【正文】 2023年 2月 14日星期二 上午 10時(shí) 27分 25秒 10:27: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 14日星期二 10時(shí) 27分 25秒 10:27:2514 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , February 14, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :27:2510:27Feb2314Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。另一方面應(yīng)當(dāng)充分營造一種處處皆景 的感覺 ,讓顧客流連忘返 . (參考圖 ) 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書 39 (二 )樣板間規(guī)劃建議 樣板間是項(xiàng)目的窗口 ,它能很好地向消費(fèi)者展示項(xiàng)目的形象和品質(zhì) .因此 ,必須充分重視樣板間的規(guī)劃和建設(shè) ,做到“有效傳達(dá) ,感動(dòng) 顧客 ,促進(jìn)銷售 ” .樣板間規(guī)劃原則 : 整體風(fēng)格與項(xiàng)目形象定位相吻合 ,以求深刻表達(dá)項(xiàng)目內(nèi)涵 . 樣板間應(yīng)當(dāng)是主力戶型的集中體現(xiàn) ,如果次主力戶型所占比例較大 ,可設(shè)計(jì)多套樣板間 . 樣板間內(nèi)部必須布置成居家的格局 ,各種家具電器齊備 . 由于項(xiàng)目采取期房銷售模式 ,所以在樣板間對外開放之時(shí)項(xiàng)目正在施工中 ,所以應(yīng)當(dāng)安排在利于到達(dá)的樓棟與樓層 ,同時(shí)兼顧參觀 者的安全 .水景是本案一大賣點(diǎn) ,樣板間應(yīng)當(dāng)選取既能觀賞外河景 ,又能看到內(nèi)中庭景觀的位置 ,同時(shí)選取戶型格局最好的單位 . 選擇設(shè)計(jì) 23 間樣板房 ,主力戶型 100120 平方米 ,3 房結(jié)構(gòu) ,南向全明單位一間 。 ⊙ 規(guī)劃方面留有充足空間，可適應(yīng)多種業(yè)態(tài)的同時(shí)使用 。建議二房以上住宅的廚 房面積要規(guī)劃為 6 平米左右，可放置廚柜及冰箱，并可同時(shí)采納兩人活動(dòng)的空間：客房或書房面積最小不能小于 8 平方米。 2 米：二房戶型的住宅其客廳開間可以控制在 4 米左右，而二房以上住宅多為家庭式組合， 放置較大的家具及有足夠的公共活動(dòng)空間，因此客廳不宜過小，開間不應(yīng)少于 4。 主次分區(qū)：對于本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶而言，特別購買大戶型的客戶，大多是事業(yè)有成的成功人士，生活質(zhì)量已邁進(jìn)了一個(gè)臺階。其數(shù)量比例為總戶數(shù)的 30%40%。 基于上述原因和項(xiàng)目自身的景觀優(yōu)勢，開發(fā)公司在進(jìn)行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi) 的景觀藝術(shù)設(shè)計(jì) ,建議本項(xiàng)目的景觀規(guī)劃中在某些關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)適當(dāng)插入中式元素 ,一方面打造特色景觀 ,另一方面能讓整個(gè)社區(qū)充滿親切 感。突出環(huán)境設(shè)計(jì) 的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個(gè)手法營造兩個(gè)中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能， 突出 21 世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。 我司主推案名 1—— 鉑金水岸 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書 24 五、規(guī)劃建議 (一 )總體規(guī)劃原則 I。 