番禺長隆地塊(原天龍山莊)項目前期策劃報告-文庫吧在線文庫
【正文】 待售貨量未來供應量統(tǒng)計分析 ? 縱觀目前番禺樓盤整體供應，未來將近約 6000套新增貨量集中在華南板塊； ? 市橋和橋南板塊未來貨量將明顯回落，以消化現(xiàn)有貨量為主； ? 亞運板塊貨量有待消化，未來新增樓盤項目依舊是大社區(qū)為主，供應量較大。 大石商圈整體概況 ? 商圈主力消費群體是周邊住宅的居民，年齡主要介乎 15— 65歲，消費群體的出行方式主要以公交為主。其中 市橋商圈 是已發(fā)展成熟的番禺舊商業(yè)中心， 萬博商圈 則是近幾年崛起并有較高商業(yè)定位的新晉商圈，相比之下，相對落后 大石商圈 略顯尷尬，商業(yè)配套欠缺，檔次也不高。 華南板塊 客戶結構與流向分析 市橋板塊由于項目小，供應量少，對廣州市場擴展稍弱，客戶主要集中在周邊區(qū)域；華南板塊由于教育配套缺乏，不少急需教育配套的客戶被吸引至市橋板塊。 番禺區(qū) 2023年居住類產品供應 與成交情況對比分析 成交量和成交價格之間明顯呈現(xiàn)正向分布，受國家政策的影響 68月份開發(fā)商與購房者之間開始博弈，成交量出現(xiàn)明顯下滑 ； 成交最活躍是 70120平米總價在 70180萬之間的產品，其次表現(xiàn)較為突出的是 150180平米，總價在 200300萬之間的舒適型產品 番禺區(qū) 2023年居住類產品成交 情況對比分析 華南 市橋板塊洋房樓市分析 2 華南 市橋板塊樓市分析 ? 華南板塊各盤供需兩旺集中在 90160平米之間， 160180平米供應量稀缺，市場需求量大，目前產品創(chuàng)新不夠大膽，戶型格局較普通； ? 市橋板塊主力戶型 90平米以下兩房； 目前華南板塊廣州客戶和番禺客戶的比例為 1:1； 華南板塊客源結構轉型，掀起臵換潮 ；目前區(qū)域內 有大 批來自廣 州的剛需首臵和臵換型的中高端客戶。 番禺區(qū)別墅客戶結構與流向分析 項目區(qū)域商業(yè)市場分析 5 項目地塊所在區(qū)域主要有三大商圈，分別是：市橋商圈、萬博中心商圈和大石商圈。地鐵 3號線連通廣州市區(qū)中心與番禺區(qū)。 ? 項目配套商業(yè)不一定是緊鄰馬路車流量大的街鋪值錢； ? 項目特色商業(yè)配套不僅僅可以培養(yǎng)小區(qū)業(yè)戶消費習慣，還是項目周邊居住群體首選的消費場所 。 項目開發(fā)的啟示 第一部分：項目地塊分析 第二部分：項目核心優(yōu)勢 第三部分：規(guī)劃案例借鑒 第四部分：產品規(guī)劃方向 第二篇章：產品策劃 項目及地塊分析 Part 1 外部條件 1 項目區(qū)位條件 地塊位于番禺西面，廣州南站 番禺新城中心的邊緣地帶 地塊 地塊 項目交通條件 大交通非常便利， 10分鐘到南站， 30分鐘到達廣州市區(qū) 地塊 漢溪大道 金山大道 番禺大道 新光快速 市廣路 興南大道 105國道 ? 從項目地塊駕車經過 105國道市廣路和南站大道10分鐘直達南站 出發(fā)大廳，駕車經市廣路鐘村20分鐘直達番禺市橋中心， 30分鐘到體育中心 項目交通條件 小交通條件一般，到番禺中心較方便，到市區(qū)需要換乘 飄峰崗站 會江站 漢溪長隆站 大石站 3km 4km 3km ? 飄峰公交站有 近 10條公交線路 ，連接廣州市客運總站、番禺市橋汽車客運站、廣州火車南站總站等。 開發(fā)策略 二期打造中小戶型洋房產品，在別墅的拉動下，洋房產品迎合市場需求 ,幵順利占據高端地位 迎賓大道 三期 開發(fā)東片區(qū) 別墅 +洋房 四期 開發(fā)東片區(qū) 小戶型洋房 (70/90限制 ) 五期 開發(fā)東片區(qū) 大面積洋房 開發(fā)策略 東區(qū) :后期通過“ 水景 +大面積綠化 +別墅 ”，內部價值升級，實現(xiàn)品牌溢價 規(guī)劃布局 組團式布局，別墅與洋房獨立組團 ,地塊南部布局別墅 ,北部布局高層洋房 ,營造低密度環(huán)境. 洋房組團 別墅組團 洋房組團 別墅組團 物業(yè)配套 中心會所 配套商業(yè) 社區(qū)商業(yè) 社區(qū)商業(yè)臨洋房區(qū)設置，會所臨高端物業(yè)（別墅）在地塊中心位置打造 景觀特色 高綠化、多層次、立體景觀，演繹“中國首席生態(tài)豪宅”的產品定位 案例 (2)雅居樂劍橋郡 2 開發(fā)企業(yè) :雅居樂地產 項目位置 :大學城板塊 占地面積 :32萬平米 總建面積 :110萬平米 產品類型 :洋房 /別墅 /商業(yè) 開發(fā)策略 首期 開發(fā)臨海組團 小高層 中小面積洋房 二期 開發(fā)中部 聯(lián)排別墅 三期 開發(fā)東區(qū) 高層中大面積房 開發(fā)策略 :以依山面江的小高層及全方位的配套占位打開市場 ,帶動后期產品銷售 。 異域風情 豪華 高貴 有身份 ? 裝飾藝術派、裝飾藝術風格、摩登風格等， 誕生于 20世紀 20年代 ? 介于新古典主義和現(xiàn)代主義之間，既摩登時尚又不至于太過激進， 是古典對稱和現(xiàn)代簡約的綜合 園林風格建議 現(xiàn)代派臺地園林 番禺市場各樓盤的園林風格，以歐式園林、山水園林和花園式園林為主，除錦繡香江等樓盤園林環(huán)境較為突出外，其余基本無特別之處。 產品分布建議 建議地塊四周布置中小面積兩房三房，地塊內部布置中大面積產品，商業(yè)沿市政路和馬路分布 黃色 ：適宜布臵面積較小的兩房單位和三房單位。距離項目大約 10分鐘車程。 ? 華南板塊未來貨量集中在的雅居樂劍橋郡、諾德名都、祈福、時代外灘和珊瑚天峰； ? 市橋南板塊主要集中在海倫堡、雅居樂錦官城和星匯組團、及金沙灣花園； 在售重點樓盤剩余貨量統(tǒng)計分析 區(qū)域樓市環(huán)境回顧與總結 Part 4 剛需客戶： 整個番禺市場剛需客戶成交最為活躍，其中二手成交也占據了極大的份量； 改善臵換型客戶： 目
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