番禺長(zhǎng)隆地塊(原天龍山莊)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 待售貨量未來(lái)供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)分析 ? 縱觀目前番禺樓盤(pán)整體供應(yīng)，未來(lái)將近約 6000套新增貨量集中在華南板塊； ? 市橋和橋南板塊未來(lái)貨量將明顯回落，以消化現(xiàn)有貨量為主； ? 亞運(yùn)板塊貨量有待消化，未來(lái)新增樓盤(pán)項(xiàng)目依舊是大社區(qū)為主，供應(yīng)量較大。 大石商圈整體概況 ? 商圈主力消費(fèi)群體是周邊住宅的居民，年齡主要介乎 15— 65歲，消費(fèi)群體的出行方式主要以公交為主。其中 市橋商圈 是已發(fā)展成熟的番禺舊商業(yè)中心， 萬(wàn)博商圈 則是近幾年崛起并有較高商業(yè)定位的新晉商圈，相比之下，相對(duì)落后 大石商圈 略顯尷尬，商業(yè)配套欠缺，檔次也不高。 華南板塊 客戶結(jié)構(gòu)與流向分析 市橋板塊由于項(xiàng)目小，供應(yīng)量少，對(duì)廣州市場(chǎng)擴(kuò)展稍弱，客戶主要集中在周邊區(qū)域；華南板塊由于教育配套缺乏，不少急需教育配套的客戶被吸引至市橋板塊。 番禺區(qū) 2023年居住類(lèi)產(chǎn)品供應(yīng) 與成交情況對(duì)比分析 成交量和成交價(jià)格之間明顯呈現(xiàn)正向分布，受?chē)?guó)家政策的影響 68月份開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間開(kāi)始博弈，成交量出現(xiàn)明顯下滑 ； 成交最活躍是 70120平米總價(jià)在 70180萬(wàn)之間的產(chǎn)品，其次表現(xiàn)較為突出的是 150180平米，總價(jià)在 200300萬(wàn)之間的舒適型產(chǎn)品 番禺區(qū) 2023年居住類(lèi)產(chǎn)品成交 情況對(duì)比分析 華南 市橋板塊洋房樓市分析 2 華南 市橋板塊樓市分析 ? 華南板塊各盤(pán)供需兩旺集中在 90160平米之間， 160180平米供應(yīng)量稀缺，市場(chǎng)需求量大，目前產(chǎn)品創(chuàng)新不夠大膽，戶型格局較普通； ? 市橋板塊主力戶型 90平米以下兩房； 目前華南板塊廣州客戶和番禺客戶的比例為 1:1； 華南板塊客源結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，掀起臵換潮 ；目前區(qū)域內(nèi) 有大 批來(lái)自廣 州的剛需首臵和臵換型的中高端客戶。 番禺區(qū)別墅客戶結(jié)構(gòu)與流向分析 項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析 5 項(xiàng)目地塊所在區(qū)域主要有三大商圈，分別是：市橋商圈、萬(wàn)博中心商圈和大石商圈。地鐵 3號(hào)線連通廣州市區(qū)中心與番禺區(qū)。 ? 項(xiàng)目配套商業(yè)不一定是緊鄰馬路車(chē)流量大的街鋪值錢(qián)； ? 項(xiàng)目特色商業(yè)配套不僅僅可以培養(yǎng)小區(qū)業(yè)戶消費(fèi)習(xí)慣，還是項(xiàng)目周邊居住群體首選的消費(fèi)場(chǎng)所 。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的啟示 第一部分：項(xiàng)目地塊分析 第二部分：項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì) 第三部分：規(guī)劃案例借鑒 第四部分：產(chǎn)品規(guī)劃方向 第二篇章：產(chǎn)品策劃 項(xiàng)目及地塊分析 Part 1 外部條件 1 項(xiàng)目區(qū)位條件 地塊位于番禺西面，廣州南站 番禺新城中心的邊緣地帶 地塊 地塊 項(xiàng)目交通條件 大交通非常便利， 10分鐘到南站， 30分鐘到達(dá)廣州市區(qū) 地塊 漢溪大道 金山大道 番禺大道 新光快速 市廣路 興南大道 105國(guó)道 ? 