房地產(chǎn)價格影響因素-wenkub.com
2025-05-06 22:04 本頁面
【正文】 同樣，如果將原屬于某一較落后地區(qū)的地方劃歸另一較發(fā)達地區(qū)管轄，也會促進這一地方的房地產(chǎn)價格上漲；相反，則會導(dǎo)致這一地方的房地產(chǎn)價格下落。 ? ⑶ 房地產(chǎn)擁有者偶然發(fā)生資金調(diào)度困難，急需現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，無奈只有出售房地產(chǎn)變現(xiàn)，這時的成交價格多會低于正常價格。 第八節(jié) 心理因素 心理因素對房地產(chǎn)價格的影響有時是不可忽視的。國際競爭，主要是指國與國之間為吸引外來投資而展開的競爭。 ? 在某些情況下，房地產(chǎn)投機行為可能起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用：當(dāng)房地產(chǎn)價格低落時，懷有日后房地產(chǎn)價格會上漲心理的投機者購置房地產(chǎn)，以待日后房地產(chǎn)價格上漲時拋出，這樣就會出現(xiàn)當(dāng)房地產(chǎn)需求較小的時候，投機者購置房地產(chǎn)，造成房地產(chǎn)需求增加；而在房地產(chǎn)價格上漲時，投機者拋售房地產(chǎn)，增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價格。 ? 至于房地產(chǎn)投機具體會導(dǎo)致怎樣的結(jié)果，要看當(dāng)時的多種條件，包括投機者的素質(zhì)和心理等。 ? 一般來說，城市化意味著人口向城市地區(qū)集中，造成對城市房地產(chǎn)的需求不斷增加，從而會帶動城市房地產(chǎn)價格上漲。但在房地產(chǎn)開發(fā)用地由政府獨家壟斷供應(yīng)的情況下，土地一級市場上的地價水平在很大程度上影響著新建商品房的價格水平，預(yù)期政府會減少土地供應(yīng)將造成的地價上漲或者其壟斷的高地價，是會推動房價上漲或者市場會以房價上漲來做出反應(yīng)的。此時物價變動，房地產(chǎn)價格也隨之變動，表示房地產(chǎn)價格與一般物價之間的實質(zhì)關(guān)系未變。因此，當(dāng)預(yù)期某國的貨幣會升值是時，就會吸引國外資金購買該國房地產(chǎn)，從而導(dǎo)致其房地產(chǎn)價格上漲；相反，會導(dǎo)致其房地產(chǎn)價格下降。 四、匯率 ? 匯率是指一種貨幣折算成另一種貨幣的比率，或者說，一種貨幣以另一種貨幣表示的價格。 ? 從成本的角度來看，利率升降會增加或降低房地產(chǎn)開發(fā)的投資利息，從而使房地產(chǎn)價格上升或下降。 ? 如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，其所增加的收入 大部分甚至全部此時依消費順序會用于提高居住水平，這自然會增加對居住房地產(chǎn)的需求，從而會促使居住房地產(chǎn)價格上漲。 對于這次地價暴漲 ， 1988年 2月 6日原西德 《 法蘭克福匯報 》 文章《 日本城市地價暴漲 》 說： “ 日本經(jīng)濟在世界市場上的成就是引起房地產(chǎn)價格上漲的啟動器 。 ? 經(jīng)濟發(fā)展 預(yù)示著投資 、 生產(chǎn)活動活躍 ， 對廠房 、 寫字樓 、 商店 、 住宅和各種娛樂設(shè)施等的需求增加 ， 由此會引起房地產(chǎn)價格上漲 ，尤其是引起地價上漲 。 常被公認(rèn)為衡量國家或地區(qū)經(jīng)濟狀況的最佳指標(biāo) 。 ? 土地利用總體規(guī)劃、 土地利用年度計劃、土地供應(yīng)計劃中確定的建設(shè)用地總量、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用量以及國有建設(shè)用地供應(yīng)數(shù)量、用途結(jié)構(gòu)、空間布局等，決定了房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)狀況，從而對房地產(chǎn)開發(fā)用地以及商品房的價格的很大的影響。 ? 土地利用總體規(guī)劃的控制指標(biāo)主要有兩項：一是建設(shè)用地總量（包括建設(shè)占用耕地數(shù)量）；二是耕地保有量（包括基本農(nóng)田）。 ? 城市規(guī)劃主要有城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。 ? 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃對房地產(chǎn)價格有很大的影響 : ? 《 中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 》 提出“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟適用房。 ? 例如，深圳、海南島、上海浦東，房地產(chǎn)價格大幅度上漲。其中，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一定程度上的波動，從 2021年上半年無論投資增幅還是價格等高位運行，但至下半年到 2021年有所回落，而到 2021年據(jù)國土部報告稱房價漲幅達到 %，投資幅度也相應(yīng)增加。 ? 2021年 9月 29日，國家相關(guān)部委出臺鞏固樓市調(diào)控成果的新一輪政策。 ? 對于房地產(chǎn)市場來說，不論是開發(fā)商還是消費者，持續(xù)大幅度的降息確實對其是一個利好。 （ 2） 2021年 5次減息 調(diào)整時間 一年期人民幣貸款利率（ %） 調(diào)整內(nèi)容 2021年 9月 16日 一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率下調(diào) 2021年 10月 9日 一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率下調(diào) 2021年 10月 30日 一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率下調(diào) 2021年 11月 18日 一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率下調(diào) 2021年 12月 12日 一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率下調(diào) ? 相對于 2021年央行的六次加息，進入 2021年下半年央行的百日減息將一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)至 %，是有著重要原因的。對開發(fā)商而言，利率上調(diào)將意味著融資成本增加，將直接導(dǎo)致開發(fā)商開發(fā)能力下降，近而導(dǎo)致供給的相對下降，在需求不變的情況下對控制房價上漲不利。月供增加 。月供增加 。月供增加 。 ? 影響房地產(chǎn)價格的金融政策主要是房地產(chǎn)信貸政策，包括嚴(yán)格控制或適度放松房地產(chǎn)開發(fā)、購房貸款，上調(diào)或下調(diào)金融機構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率，提高或降低最低購房首付款比例，提高或降低最高房地產(chǎn)抵押貸款成數(shù)，延長或縮短最長購房貸款期限等等。 （三）房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收。 （一）房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收。 所謂高價格政策，一般是指政府對房地產(chǎn)價格放任不管，或者有意通過某些措施來抬高房地產(chǎn)價格；低
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