【正文】 爭(zhēng)市場(chǎng)和客戶需求尋找本案的機(jī)會(huì)。 我們的態(tài)度： 過(guò)去的只能過(guò)去， 2023年后緊記風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、全盤風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)統(tǒng)籌考慮，謹(jǐn)慎樂(lè)觀心態(tài)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)，迎合客戶需求找出競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)做好產(chǎn)品，以不變應(yīng)萬(wàn)變立于不敗之地。 別墅整體市場(chǎng)情況： 024681012 0500010000150002023025000供應(yīng)面積( 萬(wàn)方) 成交面積( 萬(wàn)方) 成交均價(jià)（元/ 平米）051015202530 01002003004005006007008009001000市場(chǎng)庫(kù)存（萬(wàn)方） 庫(kù)存套數(shù)?09年寧波市區(qū)供應(yīng)約 870套，成交面積 ，成交 1500套，成交面積 。 ?09年市場(chǎng)月均成交 124套，比 08年 68套，市場(chǎng)明顯表現(xiàn)出色。 ?截止 09年 12月，別墅市場(chǎng)存量，庫(kù)存套數(shù) 303套，市場(chǎng)存量少，銷售形勢(shì)較好。 09年別墅市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，存量不斷減少，截止 09年 12月市場(chǎng)可售量為 300套，按 09年市場(chǎng)行情 3個(gè)月即可消化完畢，市場(chǎng)形勢(shì)樂(lè)觀。 別墅市場(chǎng) 目前寧波別墅市場(chǎng)主要有三大類：位于城市中心區(qū)域的城市別墅，擁有景觀環(huán)境優(yōu)勢(shì)的山水別墅以及位于郊區(qū)的普通別墅。本案若發(fā)展別墅短期內(nèi)為郊區(qū)地段別墅，隨著新城開發(fā)深入可往城市資源型別墅方向引導(dǎo) 東湖觀邸 寧波別墅項(xiàng)目 合生國(guó)際城 英倫水岸 湖景花園 慈城新天地 半島華府 新星都市 比華利 香頌灣 城市花園 都市森林 東方灣邸 上上城 頤和名苑 城市別墅 郊區(qū)普通別墅 郊區(qū)山水別墅 本案 卡納湖谷 雍城世家 韓嶺古鎮(zhèn)地塊 茶亭 都市華庭 白石仙坪地塊 塘家灣地塊 香湖丹堤 磚瓦廠地塊 BOBO城 盛世天城 北郊路地塊 銀泰柏銳 ?城市別墅 : 在售： 城市花園、 BOBO城、雍城世家、盛世天城。 未來(lái)可能項(xiàng)目： 北郊路地塊、長(zhǎng)島花園、聯(lián)心地塊 ?郊區(qū)普通別墅： 在售： 上上城、東方灣邸 、頤和名苑、新星都市、合生國(guó)際城和都市華庭。 未來(lái)可能項(xiàng)目： 金地地塊、塘家灣地塊、新坐標(biāo)中匯地塊。 ?郊區(qū)山水別墅： 在售： 卡納湖谷、東湖觀邸、英倫水岸、香湖丹堤、九龍湖畔。 未來(lái)可能項(xiàng)目： 茶亭地塊、銀泰柏銳、磚瓦廠地塊、白石仙坪地塊、韓嶺古鎮(zhèn)地塊、維拉小鎮(zhèn)、萬(wàn)科慈城地塊。 