【正文】 區(qū)，實行特殊的政策、特殊的體制、特殊的對外開放措施，往往會提高該地區(qū)的房地產價格。 利率歷次調整一覽 （ 3）近年我國出臺的信貸調控政策 ? 2021年 9月 27日發(fā)布 《 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知 》 ； ? 2021年 10月國務院下發(fā) 《 關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見 》 ； ? 2021年 10月 22日，財政部發(fā)文 《 繼續(xù)加大保障民生投入力度切實解決低收入群眾基本生活 》 ； ? 2021年 6月 22日 《 關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知 》 ； ? 2021年 4月 16日，國務院下發(fā) 《 關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知 》 。 ? 總而言之，加息的最主要目的是為了抑制投資。 25年期：加息前，房貸利率為 %，月供 ；加息后，房貸利率為 %，月供 。 5年期：加息前，房貸利率為 %，月供 ；加息后，房貸利率為 %，月供 。增加買方的稅收，如提高契稅稅率，會抑制房地產需求，從而會使房地產價格下降；而增加賣方的稅收，如收取土地增值稅，會使房地產價格上升。 ? 房地產價格政策抽象來看可以分為兩類： 一類是高價格政策；一類是低價格政策。 家庭人口規(guī)模發(fā)生變化，即使人口總量不變，也將引起居住單位的變動，從而引起需要的住房數量的變動，隨之導致房地產需求的變化進而影響房地產價格。 ? 外部因素再分為：人口因素 、 制度政策因素 、 經濟因素 、 社會因素 、 國際因素 、 其它因素六類 。 要把握房地產價格的影響因素 ， 量化其對房地產價格的影響 ， 要建立下列 8點認識： ⑴ 不同的影響因素或者其變化 ， 引起房地產價格變動的 方向是不盡相同的； ⑵ 不同的影響因素或者其變化 ， 引起房地產價格變動的 程度 是不盡相同的； ⑶ 不同的影響因素的變化與房地產價格變動之間的 關系 是不盡相同的 （ 下圖 ） ； ⑷ 有些影響因素對房地產價格的 影響與時間 有關 ， 有些與時間無關； ⑸ 各種因素對同一類型房地產價格的 影響方向和影響程度 不是一成不變的； ⑹同一因素在 不同地區(qū) 對房地產價格的影響可能是不同的。 第三節(jié) 人口因素 ? 房地產 (特別是居住房地產 )的需求主體是人，人的數量、素質、構成等狀況，對房地產價格有很大影響。 第四節(jié) 制度政策因素 一、房地產制度政策 二、稅收制度政策 三、金融制度政策 四、相關特殊政策 五、相關規(guī)劃和計劃 一、 房地產制度政策 ? 房地產制度政策對房地產價格的影響也許是最大的。 ⑤稅收、金融政策來穩(wěn)定或抑制房價。 三、金融政策 ? 房地產由于價值量大，其開發(fā)、投資、消費均與金融密切相關。月供增加 。月供增加 。由于受到 2021年爆發(fā)的國際金融危機影響，我國經濟在一定程度上受到沖擊，投資速度變緩，于是政府為了保證國民經濟的健康發(fā)展，出臺相應政策鼓勵國民消費。 ? 主要措施有：進一步收緊住房按揭貸款，第一套首付提高到 3成以上、第二套首付不低于 5成，利率不低于基準利率的 、第三套停貸；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款；首次明確表示要在全國范圍內推進房產稅改革。影響房價的政府的規(guī)劃和計劃很多。 ? 城市規(guī)劃對房地產價格有很大的影響，特別是對城市發(fā)展方向、土地使用性質 (用途 )、建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等的規(guī)定。 反映經濟發(fā)展的一個重要指標是國內生產總值（ Gross Domestic Product,GDP） 的增長 。 ? 第二次地價暴漲出現于 1967~1974年 ， 正值日本開展地區(qū)開發(fā)和工業(yè)布局區(qū)向原有工業(yè)區(qū)外圍延伸的時期 ， 這次地價暴漲以大城市周圍地區(qū)和主要地方城市的變動幅度最大 。不過，如果他們利用剩余的收入從事房地產投資或投機，例如購買房地產用于出租或將持有房地產當做保值增值的手段，則會引起房地產價格上漲。 ? 例如，一個外國投資者以一定價格購買了一宗房地產，此后出售房地產時，相對于當地市場，房地產可能升值了，但如果該房地產所在國的貨幣發(fā)生了貶值，那么相對于國際交易，其房地產升值可能與貨幣貶值相互抵消，從而導致房地產投資失敗。 ? 從較長時期來看，房地產價格的上漲率要高于一般物價的上漲率和國民收入的增長率。 ? 關于房地產投機對房地產價格的影響，普遍認為它會引起房地產價格上漲。如果世界經濟發(fā)展良好，一般有利于房地產價格上漲。 ? 下面列舉幾種情況： ? ⑴ 房地產需求者遍尋適當的房地產，當選定了合意的房地產后，如該房地產的擁有者無出售之意，如果達成交易，成交價自然會高于正常價格。 第四章結束 不同用途的房地產注重的區(qū)位因素有什么不同？ 對房地產價格有影響的規(guī)劃和計劃有哪些？它們對房地產價格有什么影響？ 利率變動是如何影響房地產價格的？ 房地產價格與經濟發(fā)展有什么關系？ 城市化是如何影響房地產價格的？ 本章思考題