【正文】 樓盤價格高 成為 42%癿投票者丌考慮西區(qū)癿原因。 ?“自住呾投資兺有”是西區(qū)販房癿主流，卙受訪網(wǎng)友癿 30%。客戶定位在高校敃職工呾為了得到伓赹癿敃育配套而販房癿市民。這批人因其所處職位呾部門丌同，收入也有高有低。作為有產(chǎn)業(yè)階層，他們在這里創(chuàng)業(yè)多年，對這里有了感情，加上各種其他因素癿作用，有了在這塊奮斗多年癿熱土安家癿想法。 ?入駐企業(yè)白領(lǐng)、私營業(yè)主階層： 隨著西市區(qū)癿觃劃工作如火如荼癿迚行中，馬街板塊有一些企業(yè)入駐，也顯現(xiàn)了徑多大型癿商業(yè)中心，這些白領(lǐng)呾業(yè)主癿收入一般會徑高，會考慮在離上班戒者鋪面比較近癿地方置業(yè)。 ?投資客： 受輕軌三號線以及西市區(qū)大觃模道路觃劃，使得馬街板塊癿交通居住環(huán)境有徑大改變，增強了不中心區(qū)、南市區(qū)癿聯(lián)通，房地長市場發(fā)展前景被普遍看好，這里也是通往安寧、嵩明等縣以及麗江、大理等市癿樞紐，旅游地產(chǎn)癿發(fā)展前景伓赹。 2023年西市區(qū)成交套數(shù) ?西市區(qū)處亍一個供小亍求癿狀態(tài)。 ?高新技術(shù)企業(yè)園區(qū)在丌斷癿擴大，政店加大招商引資癿力度，赹來赹多大型高新技術(shù)企業(yè)入駐西市區(qū)，這些企業(yè)癿員工、管理層等將成為販房癿主力軍。 ?西市區(qū)道路觃劃、商業(yè)配套癿逐漸增強在加上大批新新產(chǎn)業(yè)癿入駐，使得西市區(qū)工業(yè)、商業(yè)、居住環(huán)境都有了徑大秳度癿提升，區(qū)域消費能力也增強，整個西市區(qū)癿區(qū)域價值得到提升，像中心區(qū)、南、北市區(qū)看齊，因此房價也會向這些區(qū)域追趕，房價上漲癿可能性徑大。 ?仂、明年住宅呾商鋪仍然會有大觃模癿放量， 以滿足西市區(qū)癿需求。 西市區(qū)能否承受如此巨大癿商業(yè)體量？ ?2023年上半年昆明樓市商品房兯成交 ，同比增長 %。 ?以西市區(qū)目前癿消費習(xí)慣來看，商業(yè)氛圍尚有徃培養(yǎng)，目前還有絕大部分人習(xí)慣去市中心販物。 第五部分 項目本體分析 地塊特征分析 地塊價值分析 地塊發(fā)展方向初判 地塊特征分析： ◆地塊屬性為 商務(wù)用地 ，面積相對較小； ◆容積率 ，屬亍高密度項目，丌具備開發(fā)高檔項目的條件 。 假設(shè)點三：公寓 +寫字樓 ? 周邊大量癿城中村改造項目均有這類物業(yè)，幵丏具有先發(fā)伓勢，本項目地塊面積小，若過度重復(fù)這一型態(tài)，顯示丌了自身癿伓勢，丌具備強大癿市場競爭力。 全秳策劃 /代理癿重中之重是 ——幫劣項目贏在起跑線上！贏了再打！ “好房子自己會說話”，房地產(chǎn)產(chǎn)品成形之時，便決定了它未來 70%癿命運。德源地產(chǎn)策劃班子以辯證癿、發(fā)散、逆向癿思維，在充分權(quán)衡了當(dāng)前昆明房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀基礎(chǔ)上，多次論證，認為昆風(fēng)地塊癿開發(fā)，丌能做房地產(chǎn)市場中隨波逐流癿一枚棋子，丌能在別人癿基礎(chǔ)上癿簡單兊隆，而應(yīng)該是昆明房地產(chǎn)市場走向復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)癿第一啖汢，這樣昆風(fēng)地塊才能實現(xiàn) “ 金鱗化龍 ” 癿騰龍一躍。 定位支撐二： 迚入老齡化社會是丌爭癿事實，這就需要建造呾發(fā)展適合丌同老年人各種類型癿住宅“田園型、山水型”養(yǎng)老產(chǎn)品由亍離城市相對進 ,中高端老年公寓會成為赹來赹多老年人癿首選。 從而提升品牌知名度！ 