九龍湖畔 萬(wàn)科慈城地塊 維拉小鎮(zhèn) 長(zhǎng)島花園 金地地塊 ART藍(lán)海 新坐標(biāo)中匯地塊 別墅市場(chǎng) 東湖觀邸 寧波主要?jiǎng)e墅分布 合生國(guó)際城 英倫水岸 湖景花園 半島華府 新星都市 比華利 香頌灣 城市花園 都市森林 東方灣邸 上上城 頤和名苑 郊區(qū)普通別墅 卡納湖谷 雍城世家 韓嶺古鎮(zhèn)地塊 茶亭 都市華庭 白石仙坪地塊 塘家灣地塊 香湖丹堤 磚瓦廠地塊 BOBO城 盛世天城 北郊路地塊 銀泰柏銳 九龍湖畔 萬(wàn)科運(yùn)鷺灣 維拉小鎮(zhèn) 長(zhǎng)島花園 金地地塊 ART藍(lán)海 新坐標(biāo)中匯地塊 東錢湖山水別墅 建材商幫地塊 合生國(guó)際城 城市別墅 九龍湖山水別墅 慈城山水別墅 鄞江山水別墅 它山谷地 塘盛世龍溪谷 項(xiàng)目 08年上半年 08年下半年 09年上半年 09年下半年 頤和名苑 上市 44套，銷售率 % 新星都市 上市 62套，銷售率 31% BOBO城 上市 144套，銷售率 100% 合生國(guó)際城 上市 72套，銷售率 99% 合生國(guó)際城 上市 62套，銷售率 100% 合生國(guó)際城 上市 127套，銷售率 100% 九龍湖畔 上市 66套 47% 雍城世家 上市 106套，銷售 98% 雍城世家 上市 18套，銷售率100% 卡納湖谷一期 上市 106套，銷售率 100% 卡納湖谷二期 上市 60套，銷售率 90% 卡納湖谷三期 上市 56套，銷售率 84% 英倫水岸一期 上市 72套，銷售率 99% 英倫水岸二期 上市 120套，銷售率 98% 英倫水岸 上市 26套，銷售率 77% 中海東湖官邸 上市 94套，銷售率 97% 中海東湖官邸 上市 65套，銷售率 100% 都市華庭 上市 75套，銷售率 56% 青林灣 上市 200套，銷售率 100% 東方灣邸 上市 210套，銷售 95% 香頌灣二期 上市 95套，銷售率 99% 08年以來(lái)主要上市別墅銷售情況： 09年別墅銷售表現(xiàn)出色，新推項(xiàng)目銷售周期明顯縮短，除個(gè)別郊區(qū)普通別墅（新星都市、頤和名苑）外，產(chǎn)品銷售率較高，市場(chǎng)前景被看好。 別墅市場(chǎng) 別墅產(chǎn)品分析： 項(xiàng)目 面積（平方米） 備注 郊區(qū)普通別墅 頤和名苑 聯(lián)排 :342 含地下室面積 新星都市 聯(lián)排： 210240， 雙拼： 260 無(wú)地下室 合生國(guó)際城 聯(lián)排： 263 ， 雙拼： 340362， 獨(dú)棟： 450 含地下室面積 半島華府 聯(lián)排： 310380 含地下室面積 都市華庭 聯(lián)排 :250300 送地下室 上上城 聯(lián)排： 248 送地下室 城市別墅 ART藍(lán)海 獨(dú)棟 :730/780/1230 含地下室面積 青林灣 聯(lián)排 :250290，雙拼 :297308 含地下室面積 BOBO城 聯(lián)排 :402 含地下室面積 雍城世家 聯(lián)排 :280，雙拼 :340350 送地下室 城市花園 聯(lián)排： 320340 —— 郊區(qū)山水別墅 卡納湖谷 雙拼 :380470 含地下室面積 九龍湖畔 獨(dú)棟 :570800 含地下室面積 英倫水岸 聯(lián)排： 230270，雙拼： 270330 送地下室 香頌灣 聯(lián)排： 280290，雙拼： 280330 送地下室 錢湖比華利 獨(dú)棟： 400600 送地下室 從別墅產(chǎn)品上看，聯(lián)排別墅為主，聯(lián)排主力戶型集中在 210280平米（地上面積）。雙拼、獨(dú)棟類別墅主要集中在東錢湖、九龍湖等郊區(qū)山水地段，產(chǎn)品稀缺。 