【正文】 比例 本案主力產(chǎn)品打造建議 居家式公寓 (長期居住 )呾度假酒庖 (臨時居?。┓块g功能配置 房間內(nèi)各功能區(qū)域面積區(qū)間 本案主力產(chǎn)品打造建議 無障礙通道設計要點 ?設置斜坡 引道有臺階時應設置斜坡，斜坡的寬度應為輪椅可通行的寬度，斜面坡度應平緩。 ?設置扶手 樓梯和斜坡應設置連續(xù)式扶手，扶手應安裝牢固，同時還應注意扶手的手感和耐久性。 ?坡度平緩的臺階 踏步踢面高不宜大于 120mm，踏面寬不應小于 380mm。 ?設置房檐 出入口及斜坡上方宜設置房檐。 ?鋪設防滑地面材料 地面鋪設應平坦，不應出現(xiàn)積水現(xiàn)象，使用浸水也防滑的地面材料。設置排水溝時，應配水溝蓋，水溝蓋不應妨礙輪椅乘坐人的通行。 無障礙設計建議 ?留足輪椅可轉身的空間 ?地面鋪設防滑材料 地面鋪設浸水后也防滑的材料，地磚之間的縫隙不應過寬。 ?方便的出入口 寬度要確保輪椅可以通過，門寬大于等于 800mm，出入口不設置臺階，宜選用推拉門、自動門。 ?設置信箱和留言板 設置位置不應妨礙通行，使用高度要方便所有用戶。 ?設置電梯 電梯尺寸要適應擔架的長度。 電梯與樓面無高差。 電梯最小尺度1400mm(w)X1350mm(D) ?設置休息椅 可設置椅子，方便等候電梯時，可以坐下休息或放置行李。 ?電梯內(nèi)部設置 轎廂壁上離地 設置；正對電梯轎廂門的壁上懸掛傾斜的鏡面。 電梯按鈕操作盤設在適合乘輪椅者使用的高度，且兩側都可進行操作。 電梯開門時間較長，且門口裝有光電管裝置，防止夾傷。 樓廳及電梯的設計要點 無障礙設計建議 ?設置連續(xù)扶手 在 設圓桿橫向扶手，扶手離墻面 40～50mm。 ?防滑地面 使用浸水后也能防滑的地面材料。 ?窗門不應妨礙通行 門、窗的開啟扇不應妨礙走廊的通行。 ?無突出的墻壁 滅火器、留言板等應設置在不妨礙走廊通行的位置上。 ?無臺階地面 取消電梯到電梯廳的出入口以及門廳部分的臺階，地面存在高差的時候，應設置斜坡。 ?走廊寬度設置 考慮輪椅和行人并行通過，因此寬度不應小于 。 公共走廊的設計要點 無障礙設計建議 ?易識別的臺階面 為避免臺階面產(chǎn)生陰影，應考慮采光與照明的情況，改變臺階的顏色和材質(zhì)，可便于識別。 ?設置扶手 樓梯的扶手應安裝牢固。采用近似圓形的扶手，沿樓梯兩側連續(xù)安裝。端部向下方或墻壁彎曲。如果有可能最好與走廊連接在一起。 ?坡度平緩的樓梯 為盡可能縮短萬一跌落下來的距離，可采用帶平臺的折跑樓梯。踏面高度不應大于150mm，踏面寬度不應小于 300mm。 ?樓梯的寬度充足 考慮樓梯可并行通過使用拐杖的老人和攙扶人，寬度約1200mm。 ?踏步的防滑措施 臺階面使用防滑材料，臺階面邊沿設置防滑條，要和臺階面保持在同一平面。 公共樓梯的設計要點 無障礙設計建議 1）墻壁 墻壁轉角部分作圓角處理 除扶手外，墻壁上無凸出物。消火栓埋入墻里。 扶手連續(xù)性處理，距地高 700～ 800mm,采用手感好的材料如木材，截面直徑 40mm，轉角也要作圓角處理。 轉角圓角處理 墻面無凸出物 2）地面 選用吸音浸水后也防滑的材料； 耐磨損。 細部空間的設計要點 無障礙設計建議 門的寬度滿足輪椅進出，不設門檻，外門凈寬不得小于 ，內(nèi)門通行寬度不得小于 ； 門輕易于開啟，宜用推拉門代替平開門，不許使用玻璃門； 門的把手應選用旋臂較長的拉柄，拉柄高度在 ～ 1m之間； ?居室窗臺的高度在 750～ 800mm左右； ?窗臺的寬度要適當增加，一般不少于 250～300mm； ?矮窗臺里側應當設置高 ～ 1m的安全欄桿 室內(nèi)空間的設計要點 無障礙設計建議 ?易開閉的戶門 當平開門時，應考慮調(diào)節(jié)自動關閉裝置，拉柄易于老年人的操作，避免采用圓形拉柄。 ?適當照明和易操作的開關 考慮換鞋和上下臺階，門廳具有足夠的亮度，不應產(chǎn)生濃重的陰影部分。 采用醒目的開關。 ?扶手的設置 為了方便換鞋和上下臺時，應設置扶手。 扶手的斷面采用易抓握的半圓形。 ?