【正文】 義風(fēng)格，突出簡潔的線條，用直線條的造型，讓建筑大膽出位； ? 彩虹般絢麗七色立面百葉，通過百葉內(nèi)墻多種色彩的運(yùn)用，強(qiáng)調(diào)建筑時(shí)尚、活潑面，營造出最具都市氣質(zhì)的建筑表情 World union 時(shí)尚街區(qū)展示社區(qū)個(gè)性的同時(shí)，以商業(yè)為標(biāo)簽迅速建立項(xiàng)目城市感 ? 時(shí)尚街區(qū)的實(shí)景展示，以及先期部分配套商家的引進(jìn)，以商業(yè)迅速建立項(xiàng)目的城市標(biāo)簽 ? 引進(jìn)時(shí)尚的商業(yè)業(yè)態(tài) —— 華南第一家肯德基汽車穿梭餐廳，吸引市場熱點(diǎn)關(guān)注的同時(shí)，強(qiáng)化商業(yè)的時(shí)尚感，與社區(qū)整體氣質(zhì)統(tǒng)一 World union 創(chuàng)新的潮流售樓處，空間、功能雙重革新區(qū)域的售樓體驗(yàn)，增強(qiáng)新興城市時(shí)尚感 閱讀空間 傳訊囊 售樓處底層 思考房 World union 以時(shí)尚、潮流為營銷語言，直接對接目標(biāo)客戶精神層面，引起市場熱點(diǎn)關(guān)注 項(xiàng)目印象＞區(qū)域印象的案例借鑒 2：華潤幸福里（深圳） 借助商業(yè)立勢，成為片區(qū)新中心，口碑 |住宅價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越片區(qū)價(jià)值 ? 城市重心西移，羅湖片區(qū)邊緣化； ? 周邊城市資源平庸，地王大廈的價(jià)格推動(dòng)力減弱； ? 自然資源匱乏，居住環(huán)境不純粹 ? 羅湖已經(jīng)淡出了居住視線，高端客戶對片區(qū)基本不認(rèn)可 萬象城片區(qū)前市狀況 ? 深圳頂級(jí)購物中心，區(qū)域價(jià)值增值； ? 二手房價(jià)格催漲，二手房市場價(jià)格上漲 萬象城片區(qū)目前狀況 首期規(guī)劃 北區(qū)寫字樓 +中區(qū)購物及娛樂中心，總建筑面積達(dá) 23萬平方米，提供約 1000個(gè)車位 萬象城 —— ，包含零售、餐飲、娛樂休閑、文化、康體等諸多消費(fèi)元素，由超級(jí)市場、大型百貨商店、時(shí)尚零售商店、電影院、真冰溜冰場及各類餐飲等近 300家零售店面組成。 大三居： 110120M178。梅隴鎮(zhèn)所在區(qū)域 遠(yuǎn)離優(yōu)勢資源區(qū)域，交通、規(guī)劃利好相對有限 ?占地面積： 136000 ㎡； ?建筑面積： 420230㎡； ?商業(yè)面積：約 20230平 ?容積率： ； ?綠化率： 30%； ?配套：商業(yè)街，幼兒園； ?共分 4期開發(fā)，一期于 06年 5月開盤， 實(shí)現(xiàn)均價(jià) 7500元 /平，高出市場均價(jià)約 1000元?！? 商圈 位置 面積 租金（元 /㎡） 祖廟商圈 百花廣場 1F大門旁六福珠寶店 100150 700 一線商場鋪 100150 500600 一線臨街鋪 100150 200300 東方廣場商圈 東方廣場銀洲城吉之島 2F 30 500600 銀洲城一線商場鋪 30 300400 福祿路臨德勝樓一線臨街鋪 40 400 桂城商圈 百花時(shí)代廣場 1F西門旁臨街商鋪 90100 450 一線臨街商場鋪 90130 300400 季華商圈 東建世紀(jì)首層臨街商場鋪 135 150 華遠(yuǎn)東（東建南門附近）臨街街鋪 80100 200300 季華五路（以西）一線臨街商鋪 30200 150200 普瀾路一線臨街街鋪 100120 150200 商圈 位臵 面積 租金（元 /㎡） 張槎路 張槎三路 /四路 60 4550 薈麗家園 仙槎南路 30 40 純陽路 2030 3540 麗日家園 仙槎南路 2030 3540 World union 