【正文】 干濕分區(qū)、客廳 8M露臺等細(xì)節(jié)，以尺度取勝，打造平面的豪宅。 價值突破二： 附加標(biāo)簽 ,偽裝豪宅 抓住城市 一線豪宅比價機(jī)會 ， World union 步入禪城豪宅陣列 項目豪宅符號建立： 豪宅形象 Chapter。 World union Luxurious house 豪宅打造 ?豪宅形象 A B C ?資源級差 ?空間豪宅符號 類別墅符號1 2 3 4 1 2 層層退臺 (全送 ) 3 抽屜式全景書房 疊水 4 底層架空 在項目內(nèi)部采用類別墅創(chuàng)新產(chǎn)品，以類別墅符號直接建立產(chǎn)品豪宅認(rèn)知 底 TH類別墅產(chǎn)品 World union Luxurious house 豪宅打造 ?豪宅形象 A B C ?資源級差 ?空間豪宅符號 可在部分單位產(chǎn)用底復(fù)產(chǎn)品，贈送花園，實現(xiàn)類別墅的居住感，為項目添加類別墅產(chǎn)品符號 底層復(fù)式產(chǎn)品 World union Luxurious house 豪宅打造 ?豪宅形象 A B C ?資源級差 ?空間豪宅符號 樓王產(chǎn)品 利用端頭位臵優(yōu)勢，完全利用良好視野面，在端頭設(shè)臵轉(zhuǎn)角柱替代傳統(tǒng)墻體，景觀視野最大化，增加室內(nèi)空間奢華度； 270176。 World union Luxurious house 豪宅打造 ?豪宅形象 A B C ?資源級差 ?空間豪宅符號 萬科金域華府 尊貴會所 會所：在建筑形式上突出會所的莊重感和尊貴感，強(qiáng)化身份符號 World union 會所 :設(shè)置無邊界泳池的可能性，通過內(nèi)部園林營造，和水景相結(jié)合，會所奢華頂級打造 World union Luxurious house 豪宅打造 ?豪宅形象 A B C ?資源級差 ?空間豪宅符號 核心景觀主軸 —— 結(jié)合水景，打造景觀軸線，并打造親水的參與空間。截止目前，該棟共計售出 29套拼合單位（單套計為 58套），成交率 30%左右 . 景院 —— 內(nèi)部資源型產(chǎn)品：網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示還剩余 17套，面積在 210280㎡左右，均價10000元 /平方米。 World union 符號 3：產(chǎn)品豪宅化 —— 平面產(chǎn)品空間豪宅化 大空間私享、 豪宅尺度體驗，打造平面豪宅產(chǎn)品。 會所結(jié)合泳池，形成無邊界水會所。一期范圍囊括了簡氏別墅、嫁娶屋等文物保護(hù)單位、歷史文化街區(qū)。 并形成獨(dú)特的商業(yè)標(biāo)志性，提升商業(yè)的昭示性。 World union 街區(qū)感打造 —— 通過室內(nèi)空間處理，強(qiáng)化街道感 商業(yè)街區(qū)通過一系列整合打造 ,習(xí)慣成內(nèi)街的室內(nèi)空間 ,同時通過植物、路燈等強(qiáng)化街道感。 價值突破一： 造星運(yùn)動，城市標(biāo)簽 發(fā)揮項目 最大的優(yōu)勢 ，以 商業(yè)為契機(jī) ， 城市主場 二層街鋪 8000㎡ =14400 ㎡ 二層街鋪 4000㎡ 二層街鋪 2400㎡ 三層商業(yè) shopping mall 16800㎡ 商業(yè)體之間采用連廊連接 城市符號的迅速建立 商業(yè)立勢： 區(qū)域級商業(yè)中心打造 時尚城市場 +城界建立 Chapter。 7500元 /平米 推出 1200套，開盤日選房客戶解籌率約：82% 周邊項目 二居： 7585M178。 