【正文】 ebruary 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 2月 14日星期二 10時(shí) 27分 25秒 10:27:2514 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , February 14, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 休閑區(qū)：項(xiàng)目定位為中高端產(chǎn)品，來(lái)此購(gòu)房的客戶亦為有身份人士，因此建議在本案售樓處內(nèi)設(shè)置一休閑區(qū)域，展示本案情調(diào) 及對(duì)客戶的細(xì)微關(guān)懷。 ◆配套設(shè)施附近住宅盡量降低戶型面積 。 E窗戶設(shè)計(jì)：目前福州房地產(chǎn)市場(chǎng)很多住宅采用外飄窗設(shè)計(jì)，并贏得了客戶喜愛(ài)，但考慮到建筑成本，適當(dāng)設(shè)計(jì)外飄窗、低窗臺(tái) (45cm)，主臥室不帶陽(yáng)臺(tái)的務(wù)必設(shè)計(jì)外飄窗，而大戶型住宅次主臥也適當(dāng)增加一個(gè)，這不僅會(huì)贏得客戶的認(rèn)可，同時(shí)也提升小區(qū)檔次。 8 米，主臥室面積一般約為 1316 ㎡為 宜，在整套住宅中其座向應(yīng)朝向景觀好的一面，大套間主臥室應(yīng)設(shè)獨(dú)立的衛(wèi)生間及衣帽間，特別四房及復(fù)式住宅。 7 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書(shū) 30 住宅產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)具體建議 1）戶型的具體設(shè)計(jì)從以下幾個(gè)方面來(lái)分析： 動(dòng)靜分區(qū)：客廳、餐廳、廚房是活動(dòng)最頻繁、最有生氣和活力的區(qū)域，而主要為休息睡覺(jué)之用的臥室則需要最大程度的安靜，因此應(yīng) 將它們嚴(yán)格分開(kāi)，確保休息的人能安心休息，要活動(dòng)、娛樂(lè)的人可以放心活動(dòng)。 ☆采用直線向上的輪廓，展現(xiàn) 出建筑本身挺拔、俊朗的氣質(zhì)， 同時(shí)利用陽(yáng)臺(tái)、飄窗等體塊的 靈動(dòng)組合，使立面呈現(xiàn)活潑、 跳躍的風(fēng)貌。 (具體建議后續(xù) ) (三 )景觀規(guī)劃建議 —— 永泰第一生態(tài)社區(qū) 景觀主題建議 ——現(xiàn)代風(fēng)格生態(tài)園林 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書(shū) 26 隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢(shì)也成為眾多小區(qū)的一個(gè)賣點(diǎn)。由于項(xiàng)目規(guī)模小，規(guī)劃時(shí)無(wú)需考慮組團(tuán)分布，整體規(guī)劃即可 VII。二者組合是為駿景。 以 “現(xiàn)代簡(jiǎn)約” 的建筑風(fēng)格正是尋求人類物質(zhì)居住層面與精神居住層面的和諧統(tǒng)一，在風(fēng)景與居家之 間橫架一道橋梁，居住不再是單純的生理需要，而是情感的歸宿，是思維的凝聚地，而風(fēng)景同樣不再是不可企及的 夢(mèng)想。 至尚物業(yè) 管理服務(wù) 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書(shū) 19 (二 )市場(chǎng)定位 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及永泰縣物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中高檔，這是基于激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)狀況以及 項(xiàng)目所處的環(huán)境和區(qū)位為前提而作出的明智決策，主要依據(jù)如下所述 : 永泰縣總體經(jīng)濟(jì)水平不高，加之房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起步階段，市場(chǎng)客觀上難以接受高端產(chǎn)品，如豪宅，高檔商務(wù) 公寓等。而購(gòu)買相對(duì)大宗的商品，如家用電器等，消費(fèi)者往往會(huì)選擇品質(zhì)有保障的家電超市。 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書(shū) 12 消費(fèi)人群以中、老年人為主，消費(fèi)環(huán)境形成他們的消費(fèi)習(xí)慣：他們喜歡物實(shí)價(jià)廉的物品，貪小便宜的心理較重、注重人情銷售。 (三 )典型項(xiàng)目解析 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書(shū) 10 項(xiàng)目位置 地圖 北 門 里 大 島 橋 路 本案 縣府路 楊梅路 二輕局 ● 實(shí)驗(yàn)小學(xué) ★縣政府 主力面 積： 100110 ㎡ 主力單價(jià) 2100 元 / ㎡ 主力總價(jià) 22 萬(wàn) 目標(biāo)客 源： 本地投資客 ,農(nóng)村進(jìn) 城者 ,永泰較高收入 階層 配套設(shè)施： 商業(yè)街 ,中心廣場(chǎng) 樓盤訴求 永泰第一高尚生活區(qū) 規(guī)劃分析 總共規(guī)劃 7 棟小高層 ,呈現(xiàn)列兵式布局 ,建有中心廣場(chǎng) . 