別墅市場(chǎng) 類型 產(chǎn)品類別 項(xiàng)目（總價(jià)位） 主力總價(jià)（萬(wàn)元 /套） 郊區(qū)普通別墅 獨(dú)棟 合生國(guó)際城 (（ 800900） 800900 雙拼 合生國(guó)際城（ 600）、東方灣邸 (400500)、新星都市（ 400)、 400600萬(wàn) 聯(lián)排 新星都市 (300350)、上上城、東方灣邸、頤和名苑（ 500600）、都市華庭（ 500）合生國(guó)際城（ 300400） 300600萬(wàn) 城市別墅 獨(dú)棟 盛世天城 (15001600)、 ART藍(lán)海 (27003500) 1500萬(wàn)以上 雙拼 雍城世家 (1000萬(wàn)以上）、盛世天城（ 1000012023） 10001200 聯(lián)排 雍城世家（ 800900）、盛世天城（ 800900） 8001000 郊區(qū)山水別墅 獨(dú)棟 九龍湖畔（ 15002500）、香湖丹堤 (1000) 1000萬(wàn)以上 雙拼 英倫水岸（ 500600）、卡納湖谷（ 8001200) 5001200 聯(lián)排 東湖觀邸（ 450600）、英倫水岸（ 400500） 400600 別墅為高利潤(rùn)產(chǎn)品，尤其是雙拼、獨(dú)幢溢價(jià)能力更高。在售城區(qū)別墅主力總價(jià)超過(guò) 400萬(wàn)。郊區(qū)別墅在地段和資源不具優(yōu)勢(shì)情況下，產(chǎn)品多控制總價(jià)（集中在 400600萬(wàn)，相當(dāng)于較好地段公寓大戶），總價(jià)優(yōu)勢(shì)取勝。 主要?jiǎng)e墅項(xiàng)目總價(jià)位分析： 別墅市場(chǎng) 未來(lái)供應(yīng)列表： 別墅市場(chǎng) 類型 項(xiàng)目 項(xiàng)目區(qū)位 別墅類型 預(yù)計(jì)體量 （萬(wàn)方） 套數(shù) 預(yù)推時(shí)間 戶型面積預(yù)計(jì) （平米） 開發(fā)商 城市別墅 北郊路地塊 老三區(qū) 聯(lián)排 1 —— 10年下半年 1000 雅戈?duì)? 長(zhǎng)島花園 江北北 雙拼、聯(lián)排 131 10年 4月 450600 雅戈?duì)? 甬港南路 老三區(qū) 聯(lián)排 6 11年以后 —— 榮安 璽園 鄞州 聯(lián)排、雙拼 —— 11年以后 300 雅戈?duì)? 雍城世家 鄞州 雙拼、聯(lián)排 16 2023年 3月 279362 中海 翡翠灣 高新區(qū) 獨(dú)棟（商業(yè)性質(zhì)） 16 2023年 6月 9602200 均勝房產(chǎn) 郊區(qū)普通別墅 格蘭春晨二期 城西 聯(lián)排 —— 10年下半年 —— 中建 都市華庭 鄞州姜山 聯(lián)排 1 38 10年上半年 263276 雅戈?duì)? 新坐標(biāo)鎮(zhèn)海地塊 鎮(zhèn)海老城 —— 7（總建） —— 11年以后 —— 杭州新坐標(biāo) 合生國(guó)際城 鎮(zhèn)海新城 聯(lián)排、獨(dú)棟 107 10年下半年 260360 合生創(chuàng)展 郊區(qū)山水別墅 維拉小鎮(zhèn) 江北慈城 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排 600 2023年 5月 220350 城投 塘家灣悅府 江北慈城 聯(lián)排、雙拼 331 10年上半年 270800 寧波眾茂 慈城湖西地塊 江北慈城 獨(dú)棟、雙拼 20（總建） —— 10年下半年 —— 萬(wàn)科 五龍?zhí)秳e墅項(xiàng)目 鄞州五龍?zhí)? 聯(lián)排、雙拼 200 2023年 10月 220250 奧克斯 卡納湖谷 東錢湖 雙拼、獨(dú)棟 10 206 10年上半年 雙拼 420520 華潤(rùn) 比華利二期 東錢湖 —— 2 40 10年以后 500 雅戈?duì)? 