為張槎豐富配套，和政府建立關(guān)系： 保證未來保利在禪城的順利擴(kuò)張 擴(kuò)大保利品牌在佛山的影響力： 范圍更廣、持續(xù)性更強(qiáng)、客戶影響更深遠(yuǎn) 對于保利，商業(yè)還意味著什么？ 是保利在禪城戰(zhàn)略發(fā)展的第一步！ 以 城市感 脫離區(qū)域的 非城市感 最終實現(xiàn)， 項目印象＞區(qū)域印象 張槎最具城市感的路； 張槎最具集中的商品房片區(qū)； 張槎最大的商業(yè)體量； 與祖廟五分鐘的直接路徑； 項目具備優(yōu)秀的 城市基礎(chǔ)， 項目需要構(gòu)建堅實的“ 城市感 ”。屆時輕工路將由原來 36米的標(biāo)準(zhǔn) 4車道擴(kuò)寬為標(biāo)準(zhǔn) 8車道，拆除兩側(cè) 帶，改為道路中央設(shè)臵 3米寬綠化帶。 如果保利未來有很不錯的小區(qū)，價格合理他們還是可以考慮。我們同事除了本地的，基本上都不怎么喜歡這里。” “他們 有錢又有車 ，直接就開到城里去買房子了，方便的很。 如果廠區(qū)不搬，我們也不想搬。 周邊的配套也不好 ，那個張槎市場我們從來不去， 都去城里買東西 。 ——張槎本地第二代 數(shù)據(jù)借鑒 ? 張槎常住人口 8萬。” “現(xiàn)在住的是村里補(bǔ)助的農(nóng)民公寓，我們買很便宜， 3千就差不多， 外面的房價太高了 ，千燈湖我前幾天上網(wǎng)看了一下都已經(jīng)九千、一萬了。五口人一起生活 居住現(xiàn)狀：一家五口居住在弘農(nóng)園 100平左右三房（大沙路農(nóng)民公寓） 客戶語錄： “這邊挺好的，生活幾十年了沒覺得有什么不好。 關(guān)鍵詞： 本地人 /5060歲 /有地自建有房 典型代表描述： 李先生， 50歲左右，張槎本地人 家庭人口： 4人，夫妻兩人，有 2個孩子，一個兒子一個女兒，都已經(jīng)工作，但四口人還是住在一起 居住現(xiàn)狀：家里有祖屋（自建房），對外出租，自己和子女一起住在弘農(nóng)園120平三房（大沙路農(nóng)民公寓） 經(jīng)濟(jì)來源：祖屋出租 +村股份分紅 +生意或工作所得 客戶語錄： “在這里（張槎）都住了幾十年了， 朋友親戚都在這邊，習(xí)慣了 。區(qū)域內(nèi)已建成大江、白坭、古灶、上朗、下朗、張槎六大傳統(tǒng)針織城及大布頂工業(yè)園、和盛針織工業(yè)村、朗寶工業(yè)園、玉帶制衣中心等現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū) ,擁有針織加工企業(yè) 1695家、針織后整理企業(yè) 36家、服裝企業(yè) 95家、原材料 (綿紗 )銷售商 733家 ,針織廠房面積 266萬平方米 ,占地約 8000畝 ,從業(yè)人員 57800人。 張槎的城市歷史發(fā)展就為工業(yè)、小作坊、村民自建房的自然生長，至 2023年，張槎轄區(qū)面積，尚未開發(fā)產(chǎn)業(yè)用地僅約200畝?！? “不想回張槎，雖然我在張槎長大，但是 真的不喜歡那個地方 ，我們這一輩的有能力的都想往外走。版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司所有，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容?！? “張槎的 交通不行 ， 開車到張槎心情都會不一樣， 斷頭路多 ，地圖上看起來很方便的地方因為路還沒有完全修通就要兜好大的圈。 