方三房,其次是 7090方兩房和 160180方四、五房 √ √ √ √ 社區(qū)配套價值 形象貢獻者 利潤貢獻者 回籠資金手段 商業(yè) 兩房 三房 情景 產(chǎn)品角色 產(chǎn)品類型建議 產(chǎn)品角色:三房是主要利潤的貢獻者,情景洋房是項目的形象貢獻者 通過商業(yè)自身造血提升內(nèi)部產(chǎn)品價值 供不應求,市場熱銷,幫助回籠資金 市場主流,需求量大,貢獻主要利潤 高端產(chǎn)品,作為項目形象的代表,提升檔次和增加溢價 產(chǎn)品分布建議 地塊邊界區(qū)域受周邊環(huán)境影響,價值較低,地塊內(nèi)部的價值更高 木材廠 加油站 加工廠 加工廠 加工廠 山丘 國道 石材 木材堆放區(qū) 家禽屠宰場 木材廠 飛龍地塊 生豬屠宰場 陵園 垃圾處理廠 飄峰崗 山峰 ?地塊西面、北面、南面周邊環(huán)境差,景觀資源少,價值最低。 ? 可乘坐多條公交線路接駁地鐵大石站、會江站和漢溪長隆站, 步行 +公車需時約 1520分鐘 項目商業(yè)配套 地塊遠離區(qū)域商業(yè)中心,缺乏必要的生活配套設施 大石鎮(zhèn)中心 市橋商業(yè)中心 萬博中心 地塊 天和百貨 金石娛樂城 富麗城 ? 項目 基本生活配套 如肉菜市場、大型冷鮮類超市 極度缺乏 ,需要乘坐公交車或者開車去到大石及周邊中型樓盤的配套市場、超市和農(nóng)貿(mào)市場購買。例如:祈福新村的商業(yè)中心和食街不僅滿足小區(qū)的業(yè)主需求,還吸引周邊項目及社區(qū)居民前來消費、休閑等; ? 區(qū)域內(nèi)各商圈的局域性明顯,不能作為本項目優(yōu)勢商業(yè)資源利用; ? 本項目需要打造具有自身特色的綜合性商業(yè)配套,不僅能滿足項目業(yè)主的需求,還能吸引周邊的居民前來消費; 項目所處商圈格局現(xiàn)狀 打造服務于社區(qū)的特色商業(yè)配套 番禺區(qū)未來樓市供應量分析 Part 3 各板塊土地儲備及出讓分析 各板塊土地儲備量大,未來項目一但開發(fā)將有極大貨量推向市場,將需要 35年的時間來消化, 項目 面臨嚴峻的“從立法則” 競爭 環(huán)境 番禺區(qū)各板塊在售樓盤及
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