【導(dǎo)讀】發(fā)展的勢(shì)頭備受世人矚目。近年來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲較快，部分地區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)飆升，超過(guò)了。經(jīng)濟(jì)總體增長(zhǎng)水平。因此對(duì)城市房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題的研究引起了學(xué)術(shù)界、企業(yè)、政府和媒體的。本文以福建省房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，目的在于對(duì)福建省房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響因素形成全面、客觀的認(rèn)識(shí)，并為房地產(chǎn)市場(chǎng)。的各個(gè)參與者的決策提供參考。

　　

【正文】 商品房銷售面積呈正比例關(guān)系、與商品房竣工面積呈反比例關(guān)系。房地產(chǎn)投資額和商品房銷售面積反映了福建省房地產(chǎn)業(yè)的景氣程度，福建省房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和投資額的大幅增加，對(duì)需求的拉動(dòng)作用很大。在模型中，房地產(chǎn)投資額的系數(shù)為 ，商品房銷售面積的系數(shù)為 ，說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)每增加 1 億元的投資額，房?jī)r(jià)大致可能上漲 元，銷售面積每增加 1萬(wàn)平方米，將使房?jī)r(jià)大致上漲 元。商品房竣工面積反映的是市場(chǎng)的供給情 況，其在模型中的系數(shù)說(shuō)明，竣工面積每增加 1 萬(wàn)平方米，房?jī)r(jià)下降 元。 （ 五 ） 房?jī)r(jià)預(yù)測(cè) 觀察模型中自變量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、商品房銷售面積和竣工面積的增長(zhǎng)趨勢(shì)，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額和竣工面積以二次方程模型擬合較好，銷售面積以線性模型擬合較好。對(duì)三 福建省房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響因素分析及預(yù)測(cè) 17 個(gè)自變量分別進(jìn)行回歸分析和趨勢(shì)預(yù)測(cè)，結(jié)果如下圖所示： 1 51 41 31 21 11 09876543211 6 0 01 4 0 01 2 0 01 0 0 08 0 06 0 04 0 02 0 00指 數(shù)x4平 均 百 分 誤 差 ( M A P E ) 9 . 4 2平 均 絕 對(duì) 誤 差 ( M A D ) 3 2 . 6 7平 均 偏 差 平 方 和 2 0 8 5 . 1 3準(zhǔn) 確 度 度 量實(shí) 際擬 合 值預(yù) 測(cè)變 量x 4 的 趨 勢(shì) 分 析 圖二 次 趨 勢(shì) 模 型Y t = 2 2 8 . 2 5 7 . 0 * t + 9 . 1 9 * t * * 2 圖 8：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 2021 年、 2021 年的預(yù)測(cè)值為： 和 1 51 41 31 21 11 09876543212 5 0 02 0 0 01 5 0 01 0 0 05 0 00指 數(shù)x3平 均 百 分 誤 差 ( M A P E ) 1 2 . 7平 均 絕 對(duì) 誤 差 ( M A D ) 1 5 6 . 8平 均 偏 差 平 方 和 4 7 8 6 6 . 3準(zhǔn) 確 度 度 量實(shí) 際擬 合 值預(yù) 測(cè)變 量x 3 的 趨 勢(shì) 分 析 圖線 性 趨 勢(shì) 模 型Y t = 4 2 + 1 6 2 * t 圖 9：商品房銷售面積 2021 年、 2021 年的預(yù)測(cè)值為： 和 福建省房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響因素分析及預(yù)測(cè) 18 1 51 41 31 21 11 09876543211 7 5 01 5 0 01 2 5 01 0 0 07 5 05 0 0指 數(shù)x5平 均 百 分 誤 差 ( M A P E ) 1 0 . 5平 均 絕 對(duì) 誤 差 ( M A D ) 9 8 . 6平 均 偏 差 平 方 和 1 2 0 8 0 . 3準(zhǔn) 確 度 度 量實(shí) 際擬 合 值預(yù) 測(cè)變 量x 5 的 趨 勢(shì) 分 析 圖二 次 趨 勢(shì) 模 型Y t = 1 9 9 + 2 1 5 . 2 * t 8 . 5 4 * t * * 2 圖 10：商品房竣工面積 2021 年、 2021 年的預(yù)測(cè)值為： 和 將自變量的兩年預(yù)測(cè)值代入房地產(chǎn)價(jià)格的回歸方程，可以預(yù)測(cè)出福建省 2021 年， 2021年的商品房?jī)r(jià)格分別會(huì)是 元和 元（以基年 1996 年的物價(jià)水平為基準(zhǔn)）。換算為 2021 年的物價(jià)水平，得出 2021 年和 2021 年的預(yù)測(cè)房?jī)r(jià) 是 元和 元。 根據(jù)國(guó)土資源部最新發(fā)布的數(shù)據(jù)可知， 2021 年全國(guó)住宅平均價(jià)格為 4474 元 /平方米，住宅均價(jià)上漲 %，按平均增幅估算，福建省 2021 年的平均房?jī)r(jià)應(yīng)為 元 /平方米，基本符合預(yù)測(cè)值。同時(shí)，由于在 2021 年全國(guó)性樓市降溫之后，福建省部分城市的房?jī)r(jià)不降反升，走出了逆市上揚(yáng)的行情， 2021 年福建省的房?jī)r(jià)應(yīng)該是遠(yuǎn)超于全國(guó)平均水平，也就是高于預(yù)測(cè)所得的數(shù)字。