2023年 5月 17日，張槎萬畝規(guī)劃發(fā)布，涉及除了佛高區(qū)部分以及已經(jīng)完成改造的部分廠區(qū)、村民公寓之外，張槎將對轄區(qū)內(nèi)剩下的兩萬多畝舊區(qū)全部進(jìn)行改造。 現(xiàn)狀：傳統(tǒng)染織重鎮(zhèn)，以工業(yè)發(fā)展為主，近城市區(qū)域空間容量基本飽和 Luxurious house 關(guān)于開發(fā)方向的思考 ?保本銷售 A 保本銷售?價值一級跳 ?價值二級跳 B C 求 需 支柱產(chǎn)業(yè)積極轉(zhuǎn)型，逐漸形成規(guī)模工業(yè)園，吸引到中大型知名企業(yè)入駐 佛山國家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)城西園（ 1998） —— 著重打造光電產(chǎn)業(yè)群、汽配產(chǎn)業(yè)群 城西園 平方公里 ，到 2023年，首期開發(fā) 6平方公里 ，到 2023年，基本完成開發(fā)建設(shè)。” “外面的人都覺得 張槎人兇，治安不好 ，我們住在里面也還好。 大家老朋友住在一起方便 ?！? “我們住 100平左右的三房，準(zhǔn)備換房來的，聽說我們小區(qū)準(zhǔn)備建二期，地都好像定了，我都會關(guān)注一些。村民約 55517人?！? “有換房子的想法，有錢當(dāng)然想住好一點(diǎn)的地方啦，什么依云小鎮(zhèn)啦，別墅好靚的嘛，但是我沒那么多錢嘛。 ” “現(xiàn)在張槎的市容市貌越來越好了， 但是就是沒有好房子。一條季華路可以直接開過去， 交通根本都不是問題。 ” “我坐公交車上下班，也就 40分鐘，還是挺方便的。 ” “我同事現(xiàn)在看的還是 實用性的， 100多方的兩房三房 。輕工路還將設(shè)臵跨線路（橋）連接未來的禪西大道。 張槎第一的品牌開發(fā)商； World union 項目印象＞區(qū)域印象的案例借鑒 1：金地梅隴鎮(zhèn)（深圳） 建筑出位 |配套展示 |個性營銷，個盤形象 ≥區(qū)域形象，樹立口碑，實現(xiàn)高價 金地 小三居： 110M178。 城市主場之一：內(nèi)街式泛 mall商業(yè)街區(qū) —— 二層商鋪共 14400 ㎡ 城市主場之二：主題式 shopping mall—— 三層主力店共 16800㎡ 兩商業(yè)體之間采用連廊連接 B地塊商業(yè) 原始指標(biāo)為 3400 ㎡， 占總建面 20% 。 Business Center 商業(yè)立勢 ?城市主場 A B C ?城市公寓 ?城市主軸 品牌主力店 城市泛 mall World union Business Center 商業(yè)立勢 ?城市主場 A B C ?城市公寓 ?城市主軸 品牌主力店 城市泛 mall 特色空間節(jié)點(diǎn) —— 通過中庭、天井等空間尺度感的變化，增加室內(nèi)空間的豐富性和層次感 頂棚采用可透光材料，形成采光中庭，打造商業(yè)街的聚焦點(diǎn)，可結(jié)合各種活動的舉行，聚集人氣。 燈光工程 —— 結(jié)合廣場的電視柱，打造都市商業(yè)獨(dú)特標(biāo)志！ World union Business Center 商業(yè)立勢 ?城市主場 A B C ?城市公寓 ?城市主軸 廣場營造 步行街營造 城市主軸 —— 住宅底商與商業(yè)街區(qū)的氛圍呼應(yīng)，延續(xù)仙槎南路的城市氛圍 綠化、櫥窗、虛實空間的相互呼應(yīng)，將街區(qū)的城市感整體烘托出來。預(yù)期其將成為禪城的絕對一線豪宅 項目通過 輕工路 /張槎路 通達(dá)祖廟，僅 五分鐘的路程 ，城市關(guān)系及其緊密 World union 會 機(jī) 嶺南新天地 —— 絕對的一線城市豪宅； 項目的比價系統(tǒng)建立前提： “ 同類產(chǎn)品 ” ，我們需要將自己 偽裝成“豪宅的模樣” ，進(jìn)入同一類“商品”進(jìn)行 比價。 