優(yōu)勢 3:保利經(jīng)驗(yàn) 保利水城 —— 城市新區(qū)的成功招商經(jīng)驗(yàn)和已經(jīng)累計(jì)的商業(yè)客戶，保利有更豐富的商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn) 項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)（商業(yè)水城） 占地面積： 117034平方米 其中：地面以上建面： 135436㎡ 商場、零售、娛樂 62055㎡ 地面以下建面： 77273㎡ 首層建面： 49052 ㎡ 容積率： 建筑密度： 42％ 層數(shù)： ≤7 層 World union 保利花園 —— 保利水城城市價(jià)值之上的住宅操作，成就了千燈湖片區(qū)口碑相傳的片區(qū)豪宅 World union 保利取得本項(xiàng)目的市場表現(xiàn)： ?是第一個(gè)進(jìn)入張槎的品牌開發(fā)商； ?是保利在禪城的第一個(gè)項(xiàng)目； ?是保利擁有在“非熱點(diǎn)區(qū)域”打造明星項(xiàng)目的魄力和眼光。輕工路 ，計(jì)劃投資 4億元；張槎西路 2公里，預(yù)計(jì)投資 2億元，季華北路 ，預(yù)計(jì)投資 輕工路預(yù)期于兩年內(nèi)開通，項(xiàng)目與一路相連，與城市核心的距離直接拉近 保利項(xiàng)目 =直達(dá)祖廟五分鐘！ World union —— 薈麗家園 |麗日家園，項(xiàng)目北界面相對純粹，居住氛圍良好 World union A C B 地塊 凈用地 容積率 建面 商業(yè)比例 A+B 21萬 ≤20% ≤ C 5 ≥50% ≥ 周邊商業(yè) 體量 新一佳 薈麗家園 底商約 60間鋪，近 1000平 麗日花園 底商約 230間鋪，約 600800平 項(xiàng)目商業(yè)體量 ≥，在張槎有絕對的商業(yè)體量優(yōu)勢，成為項(xiàng)目差異化的發(fā)力點(diǎn) 優(yōu)勢 2:商業(yè)指標(biāo) World union 張槎基礎(chǔ)配套缺乏，區(qū)域內(nèi)商業(yè)中心缺失，商業(yè)自然發(fā)展，租金相對較低，有較大的上升空間，市場機(jī)會(huì)明顯 “張槎好一點(diǎn)的配套就只有一個(gè)新一佳吧，我們要買東西還是會(huì)去市區(qū)，如果這邊有個(gè)好一點(diǎn)的百貨當(dāng)然好啦。輕工路東起佛山大道，西至華寶路全長 ，沿線貫穿大沙、大崗等 5個(gè)村（居）委會(huì)，明年區(qū)和街道兩級(jí)預(yù)計(jì)投入近 5億元主要是大沙二路至華寶南路 ，其新定位為交通干道。公司現(xiàn)有員工 15,000多人，占地面積 160,000多平方米。” “沒有關(guān)注過張槎工廠搬遷的事，雖然搬了，但是張槎還是亂了些，有些像農(nóng)村。還是 喜歡城南的環(huán)境，都是新建的，而且現(xiàn)在聽說市中心也要搬到那邊去。又都是工廠，空氣不好。配套什么的都很多，生活方便。張槎環(huán)境太差了，治安不好， 整體感覺不好。 社區(qū)的花園大，環(huán)境好，舒服那還可以。但現(xiàn)在的生意不好做，以后也可能會(huì)搬到新的布料市場區(qū)。 ” “再換可能換個(gè) 100多方的三房 。 這點(diǎn)很煩，住的不舒心 。 ” “我在這邊做生意，就買了這邊的房子， 住的近方便看鋪?zhàn)?。每個(gè)張槎家庭一般是 23個(gè)孩子。不過還是要看價(jià)格，如果 你們將來賣個(gè) 7千我可以接受 ，我有個(gè)朋友買了薈麗花園， 現(xiàn)在二手房都要 5千多了，那新房 7千我可以接受的 。如果可以 還是想在外面買房子 ， 但父母都在這邊，還是會(huì)住近一點(diǎn) 。 ” “先看二期吧（弘農(nóng)園二期）， 想給小孩買個(gè)近點(diǎn)的，離家里近，回來喝湯也方便。 