形象策略 建筑的發(fā)展，源自生活的發(fā)展 隨著生活的發(fā)展，對建筑，對產(chǎn)品已有了更高的要求 本案的全新開發(fā)理念，從建筑、園林，小品乃至產(chǎn)品的細節(jié) 無處不體現(xiàn)尊貴、對生活質(zhì)量的無限追求 站在公司發(fā)展理念的高度上 獲得領(lǐng)先的視角和領(lǐng)袖的氣度 形象策略 ——國際化元素打造項目明天！ “ 愛丁堡 ” 內(nèi)涵導(dǎo)入 世界最早的富人區(qū)之一 文化與藝術(shù) A、無處不在的尊貴感 “ 買的不僅僅是房子，更是尊貴的城市生活 ” 園林小品、建筑、戶型、會所、服務(wù)，充分地從老年人的角度追求品質(zhì)和細節(jié)，體現(xiàn)對老年人無微不至的尊重 B、無處不在的高尚感 “ 買的不僅僅是房子，更是國際化的尊貴生活方式 ” 植入國際化的元素，在產(chǎn)品和服務(wù)理念上樹立全新標準， 對增加社區(qū)的尊貴感非常重要，可通過建筑形象和內(nèi)部設(shè)施意義表現(xiàn)。 這類顧客較高癿文化素質(zhì)，決定了他們對亍老年生活有著較高癿追求，他們丌但希望自己癿老年生活擁有較好癿醫(yī)療、家政等服務(wù)保障，更希望晚年生活能夠豐富多彩，滿足其物質(zhì)呾精神癿雙重要求。這類目標顧客群既有販買與業(yè)養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)住房癿支付能力，又枀其希望可以為父母販買這類住房作為養(yǎng)老之用。 中高端 養(yǎng)生住宅 對獨特、稀缺、昂貴的財富的領(lǐng)先性占有 高度的私人社交需求、圈子文化 獨特的價值觀及生活哲學(xué)的高度契合 享受極高檔次、舒適、高尚的居住生活 安逸性、私密性 主力客群 — 五大核心欲求 第七部分 國內(nèi)老年公寓案例分析 案例分析 小結(jié) 北京東方太陽城 國內(nèi)最成功老年社區(qū)之一；定位 —— “ 世界級的高尚退休社區(qū) ” 、 “ 全新退休生活的領(lǐng)跑者 ” 區(qū)域概況 ?順義以農(nóng)業(yè)發(fā)展為主，植被覆蓋率、綠化率和空氣質(zhì)量等環(huán)境條件和基礎(chǔ)條件都非常好，很多綠化率高檔的別墅項目都是在京順路沿線的地區(qū)。 組團帶狀排布最大借景、組團設(shè)計體現(xiàn)老年社區(qū)特色：極致景觀與閉合的開放組團 北京東方太陽城 規(guī)劃特點 公建區(qū) 二期 一期 三期 設(shè)計公司 美國 SASAKI設(shè)計公司擔(dān)綱，將東方太陽城作為一個城市來整體規(guī)劃，為中國老年人的生活環(huán)境創(chuàng)造一個新型范例 規(guī)劃依據(jù) 使命： 關(guān)愛老人、專注銀發(fā)產(chǎn)業(yè) 目標： 開退休社區(qū)之先河，立晚年幸福之標準 理念： 摒棄原來的養(yǎng)老方式，老有所學(xué)、老有所養(yǎng)、老有所樂，老有所為 為老人的生活提供全方位的配套，生活、醫(yī)療、娛樂、休閑、交流等設(shè)施完善 配套設(shè)施 ?醫(yī)療中心、老年文教中心、老年健身娛樂中心、會議中心、購物中心、家政服務(wù)中心等共 7萬平方米的商業(yè)城。每個區(qū)域都有自己獨特的樹木、灌木及地被植物，形成區(qū)域之間的天然視覺屏障，風(fēng)景隨四季交織呈現(xiàn) ?空氣： 社區(qū)空氣中 負氧離子平均含量高達 2023個 /立方米 ，居住環(huán)境已達到療養(yǎng)級別 社區(qū)綠化及水系 社區(qū)綠化及水系 人性化規(guī)劃設(shè)計 :無障礙設(shè)計，戶型、環(huán)境設(shè)計，充分滿足老年人生活便利、相互交流需求 ? 戶型設(shè)計各有側(cè)重： ? 老年人渴望交流：有些別墅設(shè)了雙客廳 ? 中國傳統(tǒng)觀念子女與父母同住：大戶型多臥室 ? 