【正文】 比例 本案主力產(chǎn)品打造建議 居家式公寓 (長(zhǎng)期居住 )呾度假酒庖 (臨時(shí)居?。┓块g功能配置 房間內(nèi)各功能區(qū)域面積區(qū)間 本案主力產(chǎn)品打造建議 無障礙通道設(shè)計(jì)要點(diǎn) ?設(shè)置斜坡 引道有臺(tái)階時(shí)應(yīng)設(shè)置斜坡，斜坡的寬度應(yīng)為輪椅可通行的寬度，斜面坡度應(yīng)平緩。 ?設(shè)置扶手 樓梯和斜坡應(yīng)設(shè)置連續(xù)式扶手，扶手應(yīng)安裝牢固，同時(shí)還應(yīng)注意扶手的手感和耐久性。 ?坡度平緩的臺(tái)階 踏步踢面高不宜大于 120mm，踏面寬不應(yīng)小于 380mm。 ?設(shè)置房檐 出入口及斜坡上方宜設(shè)置房檐。 ?鋪設(shè)防滑地面材料 地面鋪設(shè)應(yīng)平坦，不應(yīng)出現(xiàn)積水現(xiàn)象，使用浸水也防滑的地面材料。設(shè)置排水溝時(shí)，應(yīng)配水溝蓋，水溝蓋不應(yīng)妨礙輪椅乘坐人的通行。 無障礙設(shè)計(jì)建議 ?留足輪椅可轉(zhuǎn)身的空間 ?地面鋪設(shè)防滑材料 地面鋪設(shè)浸水后也防滑的材料，地磚之間的縫隙不應(yīng)過寬。 ?方便的出入口 寬度要確保輪椅可以通過，門寬大于等于 800mm，出入口不設(shè)置臺(tái)階，宜選用推拉門、自動(dòng)門。 ?設(shè)置信箱和留言板 設(shè)置位置不應(yīng)妨礙通行，使用高度要方便所有用戶。 ?設(shè)置電梯 電梯尺寸要適應(yīng)擔(dān)架的長(zhǎng)度。 電梯與樓面無高差。 電梯最小尺度1400mm(w)X1350mm(D) ?設(shè)置休息椅 可設(shè)置椅子，方便等候電梯時(shí)，可以坐下休息或放置行李。 ?電梯內(nèi)部設(shè)置 轎廂壁上離地 設(shè)置；正對(duì)電梯轎廂門的壁上懸掛傾斜的鏡面。 電梯按鈕操作盤設(shè)在適合乘輪椅者使用的高度，且兩側(cè)都可進(jìn)行操作。 電梯開門時(shí)間較長(zhǎng)，且門口裝有光電管裝置，防止夾傷。 樓廳及電梯的設(shè)計(jì)要點(diǎn) 無障礙設(shè)計(jì)建議 ?設(shè)置連續(xù)扶手 在 設(shè)圓桿橫向扶手，扶手離墻面 40～50mm。 ?防滑地面 使用浸水后也能防滑的地面材料。 ?窗門不應(yīng)妨礙通行 門、窗的開啟扇不應(yīng)妨礙走廊的通行。 ?無突出的墻壁 滅火器、留言板等應(yīng)設(shè)置在不妨礙走廊通行的位置上。 ?無臺(tái)階地面 取消電梯到電梯廳的出入口以及門廳部分的臺(tái)階，地面存在高差的時(shí)候，應(yīng)設(shè)置斜坡。 ?走廊寬度設(shè)置 考慮輪椅和行人并行通過，因此寬度不應(yīng)小于 。 公共走廊的設(shè)計(jì)要點(diǎn) 無障礙設(shè)計(jì)建議 ?易識(shí)別的臺(tái)階面 為避免臺(tái)階面產(chǎn)生陰影，應(yīng)考慮采光與照明的情況，改變臺(tái)階的顏色和材質(zhì)，可便于識(shí)別。 ?設(shè)置扶手 樓梯的扶手應(yīng)安裝牢固。采用近似圓形的扶手，沿樓梯兩側(cè)連續(xù)安裝。端部向下方或墻壁彎曲。如果有可能最好與走廊連接在一起。 ?坡度平緩的樓梯 為盡可能縮短萬一跌落下來的距離，可采用帶平臺(tái)的折跑樓梯。踏面高度不應(yīng)大于150mm，踏面寬度不應(yīng)小于 300mm。 ?樓梯的寬度充足 考慮樓梯可并行通過使用拐杖的老人和攙扶人，寬度約1200mm。 ?踏步的防滑措施 臺(tái)階面使用防滑材料，臺(tái)階面邊沿設(shè)置防滑條，要和臺(tái)階面保持在同一平面。 公共樓梯的設(shè)計(jì)要點(diǎn) 無障礙設(shè)計(jì)建議 1）墻壁 墻壁轉(zhuǎn)角部分作圓角處理 除扶手外，墻壁上無凸出物。消火栓埋入墻里。 扶手連續(xù)性處理，距地高 700～ 800mm,采用手感好的材料如木材，截面直徑 40mm，轉(zhuǎn)角也要作圓角處理。 轉(zhuǎn)角圓角處理 墻面無凸出物 2）地面 選用吸音浸水后也防滑的材料； 耐磨損。 細(xì)部空間的設(shè)計(jì)要點(diǎn) 無障礙設(shè)計(jì)建議 門的寬度滿足輪椅進(jìn)出，不設(shè)門檻，外門凈寬不得小于 ，內(nèi)門通行寬度不得小于 ； 門輕易于開啟，宜用推拉門代替平開門，不許使用玻璃門； 門的把手應(yīng)選用旋臂較長(zhǎng)的拉柄，拉柄高度在 ～ 1m之間； ?