環(huán)境分析 外部：位于楊梅路核心地段 ,毗鄰清涼溪 ,周邊學(xué)校眾多 ,孩子上學(xué)方便 . 內(nèi)部 :社區(qū)內(nèi)有一定景觀規(guī)劃 ,但綠化總體較差 . 客源分析 城區(qū)高收入人群及鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人員 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書(shū) 11 (四 )居民消費(fèi)狀況整體分析 永泰住宅產(chǎn)品的消費(fèi)者都是先富起來(lái)的一部分人，這些人包括私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體工商戶、政府機(jī)關(guān)干部、企事業(yè)單位職工、出外 打工還鄉(xiāng)人士以及投資人士等。 永泰房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展 ,雖然取得一些進(jìn)步 ,但在開(kāi)發(fā)總水平上仍然很落后 ,在項(xiàng)目形態(tài)的規(guī)劃 ,景觀設(shè)計(jì) ,物業(yè)管理等各方面 都在低層次徘徊 ,主要表現(xiàn)如下 : （ 1）商品房?jī)r(jià)格差不大，品質(zhì)針對(duì)性不強(qiáng)，優(yōu)質(zhì)樓盤欠缺。 永泰是全省 36 個(gè)重點(diǎn)林業(yè)縣之一 ,被國(guó)家林業(yè)局授予 “ 中國(guó)李 鄉(xiāng) ” 稱號(hào) . 境內(nèi)旅游資源豐富 ,其中青云景區(qū)被評(píng)定為 “ 國(guó)家級(jí)風(fēng)景 區(qū) ” 、 “ 國(guó)家 AAAA 級(jí)風(fēng)景區(qū) ” . 2023 年，全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，同比增長(zhǎng) %，其中 第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，第三產(chǎn)業(yè) 增加值 億元，分別比增 %、 %、 %。 跟周邊縣城對(duì)比居民生活水平中等 ,但政府財(cái)政收入不 . 而居 民的收入主要以外出打工和經(jīng)商為主 .外出打工則以建筑為主 ,人員 出去最多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)為 (大洋鎮(zhèn) ,盤谷鄉(xiāng) ,紅星鄉(xiāng) ),經(jīng)商最多鄉(xiāng)鎮(zhèn)為 (梧桐 鎮(zhèn) ,嵩口鎮(zhèn) ,清涼鎮(zhèn) ). 在上海就有“永太一條街” ,人數(shù)在二萬(wàn)人以上 . 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書(shū) 2 (1)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 近年來(lái)永泰經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速 ,國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好 . 固定資產(chǎn)投資總額不斷上升 ,整體上拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展 . 由于永泰自身自然地理?xiàng)l件優(yōu)越 ,以青云山為代表的休閑旅游業(yè)發(fā)展迅速 . 水產(chǎn)養(yǎng)殖成為當(dāng)?shù)鼐用衩撠氈粮坏钠鹛?. 工電聯(lián)動(dòng)發(fā)展態(tài)勢(shì)初步形成 , 工業(yè)載體建設(shè)步伐加快，發(fā)展后勁正在加強(qiáng)，“兩區(qū)一走廊”集聚效應(yīng)逐漸呈現(xiàn) . (2)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征 充分利用自然資源 ,依托天然優(yōu)勢(shì)加快發(fā)展林業(yè)和第三產(chǎn)業(yè) . 三大產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng) ,發(fā)揮協(xié)同效應(yīng) ,實(shí)現(xiàn)效益最大化 . 政府高度重視三農(nóng)問(wèn)題 ,積極促進(jìn)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移和農(nóng)民至富 . 工農(nóng)業(yè)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要力量 . 投資格局多元化 ,外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)態(tài)良好 . 