【正文】 目內(nèi)在價值？營造樓盤個性，形成較強的差異性，可以在以下幾個方面突出特色：居家品位：環(huán)境獨特、格調(diào)高雅、舒適溫馨居家空間。以二次或多次置業(yè)，自用為主。七 戶型面積配比定位我們的住宅要做到多大？1）項目整體戶型定位原則：迎合主流，適當(dāng)超前。（二） 、定位論證（1）從項目所處宏觀環(huán)境分析（2）從項目自身情況分析（3）從所在城市房地產(chǎn)市場的調(diào)研分析8 / 12（4）從開發(fā)商的實力分析三、市場地位定位市場領(lǐng)先者市場挑戰(zhàn)者市場創(chuàng)新者四、小區(qū)功能定位我們的住宅具備什么功能？定位論證五、形象定位（一） 、我們的住宅以什么樣的形象出現(xiàn)？（二） 、定位論證1）與所在城市的建筑特點和歷史文化底蘊相結(jié)合。區(qū)域房地產(chǎn)市場分析：基于上述區(qū)域房地產(chǎn)市場四個方面的分析，明確區(qū)域市場現(xiàn)有產(chǎn)品特征，確定區(qū)域市場產(chǎn)品需求熱點，準(zhǔn)確定位區(qū)域市場的價格水平和走勢等。六、市政配套（都要說明距宗地距離、接入的可能性）說明項目的道路、上水、下水、電信、水、暖、電、氣等基礎(chǔ)市政配套情況，一般重點需要說明的道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展，包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系（影響） 。3 / 12第二部分 項目地塊整體情況分析一、地塊位置宗地所處城市、行政區(qū)域地理位置（包括是否是商業(yè)中心、文化中心、教育中心或行政中心等） 。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系） 。七、主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)項目的基本用地情況（總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積） 、建筑面積（住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積） 、容積率、容積率、建筑密度、控高、綠化率以及其他規(guī)劃指標(biāo)，特別需說明關(guān)鍵性或難度較大的指標(biāo)對項目規(guī)劃、建設(shè)的影響。6 / 12第四部分 項目地塊 SWOT 分析一、項目地塊優(yōu)勢分析二、項目地塊劣勢分析三、項目機會點分析四、項目威脅點分析7 / 12第四部分 項目市場定位分析“成功的營銷應(yīng)從好的產(chǎn)品開始” 。2）符合市場主流審美觀點。2）戶型面積配比表例：戶型面積（M178。購房心理以休閑享受和商品偏好為主。服務(wù)品位：優(yōu)良、專業(yè)、齊全，以人為本的酒店式管理。社區(qū)品位：小區(qū)中庭的綠化美化、休閑活動空間、配合輕松的背景音樂，步入其中，心情舒緩，享受自然。③⑤是購買二房單位的主要目標(biāo)客戶群。購房心理以偏好環(huán)境（大規(guī)模高尚社區(qū)，景觀整體規(guī)劃好） ，地段較好（交通便利）為主。六 價格定位我們的住宅能賣到什么價格？定位論證可以從以下幾個方面展開：1）項目規(guī)模通常大型項目的一期是以相對低價入市，迅速吸引買家，聚集人氣，打響品牌。項目定位也就是為項目制訂總體戰(zhàn)略目標(biāo)，并盡量詳細(xì)地論證這樣的立項“行”還是“不行” 。二、房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場一般重點從城市房地產(chǎn)市場總體市場供需、價格水平以及發(fā)展趨勢三個大方面進(jìn)行描述分析。三、項目交通出行狀況公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對4 / 12交通狀況有重大影響的工程。項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。區(qū)域房地產(chǎn)市場競爭：區(qū)域房地產(chǎn)市場產(chǎn)品（戶型配比、面積區(qū)間、戶型結(jié)構(gòu)） 、價格、營銷方式等方面的競爭描述與分析。（二） 、戰(zhàn)略構(gòu)想1．建立精品小區(qū)2．服務(wù)城市居民3．樹立品牌效應(yīng)（三） 、小區(qū)藍(lán)圖對小區(qū)的檔次、景觀、生活和娛樂配套，以及物業(yè)服務(wù)等以文字、圖片、音像等進(jìn)行描述。3）開發(fā)周期開發(fā)周期較長的項目，從整體銷售來分析，為了取得剛進(jìn)入市場就贏得先機的良好勢態(tài)，為項目在后期有較大調(diào)價空間，樹立項目價格和形象整體逐步走高9 / 12市場印象，一期均價不宜太高。③ 四房及四房以上的房子，總價較高，客戶來源較為復(fù)雜，也更為狹小，可能來自中年夫婦家庭結(jié)構(gòu)和極少數(shù)青年夫妻，甚至是單身貴族。② 小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計、生活配套要符合目標(biāo)客戶的生活和享