【正文】 research to have the more extensive leading meaning.Key words: Estate price。09年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP ) ，%，2010年1月至6月，%，整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行表現(xiàn)出快速發(fā)展的良性勢頭。圖12長沙市20042009年三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 固定資產(chǎn)投資額穩(wěn)步增長從2000年開始長沙固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，特別是房地產(chǎn)投資額占同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重，%這意味著長沙房地產(chǎn)業(yè)分流了1/3的城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總額，房地產(chǎn)投資的高速增長反應(yīng)出房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的力度。同比增長6%。%。與中部六省省會(huì)城市向比較，長沙市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入連續(xù)兩年位居中部六省之首，2009年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入突破兩萬元大關(guān)，達(dá)到20238元，%，其中，%，%，%。 房地產(chǎn)投資額逐年上漲2004年至2005年長沙市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額一直呈增加趨勢，增長率保持在40%以上，自06年增幅下降之后，除07年有較高的增長，其余年份增長率都偏低，%的情況，這些都與政府的政策分不開。%，%。（1）市場放量——供應(yīng)量激增，存房量急劇減少長沙作為處在“價(jià)格洼地”的二線城市，房地產(chǎn)市場供應(yīng)量大得到業(yè)界的共識(shí)。湖南中原地產(chǎn)研究總監(jiān)陳世霞分析，去年長沙市場一度有1200多萬平方米的供應(yīng)量，不過因?yàn)楫?dāng)時(shí)行情不太好，開發(fā)商普遍謹(jǐn)慎，一些項(xiàng)目推遲開盤和上市時(shí)間。然而，長沙樓市表現(xiàn)出了它異乎尋常的“處變不驚”：110月，㎡，%；其中，㎡，%。”長沙人瑞房地產(chǎn)營銷策劃部營銷總監(jiān)沈良表示。“從目前市場情況來看，國家繼續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策的可能性很大，但是節(jié)奏會(huì)很慢，不會(huì)像二輪調(diào)控期間那樣密集出臺(tái)?！半S著上長株潭三市融城、棚戶區(qū)改造、地鐵興建等一些大規(guī)模的城市建設(shè)，我認(rèn)為最近兩三年內(nèi)，長沙的房價(jià)可能大幅度上漲，而且將會(huì)由單中心的發(fā)展模式轉(zhuǎn)變?yōu)橄蛑苓呡椛浒l(fā)展，區(qū)域概念向多元發(fā)展的城市化概念轉(zhuǎn)變。投機(jī)活動(dòng)與價(jià)格正相關(guān)，房價(jià)高的市場，投機(jī)活動(dòng)相對活躍，所以這項(xiàng)政策對一線城市的影響比較大，對于處于二線城市的長沙來說，投機(jī)需求的市場本身有限，對房價(jià)的影響甚微。而購房貨幣補(bǔ)貼靈活性強(qiáng)、市場化程度高，是中低收入家庭購房時(shí)的一個(gè)較優(yōu)的選擇?！绷硗猓L沙的土地市場應(yīng)給說是非常理性的，從未出現(xiàn)過其它城市土地市場幾倍溢價(jià)成交的情況。說到供給，大家自然而然會(huì)想“供給量”的概念，其實(shí)，對于房地產(chǎn)供給市場而言，我們在分析供給量的同時(shí)，必須深入分析供給的結(jié)構(gòu)、供給的特點(diǎn)，有助于我們對房地產(chǎn)供給市場綜合分析，研究判出供給對房價(jià)的影響。究其原因，一是該類產(chǎn)品相較于普通商品房具有高附加值；二是該類產(chǎn)品的扛風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，目標(biāo)客戶群的購買力受房貸政策調(diào)整的影響??；三是有助于開發(fā)商樹立和擴(kuò)大品牌影響力；四是有助于集中體現(xiàn)和表達(dá)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平；五是與城市規(guī)劃有關(guān)；六有助于后期的物業(yè)維護(hù)管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)?