番禺長隆地塊(原天龍山莊)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 價(jià)值最高。 演講完畢，謝謝觀看！ 。 規(guī)劃布局 通過中心商業(yè)區(qū)規(guī)劃，改善了片區(qū)商業(yè)及市政配套設(shè)施的短板； ? 國際文化中心 ? 商業(yè) MALL ? 主題俱樂部 ? 中小學(xué)，幼兒園 組團(tuán)就地塊地形及優(yōu)勢(shì)布局產(chǎn)品類型，組團(tuán)間產(chǎn)品類型各異，特色鮮明； 低密度多層洋房 兩梯四戶 依山面江 依坡地而建的聯(lián)排別墅，贈(zèng)送兩層地下面積 佰利山組團(tuán)：以山為主題，圍合式布局 —— 2萬平米私家山頂公園 佰利山組團(tuán) 繞山面江而建高層大面積產(chǎn)品 2萬平方私家山頂公園 借鑒之處 3 規(guī)劃布局 地形與物業(yè)類型 坡地 山地 擁有優(yōu)勢(shì)條件 地形適宜布局產(chǎn)品 限制條件 /問題 擁有外部優(yōu)質(zhì)景觀 環(huán)境靜謐 ,高度私密 原生態(tài)，低密度 ,風(fēng)水佳 類 別 墅 別 墅 等低密度高端產(chǎn)品 容積率 以山為主題 圍合式布局高層 密度大 規(guī)劃布局 景觀營造 有山，但缺“水” 仁者樂山，智者樂水 圍繞“山”、“水”做文章 開發(fā)規(guī)劃及模式 錦繡香江 劍橋郡 碰到主要問題 熱點(diǎn)板塊，規(guī)模大， 生地 非熱點(diǎn)板塊，規(guī)模大， 生地 定位 首席生態(tài)豪宅社區(qū) 高端人文社區(qū) 開發(fā)策略 以高端產(chǎn)品占位 以資源最佳產(chǎn)品占位 打開市場(chǎng)，建立品牌 優(yōu)勢(shì)： 通過高端產(chǎn)品迅速建立整個(gè)項(xiàng)目在市場(chǎng)中的形象和高度； 借助并發(fā)揮地塊優(yōu)勢(shì)，降低前期開發(fā)成本投入； 產(chǎn)品素質(zhì)高，抵擋市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)； 以少量高端產(chǎn)品，帶動(dòng)后期產(chǎn)品售價(jià)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體品牌溢價(jià)； 劣勢(shì)：前期高端產(chǎn)品（別墅）去貨速度較慢，不利于資金回收； 產(chǎn)品規(guī)劃建議 Part 3 產(chǎn)品類型建議 考慮市場(chǎng)因素和地塊容積率，建議以高層、小高層為主，適量情景洋房 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品列舉 臵業(yè)門檻 片區(qū)市場(chǎng)供給 別墅類 獨(dú)棟 單價(jià) 3000035000 總價(jià) 400～ 1500萬 供給量很少，需求客戶群小 聯(lián)排、疊拼 單價(jià) 2500030000 總價(jià) 280500萬 供需較小，銷售速度較慢 情景洋房 市場(chǎng)空缺 高層、小高層 單價(jià) 900016000 總價(jià) 50180萬 市場(chǎng)主流產(chǎn)品 面積 戶型 市場(chǎng)情況 分析 建議 5070㎡ 一房、兩房 成交量接近新增供應(yīng)量，消化率約 81% 總價(jià)低，投資客最多，分布在發(fā)展成熟的板塊 ★ 7090㎡ 兩房 成交量遠(yuǎn)大于新增供應(yīng)量，呈供不應(yīng)求狀態(tài) 總價(jià)較低，首置客為主，市場(chǎng)需求大， ★★★★ 90120㎡ 三房 成交量和新增供應(yīng)量最大，消化率接近 