居室窗臺(tái)的高度在 750～ 800mm左右； ?窗臺(tái)的寬度要適當(dāng)增加，一般不少于 250～300mm； ?矮窗臺(tái)里側(cè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置高 ～ 1m的安全欄桿 室內(nèi)空間的設(shè)計(jì)要點(diǎn) 無障礙設(shè)計(jì)建議 ?易開閉的戶門 當(dāng)平開門時(shí)，應(yīng)考慮調(diào)節(jié)自動(dòng)關(guān)閉裝置，拉柄易于老年人的操作，避免采用圓形拉柄。 ?適當(dāng)照明和易操作的開關(guān) 考慮換鞋和上下臺(tái)階，門廳具有足夠的亮度，不應(yīng)產(chǎn)生濃重的陰影部分。 采用醒目的開關(guān)。 ?扶手的設(shè)置 為了方便換鞋和上下臺(tái)時(shí)，應(yīng)設(shè)置扶手。 扶手的斷面采用易抓握的半圓形。 ?臺(tái)階的處理 臺(tái)階上下采用不同的材質(zhì)和顏色，以便識(shí)別。 ?防滑地面 采用浸水后仍防滑的地面材料。 地磚接縫不要太寬。 ?戶門門檻高度處理 戶門門檻高度應(yīng)控制在 2cm左右。 入戶門廳的設(shè)計(jì)要點(diǎn) 無障礙設(shè)計(jì)建議 ?連續(xù)扶手 使用近圓形的扶手。 扶手端部向下方或墻壁方向彎曲。 ?光線充足的照明設(shè)計(jì) 不應(yīng)和其他房間產(chǎn)生亮度差。 洗手間入口和有臺(tái)階的地方應(yīng)設(shè)置位置低的壁燈。 ?使用方便的開光裝置 應(yīng)設(shè)置帶指示功能的大面板開關(guān)。 走廊長(zhǎng)的房間，應(yīng)在多處設(shè)置控制開關(guān)。 ?便于使用的扶手高度和材料 設(shè)置扶手高度約700～ 800mm， 注意材料的手感和耐久性。 ?防滑地面 地面使用防滑材料。 考慮跌到的可能性，避免采用堅(jiān)硬的材料。 ?寬敞的走廊 方便老年人依靠拐杖或與攙扶人共同通過，寬度不應(yīng)小于 1m。 進(jìn)房間的入口的寬度不得小于 800mm。 ?無階差地面 地面應(yīng)無階差，各房間地面的高差應(yīng)控制在 3mm以內(nèi)。 室內(nèi)走廊的設(shè)計(jì)要點(diǎn) 無障礙設(shè)計(jì)建議 ?開關(guān)方便且安全的門 最好采用拉門或折疊門。 門上應(yīng)安裝安全玻璃等不易破碎的玻璃。 ?看護(hù)用空間 浴室應(yīng)保證看護(hù)時(shí)必要的空間。 ?防滑地面材料 應(yīng)選用防水防滑地面鋪設(shè)材料。 ?設(shè)置扶手 浴室出入口附近、浴缸邊以及水龍頭一側(cè)的墻壁上應(yīng)設(shè)置水平和垂直扶手。 ?操作性好的水龍頭噴頭 安裝在觸手可及的位置，選擇使用方便且可調(diào)節(jié)水溫的水龍頭。 ?設(shè)置緊急告警裝置 為了便于安裝緊急告警裝置，應(yīng)事先設(shè)置備用配置管線。 ?盡量少設(shè)置臺(tái)階 不得以設(shè)置臺(tái)階時(shí)，應(yīng)設(shè)置扶手 ?高度適當(dāng)?shù)脑「? 浴室地面到浴缸邊的高度避免過高，應(yīng)為 30cm～50cm。 浴室的設(shè)計(jì)要點(diǎn) 無障礙設(shè)計(jì)建議 ?使用方便的操作臺(tái)設(shè)計(jì) 合理的操作流線設(shè)計(jì)。 操作臺(tái)高度適合老人坐著操作。 ?安全操作裝置 煤氣灶上方應(yīng)安裝安全裝置，以應(yīng)付煤氣中途熄滅或者忘記關(guān)煤氣的情況發(fā)生。 盡量使用沒有明火的電磁等廚房器具。 ?安裝告警裝置 安裝防火告警裝置或預(yù)留安裝告警裝置的配管配線。 ?光線充足的照明 在考慮廚房整體照明的同時(shí)，還應(yīng)考慮操作臺(tái)局部的照明。 ?使用方便的雜物柜 雜物柜使用頻率高，應(yīng)設(shè)置在使用方便的位置。 ?方便使用的開關(guān) 安裝便于操作的大面板開關(guān) ?操作性好的水龍頭 應(yīng)操作簡(jiǎn)單并且容易調(diào)節(jié)。 ?防滑防污地面 使用浸水后仍能夠防滑的地面材料。 ?廚房面積要求 使用面積不宜小于6m2。最小短邊凈尺寸不應(yīng)小于 。 廚房的設(shè)計(jì)要點(diǎn) 無障礙設(shè)計(jì)建議 ?冷暖空調(diào)的設(shè)置 為了方便安裝，事先設(shè)置配管孔和專用電源。 避免使用燃油、燃?xì)馐饺∨鳌? ?安全并且使用方便的窗飾框 窗戶直接對(duì)外采光；在玻璃門上加裝橫條，以便視力下降時(shí)方便識(shí)別；選用易于操作的門鎖。 ?與各房間的連接處的臺(tái)階設(shè)置 盡量少設(shè)置臺(tái)階，如需設(shè)置，注意高差控制在3mm以內(nèi)。 ?防滑地面材料 地面應(yīng)鋪設(shè)防滑材料。 ?使用方便的開關(guān)、電源插座 大面板開關(guān)的設(shè)置以及電源插座應(yīng)安裝在便于使用的位置。 ?光線充足的亮度 充分獲取自然光，注意適當(dāng)?shù)牧炼仍O(shè)計(jì)。 ?開關(guān)方便的門 最好采用平開門形式，采用平開門時(shí)，選用便于使用的握柄式把手。 居室的設(shè)計(jì) 無障礙設(shè)計(jì)建議 配套設(shè)施 配套設(shè)施的配備，主要考慮到老年人的生理特點(diǎn)和生活方式，配備老人必須的公用配套設(shè)施和服務(wù)，滿足現(xiàn)代老人對(duì)養(yǎng)生、娛樂和社交的需求。 配套設(shè)施建議 無障礙設(shè)計(jì)建議 配套商業(yè)建議 ? 商業(yè)類型建議 除老社區(qū)居民外，周邊消費(fèi)力強(qiáng)，但檔次丌高， 周邊大中型商業(yè)設(shè)施未來供應(yīng)較大，能夠充分滿足區(qū)域居民的消費(fèi)，本項(xiàng)目丌宜建設(shè)大體量集中商業(yè)。 無障礙設(shè)計(jì)建議 ? 區(qū)域消費(fèi)力分枂 考慮本案配置有酒店式養(yǎng)生公寓產(chǎn)品，同時(shí)也為方便部分老人子女探望之便，提供相應(yīng)酒店服務(wù)。 酒店管理 ： 聘請(qǐng)知名酒店服務(wù)管理品牌入駐項(xiàng)目，增加品牌效應(yīng)，所有會(huì)員均可 享受酒店級(jí)別的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)。 寬帶網(wǎng)絡(luò) ： 所有酒店房間及公寓室內(nèi)均能實(shí)現(xiàn)寬帶上網(wǎng)。 管家服務(wù) ： 客房清掃、房間小整、物品租賃、衣物洗滌熨燙、房間小吧服務(wù)、加 床服務(wù)、物品存管、擦鞋服務(wù)、嬰兒看護(hù)等。 商務(wù)中心 ： 提供打字、復(fù)印、傳真及郵件收發(fā)等各類商務(wù)服務(wù)。 （以上各項(xiàng)服務(wù)養(yǎng)老公寓業(yè)主有額外折扣） 酒店式養(yǎng)生公寓服務(wù)建議 第十部分 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)策略 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及分析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略 本案老年養(yǎng)生公寓銷售方式 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及分析 老年人及其子女對(duì)居住養(yǎng)老方式和生活方式認(rèn)知認(rèn)可程度及時(shí)間長(zhǎng)短 銷售對(duì)象貸款不能辦理 后期運(yùn)營(yíng)及交易問題較多 轉(zhuǎn)讓、產(chǎn)權(quán)歸屬問題復(fù)雜不清 目標(biāo)客群及其子女的傳統(tǒng)觀念 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略 硬件、軟件相結(jié)合 推介宣傳 以服務(wù)為導(dǎo)向，化解人們對(duì)高層老年公寓的疑慮 以人為本，實(shí)現(xiàn)人性化設(shè)計(jì) “ 量身定做 ”的設(shè)計(jì) 建設(shè)配套完善的老年公寓，從環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全 合理的定價(jià)策略，刺激其消費(fèi)載體 多管齊下 綜合治理 租賃、轉(zhuǎn)讓 房屋使用權(quán) 本案老年養(yǎng)生公寓銷售方式 三方并舉 投資行為與消費(fèi)行為相融合 出租房屋使 用權(quán)及產(chǎn)權(quán)酒 店方式銷售 房間 出售房屋 （或房間） 的產(chǎn)權(quán) 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略 不同消費(fèi)群體購(gòu)買老年公寓的目的具有多樣性 消費(fèi)主體可以是老年人也可以是中年人 靈活的銷售方式可以滿足不同人群的消費(fèi)需求 有利于開發(fā)商的資金回籠 