；\(yùn)營，不僅降低了項(xiàng)目的開發(fā)成本，也提高了項(xiàng)目規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力，同時(shí)，也是房地產(chǎn)規(guī)?；\(yùn)營后有別于其它產(chǎn)品規(guī)模化的一個(gè)特點(diǎn)，那就是價(jià)格具有了隨項(xiàng)目開發(fā)周期滾動(dòng)上漲的特點(diǎn)。由于氣候、地理等自然環(huán)境等因素的影響，不同區(qū)域有不同的生活習(xí)慣、風(fēng)俗，人們對房地產(chǎn)的需求會(huì)有不同的偏好。耐用消費(fèi)品說明了這種商品相對于其它的商品來說貶值程度要慢得多，也就是說具有保值的特點(diǎn)。(3) 生活必需品、消費(fèi)品、投資品、投機(jī)品房地產(chǎn)對于不同的消費(fèi)者可以滿足生存、享樂、投資和投機(jī)等不同層次的需求。作為生活必需品房地產(chǎn)幾乎沒有什么替代品。可以想象再去施加壓力還會(huì)給彈簧帶來多大的壓縮程度呢?因此說現(xiàn)階段對房地產(chǎn)抑制需求的作用很小。由于土地資源的稀缺性，房地產(chǎn)從長期來看會(huì)有不斷升值的趨勢，同時(shí)可以帶來租金收入，因而又是極好的投資品。由于未來需求的不確定性，房地產(chǎn)開發(fā)商必須在開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)對未來需求做合理而準(zhǔn)確的預(yù)期。房地產(chǎn)供給的這種滯后性不但使得房地產(chǎn)市場價(jià)格長期偏離房地產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)格成為可能，而且給開發(fā)商和整個(gè)房地產(chǎn)市場帶來較大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)交易的分散性也是導(dǎo)致房地產(chǎn)競爭不充分的原因，房地產(chǎn)交易分散進(jìn)行，相關(guān)信息不像其他普通商品一樣易于獲得或交流，使得買賣雙方對市場信息的了解具有不對稱性，賣方比買方對市場的信息了解具有比較優(yōu)勢，導(dǎo)致競爭的不充分性，容易產(chǎn)生賣方壟斷行為。個(gè)人購房者在買房時(shí)也往往需要從金融機(jī)構(gòu)獲得貸款的支持，才能使自己的購房欲望轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的購房需求。 房地產(chǎn)價(jià)格的決定理論房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)核心問題，也是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的核心問題，它關(guān)系到房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)，關(guān)系到房地產(chǎn)市場運(yùn)行秩序和房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置。房地產(chǎn)價(jià)格，是在社會(huì)正常生產(chǎn)條件下，在社會(huì)平均的勞動(dòng)熟練程度和勞動(dòng)強(qiáng)度下，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)所花費(fèi)的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定的，即價(jià)值由C+V+M二個(gè)部分構(gòu)成，其中的C是由建筑材料轉(zhuǎn)移過來的價(jià)值，V是工人的工資，M是建筑工人所創(chuàng)造的剩余價(jià)值。現(xiàn)代西方供求理論認(rèn)為:在市場經(jīng)濟(jì)中，供給與需求的數(shù)量關(guān)系決定價(jià)格及其變化方向，價(jià)格水平及其變化引導(dǎo)供求數(shù)量的調(diào)整，依靠市場力量自動(dòng)調(diào)節(jié)資源配置。最近幾年，上海、深圳、北京、溫州等地掀起了地產(chǎn)風(fēng)波，為此國家也相繼出臺(tái)了一系列措施進(jìn)行宏觀調(diào)控。 經(jīng)濟(jì)因素分析（1）居民可支配收入城鎮(zhèn)居民可支配收入可直接影響房價(jià)的波動(dòng)。在上海，(據(jù)中國社會(huì)科學(xué)院劉建昌研究員測算)。