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書(shū) 3 (3)城鄉(xiāng)居民收入和儲(chǔ)蓄增長(zhǎng) 與 2023 年相比， 2023 年永泰縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 10741 元，比上年同期增長(zhǎng) %. 其中，職工平均工資收入 16284 元， 增長(zhǎng) %； 2023 年儲(chǔ)蓄總額也大幅增長(zhǎng) . (4)社會(huì)總消費(fèi)與總投資 永太縣 2023 年年度最終消費(fèi)為 億元，其中城鎮(zhèn)居民消費(fèi)額為 億元，政府投資消費(fèi)額為 億元； 2023 年年 度總消費(fèi)為 億元，其中城鎮(zhèn)居民消費(fèi)額為 億元，政府投資消費(fèi)額為 億元；而 2023 年上半年永太社會(huì)總消費(fèi) 額為 億元，同比增長(zhǎng) 16%。 目前永泰商品房的總體均價(jià)在 2023 元／Ｍ２左右，而對(duì)比現(xiàn)有在售的商品房，可以看出，雖然各個(gè)樓盤在概念營(yíng)造上有所區(qū)別， 但規(guī)劃上總體差別不大，同質(zhì)化嚴(yán)重 .這表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的品質(zhì)針對(duì)性不強(qiáng)，低端樓盤普遍，無(wú)特色，無(wú)可比較的優(yōu)勝劣汰性， 缺乏可供選擇的優(yōu)質(zhì)樓盤。其中，有一次置業(yè)，也有二次或者多次置業(yè)，一次置業(yè)人士主要為一些住單位宿舍的機(jī)關(guān)干部和與父 母同住的年輕人以及工作時(shí)間不是很長(zhǎng)的打工人士，而二次或者多次置業(yè)人士主要是那些私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體工商戶、部分的機(jī)關(guān)干部 和那些工作時(shí)間較長(zhǎng)、年紀(jì)較大、收入較高的企事業(yè)單位職工。 所以左右人們消費(fèi)意識(shí)的兩大關(guān)鍵因素在于價(jià)格、口碑，本區(qū)域經(jīng)營(yíng)的商品普遍以實(shí)用型與必須品為主，對(duì)價(jià)格和可用性的敏感性比 較高；本地年輕人有喜歡出外打工的心態(tài)， 60%都渴望在得到第一桶金后再回家發(fā)展，并且目前的商業(yè)發(fā)展都無(wú)法滿足，他們對(duì)潮流消 費(fèi)的需求；而中年人對(duì)價(jià)格的性價(jià)比投資回報(bào)率極為關(guān)注，是目前本地消費(fèi)的主要客戶。 4)由于永泰縣目前商業(yè)發(fā)展水平有限，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、商品種類、商品檔次等均不能滿足部分收入水平較高、消費(fèi)能力較強(qiáng)的市民要求， 加上永太到福州、交通方便快捷，從而培養(yǎng)了這類人群到區(qū)域外購(gòu)物消費(fèi)的習(xí)慣。低端產(chǎn)品不具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，無(wú)法實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn)。建筑的精致、景致的內(nèi)涵、無(wú)處不在的觸動(dòng)，能讓人得到緣于生命平常卻又真實(shí)的啟迪，在不經(jīng)意中延伸思 維的空間。突出項(xiàng)目特性。 注重利用外部“大樟溪”天然景觀，實(shí)現(xiàn)內(nèi)外景的呼應(yīng)效應(yīng) 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書(shū) 25 (二 )項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 A. 總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項(xiàng)目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺(jué)效果。在當(dāng)前以及未來(lái)相 當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來(lái)越重視其環(huán)境，這實(shí)際上也反映了人們追 求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書(shū) 29 面積區(qū)間 房型 比例 60 ㎡以下 1 房半或 1 房 1廳 1衛(wèi) 1廚 10% 6080 ㎡ 2房 1廳 1衛(wèi) 1廚 10% 8090 ㎡ 2房 2廳 1衛(wèi) 1廚 10% 90100 ㎡ 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 (小 3 房 ) 20% 100120 ㎡ 3房 2廳 2衛(wèi) 1廚 40% 120230 ㎡ 4房 2廳 2衛(wèi) 1廚 7% 150170 ㎡復(fù)式 5房 2廳 3衛(wèi) 1廚 3% 戶型規(guī)劃建議 戶型面積配比 說(shuō)明 : 在不影響整個(gè)社區(qū)品質(zhì)及占用主體空間的前提下，利用一些邊角位置設(shè)計(jì)雜物房，單體面積控制在 68 ㎡，既可