分析其中的原因，大致可歸為“海西”戰(zhàn)略升級(jí)的助推力、開(kāi)發(fā)商資金鏈充裕、同時(shí)當(dāng)年全省土地供應(yīng)趨緊、中小戶型房源大 量消化導(dǎo)致供不應(yīng)求，以及消費(fèi)者對(duì) 2021年政策調(diào)整的強(qiáng)烈預(yù)期等幾方面原因。因此，考慮 2021 年末的市場(chǎng)供需情況，結(jié)合回歸預(yù)測(cè)結(jié)果，我們認(rèn)為， 2021 年上半年福建省房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)繼續(xù)保持供不應(yīng)求的狀態(tài)，房?jī)r(jià)會(huì)在2021年末的基礎(chǔ)上持續(xù)上升，而隨后國(guó)家一系列調(diào)控樓市措施的出臺(tái)將大大改變樓市的風(fēng)向，使投資者轉(zhuǎn)為觀望態(tài)度，房?jī)r(jià)的漲速有可能就此減緩。 福建省房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響因素分析及預(yù)測(cè) 19 五 、 結(jié)論 （ 一 ） 實(shí)證結(jié)果小結(jié) 通過(guò)上文對(duì)福建省 19962021 年間房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的定性分析和定量分析，我們得到了福建省房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的多元回歸模型，并對(duì)福建省未 來(lái)的房?jī)r(jià)進(jìn)行了簡(jiǎn)單預(yù)測(cè)。在此基礎(chǔ)上本章將對(duì)全文的研究結(jié)果進(jìn)行闡述。結(jié)論如下： 房地產(chǎn)價(jià)格符合價(jià)值規(guī)律，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下是由供求關(guān)系決定，圍繞其價(jià)值上下波動(dòng)的。影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的因素可以大致分為五類：自身因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素和其他因素。這些因素或直接或間接地影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求，綜合起來(lái)決定了房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。近年來(lái)福建省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，供給需求量和投資規(guī)模逐年擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)的景氣、居民生活水平的提高、投資環(huán)境的優(yōu)化等都是導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)繁榮的原因。引起福建省房?jī)r(jià)上漲的因素很多，本文選取全 省 GDP、人口總數(shù)、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、商品房銷售面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、商品房竣工面積、建筑業(yè)企業(yè)工程結(jié)算成本七項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行多元回歸分析，通過(guò)逐步回歸發(fā)現(xiàn)影響福建省房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)鍵因素是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、商品房銷售面積和商品房竣工面積，根據(jù)獲得的單方程模型可以預(yù)測(cè)出福建省 2021 年、 2021年的房?jī)r(jià)分別是 元和 元?？梢?jiàn)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地不斷升值，城市規(guī)模的擴(kuò)大，人口和居民收入的增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資不斷增加，商品房竣工面積和銷售面積逐年提高，最終使福建省的房?jī)r(jià)繼續(xù)保持了上漲的趨 勢(shì)。 （ 二 ） 穩(wěn)定房?jī)r(jià)的相關(guān)政策建議 目前，國(guó)家緊縮性財(cái)政金融政策逐漸放松，在信貸、稅費(fèi)等方面加大了對(duì)居民購(gòu)買普通自住房的支持力度，全國(guó)樓市在 2021 年得到全面復(fù)蘇。同年福建省的“海西”戰(zhàn)略由“省策”升級(jí)為“國(guó)策”，更使福建省的經(jīng)濟(jì)地位大幅提升，發(fā)展?jié)摿Ρ豢涨翱春茫康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格再次回歸非理性的高位。隨后，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的再度升溫，為了保障市場(chǎng)穩(wěn)定， 2021 年國(guó)家出臺(tái)了更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，調(diào)整稅收、收縮信貸，旨在抑制不合理的購(gòu)房需求，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。在這樣的背景下，我們認(rèn)為，要繼續(xù)保持福建省房地產(chǎn) 市場(chǎng)的良好發(fā)展，需要特別關(guān)注以下幾點(diǎn)： 第一， 要從土地供給這一根源問(wèn)題上把握好全省房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的源頭。 根據(jù)今年 國(guó)土部發(fā)布的全國(guó)土地利用計(jì)劃 , 2021 年的 住房用地量 要 高于去年 ,并 應(yīng) 確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房 的 用地不低于住房用地供應(yīng)量的 70%。 