臺階的處理 臺階上下采用不同的材質(zhì)和顏色，以便識別。 ?防滑地面 采用浸水后仍防滑的地面材料。 地磚接縫不要太寬。 ?戶門門檻高度處理 戶門門檻高度應控制在 2cm左右。 入戶門廳的設計要點 無障礙設計建議 ?連續(xù)扶手 使用近圓形的扶手。 扶手端部向下方或墻壁方向彎曲。 ?光線充足的照明設計 不應和其他房間產(chǎn)生亮度差。 洗手間入口和有臺階的地方應設置位置低的壁燈。 ?使用方便的開光裝置 應設置帶指示功能的大面板開關。 走廊長的房間，應在多處設置控制開關。 ?便于使用的扶手高度和材料 設置扶手高度約700～ 800mm， 注意材料的手感和耐久性。 ?防滑地面 地面使用防滑材料。 考慮跌到的可能性，避免采用堅硬的材料。 ?寬敞的走廊 方便老年人依靠拐杖或與攙扶人共同通過，寬度不應小于 1m。 進房間的入口的寬度不得小于 800mm。 ?無階差地面 地面應無階差，各房間地面的高差應控制在 3mm以內(nèi)。 室內(nèi)走廊的設計要點 無障礙設計建議 ?開關方便且安全的門 最好采用拉門或折疊門。 門上應安裝安全玻璃等不易破碎的玻璃。 ?看護用空間 浴室應保證看護時必要的空間。 ?防滑地面材料 應選用防水防滑地面鋪設材料。 ?設置扶手 浴室出入口附近、浴缸邊以及水龍頭一側的墻壁上應設置水平和垂直扶手。 ?操作性好的水龍頭噴頭 安裝在觸手可及的位置，選擇使用方便且可調(diào)節(jié)水溫的水龍頭。 ?設置緊急告警裝置 為了便于安裝緊急告警裝置，應事先設置備用配置管線。 ?盡量少設置臺階 不得以設置臺階時，應設置扶手 ?高度適當?shù)脑「? 浴室地面到浴缸邊的高度避免過高，應為 30cm～50cm。 浴室的設計要點 無障礙設計建議 ?使用方便的操作臺設計 合理的操作流線設計。 操作臺高度適合老人坐著操作。 ?安全操作裝置 煤氣灶上方應安裝安全裝置，以應付煤氣中途熄滅或者忘記關煤氣的情況發(fā)生。 盡量使用沒有明火的電磁等廚房器具。 ?安裝告警裝置 安裝防火告警裝置或預留安裝告警裝置的配管配線。 ?光線充足的照明 在考慮廚房整體照明的同時，還應考慮操作臺局部的照明。 ?使用方便的雜物柜 雜物柜使用頻率高，應設置在使用方便的位置。 ?方便使用的開關 安裝便于操作的大面板開關 ?操作性好的水龍頭 應操作簡單并且容易調(diào)節(jié)。 ?防滑防污地面 使用浸水后仍能夠防滑的地面材料。 ?廚房面積要求 使用面積不宜小于6m2。最小短邊凈尺寸不應小于 。 廚房的設計要點 無障礙設計建議 ?冷暖空調(diào)的設置 為了方便安裝，事先設置配管孔和專用電源。 避免使用燃油、燃氣式取暖器。 ?安全并且使用方便的窗飾框 窗戶直接對外采光；在玻璃門上加裝橫條，以便視力下降時方便識別；選用易于操作的門鎖。 ?與各房間的連接處的臺階設置 盡量少設置臺階，如需設置，注意高差控制在3mm以內(nèi)。 ?防滑地面材料 地面應鋪設防滑材料。 ?使用方便的開關、電源插座 大面板開關的設置以及電源插座應安裝在便于使用的位置。 ?光線充足的亮度 充分獲取自然光，注意適當?shù)牧炼仍O計。 ?開關方便的門 最好采用平開門形式，采用平開門時，選用便于使用的握柄式把手。 居室的設計 無障礙設計建議 配套設施 配套設施的配備，主要考慮到老年人的生理特點和生活方式，配備老人必須的公用配套設施和服務，滿足現(xiàn)代老人對養(yǎng)生、娛樂和社交的需求。 配套設施建議 無障礙設計建議 配套商業(yè)建議 ? 商業(yè)類型建議 除老社區(qū)居民外，周邊消費力強，但檔次丌高， 周邊大中型商業(yè)設施未來供應較大，能夠充分滿足區(qū)域居民的消費，本項目丌宜建設大體量集中商業(yè)。 無障礙設計建議 ? 區(qū)域消費力分枂 考慮本案配置有酒店式養(yǎng)生公寓產(chǎn)品，同時也為方便部分老人子女探望之便，提供相應酒店服務。 酒店管理 ： 聘請知名酒店服務管理品牌入駐項目，增加品牌效應，所有會員均可 享受酒店級別的標準服務。 