【正文】 反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要指標(biāo)是國內(nèi)生產(chǎn)總值（ Gross Domestic Product,GDP） 的增長 。 常被公認(rèn)為衡量國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況的最佳指標(biāo) 。 一般來說 ， 國內(nèi)生產(chǎn)總值共有四個(gè)不同的組成部分 ， 其中包括消費(fèi) 、 投資 、 政府購買和凈出口額 。 ? 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 預(yù)示著投資 、 生產(chǎn)活動(dòng)活躍 ， 對廠房 、 寫字樓 、 商店 、 住宅和各種娛樂設(shè)施等的需求增加 ， 由此會引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲 ，尤其是引起地價(jià)上漲 。 ? 第二次地價(jià)暴漲出現(xiàn)于 1967~1974年 ， 正值日本開展地區(qū)開發(fā)和工業(yè)布局區(qū)向原有工業(yè)區(qū)外圍延伸的時(shí)期 ， 這次地價(jià)暴漲以大城市周圍地區(qū)和主要地方城市的變動(dòng)幅度最大 。 對于這次地價(jià)暴漲 ， 1988年 2月 6日原西德 《 法蘭克福匯報(bào) 》 文章《 日本城市地價(jià)暴漲 》 說： “ 日本經(jīng)濟(jì)在世界市場上的成就是引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的啟動(dòng)器 。 ” 二、居民收入 ? 通常，居民收入的真正增加，意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動(dòng)所需要的空間會擴(kuò)大，從而會增加對房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。 ? 如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，其所增加的收入 大部分甚至全部此時(shí)依消費(fèi)順序會用于提高居住水平，這自然會增加對居住房地產(chǎn)的需求，從而會促使居住房地產(chǎn)價(jià)格上漲。不過，如果他們利用剩余的收入從事房地產(chǎn)投資或投機(jī)，例如購買房地產(chǎn)用于出租或?qū)⒊钟蟹康禺a(chǎn)當(dāng)做保值增值的手段，則會引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲。 ? 從成本的角度來看，利率升降會增加或降低房地產(chǎn)開發(fā)的投資利息，從而使房地產(chǎn)價(jià)格上升或下降。 ? 從房地產(chǎn)價(jià)值是房地產(chǎn)預(yù)期未來收益的角度來看，由于房地產(chǎn)價(jià)值與折現(xiàn)率負(fù)相關(guān)，而折現(xiàn)率與利率正相關(guān)，所以利率升降會使房地產(chǎn)下降或上升。 四、匯率 ? 匯率是指一種貨幣折算成另一種貨幣的比率，或者說，一種貨幣以另一種貨幣表示的價(jià)格。 ? 例如，一個(gè)外國投資者以一定價(jià)格購買了一宗房地產(chǎn)，此后出售房地產(chǎn)時(shí)，相對于當(dāng)?shù)厥袌?，房地產(chǎn)可能升值了，但如果該房地產(chǎn)所在國的貨幣發(fā)生了貶值，那么相對于國際交易，其房地產(chǎn)升值可能與貨幣貶值相互抵消，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)投資失敗。因此，當(dāng)預(yù)期某國的貨幣會升值是時(shí)，就會吸引國外資金購買該國房地產(chǎn)，從而導(dǎo)致其房地產(chǎn)價(jià)格上漲；相反，會導(dǎo)致其房地產(chǎn)價(jià)格下降。 ? 房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)的關(guān)系非常復(fù)雜。此時(shí)物價(jià)變動(dòng)，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之變動(dòng)，表示房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)之間的實(shí)質(zhì)關(guān)系未變。 ? 從較長時(shí)期來看，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率和國民收入的增長率。但在房地產(chǎn)開發(fā)用地由政府獨(dú)家壟斷供應(yīng)的情況下，土地一級市場上的地價(jià)水平在很大程度上影響著新建商品房的價(jià)格水平，預(yù)期政府會減少土地供應(yīng)將造成的地價(jià)上漲或者其壟斷的高地價(jià)，是會推動(dòng)房價(jià)上漲或者市場會以房價(jià)上漲來做出反應(yīng)的。 二、社會治安狀況 ? 房地產(chǎn)所處的地區(qū)如果經(jīng)常發(fā)生犯罪案件，則意味著人們的生命財(cái)產(chǎn)缺乏保障。 ? 一般來說，城市化意味著人口向城市地區(qū)集中，造成對城市房地產(chǎn)的需求不斷增加，從而會帶動(dòng)城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲。 ? 關(guān)于房地產(chǎn)投機(jī)對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，普遍認(rèn)為它會引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲。 ? 至于房地產(chǎn)投機(jī)具體會導(dǎo)致怎樣的結(jié)果，要看當(dāng)時(shí)的多種條件，包括投機(jī)者的素質(zhì)和心理等。 ? 而當(dāng)情況相反時(shí)，那些預(yù)計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格還會進(jìn)一步下跌的投機(jī)者紛紛拋售房地產(chǎn)，則會促使房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步下跌。 ? 在某些情況下，房地產(chǎn)投機(jī)行為可能起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用：當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格低落時(shí)，懷有日后房地產(chǎn)價(jià)格會上漲心理的投機(jī)者購置房地產(chǎn)，以待日后房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)拋出，這樣就會出現(xiàn)當(dāng)房地產(chǎn)需求較小的時(shí)候，投機(jī)者購置房地產(chǎn)，造成房地產(chǎn)需求增加；而在房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)，投機(jī)者拋售房地產(chǎn)，增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價(jià)格。如果世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，一般有利于房地產(chǎn)價(jià)格上漲。國際競爭，主要是指國與國之間為吸引外來投資而展開的競爭。 三、政治對立狀況 ? 如果國與國之間發(fā)生政治對立，則不免會出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)封鎖、凍結(jié)貸款、終止往來等，一般會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌。 第八節(jié) 心理因素 心理因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響有時(shí)是不可忽視的。 ? 下面列舉幾種情況： ? ⑴ 房地產(chǎn)需求者遍尋適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)，當(dāng)選定了合意的房地產(chǎn)后，如該房地產(chǎn)的擁有者無出售之意，如果達(dá)成交易，成交價(jià)自然會高于正常價(jià)格。 ? ⑶ 房地產(chǎn)擁有者偶然發(fā)生資金調(diào)度困難，急需現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，無奈只有出售房地產(chǎn)變現(xiàn)，這時(shí)的成交價(jià)格多會低于正常價(jià)格。迷信風(fēng)水的人認(rèn)為，風(fēng)水的好壞會影響自己、家庭、子孫后代的盛衰吉兇。同樣，如果將原屬于某一較落后地區(qū)的地方劃歸另一較發(fā)達(dá)地區(qū)管轄，也會促進(jìn)這一地方的房地產(chǎn)價(jià)格上漲；相反，則會導(dǎo)致這一地方的房地產(chǎn)價(jià)格下落。 第四章結(jié)束 不同用途的房地產(chǎn)注重的區(qū)位因素有什么不同？ 對房地產(chǎn)價(jià)格有影響的規(guī)劃和計(jì)劃有哪些？它們對房地產(chǎn)價(jià)格有什么影響？ 利率變動(dòng)是如何影響房地產(chǎn)價(jià)格的？ 房地產(chǎn)價(jià)格與經(jīng)濟(jì)發(fā)展有什么關(guān)系？ 城市化是如何影響房地產(chǎn)價(jià)格的？ 本章思考題