從人類居住舒適感的角度出發(fā)，將先進(jìn)建筑規(guī)劃技術(shù)運(yùn)用到每個(gè)細(xì)節(jié)，同時(shí)以完善的配套和完美的服務(wù)全力打 造永泰人居典范，通過在社區(qū)園林景觀、建筑布局、戶型結(jié)構(gòu)安排、環(huán)境空間細(xì)部處理和后期物業(yè)服務(wù)等方面“重 塑永泰人居理念”，使得業(yè)主成為永泰人生活的榜樣。 項(xiàng)目位于政府城市規(guī)劃新的發(fā)展區(qū)域，有一定的市場潛力。 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書 13 總用地面積 11000 平方米 計(jì)容建筑面積 28000 平方米 住宅部分面積 26000 平方米 商業(yè)面積 1100 左右 平方米 會(huì)所面積 797 平方米 架空綠化面積 632 平方米 地下室面積 3678 平方米 占地面積 2676 平方米 建筑密度 % 綠地率 30 % 容積率 二、地塊分析 (一 )綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書 14 Strenth 地塊位于城市新規(guī)劃區(qū)有利地段，前景看好 地塊位置離城區(qū)不遠(yuǎn)，步行十五分鐘內(nèi)可達(dá) 馬路對面即是 “大樟溪 ”，可觀一線河景 地塊格局比較方正，利于規(guī)劃建設(shè) Weat 宗地 16 畝規(guī)模較小，不利于建造高品質(zhì)社區(qū) 地塊周邊農(nóng)民房聚集，居住氛圍較差 地塊周邊配套差，居民日常生活不方便 本案為開發(fā)商在永泰開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，品牌認(rèn)知度低 地塊所在區(qū)域商業(yè)氣氛差，將影響項(xiàng)目商業(yè)部分的開發(fā) Opportunity 政府規(guī)劃實(shí)施 “南拓東進(jìn) ”戰(zhàn)略，區(qū)域前景良好 2023 年將建成的高速公路和鐵路將通過永泰境內(nèi)，投資 者信心得到增強(qiáng) 近年來永泰房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速發(fā)展勢頭 Treat 08 年將有多個(gè)項(xiàng)目上馬，市場競爭不斷加劇 福州及周邊區(qū)域房價(jià)上漲已經(jīng)超出市民承受力， 08 年宏觀調(diào)控力 度將進(jìn)一步加大，政策層面形成一定威脅 (二 )項(xiàng)目 SWOT 分析 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書 15 (三 )項(xiàng)目發(fā)展面臨的問題及應(yīng)對策略 行業(yè)宏觀 政策變幻 以不變應(yīng)萬變 通過前期 規(guī)劃打造高品 質(zhì)社區(qū) ,宜居 社區(qū) .后期銷 售通過價(jià)格策 略贏得消費(fèi)者 的心 . 周邊生活 配套差 要解決項(xiàng)目周 邊生活配套差 的問題 ,關(guān)鍵 是商業(yè)部分的 發(fā)展規(guī)劃 ,建 議引進(jìn) 社區(qū)超 市 ,服務(wù)小區(qū) 業(yè)主 . 周邊居住 環(huán)境差 引進(jìn)品牌物業(yè) 管理公司 ,提供 全方位 ,多元化 服務(wù) .加強(qiáng)社區(qū) 安防設(shè)施建設(shè) , 確保業(yè)主生命 財(cái)產(chǎn)安全 ,生活 無憂 ! 來年市場 競爭加劇 “推廣先行 , 工程緊 跟” 春 節(jié)前進(jìn)行前期 市場推廣 ,累 積意向客戶 , 先發(fā)制人 ,將 競爭化解于無 形之中 品牌知名 度和美譽(yù) 通過 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 ， 設(shè)計(jì)院、景觀公 司、物業(yè)公司融 合各方實(shí)力與 經(jīng)驗(yàn)，整 合優(yōu)勢 資源，不但要將 本項(xiàng)目做成功， 更要把項(xiàng)目品 牌推向市場 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書 16 三、客群分析 (一 )目標(biāo)客群分析 地域分布特點(diǎn) 通過我司調(diào)查表明，永泰地區(qū)住房購買客戶主要來自永泰城區(qū)和鄰近鄉(xiāng)鎮(zhèn)。