關(guān)鍵詞： 本地人 /5060歲 /為兒女置業(yè) 典型代表描述： 許先生， 55歲左右，張槎本地人 家庭人口： 5人，夫妻兩人，有 3個(gè)孩子，一個(gè)兒子兩個(gè)女兒，都已經(jīng)工作。 ” “這個(gè) 農(nóng)民公寓是補(bǔ)償 來的，所以是對村民特別的優(yōu)惠， 家里沒有戶口還不能買。第二代的區(qū)域歸屬感弱。2023年城西園占城南、城西園合計(jì)數(shù)的比重， 總產(chǎn)值占 ％，出口創(chuàng)匯占 ％，是高新區(qū)目前的主要高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)域。目前 ,張槎針織業(yè)已成為全國最大、知名度最高的針織布產(chǎn)區(qū)、針織布集散地。 2023年，張槎投資超過 50億元，全面啟動(dòng)十項(xiàng)工程。 農(nóng)民公寓 應(yīng) 供 World union 現(xiàn)狀：區(qū)域內(nèi)商品房發(fā)展初級(jí)， 80120平主流居家戶型為主，整體素質(zhì)偏低 樓盤代表： 德興花園 樓盤代表： 薈麗家園（ 2023） 樓盤代表： 麗日家園（ 2023） 樓盤代表： 東海灣花園（ 2023） World union 現(xiàn)狀：張槎高素質(zhì)商品房二手房價(jià) 50006000元 /平，看齊城市核心區(qū)域主流二手房價(jià)，居住價(jià)值上升空間大 區(qū)域 物業(yè)名稱 物業(yè)地址 戶型 建筑面積 (㎡ ) 總價(jià) (萬 ) 單價(jià)（元 /平） 老城區(qū) 鉆石苑 建新路 二室兩廳 99 50 5152 鉆石苑 建新路 三室兩廳 107 63 5888 季華新景園 季華五路 三室兩廳 126 88 6984 玫瑰園 大福路 二室兩廳 103 52 5049 城南 逸日雅居 魁奇路 二室兩廳 87 50 5748 麗景花園 魁奇二路 三室兩廳 83 50 6025 匯銀城市花園 魁奇路 二室兩廳 95 55 5790 麗日華庭 魁奇路 二室兩廳 82 55 6708 麗日華庭 魁奇路 二室兩廳 92 55 5979 張槎 薈麗家園 張槎三路 三室兩廳 110 65 5909 薈麗家園 張槎三路 三室兩廳 122 60 4918 薈麗家園 張槎三路 二室兩廳 71 42 5915 德興花園 張槎三路 三室兩廳 130 42 3230 德興花園 張槎三路 三室兩廳 110 36 3272 麗日花園 仙槎南路 三室兩廳 85 49 5764 東海灣花園 槎灣路 一房一廳 31 19 6129 東海灣花園 槎灣路 二室兩廳 73 35 4794 東海灣花園 槎灣路 三室兩廳 95 45 4736 World union 未來供應(yīng)：城市升級(jí)，未來放量以城市舊改為主，本項(xiàng)目作為區(qū)域內(nèi)舊改住宅的排頭兵，搶占市場先機(jī)。” “比較少去那邊，路過過， 不像個(gè)城市 ” World union 項(xiàng)目面臨的問題 3： 項(xiàng)目 外在界面混雜 ，整體建筑環(huán)境 純粹性不足 World union A C B 項(xiàng)目面臨的問題 4： 20余萬，規(guī)模有限 ，難以借助規(guī)模更改區(qū)域印象 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) : 總占地： 凈用地： （ A+B： ， C：） 容積率： A+B≤； C ≤5， 總建面 ≤ World union Luxurious house 關(guān)于開發(fā)方向的思考 ?保本銷售 A 保本銷售?價(jià)值一級(jí)跳 ?價(jià)值二極跳 B C 保本銷售 =60007000元 /平的銷售實(shí)現(xiàn) Q1：張槎現(xiàn)狀能否支撐 60007000的價(jià)格，或是片區(qū)已經(jīng)淪為更低的價(jià)格洼地？ 