寬帶網(wǎng)絡 ： 所有酒店房間及公寓室內(nèi)均能實現(xiàn)寬帶上網(wǎng)。 管家服務 ： 客房清掃、房間小整、物品租賃、衣物洗滌熨燙、房間小吧服務、加 床服務、物品存管、擦鞋服務、嬰兒看護等。 商務中心 ： 提供打字、復印、傳真及郵件收發(fā)等各類商務服務。 （以上各項服務養(yǎng)老公寓業(yè)主有額外折扣） 酒店式養(yǎng)生公寓服務建議 第十部分 項目風險分析及應對策略 項目風險及分析 項目風險應對策略 本案老年養(yǎng)生公寓銷售方式 項目風險及分析 老年人及其子女對居住養(yǎng)老方式和生活方式認知認可程度及時間長短 銷售對象貸款不能辦理 后期運營及交易問題較多 轉讓、產(chǎn)權歸屬問題復雜不清 目標客群及其子女的傳統(tǒng)觀念 風險應對策略 硬件、軟件相結合 推介宣傳 以服務為導向，化解人們對高層老年公寓的疑慮 以人為本，實現(xiàn)人性化設計 “ 量身定做 ”的設計 建設配套完善的老年公寓，從環(huán)境優(yōu)美，設施齊全 合理的定價策略，刺激其消費載體 多管齊下 綜合治理 租賃、轉讓 房屋使用權 本案老年養(yǎng)生公寓銷售方式 三方并舉 投資行為與消費行為相融合 出租房屋使 用權及產(chǎn)權酒 店方式銷售 房間 出售房屋 （或房間） 的產(chǎn)權 項目風險應對策略 不同消費群體購買老年公寓的目的具有多樣性 消費主體可以是老年人也可以是中年人 靈活的銷售方式可以滿足不同人群的消費需求 有利于開發(fā)商的資金回籠 三方并舉的銷售方式適應老年公寓市場定位及多元化發(fā)展的要求 出租房屋使用權方式最為靈活，它可以根據(jù)當?shù)叵M者的消費觀念，創(chuàng)造性的衍生出多種既滿足消費者的消費需求又適合開發(fā)商經(jīng)營的租賃方式 產(chǎn)權酒店的銷售方式適合老年公寓的養(yǎng)老、旅游服務模式的市場定位一方面滿足了投資者獲取投資收益的心理預期，同時可以使開發(fā)商快速回籠資金，另一方面可以使開發(fā)商繼續(xù)擁有老年公寓的經(jīng)營權，從而有利于保持老年公寓的經(jīng)營方向 因 素 分 析 項目風險分析及應對策略 第十一部分 項目運營發(fā)展策略思考 本案養(yǎng)老公寓的開發(fā)建設，其本質(zhì)是為中高經(jīng)濟實力的老年人提供了高品質(zhì)的養(yǎng)老方式，屬于新鮮事物，老年公寓的特點導致其運營模式具備創(chuàng)新性、復雜性，要結合與借鑒國外老年公寓及北京、上海的運營經(jīng)驗，從最本質(zhì)的核心需求出發(fā)，對于項目運營從規(guī)劃、建設、銷售方式以及經(jīng)營模式進行分析和研究，提出對于本案養(yǎng)老公寓整體運營策略思路。 必須明確的一個核心觀點： 市場需求是本案項目運營成敗的先決因素！ 項目運營發(fā)展策略思考 基于此，本案養(yǎng)老公寓的運營策略必須考慮和解決以下三大核心問題： 核心問題一：如何使目標市場認可和接受本案？ 這是本案是否能立足市場、贏得市場、引領市場需要考慮的前提。我們需要從從目標客戶入手進行詳細而縝密調(diào)查分析才能得出； 核心問題二：如何實現(xiàn)項目可持續(xù)的特色開發(fā)？ 本案目標客戶的基本需求同樣也是其他養(yǎng)老機構的客戶的共同需求，本案豈能只在硬件強于他人？而本案如何在現(xiàn)有目標客戶基礎需求的基礎上實現(xiàn)可持續(xù)的特色化運營是本案規(guī)劃的核心以及未來項目經(jīng)營管理的核心基礎。 核心問題三：如何確立經(jīng)營管理模式以及運作機制？ 基于項目整體規(guī)劃以及目標客戶定位，建議本案在前期運作同時成立項目管理中心，以后期銷售、經(jīng)營管理為核心推動整體項目開發(fā)。 項目運營發(fā)展策略思考 第十二部分 項目平面布局規(guī)劃 2023/1/21 昆風地塊總體布局圖 概 念 鳥 瞰 圖 立面圖一 立面圖 二 立面圖 三 外挑陽臺和露臺示意 主塔樓立面示意 謝謝聆聽！