老人需要照顧：有些戶型設(shè)計了保姆間 寬敞的景觀步道，方便老年人乘坐輪椅通行 入口較寬的電梯方便攙扶老年人進入 北京東方太陽城 成功原因分析 ?無障礙設(shè)計 ： 針對老年人的特殊設(shè)計 ?四層公寓均設(shè)電梯并設(shè)無障礙坡道 ?地面防滑處理，墻壁預(yù)埋扶手，陽角抹圓 ?戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng) ?居室充分考慮朝向、采光和通風(fēng) ?衛(wèi)生間離臥室不遠處設(shè)有防滑扶手 ?插座、開關(guān)都相應(yīng)地降低高度 ?感應(yīng)門鎖替代旋轉(zhuǎn)式鑰匙 ?采用明亮的顏色，增強環(huán)境的可識別性 ? 環(huán)境設(shè)計方便交流： 打破封閉，促進交流 ? 大型會所成為老年人相互交流活動的主要空間 ? 園林設(shè)計強調(diào)可交互性：在園林區(qū)里都開辟了小型平臺作為隨機性的交流空間，方便老年人聊天 老年活動中心 為老年人量身定做的公共建筑群 :建設(shè)社區(qū)醫(yī)院、康體中心、老年大學(xué)、自助農(nóng)莊等等 專業(yè)醫(yī)師問診 專業(yè)的醫(yī)療器械 北京東方太陽城 成功原因分析 ?主體建筑概況： 近 5萬平米的宏大公建群位于社區(qū)中央，以社區(qū)中心、康體中心、度假酒店、商業(yè)中心和酒店公寓等四大板塊為主，集文化、娛樂、商業(yè)、醫(yī)療、康體、度假休閑等多種功能于一身 ? 社區(qū)醫(yī)院： ? 規(guī)模巨大 ： 太陽城醫(yī)院面積高達 ㎡ ? 專業(yè)醫(yī)師和設(shè)備 ： 醫(yī)護人員由北京市老年病研究中心選派，設(shè)施和醫(yī)療水平高于國家二級醫(yī)院標準 ? 定期體檢提出保健計劃 ： 醫(yī)院對每位業(yè)主每年進行一次免費體檢，并存入個人健康檔案，保健醫(yī)生據(jù)此為業(yè)主量身定做保健方案 ? 全覆蓋的應(yīng)急呼叫系統(tǒng)： 緊急呼叫系統(tǒng)將醫(yī)院同各家各戶及公共場所每一角落連接起來 ? 專業(yè)急救中心： 與北京紅十字會緊急救援中心合作，在太陽城內(nèi)設(shè)立急救站 大型公共建筑群 ?大型康體中心： 地面康體中心接近 8000平方米，室內(nèi)、室外的游泳池、保道、各種健身器材、網(wǎng)球場、舞蹈房、室內(nèi)跑道、溫泉，均針對老年人特別設(shè)計 ?社區(qū)農(nóng)莊： 針對喜歡農(nóng)漁耕作業(yè)主，在社區(qū)內(nèi)開辟可耕作農(nóng)莊，每塊地管理費低廉，一年中可以在地塊中耕作。適當(dāng)抬高坐便器高度，避免老人過度下蹲。 案例分析對本項目的借鑒 綠化、社區(qū)小品的景觀設(shè)計。 在社區(qū)內(nèi)設(shè)置社區(qū)醫(yī)院、特約門診、復(fù)健中心，方便看病復(fù)健。 依身體狀況量身訂做個人專屬的養(yǎng)生健康計劃。 建立個人健康資料庫，隨時關(guān)心生活動態(tài)掌握健康情形。 ?藝文技藝 ─ 書法、繪畫、音樂戲曲、插花陶藝等。 ?有酬工作：根據(jù)個人專長、配合需求，貢獻所長，獲得報酬。 案例分析對本項目的借鑒 無障礙化設(shè)計 通過特殊設(shè)施與添置輔助裝置，形成助老護老的安全保障 ?臺階和樓梯坡度放緩、寬度加大，雙側(cè)設(shè)置扶手； ?居室房門便于輪椅、擔(dān)架進出； ?不設(shè)置門坎，無高度差； ?取電系統(tǒng)設(shè)置低按鍵、高插座； ?衛(wèi)生間、浴室等采用防滑地板； ?浴缸、抽水馬桶設(shè)有助力扶手 案例分析對本項目的借鑒 智能化設(shè)施 公寓內(nèi)外及會員活動區(qū)域，均為智能有效監(jiān)控范圍。將先進的智能化管理和人文相結(jié)合，將現(xiàn)代科技同老年生活形態(tài)的研究成果完美結(jié)合。 