地區(qū)交通情況及生活環(huán)境影響消費(fèi) ,本地區(qū)公 共交通系統(tǒng)及市政交通網(wǎng)絡(luò)還尚未完善，直接影響消費(fèi)者的購房需求。 購房者購房考慮的首要因素是價(jià)格、地理位置和戶型間隔，并且注重實(shí)用和實(shí)惠，付款方式以一次性付款為主，銀行按揭很少。 （ 2）建筑形式 永泰的房地產(chǎn)項(xiàng)目目前因?yàn)闆]有可作為經(jīng)典的帶動(dòng)性樓盤，某種程度上約束了購買者的需求及購房觀念，限制了建筑開發(fā)水平的 提高，也限制了樓盤的檔次。 近年來城鄉(xiāng)建設(shè)得到加強(qiáng)。轄 21 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總?cè)丝? 萬。 交通建設(shè)永遠(yuǎn)跟不上城市發(fā)展的需要，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的作 用短期內(nèi)無法顯現(xiàn) 城市人口 吸引區(qū)域內(nèi)的大量人口進(jìn)城 自身人口不多 ,外來人口少 ,又無優(yōu)勢產(chǎn)業(yè) ,人口增長緩慢 城市競爭力 依托福州提高城市競爭力 在地理上離福州市太遠(yuǎn) ,無法融入 “大福州 ”戰(zhàn)略 ,發(fā)展受限 . (二 )房地產(chǎn)發(fā)展調(diào)研 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書 5 至 2023 年底 ,永泰縣住房建筑總面積 200 萬方左右 ,總?cè)丝? 萬人 ,人均住房面積 平方米 . 由于永泰地處山區(qū) ,城市人口的 增加主要是農(nóng)民因務(wù)工或子女求學(xué)進(jìn)城 ,且多為全家進(jìn)城 .因此市規(guī)劃區(qū)內(nèi)存在大量的城中村 .農(nóng)村特性明顯 ,其家庭結(jié)構(gòu)和居住形式?jīng)Q 定了對住房的需求種類 .在商品房選擇方面 ,多選擇 110 平方左右的戶型 ,因此大戶型在永泰縣所占比例大 . 由于區(qū)域及城鎮(zhèn)整體建設(shè) 等因素，區(qū)域房地產(chǎn)市場一直發(fā)展較為緩慢，而永太目前的商品住宅較大規(guī)模的只有泰盛名居、鴻景花園 .本地區(qū)多以自建房為主，既 無完整的規(guī)劃，也無完善的市政配套，不具規(guī)模，雜亂無章的自建房與商品住宅同區(qū)域的強(qiáng)烈對比，雖制約了城市的形象但對房地產(chǎn) 市場反而形成了較大的開發(fā)改造空間與潛力。 相 關(guān) 調(diào) 研 顯 示 ， 未 來 的 開 發(fā) 量 和 需 求 量都會(huì)繼續(xù)增加，市場成熟度將進(jìn)一步提高 ,房地產(chǎn)市場前景樂觀。 1. 消費(fèi)市場狀況 受當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展限制，該地區(qū)消費(fèi)場所過于集中，商業(yè)競爭非常保守；并且呈現(xiàn)縱向發(fā)展，使得該地區(qū)主要的消費(fèi)場所重點(diǎn)都集 中在環(huán)城路南段，消費(fèi)者對商業(yè)及服務(wù)可選性狹窄，屬于被迫式消費(fèi)，并且缺乏專業(yè)市場及特色市場，消費(fèi)潛力有待挖掘及有力的市 場引導(dǎo)。 3)從上文對消費(fèi)結(jié)構(gòu)的分析可知，市民的日常消費(fèi)仍以滿足日常生活的基本需要為主，其它類型的支出少，呈現(xiàn)較低層次的消費(fèi)特征， 市民消費(fèi)講求“就近”、“方便”。 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書 17 四、產(chǎn)品定位 (一 )產(chǎn)品定位 以市場為導(dǎo)向，開發(fā)真正滿足消費(fèi)者需求的產(chǎn)品 ! 產(chǎn)品定位總原則 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書 走差異化競爭策略，充分做到“人無我有，人有我有” ! 導(dǎo)入精品項(xiàng)目開發(fā)模式，全力打造升級換代的高