【正文】 —— 世紀(jì)偉達(dá) 我們的任務(wù)就是知道應(yīng)該在哪里，應(yīng)該怎么去適當(dāng)安排營銷組合（周密的價格策略、有效的廣告策略和徹底的銷售執(zhí)行），使之與不可控制的環(huán)境因素（市場競爭和政經(jīng)環(huán)境）和自身因素（項(xiàng)目規(guī)劃）相適應(yīng)。D、偉星的 “ 房產(chǎn)超市 ”偉星房產(chǎn) 家住撫州撫州電視臺房產(chǎn)超市 通過以老帶 新的方式，在推售偉星后期房源的同時推薦金都豪庭，據(jù)統(tǒng)計(jì)，偉星銷售現(xiàn)場每月流失客戶約 380組左右；通過偉星系統(tǒng)內(nèi)營銷，坐享偉星強(qiáng)大的推廣紅利。每期專項(xiàng)調(diào)查將針對撫州客戶群進(jìn)行數(shù)據(jù)及資料充實(shí)、完善。主要是借助這樣固定的宣傳方式，挖掘可能的所有潛在客戶，而不是僅僅停留在現(xiàn)場售房部的客戶積累上。唯有如此，才能夠?yàn)轫?xiàng)目節(jié)省寶貴的時間和金錢。 這一點(diǎn)，車身廣告表現(xiàn)尤為突出。手提袋： 項(xiàng)目所用手提袋，形式采用環(huán)保袋，封面用觀景高層的實(shí)景圖片渲染，渲染產(chǎn)品的優(yōu)越性。體驗(yàn)構(gòu)成■ 硬件（產(chǎn)品展示）■ 軟件（接待、活動、 POP、服務(wù)、物料、小禮品）產(chǎn)品三重體驗(yàn)■品質(zhì)■生活■價值體驗(yàn)作用■ 引導(dǎo) ■ 演繹■ 逗留 ■ 洗腦體驗(yàn)式營銷體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的時代 樂趣、體驗(yàn)、享受、個性服務(wù)經(jīng)濟(jì)的時代 方便、輕松、安心、可靠產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)的時代 功能、技術(shù)、質(zhì)量、工藝體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時代的消費(fèi)者在有更多選擇的今天，客戶的感受起著決定性的作用。 借勢，最佳的對象就是一墻之隔的鄰居 — 偉星，規(guī)避競爭，尋求差異是借勢的關(guān)鍵； 銜接偉星推廣方式，讓客戶群在了解偉星的同時關(guān)注金都豪庭； 承接偉星推廣紅利，可能很多的客戶群都會關(guān)注偉星，但并非所有關(guān)注偉星的客戶都會選擇偉星，偉星流失客群相對本項(xiàng)目而言將會是一個龐大的客戶群，順勢承接，何樂不為； 規(guī)避產(chǎn)品同質(zhì)化競爭，錯位推售房源，規(guī)避不必要的抗性； 借用偉星成熟的營銷策劃團(tuán)隊(duì)，地緣優(yōu)勢決定了偉星團(tuán)隊(duì)是最了解本項(xiàng)目的群體，成熟的市場信息，完善的資源體系，嫻熟的銷售體制，是本項(xiàng)目推售成功的有效保障和天賜的載體。給價值蓋個印戳市場定位 夢湖首席觀景高層住宅 闡述 :根據(jù)市場差異化的原則，如此定位，目的在于凸顯夢湖對于項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢，這是項(xiàng)目的賣點(diǎn)所在，也是后期推廣的亮點(diǎn)所在；同時點(diǎn)出產(chǎn)品的建筑形態(tài)，便于規(guī)避非意向客戶群的混淆，因?yàn)橐庀蚨鄬雍蛣e墅的客戶群不會成為本項(xiàng)目的業(yè)主；關(guān)鍵是要淡化豪宅的概念，因?yàn)楸卷?xiàng)目成為不了豪宅，豪宅在撫州也不是消費(fèi)需求的主力。 但是，有了偉星，就能擁有以上的好處么？不一定，這需要一些資源的整合，這里所訴求的，是項(xiàng)目有這么一個可以轉(zhuǎn)化的可能，有這么一個不可多得的潛在優(yōu)勢，善加利用，效果明顯。天賜偉星 偉星 夾雜在大盤之間，壓力自然不??；產(chǎn)品的弱勢，自然無法得到客戶的追捧；無可爭議的景觀資源是項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)，只是可惜在北向；盡管項(xiàng)目盤量較小無法形成規(guī)模效應(yīng)，但船小易掉頭是古理，靈活也是一大特性。周邊配套盡管并非便利， 但把距離劃在方圓 2公里， 那么還算完善，醫(yī)院、學(xué)校、銀行、超市、飯店、酒吧設(shè)施齊備，坐享的夢湖資源奠定了項(xiàng)目觀景住宅的絕佳優(yōu)勢。劣勢（ W）? 項(xiàng)目南側(cè)緊鄰偉星，北面與濱湖世紀(jì)城僅一湖之隔；? 交通不便，商業(yè)不興；? 高層建筑，弱勢產(chǎn)品；洞察產(chǎn)品的與眾不同 讓我們綜合以上項(xiàng)目信息，梳理一下項(xiàng)目；點(diǎn)式高層的建筑形態(tài)；住宅的建筑屬性；城市邊緣的地段；交通不便、商業(yè)不興的區(qū)域現(xiàn)狀；項(xiàng)目總盤量相對趨??；規(guī)劃容積率相對較高；設(shè)計(jì)產(chǎn)品相對較差；市場認(rèn)可度相對較低；南有偉星，北有濱湖，市場競爭壓力相對較大；北向全線無遮擋，可觀夢湖全景，盡覽玉茗廣場全貌。