從項(xiàng)目地塊駕車(chē)經(jīng)過(guò) 105國(guó)道市廣路和南站大道10分鐘直達(dá)南站 出發(fā)大廳，駕車(chē)經(jīng)市廣路鐘村20分鐘直達(dá)番禺市橋中心， 30分鐘到體育中心 項(xiàng)目交通條件 小交通條件一般，到番禺中心較方便，到市區(qū)需要換乘 飄峰崗站 會(huì)江站 漢溪長(zhǎng)隆站 大石站 3km 4km 3km ? 飄峰公交站有 近 10條公交線路 ，連接廣州市客運(yùn)總站、番禺市橋汽車(chē)客運(yùn)站、廣州火車(chē)南站總站等。 開(kāi)發(fā)策略 二期打造中小戶型洋房產(chǎn)品，在別墅的拉動(dòng)下，洋房產(chǎn)品迎合市場(chǎng)需求 ,幵順利占據(jù)高端地位 迎賓大道 三期 開(kāi)發(fā)東片區(qū) 別墅 +洋房 四期 開(kāi)發(fā)東片區(qū) 小戶型洋房 (70/90限制 ) 五期 開(kāi)發(fā)東片區(qū) 大面積洋房 開(kāi)發(fā)策略 東區(qū) :后期通過(guò)“ 水景 +大面積綠化 +別墅 ”，內(nèi)部?jī)r(jià)值升級(jí)，實(shí)現(xiàn)品牌溢價(jià) 規(guī)劃布局 組團(tuán)式布局，別墅與洋房獨(dú)立組團(tuán) ,地塊南部布局別墅 ,北部布局高層洋房 ,營(yíng)造低密度環(huán)境. 洋房組團(tuán) 別墅組團(tuán) 洋房組團(tuán) 別墅組團(tuán) 物業(yè)配套 中心會(huì)所 配套商業(yè) 社區(qū)商業(yè) 社區(qū)商業(yè)臨洋房區(qū)設(shè)置，會(huì)所臨高端物業(yè)（別墅）在地塊中心位置打造 景觀特色 高綠化、多層次、立體景觀，演繹“中國(guó)首席生態(tài)豪宅”的產(chǎn)品定位 案例 (2)雅居樂(lè)劍橋郡 2 開(kāi)發(fā)企業(yè) :雅居樂(lè)地產(chǎn) 項(xiàng)目位置 :大學(xué)城板塊 占地面積 :32萬(wàn)平米 總建面積 :110萬(wàn)平米 產(chǎn)品類(lèi)型 :洋房 /別墅 /商業(yè) 開(kāi)發(fā)策略 首期 開(kāi)發(fā)臨海組團(tuán) 小高層 中小面積洋房 二期 開(kāi)發(fā)中部 聯(lián)排別墅 三期 開(kāi)發(fā)東區(qū) 高層中大面積房 開(kāi)發(fā)策略 :以依山面江的小高層及全方位的配套占位打開(kāi)市場(chǎng) ,帶動(dòng)后期產(chǎn)品銷(xiāo)售 。 異域風(fēng)情 豪華 高貴 有身份 ? 裝飾藝術(shù)派、裝飾藝術(shù)風(fēng)格、摩登風(fēng)格等， 誕生于 20世紀(jì) 20年代 ? 介于新古典主義和現(xiàn)代主義之間，既摩登時(shí)尚又不至于太過(guò)激進(jìn)， 是古典對(duì)稱(chēng)和現(xiàn)代簡(jiǎn)約的綜合 園林風(fēng)格建議 現(xiàn)代派臺(tái)地園林 番禺市場(chǎng)各樓盤(pán)的園林風(fēng)格，以歐式園林、山水園林和花園式園林為主，除錦繡香江等樓盤(pán)園林環(huán)境較為突出外，其余基本無(wú)特別之處。 產(chǎn)品分布建議 建議地塊四周布置中小面積兩房三房，地塊內(nèi)部布置中大面積產(chǎn)品，商業(yè)沿市政路和馬路分布 黃色 ：適宜布臵面積較小的兩房單位和三房單位。距離項(xiàng)目大約 10分鐘車(chē)程。 ? 華南板塊未來(lái)貨量集中在的雅居樂(lè)劍橋郡、諾德名都、祈福、時(shí)代外灘和珊瑚天峰； ? 市橋南板塊主要集中在海倫堡、雅居樂(lè)錦官城和星匯組團(tuán)、及金沙灣花園； 在售重點(diǎn)樓盤(pán)剩余貨量統(tǒng)計(jì)分析 區(qū)域樓市環(huán)境回顧與總結(jié) Part 4 剛需客戶： 整個(gè)番禺市場(chǎng)剛需客戶成交最為活躍，其中二手成交也占據(jù)了極大的份量； 改善臵換型客戶： 目
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