圖21長沙市歷年城市居民人均消費(fèi)性支出（2）地區(qū)生產(chǎn)總值經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r是支撐房地產(chǎn)健康發(fā)展的一個(gè)重要因素，國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）又是衡量國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體指標(biāo)，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主要影響因素。（3）房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)是一個(gè)投資很大的產(chǎn)業(yè)，所以房地產(chǎn)完成投資的多少，是決定其發(fā)展程度的一個(gè)重要因素。（1）房地產(chǎn)市場投資投機(jī)行為投資需求是指居民買房用來出租，如果租金的回報(bào)率低于利率，人們會(huì)將貨幣資金存入銀行或購買股票，而不進(jìn)行投資。前幾年，影響最大的算是溫州炒房團(tuán)了，據(jù)統(tǒng)計(jì)溫州民間炒房資金已超過1000億元，從事炒房的人員達(dá)10萬人，所到之處便令當(dāng)?shù)胤績r(jià)上漲至少20，造成隱性泡沫現(xiàn)象。同樣如果老百姓預(yù)期某類房產(chǎn)或是某個(gè)地段樓盤有較大升值空間，則會(huì)將手上資金投資房產(chǎn)，以求獲得升值利潤，這樣勢必使市場需求增加，房價(jià)隨著上漲。長沙近幾年正加速城市化進(jìn)程，長株潭加速融城，由此帶來的主動(dòng)型需求量相當(dāng)大。（1）金融信貸政策目前房地產(chǎn)供需雙方的資金來源主要依賴銀行貸款。所以政府開始通過調(diào)整利率、緊縮地根、擴(kuò)大融資渠道等措施來控制價(jià)格上漲過快。2010年國家不斷提高利率及儲(chǔ)備金率，金融機(jī)構(gòu)將一次性減少可用資金高達(dá)1100億元左右。（3）土地買賣與開發(fā)政策土地因素是房地產(chǎn)價(jià)格的理論基礎(chǔ)，房地產(chǎn)價(jià)值主要是由地價(jià)和建設(shè)成本構(gòu)成，土地買賣與開發(fā)政策對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，直接影響到房地產(chǎn)商的開發(fā)成本、規(guī)模。（2）區(qū)位因素區(qū)位因素是指房地產(chǎn)所在市場和地區(qū)的特性對房地產(chǎn)價(jià)格水平的影響因素。如果政局穩(wěn)定，社會(huì)安寧，有利于增強(qiáng)投資者購買房地產(chǎn)的信心，這是保持房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定的積極因素，還有可能促使房地產(chǎn)價(jià)格上升。本研究所有數(shù)據(jù)均為年度數(shù)據(jù)，當(dāng)期指當(dāng)年，下期指下年。當(dāng)成本與住宅市場價(jià)格相等時(shí)，新的住宅建設(shè)變得無利可圖，于是投資活動(dòng)便告停頓。一般來說，家庭收入增加意味著支付能力和采購能力的提高，使得用于生活消費(fèi)上的預(yù)算約束線得以上移，導(dǎo)致對商品的需求量隨之上升。這里我們用商品零售價(jià)格來表示其他商品價(jià)格。因此我們推斷:房屋租賃價(jià)格指數(shù)越高，下年房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)越高。我們推斷:房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)越高，下年房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)越高。（9）長沙GDP本文假設(shè)作為反映整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)濟(jì)背景的GDP，同房地產(chǎn)價(jià)格之間存在著一定的相關(guān)性。因此我們推斷:銀行利率越高，下年住宅價(jià)格指數(shù)越低。表32 層次分析法的標(biāo)度及其含義標(biāo)度含義1表示兩個(gè)因素相比，對長沙房地產(chǎn)價(jià)格影響具有同樣重要性3表示兩個(gè)因素相比，一個(gè)因素比另一個(gè)因素稍微重要5表示兩個(gè)因素相比，一個(gè)因素比另一個(gè)因素明顯重要7表示兩個(gè)因素相比，一個(gè)因素比另一個(gè)因素強(qiáng)烈重要9表示兩個(gè)因素相比，一個(gè)因素比另一個(gè)因素極端重要2,4,6,8為上述判斷的中間值由于人們對于復(fù)雜事物的各因素進(jìn)行兩兩比較時(shí)，判斷不可能完全一致，所以在計(jì)算之前，要先檢驗(yàn)判斷矩陣的邏輯一致性。矩陣列數(shù)12345678910.00求特征向量W的分量,歸一化處理：，歸一化的結(jié)果就是相對重要度（權(quán)重）。