番禺長隆地塊(原天龍山莊)項目前期策劃報告(完整版)
【正文】 前番禺的巨大臵換潮帶來了大批量的臵換型客戶； 別墅客戶： 別墅市場并不活躍，但仍存在一定客戶； 番禺區(qū)不同層次客戶承接力分析 目前，番禺各板塊客源主要呈現(xiàn)出“需求主導(dǎo)流向”的特點 。大石商圈東起珠江水系大石水道、西臨新月明珠花園，南臨錦繡香江野生動物世界、北至大石橋，包括大石城、富麗城、天和百貨、 105新地潮流娛樂主題商城等大型商業(yè)物業(yè)。 ? 消費者基本信息 常住人口 14萬多人 流動人口及外來暫住人口 共約 12萬人 職工年人均收入達(dá)到 52609元 農(nóng)民年人均收入達(dá)到 20354元 本區(qū)域 外來人口 收入情況 ? 消費特點 備注：以上數(shù)據(jù)來源政府報告最新統(tǒng)計 奢侈品 消費者 中檔品牌 消費者 大眾型 消費者 個體經(jīng)營戶或者高層管理人員； 香港或廣州市區(qū)高端商業(yè)中心； 白領(lǐng)、工廠管理層人員； 番禺新大新、天河、海珠消費； 周邊居民、外來務(wù)工人員； 易發(fā)商業(yè)街或一般生活超市； 萬博商圈概況 ： 萬博中心位于廣州市區(qū)與番禺傳統(tǒng)中心區(qū)之間，華南板塊的中心，在廣州新城市中軸線 (廣州火車東站一天河城一珠江新城 )的延伸線上，是地鐵三號線發(fā)展軸上的重要節(jié)點，周邊聚集了廣州各大知名高端樓盤。目前 橋南板塊目前產(chǎn)品多為合并戶型，導(dǎo)致客戶面臨“雙證”問題缺乏購房資格 。番禺長隆地塊（原天龍山莊）項目前期策劃報告 科通置業(yè)項目部 2023年 7月 26日 經(jīng)項目部充分理解公司的開發(fā)戰(zhàn)略思想及各大開發(fā)集團(tuán)在番禺的戰(zhàn)略部署，以及本項目的開發(fā)成本和未來的收益預(yù)期，確立本次市場調(diào)查 研究方向；重點主要 鎖定在區(qū)域范圍內(nèi)的市場供需細(xì)分情況 了解；基于此，項目部將分以下 各大部分開展本次市場調(diào)查和形成本次市場調(diào)查研究報告。 橋南板塊客源分析 亞運板塊客源分析 市橋南 亞運板塊 客戶結(jié)構(gòu)與流向分析 客戶喜好什么？ 板塊好在哪里，不好在哪里？ 市橋南 亞運板塊 客戶喜好分析 番禺區(qū)別墅市場分析 4 ?別墅產(chǎn)品以聯(lián)排及雙拼為主（少量獨立別墅），主力面積段在 350500㎡； ?市橋南板塊別墅的均價 20230元 /㎡，華南板塊別墅均價 2500035000元 /㎡，以市橋南水韻藍(lán)灣產(chǎn)品性價比最高； ?總價跨度大，從 350多萬 3000萬均有，但主力總價段在 6001500萬。萬博中心商圈輻射范圍涵蓋市橋、大石、鐘村、南村、洛溪及沙溪等，總面積 。 周邊大型社區(qū)如華碧、錦繡香江、雅居樂、祈福、南奧等擁有較為大型和成熟商業(yè)配套。 番禺區(qū)整體客戶流向分析 部分回流 項目潛在客戶需求分析及本項目開發(fā)的啟示 本區(qū)域客戶類型： ?大批廣州剛需性首次臵業(yè)客戶和改善臵換型的中高端客戶； ?番禺本地的中高端客戶（自住及投資均有一部分）； 分析其客戶需求及喜好 ，項目部認(rèn)為 本項目有以下一些啟示可以參考 項目部觀點 ： ? 產(chǎn)品啟示： 本項目的產(chǎn)品應(yīng)結(jié)合目前客戶實際需求，產(chǎn) 品需要包涵市場上熱銷的實用小戶型、改善型客戶追捧的舒適平層大戶型、及部分高端客戶需求的大面積產(chǎn)品（疊加或別墅等）以滿足廣泛的剛需型客戶及臵換型客戶的需求。 地塊 大石長江中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院 番禺武警醫(yī)院 項目景觀資源 地塊附近有香江動物園、長隆主題公園等旅游景點 ? 項目周邊有 長隆旅游度假區(qū)四大主題公園，香江動物園、大夫山森林公園，金山湖公園 等，周邊旅游項目較為豐富。 粉色 ：適宜布臵中等面積的三房單位。 商業(yè) ：建議布置在南面臨馬路區(qū)域和沿市政路分布 建筑風(fēng)格建議 建筑風(fēng)格：古典而現(xiàn)代的 ART DECO風(fēng)格 ? 華南板塊、市橋板塊、橋南板塊項目以 歐式風(fēng)情 最受客戶喜歡，如錦繡香江、星河灣、海倫堡等歐式建筑，富有異域風(fēng)情，且外立面選材質(zhì)感有檔次，客戶感覺舒適有身份。 5 項目核心優(yōu)勢 Part 2 區(qū)位價值 ?廣州南拓的發(fā)展趨勢； ?番禺新城和華南板塊的發(fā)展契機(jī)； ?廣州南站的帶動輻射； 景觀價值 ? 附近長隆四大主題公園、香江動物園； ? 飄峰崗及周邊的天然山景； ? 區(qū)域罕有的原始生態(tài)環(huán)境和山體景觀； 速度價值 ? 新生代開發(fā)商，沒有大企業(yè)拖沓的報批制度； ? 屬于公司開發(fā)的首個廣州項目，可調(diào)動全公司所有資源為項目服務(wù)； 核心優(yōu)勢分析 區(qū)位、景觀 和速度構(gòu)成 項目的三大優(yōu)勢，景觀價值最為核心 借鑒案例分析 Part 2 案例 (1)錦繡香江 1 開發(fā)企業(yè) :香江集團(tuán) 項目位置 :華南板塊 ,迎賓路 項目定位 :國際化生態(tài)居住社區(qū) 占地面積 :約 87萬平方米 總建面積 :約 122萬平方米 產(chǎn)品類型 :洋房 \別墅 \公寓 迎賓大道 首期 開發(fā)西片區(qū) 坡地別墅 二期 開發(fā)西片區(qū) 洋房產(chǎn)品 西片區(qū)開發(fā) 高爾夫球綠地 大生態(tài)環(huán)境 開發(fā)策略 西區(qū) :結(jié)合地塊 ” 坡地 ” 特點 ,以高端別墅產(chǎn)品占位 ,樹立高端形象及項目品牌 。 ? 配套啟示： ， 目前華南板塊的客戶已形成關(guān)注社區(qū)自身配套的習(xí)慣， 適當(dāng)打造區(qū)域互補性配套，在增加客戶信心的同時，提升項目的商業(yè)價值。 ? 商業(yè)的打造除了考慮商業(yè)出售外，還要考慮商業(yè)的長期有序經(jīng)營。 ? 14條公交線路東至大學(xué)城總站 (廣工 )、西至廣州南站，北至天河客運站。 別墅客戶分析 華南板塊別墅客戶基本以自住為主，并非一般意義的度假型別墅，各個項目為突出項目的“城央別墅”概念，重點突出項目的便捷交通、成熟配套等方面。 番禺區(qū) 20232023年 樓市概況 20232023番禺
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