番禺長隆地塊(原天龍山莊)項目前期策劃報告(存儲版)
【正文】 價值最高。 演講完畢，謝謝觀看！ 。 規(guī)劃布局 通過中心商業(yè)區(qū)規(guī)劃，改善了片區(qū)商業(yè)及市政配套設施的短板； ? 國際文化中心 ? 商業(yè) MALL ? 主題俱樂部 ? 中小學，幼兒園 組團就地塊地形及優(yōu)勢布局產(chǎn)品類型，組團間產(chǎn)品類型各異，特色鮮明； 低密度多層洋房 兩梯四戶 依山面江 依坡地而建的聯(lián)排別墅，贈送兩層地下面積 佰利山組團：以山為主題，圍合式布局 —— 2萬平米私家山頂公園 佰利山組團 繞山面江而建高層大面積產(chǎn)品 2萬平方私家山頂公園 借鑒之處 3 規(guī)劃布局 地形與物業(yè)類型 坡地 山地 擁有優(yōu)勢條件 地形適宜布局產(chǎn)品 限制條件 /問題 擁有外部優(yōu)質(zhì)景觀 環(huán)境靜謐 ,高度私密 原生態(tài)，低密度 ,風水佳 類 別 墅 別 墅 等低密度高端產(chǎn)品 容積率 以山為主題 圍合式布局高層 密度大 規(guī)劃布局 景觀營造 有山，但缺“水” 仁者樂山，智者樂水 圍繞“山”、“水”做文章 開發(fā)規(guī)劃及模式 錦繡香江 劍橋郡 碰到主要問題 熱點板塊，規(guī)模大， 生地 非熱點板塊，規(guī)模大， 生地 定位 首席生態(tài)豪宅社區(qū) 高端人文社區(qū) 開發(fā)策略 以高端產(chǎn)品占位 以資源最佳產(chǎn)品占位 打開市場，建立品牌 優(yōu)勢： 通過高端產(chǎn)品迅速建立整個項目在市場中的形象和高度； 借助并發(fā)揮地塊優(yōu)勢，降低前期開發(fā)成本投入； 產(chǎn)品素質(zhì)高，抵擋市場風險能力強； 以少量高端產(chǎn)品，帶動后期產(chǎn)品售價，實現(xiàn)項目整體品牌溢價； 劣勢：前期高端產(chǎn)品（別墅）去貨速度較慢，不利于資金回收； 產(chǎn)品規(guī)劃建議 Part 3 產(chǎn)品類型建議 考慮市場因素和地塊容積率，建議以高層、小高層為主，適量情景洋房 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品列舉 臵業(yè)門檻 片區(qū)市場供給 別墅類 獨棟 單價 3000035000 總價 400～ 1500萬 供給量很少，需求客戶群小 聯(lián)排、疊拼 單價 2500030000 總價 280500萬 供需較小，銷售速度較慢 情景洋房 市場空缺 高層、小高層 單價 900016000 總價 50180萬 市場主流產(chǎn)品 面積 戶型 市場情況 分析 建議 5070㎡ 一房、兩房 成交量接近新增供應量，消化率約 81% 總價低，投資客最多，分布在發(fā)展成熟的板塊 ★ 7090㎡ 兩房 成交量遠大于新增供應量，呈供不應求狀態(tài) 總價較低，首置客為主，市場需求大， ★★★★ 90120㎡ 三房 成交量和新增供應量最大，消化率接近 87% 市場主流產(chǎn)品，適合首置和改善，需求大 ★★★★★ 120140㎡ 三房 輕微供過于求，消化率約70% 升級版三房戶型，適合改善型，銷售較好 ★★★ 140160㎡ 四房 嚴重供過于求，消化率不足 35% 市場嚴重飽和，銷售困難 ★ 160180㎡ 四房、五房 新增供應少，消化率達到80% 市場稀缺產(chǎn)品，需求量有增長趨勢 ★★★★★ 180㎡以上 五房、六房 中度供過于求，消化率僅40% 市場飽和，銷售緩慢 ★ 產(chǎn)品類型建議 建議主力戶型為 90120方三房，其次是 7090方兩房和 160180方四、五房 √ √ √ √ 社區(qū)配套價值 形象貢獻者 利潤貢獻者 回籠資金手段 商業(yè) 兩房 三房 情景 產(chǎn)品角色 產(chǎn)品類型建議 產(chǎn)品角色：三房是主要利潤的貢獻者，情景洋房是項目的形象貢獻者 通過商業(yè)自身造血提升內(nèi)部產(chǎn)品價值 供不應求，市場熱銷，幫助回籠資金 市場主流，需求量大，貢獻主要利潤 高端產(chǎn)品，作為項目形象的代表，提升檔次和增加溢價 產(chǎn)品分布建議 地塊邊界區(qū)域受周邊環(huán)境影響，價值較低，地塊內(nèi)部的價值更高 木材廠 加油站 加工廠 加工廠 加工廠 山丘 國道 石材 木材堆放區(qū) 家禽屠宰場 木材廠 飛龍地塊 生豬屠宰場 陵園 垃圾處理廠 飄峰崗 山峰 ?地塊西面、北面、南面周邊環(huán)境差，景觀資源少，價值最低。 ? 可乘坐多條公交線路接駁地鐵大石站、會江站和漢溪長隆站， 步行 +公車需時約 1520分鐘 項目商業(yè)配套 地塊遠離區(qū)域商業(yè)中心，缺乏必要的生活配套設施 大石鎮(zhèn)中心 市橋商業(yè)中心 萬博中心 地塊 天和百貨 金石娛樂城 富麗城 ? 項目 基本生活配套 如肉菜市場、大型冷鮮類超市 極度缺乏 ，需要乘坐公交車或者開車去到大石及周邊中型樓盤的配套市場、超市和農(nóng)貿(mào)市場購買。例如：祈福新村的商業(yè)中心和食街不僅滿足小區(qū)的業(yè)主需求，還吸引周邊項目及社區(qū)居民前來消費、休閑等； ? 區(qū)域內(nèi)各商圈的局域性明顯，不能作為本項目優(yōu)勢商業(yè)資源利用； ? 本項目需要打造具有自身特色的綜合性商業(yè)配套，不僅能滿足項目業(yè)主的需求，還能吸引周邊的居民前來消費； 項目所處商圈格局現(xiàn)狀 打造服務于社區(qū)的特色商業(yè)配套 番禺區(qū)未來樓市供應量分析 Part 3 各板塊土地儲備及出讓分析 各板塊土地儲備量大，未來項目一但開發(fā)將有極大貨量推向市場，將需要 35年的時間來消化， 項目 面臨嚴峻的“從立法則” 競爭 環(huán)境 番禺區(qū)各板塊在售樓盤及
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