表34長沙房價(jià)影響因素權(quán)重集一級(jí)指標(biāo)權(quán)重二級(jí)指標(biāo)權(quán)重利率年底利率年初利率增長面積銷售面積增長率竣工面積增長率施工面積增長率社會(huì)經(jīng)濟(jì)商品零售價(jià)格指數(shù)收入增長率人均收入景氣指數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)企業(yè)家景氣指數(shù)土地及租賃租賃價(jià)格指數(shù)土地交易價(jià)格指數(shù) 專家評(píng)判打分接下來評(píng)估分配因子的大小，由于這種估計(jì)的本身就有很大的不確定性，具有模糊性，因而采用模糊綜合評(píng)判法進(jìn)行估計(jì)。然后統(tǒng)計(jì)所有專家的評(píng)價(jià)結(jié)果，并把每個(gè)因素各等級(jí)的評(píng)價(jià)結(jié)果折合成[0,1]區(qū)間的數(shù)值。上世紀(jì)90年代中期，地方政府手中的金融權(quán)力被悉數(shù)上收，地方政府賴以主動(dòng)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長并能夠獨(dú)立支配的只剩下土地這一項(xiàng)核心資源。因此建議在目前國有土地“招”、“拍”、“掛”的政策下，國有土地出讓金由中央財(cái)政統(tǒng)一管理，劃撥一定比例的費(fèi)用給地方政府，剩余部分可以投入國家基礎(chǔ)建設(shè)，廉租房建設(shè)、經(jīng)濟(jì)適用房等社會(huì)保障體系，這樣可以避免地方政府對出讓金的過分依賴和隨意支配。這些政策的嚴(yán)格執(zhí)行，都將減少地方政府與開發(fā)商拉高土地價(jià)格，聯(lián)合推高房價(jià)的動(dòng)力。據(jù)了解，目前長沙市有1萬多戶獲得了經(jīng)濟(jì)適用房購買資格的市民，在翹首等待房源。06年6月，國六條明確規(guī)定套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)一面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。很顯然我國三口之家的居住生活習(xí)慣以2房和3房為主，建議將國六條政策調(diào)整為明確規(guī)定90平米戶型2房占多少比例，3房占多少比例，從而真正達(dá)到為普通家庭作為購買住宅的置業(yè)需求，同時(shí)建議建筑設(shè)計(jì)單位加大創(chuàng)新力度，設(shè)計(jì)出真正中小面積的“宜居”住宅，如65平米的2房同樣能滿足中低收入家庭的居住需求，從而解決目前廣大市民“望房興嘆”的壓力。對包括捂盤惜售、囤積房源及雇傭他人炒作房價(jià)等惡意炒作行為在內(nèi)的六類違法違規(guī)行進(jìn)行重點(diǎn)打擊。如今，住房安家已經(jīng)成為每個(gè)人生活中至關(guān)重要的需求和消費(fèi)，也正是由于房子如此舉足輕重的地位，人們在購房的時(shí)候，也應(yīng)越來越謹(jǐn)慎。(2) 配套完善房子保值更增值一個(gè)樓盤周邊市政配套是否完善，會(huì)直接影響到這個(gè)樓盤是否被購房者作為第一居所。房子增值，當(dāng)然與地價(jià)的上漲脫不了干系。在大區(qū)域背景相同的前提下，旁邊的地價(jià)翻了幾倍，自己的物業(yè)所在的地塊價(jià)格不可能原地不動(dòng)。有些品牌開發(fā)商在推出建筑產(chǎn)品的同時(shí)，也會(huì)相應(yīng)的注重物業(yè)配套、周邊基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境的打造，周邊小區(qū)住戶可以共享，這也是擁有“好鄰居”，房子增值的重要原因。(5) 建筑本身成就物業(yè)未來價(jià)值隨著人們生活水平的提高，他們對居住條件的要求也越來越高。優(yōu)秀的物業(yè)管理公司和合理的物管費(fèi)可以為一個(gè)小區(qū)創(chuàng)造巨大的無形資產(chǎn)。根據(jù)研究結(jié)果對長沙房地產(chǎn)行業(yè)提出了對策建議，為消費(fèi)者購買房產(chǎn)提供了合理化建議。王露薇同學(xué)配合整理了第一章的房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析部分，負(fù)責(zé)整理2010年的最新發(fā)展情況。課堂匯報(bào)展示時(shí)，播放的幻燈片主要是由王露薇同學(xué)負(fù)責(zé)制作的，她不僅僅將文章內(nèi)容概況全面，還增加了許多2010年的最近背景資料，使PPT內(nèi)容更加完整生動(dòng)，崔忠東同學(xué)在資料的搜集和美化處理方面也做出了巨大貢獻(xiàn)。“推動(dòng)房價(jià)上漲的原因，推動(dòng)價(jià)格的五種力量”這部分與前文的影響價(jià)格的主要因素分析有重