年房地產(chǎn)昆明昆風(fēng)項(xiàng)目定位案前期定位(存儲(chǔ)版)
【正文】 層、高層 人民西路與海源路交匯處 新華 地產(chǎn) 8191088 8191288 戶型從 35㎡ 公寓至 150㎡ 居家； 馨悅 尚居 黃土坡立交橋附近 廣基 瑞特 上層 境界 高層 茭菱路創(chuàng)意英國(guó)旁邊 富達(dá) 地產(chǎn) 城市 領(lǐng)地 小高層、高層 興苑路中段 騰輝 地產(chǎn) 6151166 6151669 市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析（住宅篇） 縱觀高新區(qū)乃至西市區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，我們可以看出從 建筑形態(tài) 上已由過 去純多層形態(tài)，轉(zhuǎn)變?yōu)樾「邔印⒏邔拥慕Y(jié)合以及多層（花園洋房）、小高層、高 層的綜合形態(tài)；從 規(guī)劃布局 上看，已從過去單一兵營(yíng)式的排列發(fā)展成圍合院落、 組團(tuán)劃分、層次感較強(qiáng)的規(guī)劃布局；在 景觀營(yíng)造 方面，以往的小區(qū)大部分都只是 在棟與棟之間、小區(qū)內(nèi)道路兩旁有零星的綠化點(diǎn)綴，而現(xiàn)如今很多項(xiàng)目都打著“ 中 央景觀 ” 、 “ 全景洋房 ” 之類的概念，說明消費(fèi)人群的需求在景觀方面也有大幅的提 升； 配套設(shè)施 方面也較過去有明顯需求增加，例如小區(qū)內(nèi)有會(huì)所供業(yè)主交流、健 身場(chǎng)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、幼兒園等；在 戶型方面 ，消費(fèi)人群已有一些基本的評(píng)判準(zhǔn) 則：廚房明亮、通風(fēng)，最好帶生活陽臺(tái)；衛(wèi)生間明亮、通風(fēng)，主臥要帶衛(wèi)生間； 客廳開間不低于 ，主臥開間、徑深比例要合理等； 價(jià)格的趨勢(shì) ，整體來說是 逐年看漲，但根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目處于的區(qū)位、規(guī)劃布局、景觀營(yíng)造、戶型配比、銷售 策略的不同都有較明顯的差別。 市場(chǎng)需求綜述 我們通過與云安地產(chǎn)策劃部經(jīng)理周循、第 一國(guó)際策劃部經(jīng)理羅敏、風(fēng)之鈴 “ 怡成 ” 咨詢機(jī) 構(gòu)地產(chǎn)部經(jīng)理陸韜、至尚科技（廣告推廣）總 經(jīng)理田星、傲云峰銷售部經(jīng)理許微波的分時(shí)段 訪談，對(duì)高新區(qū)的市場(chǎng)需求有了一定的了解， 具體如下： 以人民西路為界，基本目前的西市區(qū)可分為南北兩個(gè)區(qū)域，南 —— 西山區(qū)部分，居住 人群多為低收入安置、廠礦退休安置和因居住條件成熟后搬入的中層收入人群、作坊主 等，兩極分化嚴(yán)重；北 —— 五華高新區(qū)部分，相對(duì)勢(shì)態(tài)比較均衡，多為高新企業(yè)員工，部 分各區(qū)域匯集的中收入者，中小生意者，研究院職工等。 價(jià)格體系的制定 — 同樣在第三章中將會(huì)有明確闡述。嚴(yán)格要求戶戶實(shí)現(xiàn)明廚明衛(wèi)，客廳的面寬 一定要大于徑深，景觀陽臺(tái)的面寬不小于 ； 傲云峰 戶型 一室 兩室 三室 四室 五室 套數(shù) 28 210 236 132 10 面積 ㎡ － － － 比例 % % % % % 傲云峰這個(gè)項(xiàng)目可謂是創(chuàng)造了 2020年昆明高新區(qū)的樓盤記錄。 戶型配比原則和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（附件） 方向 解釋 目的 條件 1 條件 2 條件 3 結(jié)果及注意事項(xiàng) 1） 主流市場(chǎng) 尋找市場(chǎng)中主力需求、消化最快的戶型。在高新區(qū)，這樣的小區(qū)還 是以居家為主，所以房型上要以三房?jī)蓮d和四房?jī)蓮d的結(jié)構(gòu) 為主，主力面積區(qū)間在 90㎡ — 160㎡ ，兼顧少量的兩房戶型 （ 90㎡ 以內(nèi)）和極少量的大戶型（ 220㎡ 以內(nèi)）多層花園洋房應(yīng) 該是主力房型和主力面積的重點(diǎn)；兩房戶型可以在小高層、 高層布局中充分揮創(chuàng)新；大戶型則考慮多為頂層躍式。吸引投資客。 ? 西市區(qū)可開發(fā)的相對(duì)成熟土地資源有明顯進(jìn)入稀缺的趨勢(shì)，土地價(jià)格上漲已成定勢(shì)，房產(chǎn)價(jià)格將隨之上揚(yáng)。 ? 從 2020年至 2020年至 2020年 1月份的整體銷售價(jià)格和整體均價(jià)均為上漲態(tài)勢(shì)，沒有出現(xiàn)任何價(jià)格回彈的案例。如果汽車檢測(cè)中心能拿下，那么這塊區(qū)域?qū)⑹? 整體地塊內(nèi)最適合做商業(yè)的區(qū)域，一來它的北邊道路將是本小區(qū) 的業(yè)主回家的必經(jīng)之路；二來百大國(guó)際花園的側(cè)門及部分底鋪均 在此處；三來月半灣的業(yè)主回家也會(huì)經(jīng)常通過我們地塊；四來離 德尚國(guó)際村、傲云峰、第一國(guó)際等項(xiàng)目直線距離最近，便于吸引 過來消費(fèi)。景觀營(yíng) 造是我們的強(qiáng)項(xiàng)，就不多闡述了。 興泰 德尚國(guó)際村 戶型 兩室兩廳 三室兩廳 四室兩廳 平 躍 平 頂躍 平 套數(shù) 212 12 355 6 218 面積 ㎡ － － － － 比例 26% 2% 44% 1% 27% 暢銷戶型：三房?jī)蓮d ㎡ ㎡ 2650元 /㎡ 滯銷戶型；四房?jī)蓮d ㎡ 2300元 /㎡ 主力戶型： 110㎡ － 150㎡ 價(jià)格走勢(shì)：整盤均價(jià) 2700元 /㎡ （已售完，售樓部已拆除） 銷售賣點(diǎn)：首家采用 “ 全景式 “ 的設(shè)計(jì)理念。上述這些項(xiàng)目 都已基本售罄。但是如果想要通過商業(yè)來帶動(dòng)需求，需要 我們花費(fèi)比較大的力氣，具體的商業(yè)模式還需要進(jìn)行更深入的調(diào)查和探 討。緊隨傲后的精裝小戶型項(xiàng)目 U族部落，也趁著這股勁 風(fēng)，迎來了 80%的銷售率，均價(jià)達(dá)到 3100元 /㎡ 。其次， 05年以來高新區(qū)約有 1
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