香湖灣 鄞州東吳 聯(lián)排 8 240 2023年 5月 —— 雅戈?duì)? 九龍湖畔 鎮(zhèn)海九龍湖 獨(dú)棟 8 164 10年上半年 5171332 開元 茶亭地塊 東錢湖 獨(dú)棟 （總建） —— 11年以后 —— 雅戈?duì)? 磚瓦廠地塊 東錢湖 —— —— 11年以后 —— 廣博 白石仙坪地塊 東錢湖 —— （總建 ) —— 11年以后 —— 華豐 韓嶺古鎮(zhèn)地塊 東錢湖 —— —— 11年以后 —— 均勝房產(chǎn) 未來(lái)幾年別墅市場(chǎng)供應(yīng)量整體較小，預(yù)計(jì) 2023年別墅供應(yīng)在 30萬(wàn)以內(nèi)，后市市場(chǎng)前景樂(lè)觀。尤其是城市型別墅更為稀缺。 世貿(mào)世界灣 海尚廣場(chǎng) 南熏別院 風(fēng)景九園 合生國(guó)際城 榮安琴灣 雍城世家 金域華府 盛世天城 金色水岸 錦繡東城 緣園 奧林 80 頤和名苑 城南公館 皇冠花園 江南一品 ART藍(lán)海 水岸風(fēng)情 東外灘 匯豪天下 青林灣 天一家園 BOBO城 上上城 湖景花園 公寓類產(chǎn)品是目前市場(chǎng)的主力供應(yīng)產(chǎn)品，供應(yīng)區(qū)域分布較廣，其中老三區(qū)和鄞州是市場(chǎng)主力供應(yīng)區(qū)域，鎮(zhèn)海片目前供應(yīng)量相對(duì)較少。 09年主要在售代表公寓項(xiàng)目 公寓市場(chǎng) 滿足主流人群，市場(chǎng)主力產(chǎn)品。機(jī)會(huì)大，競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)激烈。 金地地塊 雅戈?duì)柕貕K 興普地塊 鳳凰水岸 榮安地塊 長(zhǎng)島花園 海德花園 維拉小鎮(zhèn) 萬(wàn)科地塊 新海景花園 城投地塊 維科地塊 聯(lián)勤地塊 巨化地塊 銀億海悅花園 保億地塊 新坐標(biāo)地塊 海尚國(guó)際 世貿(mào)廣場(chǎng) 郁金香中心 戶型面積段 09年新增套數(shù) 已成交套數(shù) 未成交套數(shù) 銷售率 ＜ 70（含單身公寓） 5254 3383 1871 64% 70~80 1570 966 604 62% 80~90 4681 4016 665 86% 90~100 1674 1406 268 84% 100~110 531 449 82 85% 110~120 665 570 95 86% 120~130 555 468 87 84% 130~140 1264 1084 180 86% 140~150 283 202 81 71% 150~160 126 43 83 34% 160~170 203 131 72 65% 170~180 321 208 113 65% 180~190 305 227 78 74% 190~200 123 56 67 46% 200（包括別墅） 966 668 298 69% 公寓類產(chǎn)品 09年新增上市產(chǎn)品銷售表現(xiàn)： 主力供需集中在 80140平米，銷售表現(xiàn)好，其中 90平米左右以及 130平米左右產(chǎn)品表現(xiàn)在同類產(chǎn)品中表現(xiàn)尤為突出，而 80平米以內(nèi)（含單身公寓集中放量）余量較多， 140平米以上產(chǎn)品總價(jià)較高銷售也相對(duì)緩慢。 公寓市場(chǎng) 主力產(chǎn)品 次主力 產(chǎn)品 中低端 中高端項(xiàng)目 參考項(xiàng)目 小駱花園、風(fēng)景九園、海尚廣場(chǎng)、奧林 80 東外灘花園