按照 國(guó)家對(duì) 土地利 福建省房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響因素分析及預(yù)測(cè) 20 用計(jì)劃 的 要求， 福建省政府 應(yīng)配合建設(shè)“海西”的戰(zhàn)略， 科學(xué)合理 地 安排用地計(jì)劃。 在 保障省內(nèi) 經(jīng)濟(jì)建設(shè) 重點(diǎn)項(xiàng)目用地需求 的同時(shí)， 加大民生領(lǐng)域建設(shè)用地供應(yīng)力度，明確用地指標(biāo)向經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、中低價(jià)位中小套型普通商品住房?jī)A斜。適度控制大城市 建設(shè)用地規(guī)模，合理安排小城市建設(shè)用地，重點(diǎn)保障古田等 21個(gè)綜合改革建設(shè)試點(diǎn)鎮(zhèn)的用地需求， 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，確保土地合理高效的利用。 第二， 在資金 來(lái)源 方面， 當(dāng)?shù)?銀行和金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng) 做 好 房地產(chǎn) 金融 信貸管理 。 對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格管理存貸比，做好授信審查和貸后監(jiān)督， 適當(dāng)收緊信貸 規(guī)模，禁止開(kāi)發(fā)商用土地做抵押。對(duì)于 住房消費(fèi)貸款， 銀行必須嚴(yán)格區(qū)分首套房貸和二套以上房貸，嚴(yán)限炒房和投機(jī)性購(gòu)房， 在福州、廈門等房?jī)r(jià)上升較快的城市可取消部分 利率 優(yōu)惠政策 ， 從而 引導(dǎo)消費(fèi)者理性消費(fèi)， 抑制投資性購(gòu)房需求，減少市場(chǎng)價(jià)格上漲的壓力 ?？刂撇缓侠硇枨蟮耐瑫r(shí)鼓勵(lì)基本消費(fèi)需求，促進(jìn)市場(chǎng)供求平衡。 第三，要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增加 全省中小戶型房屋 的供應(yīng)，緩解需求壓力 。 政府應(yīng)不斷健全和落實(shí)住房保障制度， 在全省各設(shè)區(qū)市 形成包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、經(jīng)濟(jì)租賃住房等多層次的保障性住房建設(shè)體系 。 應(yīng)協(xié)調(diào)好保障性住房與商品住宅的關(guān)系，可以 在商品房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快的城市 進(jìn)行試點(diǎn)， 適當(dāng)放寬經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)范圍，由低收入向中等偏下收入家庭逐步擴(kuò)大，并與廉租住房有機(jī)銜接起來(lái) 。 第四， 對(duì)于國(guó)家新政的具體執(zhí)行應(yīng)進(jìn)行 平穩(wěn) 過(guò)度，為買房者、開(kāi)發(fā)商、中介準(zhǔn)備好一 定的緩沖期， 規(guī)定 的細(xì)則還 可以根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r進(jìn)一步細(xì)化 。 同時(shí)， 要加強(qiáng)信息引導(dǎo) 和監(jiān)督，保證市場(chǎng)交易的公平公正和信息對(duì)稱，增強(qiáng)市場(chǎng)交易的透明度， 營(yíng)造健康穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境。 福建省房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響因素分析及預(yù)測(cè) 21 參考文獻(xiàn) [1] 華偉 ：《 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué) 》， 復(fù)旦大學(xué)出版社 ， 2021 [2] 王文群 ：《 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué) 》， 經(jīng)濟(jì)管理出版社 ， 2021 [3] 錢昆潤(rùn)，蘆金峰 ：《 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（第一卷） 》， 中國(guó)計(jì)劃出版社， 1999 [4] 魏潤(rùn)卿，《現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)地位的考究》，學(xué)術(shù)探索， 2021（ 4） [5] Diana Kasparova, Michael White，《 The Responsiveness of House Prices to Macroeconomic Forces》，International Journal of Housing Policy， 2021（ 3） [6] 張大亮，周麗梅 ，《 顧客需求的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響 》，價(jià)格理論與實(shí)踐， 2021（ 4） [7] 王飛，劉開(kāi)瑞，李躍柏，《投資和投機(jī)因素對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格影響的多元回歸分析》，西華大學(xué)學(xué)報(bào)，2021（ 12） [8] 楊永清，《宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)價(jià)格分析及趨勢(shì)預(yù)測(cè)》，經(jīng)濟(jì)論壇， 2021（ 19） [9] 柴強(qiáng)，《影響房?jī)r(jià)的幾個(gè)理論問(wèn)題》，城市開(kāi)發(fā)， 2021（ 5） [10] 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