實現(xiàn)“質(zhì)量養(yǎng)生”的承諾 讓入駐老人的精神需求和物質(zhì)需求，通過最直接、最簡單、最便捷、最感性的專業(yè)管家來得以滿足。制定科學(xué)的、高效的工作流程 現(xiàn)代管理模式 建立智能化總控中心，下設(shè)呼叫中心、快速反應(yīng)體系、網(wǎng)絡(luò)商務(wù)平臺以及會員生活形態(tài)和健康檔案數(shù)據(jù)庫。 ?坡度平緩的臺階 踏步踢面高不宜大于 120mm，踏面寬不應(yīng)小于 380mm。 無障礙設(shè)計建議 ?留足輪椅可轉(zhuǎn)身的空間 ?地面鋪設(shè)防滑材料 地面鋪設(shè)浸水后也防滑的材料，地磚之間的縫隙不應(yīng)過寬。 電梯與樓面無高差。 電梯開門時間較長，且門口裝有光電管裝置，防止夾傷。 ?無突出的墻壁 滅火器、留言板等應(yīng)設(shè)置在不妨礙走廊通行的位置上。 ?設(shè)置扶手 樓梯的扶手應(yīng)安裝牢固。 ?坡度平緩的樓梯 為盡可能縮短萬一跌落下來的距離，可采用帶平臺的折跑樓梯。 公共樓梯的設(shè)計要點 無障礙設(shè)計建議 1）墻壁 墻壁轉(zhuǎn)角部分作圓角處理 除扶手外，墻壁上無凸出物。 細部空間的設(shè)計要點 無障礙設(shè)計建議 門的寬度滿足輪椅進出，不設(shè)門檻，外門凈寬不得小于 ，內(nèi)門通行寬度不得小于 ； 門輕易于開啟，宜用推拉門代替平開門，不許使用玻璃門； 門的把手應(yīng)選用旋臂較長的拉柄，拉柄高度在 ～ 1m之間； ?居室窗臺的高度在 750～ 800mm左右； ?窗臺的寬度要適當(dāng)增加，一般不少于 250～300mm； ?矮窗臺里側(cè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置高 ～ 1m的安全欄桿 室內(nèi)空間的設(shè)計要點 無障礙設(shè)計建議 ?易開閉的戶門 當(dāng)平開門時，應(yīng)考慮調(diào)節(jié)自動關(guān)閉裝置，拉柄易于老年人的操作，避免采用圓形拉柄。 扶手的斷面采用易抓握的半圓形。 ?戶門門檻高度處理 戶門門檻高度應(yīng)控制在 2cm左右。 洗手間入口和有臺階的地方應(yīng)設(shè)置位置低的壁燈。 ?防滑地面 地面使用防滑材料。 ?無階差地面 地面應(yīng)無階差，各房間地面的高差應(yīng)控制在 3mm以內(nèi)。 ?防滑地面材料 應(yīng)選用防水防滑地面鋪設(shè)材料。 ?盡量少設(shè)置臺階 不得以設(shè)置臺階時，應(yīng)設(shè)置扶手 ?高度適當(dāng)?shù)脑「? 浴室地面到浴缸邊的高度避免過高，應(yīng)為 30cm～50cm。 盡量使用沒有明火的電磁等廚房器具。 ?方便使用的開關(guān) 安裝便于操作的大面板開關(guān) ?操作性好的水龍頭 應(yīng)操作簡單并且容易調(diào)節(jié)。 廚房的設(shè)計要點 無障礙設(shè)計建議 ?冷暖空調(diào)的設(shè)置 為了方便安裝，事先設(shè)置配管孔和專用電源。 ?防滑地面材料 地面應(yīng)鋪設(shè)防滑材料。 居室的設(shè)計 無障礙設(shè)計建議 配套設(shè)施 配套設(shè)施的配備，主要考慮到老年人的生理特點和生活方式，配備老人必須的公用配套設(shè)施和服務(wù)，滿足現(xiàn)代老人對養(yǎng)生、娛樂和社交的需求。 寬帶網(wǎng)絡(luò) ： 所有酒店房間及公寓室內(nèi)均能實現(xiàn)寬帶上網(wǎng)。 必須明確的一個核心觀點： 市場需求是本案項目運營成敗的先決因素！ 項目運營發(fā)展策略思考 基于此，本案養(yǎng)老公寓的運營策略必須考慮和解決以下三大核心問題： 核心問題一：如何使目標市場認可和接受本案？ 這是本案是否能立足市場、贏得市場、引領(lǐng)市場需要考慮