兩個(gè)思考維度： 房地產(chǎn)發(fā)展初級(jí)，以自建房為主， 05年起商品房市場處于供應(yīng)空白 Luxurious house 關(guān)于開發(fā)方向的思考 ?保本銷售 A 保本銷售?價(jià)值一級(jí)跳 ?價(jià)值二級(jí)跳 B C 張槎自建房可分為兩類： —— 以單體建筑為主，無秩序，居住舒適度較差，無產(chǎn)權(quán)，不可買賣?！? “現(xiàn)在都往南往東走，北面整體都已經(jīng) 被邊緣化了 ，再說張槎片區(qū)形象比較 低端，雜居的多，整體感覺比較亂。 東平新城交通樞紐中心地塊總建筑面積約 60萬平方米，屬于商業(yè)、辦公和居住混合用地，兼具交通設(shè)施用地性質(zhì)。 佛山保利張槎項(xiàng)目 定位策劃報(bào)告 World union 世聯(lián)對于項(xiàng)目的目標(biāo)理解： 保證回本的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目的口碑建立和進(jìn)一步的高價(jià)突破 地價(jià) 2500元 /平，7000元 /回本銷售 基礎(chǔ)目標(biāo)（必須實(shí)現(xiàn)） 上升目標(biāo)（優(yōu)化） 保利禪城第一槍，口碑建立 World union 第一部分：項(xiàng)目面臨的問題 —— 界定問題 第二部分：目標(biāo)及達(dá)成目標(biāo)的舉措 —— 全面突破解決方案 報(bào)告核心內(nèi)容 第三部分：規(guī)劃實(shí)現(xiàn)及分期開發(fā) —— 建筑實(shí)踐 World union 項(xiàng)目面臨的問題 1：佛山 向東 |向南 大趨勢明確，張槎片區(qū) 邊緣化明顯 往廣州 廣佛同城規(guī)劃利好 東平新城未來佛山 CBD 桂城東 千燈湖 東平新城 張槎 由廣州、佛山兩市共同出資建設(shè)，總投資 ，預(yù)計(jì) 2023年 10月 30日建成通車首通段佛山魁奇路至廣州西朗，預(yù)計(jì) 2023年全線貫通。 World union 項(xiàng)目面臨的問題 2： 亂 |低端 |缺乏城市感 的區(qū)域印象深入人心，市場認(rèn)可度低 區(qū)域現(xiàn)狀： 客戶聲音： “張槎 空氣不好 ，就是一個(gè) 大工地 ， 人有 多又亂，治安不好 ?！? “ 張槎環(huán)境 不是一般的差 ， 在張槎住了兩年，印象 就是亂與差 。無產(chǎn)權(quán)，僅供張槎村民使用，不可買賣。張槎不僅正式提出“十年打造世界最大針織服裝產(chǎn)業(yè)集群基地”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)，同時(shí)加快了舊村改造的步伐。 2023年 ,張槎被中國紡織工業(yè)協(xié)會(huì)、中國針織工業(yè)協(xié)會(huì)授予“中國針織名鎮(zhèn)”稱號(hào)。城西園是佛山高新科技園三園區(qū)中首先啟動(dòng)的核心區(qū)域。 當(dāng)前 A區(qū)張槎園， 占地約 300畝，已于 6月 26日正式掛牌，且有 6家以科技為主的企業(yè)進(jìn)駐 高新開發(fā)區(qū)城西園 民營科技園（張槎園） World union 產(chǎn)業(yè)升級(jí)下的張槎客戶構(gòu)成： 原住民 原住民第二代 生意人 工業(yè)園客群 私企業(yè)主 中大企業(yè)中高管 企業(yè)白領(lǐng) /基層技術(shù)人員 World union 原住民 —— 經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，具有一定的地域情節(jié)?！? “我們本地人是 不會(huì)買外面的房子的 （商品房），村子里都 有自己的祖屋（自建房）， 現(xiàn)在是很多人都不住了，大多數(shù)都搬到農(nóng)民公寓了， 3千就可以買到，環(huán)