87% 市場(chǎng)主流產(chǎn)品，適合首置和改善，需求大 ★★★★★ 120140㎡ 三房 輕微供過于求，消化率約70% 升級(jí)版三房戶型，適合改善型，銷售較好 ★★★ 140160㎡ 四房 嚴(yán)重供過于求，消化率不足 35% 市場(chǎng)嚴(yán)重飽和，銷售困難 ★ 160180㎡ 四房、五房 新增供應(yīng)少，消化率達(dá)到80% 市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品，需求量有增長趨勢(shì) ★★★★★ 180㎡以上 五房、六房 中度供過于求，消化率僅40% 市場(chǎng)飽和，銷售緩慢 ★ 產(chǎn)品類型建議 建議主力戶型為 90120方三房，其次是 7090方兩房和 160180方四、五房 √ √ √ √ 社區(qū)配套價(jià)值 形象貢獻(xiàn)者 利潤貢獻(xiàn)者 回籠資金手段 商業(yè) 兩房 三房 情景 產(chǎn)品角色 產(chǎn)品類型建議 產(chǎn)品角色：三房是主要利潤的貢獻(xiàn)者，情景洋房是項(xiàng)目的形象貢獻(xiàn)者 通過商業(yè)自身造血提升內(nèi)部產(chǎn)品價(jià)值 供不應(yīng)求，市場(chǎng)熱銷，幫助回籠資金 市場(chǎng)主流，需求量大，貢獻(xiàn)主要利潤 高端產(chǎn)品，作為項(xiàng)目形象的代表，提升檔次和增加溢價(jià) 產(chǎn)品分布建議 地塊邊界區(qū)域受周邊環(huán)境影響，價(jià)值較低，地塊內(nèi)部的價(jià)值更高 木材廠 加油站 加工廠 加工廠 加工廠 山丘 國道 石材 木材堆放區(qū) 家禽屠宰場(chǎng) 木材廠 飛龍地塊 生豬屠宰場(chǎng) 陵園 垃圾處理廠 飄峰崗 山峰 ?地塊西面、北面、南面周邊環(huán)境差，景觀資源少，價(jià)值最低。 ? 可乘坐多條公交線路接駁地鐵大石站、會(huì)江站和漢溪長隆站， 步行 +公車需時(shí)約 1520分鐘 項(xiàng)目商業(yè)配套 地塊遠(yuǎn)離區(qū)域商業(yè)中心，缺乏必要的生活配套設(shè)施 大石鎮(zhèn)中心 市橋商業(yè)中心 萬博中心 地塊 天和百貨 金石娛樂城 富麗城 ? 項(xiàng)目 基本生活配套 如肉菜市場(chǎng)、大型冷鮮類超市 極度缺乏 ，需要乘坐公交車或者開車去到大石及周邊中型樓盤的配套市場(chǎng)、超市和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)購買。例如：祈福新村的商業(yè)中心和食街不僅滿足小區(qū)的業(yè)主需求，還吸引周邊項(xiàng)目及社區(qū)居民前來消費(fèi)、休閑等； ? 區(qū)域內(nèi)各商圈的局域性明顯，不能作為本項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)商業(yè)資源利用； ? 本項(xiàng)目需要打造具有自身特色的綜合性商業(yè)配套，不僅能滿足項(xiàng)目業(yè)主的需求，還能吸引周邊的居民前來消費(fèi)； 項(xiàng)目所處商圈格局現(xiàn)狀 打造服務(wù)于社區(qū)的特色商業(yè)配套 番禺區(qū)未來樓市供應(yīng)量分析 Part 3 各板塊土地儲(chǔ)備及出讓分析 各板塊土地儲(chǔ)備量大，未來項(xiàng)目一但開發(fā)將有極大貨量推向市場(chǎng)，將需要 35年的時(shí)間來消化， 項(xiàng)目 面臨嚴(yán)峻的“從立法則” 競(jìng)爭 環(huán)境 番禺區(qū)各板塊在售樓盤及
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