三方并舉的銷售方式適應(yīng)老年公寓市場(chǎng)定位及多元化發(fā)展的要求 出租房屋使用權(quán)方式最為靈活，它可以根據(jù)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消費(fèi)觀念，創(chuàng)造性的衍生出多種既滿足消費(fèi)者的消費(fèi)需求又適合開發(fā)商經(jīng)營(yíng)的租賃方式 產(chǎn)權(quán)酒店的銷售方式適合老年公寓的養(yǎng)老、旅游服務(wù)模式的市場(chǎng)定位一方面滿足了投資者獲取投資收益的心理預(yù)期，同時(shí)可以使開發(fā)商快速回籠資金，另一方面可以使開發(fā)商繼續(xù)擁有老年公寓的經(jīng)營(yíng)權(quán)，從而有利于保持老年公寓的經(jīng)營(yíng)方向 因 素 分 析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)策略 第十一部分 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)發(fā)展策略思考 本案養(yǎng)老公寓的開發(fā)建設(shè)，其本質(zhì)是為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年人提供了高品質(zhì)的養(yǎng)老方式，屬于新鮮事物，老年公寓的特點(diǎn)導(dǎo)致其運(yùn)營(yíng)模式具備創(chuàng)新性、復(fù)雜性，要結(jié)合與借鑒國(guó)外老年公寓及北京、上海的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，從最本質(zhì)的核心需求出發(fā)，對(duì)于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)從規(guī)劃、建設(shè)、銷售方式以及經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行分析和研究，提出對(duì)于本案養(yǎng)老公寓整體運(yùn)營(yíng)策略思路。 必須明確的一個(gè)核心觀點(diǎn)： 市場(chǎng)需求是本案項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成敗的先決因素！ 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)發(fā)展策略思考 基于此，本案養(yǎng)老公寓的運(yùn)營(yíng)策略必須考慮和解決以下三大核心問題： 核心問題一：如何使目標(biāo)市場(chǎng)認(rèn)可和接受本案？ 這是本案是否能立足市場(chǎng)、贏得市場(chǎng)、引領(lǐng)市場(chǎng)需要考慮的前提。我們需要從從目標(biāo)客戶入手進(jìn)行詳細(xì)而縝密調(diào)查分析才能得出； 核心問題二：如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目可持續(xù)的特色開發(fā)？ 本案目標(biāo)客戶的基本需求同樣也是其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的客戶的共同需求，本案豈能只在硬件強(qiáng)于他人？而本案如何在現(xiàn)有目標(biāo)客戶基礎(chǔ)需求的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的特色化運(yùn)營(yíng)是本案規(guī)劃的核心以及未來項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的核心基礎(chǔ)。 核心問題三：如何確立經(jīng)營(yíng)管理模式以及運(yùn)作機(jī)制？ 基于項(xiàng)目整體規(guī)劃以及目標(biāo)客戶定位，建議本案在前期運(yùn)作同時(shí)成立項(xiàng)目管理中心，以后期銷售、經(jīng)營(yíng)管理為核心推動(dòng)整體項(xiàng)目開發(fā)。 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)發(fā)展策略思考 第十二部分 項(xiàng)目平面布局規(guī)劃 2023/1/21 昆風(fēng)地塊總體布局圖 概 念 鳥 瞰 圖 立面圖一 立面圖 二 立面圖 三 外挑陽(yáng)臺(tái)和露臺(tái)示意 主塔樓立面示意 謝謝聆聽！