World union 符號 2：豪宅價值基礎(chǔ) —— 資源級差打造 內(nèi)部園林景觀軸的重點(diǎn)打造，人為劃分園林資源級差，形成不同層級的產(chǎn)品，樓王產(chǎn)品豪宅化突出 規(guī)劃排布中，除了考慮外部的濕地景觀以外， 更注重內(nèi)部的景觀打造， 采用浪漫飄逸的巴厘風(fēng)情園林，大面積 水系形成奢華景觀主軸。 8M寬豪華露臺，最大化引入室外景觀。 符號 2：豪宅價值基礎(chǔ) —— 資源級差打造 內(nèi)部園林水系景觀軸的打造，形成高層產(chǎn)品的資源級差性，形成明星樓王產(chǎn)品，產(chǎn)生產(chǎn)品的價值級差 World union 符號 3：產(chǎn)品豪宅化 —— 低密度豪宅符號附加 通過容積率分解，以市場公認(rèn)的豪宅符號 —— 低密度，整體社區(qū)豪宅符號附加 別墅：剩余 4套，價格1300018000元 /平方米，全部為中間聯(lián)排。 資源級差 World union Luxurious house 豪宅打造 ?豪宅形象 A B C ?資源級差 ?空間豪宅符號 水景細(xì)節(jié) —— 以瀑布、噴泉、小疊水的形式，增加水景的豐富性和趣味性 World union Luxurious house 豪宅打造 ?豪宅形象 A B C ?資源級差 ?空間豪宅符號 園林節(jié)點(diǎn) —— 設(shè)置視野開放的，公共的活動空間，為社區(qū)提供豐富的場所 ?節(jié)點(diǎn)處種植古樹，能夠體現(xiàn)樓盤的 文化韻味 和檔次，同時展示整個別墅區(qū)的靜謐氣質(zhì)。 World union Luxurious house 豪宅打造 ?豪宅形象 A B C ?資源級差 ?空間豪宅符號 園林節(jié)點(diǎn) :設(shè)置華麗的小品與雕塑 , 體現(xiàn)園林的尊貴感 . 在進(jìn)入組團(tuán)、或轉(zhuǎn)折，或景觀軸線交叉的地方設(shè)臵小品，不僅能夠作為有功能產(chǎn)生 提示或路標(biāo) 的作用，還能與綠化共融形成更好的生態(tài)性。 World union 在同一的價值體系中 ,我們的標(biāo)桿價格越高 ,我們的價值就被估計的越高 , 保利在禪西創(chuàng)造一個奇跡。 衛(wèi)生間干濕分區(qū) 雙主臥套設(shè)計。 水系為主的泰式園林，打造豪宅園林風(fēng)格。 中海萬錦豪園 在立面采用了典雅高貴的暖色系，簡單的歐式元素進(jìn)行裝飾，既避免了純歐式的繁瑣，又體現(xiàn)了細(xì)節(jié)的質(zhì)感。 城市主軸 World union 城市西區(qū)的繁華被點(diǎn)亮！ 城市的生命力植根于整個商業(yè)的營造，繁華、熙攘、歌舞升平 …… 最新的 城市街道； 最聚人氣的 商業(yè)廣場； 最有趣的 時尚內(nèi)街； 最有名的 品牌百貨； 成就禪西的城市封面 World union Luxurious house 關(guān)于開發(fā)方向的思考 ?保本銷售 ?價值一級跳 A B C ?價值二級跳 保本銷售 =60007000元 /平的銷售實現(xiàn) ，項目舊改排頭兵，市場優(yōu)勢明顯； ，中低端剛性需求旺盛 /平的市場價格接受度較好 借商業(yè)起勢，成為區(qū)域城市中心！保利成為城市運(yùn)營商 價值一級跳 =發(fā)揮項目最大的優(yōu)勢，建立區(qū)域城市封面， 70008000元 /平的從價值突破 +保利品