留給城市傳奇的偉星正在續(xù)寫著再續(xù)傳奇篇章?，F(xiàn)場房源銷售均價 2700元 / ㎡，銷售率 90%，房源折扣， 9 99折。 劣勢： 周邊環(huán)境雜亂；毗陵老殯儀館；(4)、推售要點(diǎn)： 經(jīng)歷當(dāng)年因臨老殯儀館造成的滯銷的慘痛，從此開發(fā)期望值降低。并妄圖在最 淡的市場環(huán)境下開盤成功獲一舉成名，結(jié)果慘敗，這是高價位逆市強(qiáng)行推 售的敗筆。 名仕家園(1)、項(xiàng)目概況 南門路（市國土資源局 500米，牛角灣新村），總建筑面積 35萬㎡，規(guī)劃有小高層、高層、花園洋房、聯(lián)排別墅等多種建筑形態(tài)。銷售均價 2600元 /㎡，小區(qū)配套設(shè)有會所、籃球場、羽毛球場。（ 2）、主訴求： 于美麗的湖岸，締造繁華 以超越的姿態(tài)，鑄就精品（ 3）、優(yōu)劣勢分解 優(yōu)勢： 老城區(qū)，交通便利，配套成熟：內(nèi)部園林及周邊環(huán)境較佳。主打水景。（ 4）、推售要點(diǎn) 無限拔高了內(nèi)外部環(huán)境優(yōu)勢，通過售樓中心的豪華裝飾和氛圍營造，把該樓盤的品質(zhì)襯托的淋漓盡致，以 2380元 /㎡的低價入市來化解區(qū)域人氣缺乏劣勢。首期開發(fā) 10萬㎡，占地 184畝，容積率 。又在廣西玉林建設(shè)了宏進(jìn)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場。近年來，集團(tuán)大力發(fā)展物業(yè)和藥業(yè)市場的業(yè)務(wù)， “ 位元堂 ” 及 “ 佩夫人 ” 兩大醫(yī)藥產(chǎn)品品牌已家喻戶曉。（ 3）、分析及預(yù)判優(yōu)勢：地處新城與開發(fā)區(qū)連接處，形成左擁右抱之勢宗地四面臨街，商業(yè)價值較高；宗地道路交通四通八達(dá)，出行較為便利；地塊土地平整規(guī)則，土地開發(fā)成本低，土地有效利用率高；項(xiàng)目緊鄰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，購房群體多劣勢： 距離新城環(huán)境配套相對較遠(yuǎn)，較其他競爭樓盤優(yōu)勢難以凸顯；區(qū)域服務(wù)功能不完善，生活配套設(shè)施不足，目前居住較不便利；周邊開發(fā)企業(yè)存量土地和開發(fā)體量較大，待開發(fā)樓盤多，競爭壓力大；預(yù)判： 根據(jù)項(xiàng)目沿街總長度及出讓條件來看，其主要以零售商業(yè)物業(yè)為主；根據(jù)新城區(qū)土地價格的比較，該宗地土地價格具有較大的優(yōu)勢；而從項(xiàng)目地塊的規(guī)模及容積率分析，住宅物業(yè)形態(tài)應(yīng)多為小高層及高層；從其地段及周邊的環(huán)境配套判斷，其住宅均價區(qū)間應(yīng)在 2100—2200 元 /㎡ .E、 5號地塊（ 1）、項(xiàng)目概況 該宗地位于撫州城市新區(qū)，贛東大道延伸段與金巢大道延伸段中間，西面緊臨新行政中心和市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目 —— 市文化園、湯顯祖大劇院等城市基礎(chǔ)設(shè)施，北面與五星級大酒店贛東國際大酒店隔道相望。劣勢土地價格為新城之最，開發(fā)風(fēng)險較大；地塊較狹長，進(jìn)深較淺，西曬房較多；生活配套及公交配套較為匱乏預(yù)判 根據(jù)項(xiàng)目獨(dú)特的地理位置、絕佳的環(huán)境配套、最長的商業(yè)臨街面、高昂的地價及企業(yè)實(shí)力綜合分析，企業(yè)為本省企業(yè)，對本地市場的十分了解，其資源配置都相對優(yōu)越，因此，項(xiàng)目走高端物業(yè)類型事在必行；根據(jù)項(xiàng)目容積率來看，項(xiàng)目物業(yè)類型為高層住宅及沿街高檔商業(yè)物業(yè)；從其綜合的優(yōu)勢分析，其均價區(qū)間預(yù)計(jì)在 2800—3000 元 /㎡。C、 3號地塊（ 1）、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目地塊分為兩宗進(jìn)行出讓，地塊南北相接 ,均位于撫州市迎賓大道以南，鳳崗河以東，鐘嶺大道以北，玉茗大道以西區(qū)域，周邊道路硬化、亮化、綠化均已到位，沿玉茗大道總長約為 940m，宗地為狹長型，市行政中心、撫州市文化園、湯顯祖大劇院、博物館、圖書館、科技館與之一路之隔，北面為國安局及財政局，尤其是市重點(diǎn)工程 —— 鳳崗河景觀，順沿該地塊西面流淌而過，似一道亮麗的風(fēng)景線蜿蜒而過，生態(tài)環(huán)境異常優(yōu)越，是建設(shè)高檔純生態(tài)住宅社區(qū)、精品商業(yè)的絕佳地段，也是新城區(qū)域內(nèi)最具競爭力的樓盤。公司主要致力于太陽能光伏產(chǎn)品、多晶硅的生產(chǎn)。 2023年，三盛地產(chǎn)集團(tuán)在福州、泉州、南安、漳州、寧德、撫州、成都、沈陽八大城市同時操作十一大項(xiàng)目，可開發(fā)總建筑面積 500萬平