房地產綜合知識-房地產價格與稅收-資料下載頁
2026-01-12 23:49本頁面
【正文】 工作； 1995 年 9 月初至 1996 年 5 月底完成基礎工程并開始預售樓面。地上建筑分兩期建設，一期工程于 1996 年 6 月初開始，建設西南側的寫字樓主樓和副樓各一棟，于 1996 年 12 月底結構封頂， 1997 年 11 月底完成裝修工程。第二期建設位于項目用地東北側的商住樓和寫字樓副樓各一棟，于 1997 年 1 月初開始， 1998 年 5 月底完成裝修工程。整個項目將于 1998 年 6 月底全部竣工投入使用。 34 2 ．項目投資成本及費用分析 35 36 37 3 ．項目銷售收入?yún)R總 ? （ 1）銷售計劃 38 （ 2）項目銷售收入 ? 本項目寫字樓主樓、副樓、商住樓、商場、地下商場、地下停車庫和倉庫的銷售價格分別為 3000 美元 /平方米、 2 800 美元 /平方米、 3 510 美元 /平方米、 720 美元 /平方米和 1000 美元 /平方米。據(jù)此，得到該項目的銷售收入如表 105 所示。 39 ? 4 ．土地增值稅計算： ? （ 1）增值額＝ 86066－ 63 944 = 22 122 （萬美元） ? （ 2）增值比例＝ 22 122247。 63944 = ％ ? （ 3）適用稅率＝ 30 ％ ? （ 4）應繳納土地增值稅＝ 22122 30％＝ （萬美元）。 40 五、固定資產投資方向調節(jié)稅 ? 征收投資方向調節(jié)稅的目的，是為了貫徹國家產業(yè)政策，控制投資規(guī)模，引導投資方向，調整投資結構，加強重點建設，促進國民經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調發(fā)展。 ? 投資方向調節(jié)稅實行差別比例稅率。 ? 對基本建設項目投資適用 0 % , 5 % ， 15％ , 30 % 4 檔；對更新改造項目投資適用 0 % , 10 ％兩檔。 ? 隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步完善，以及國家投資管理體制和稅收制度的改革，房地產開發(fā)中的固定資產投資方向調節(jié)稅將逐漸取消。 41 （四）資源、財產稅 ? 城鎮(zhèn)土地使用稅 ? 根據(jù) 1988 年 9 月 27 日國務院頒布并于當年 11月 1 日起實施的 《 中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例 》 ，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內 擁有土地使用權 的國內企業(yè)、單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務人。 ? 擁有土地使用權的單位和個人不在土地所在地的，其 土地的實際使用人和代管人為納稅人 ；土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，其 實際使用人為納稅人 ；土地使用權共有的，共有各方都是納稅人，由共有各方分別納稅。 ? 土地使用稅實行按年計算，分期繳納的征收辦法。 42 ? 鑒于房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產開發(fā)企業(yè)而言是一種產品，因此，對房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房， 在售出前，不征收城鎮(zhèn)土地使用稅 。 ? 但對售出前房地產開發(fā)企業(yè)已投入使用或出租、出借的商品房，應按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 43 房產稅 ? 根據(jù) 1986 年 9 月 15日國務院發(fā)布并于同年 10 月 1 日起施行的 《 中華 ? 人民共和國房產稅暫行條例） 》 ，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的 房屋產權所有人 ，應依法交納房產稅。 ? 產權屬于國家所有的，由經(jīng)營管理單位繳納；產權出典的，由承典人繳納；產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。 ? 房產稅依照房產原值一次減除 10 ％～ 30 ％后的余值計算繳納，各地都在這個幅度范圍內確定了本地區(qū)的扣減額（如北京市規(guī)定扣減額為 30 %）。 ? 沒有房產原值作為依據(jù)的，由房產所在地稅務機關參考同類房產核定。 ? 房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據(jù)。 ? 房產稅的稅率，依照房產原值計算繳納時，稅率為 1. 2 % ；依照房產租金收入計算繳納時，稅率為 12 ％。 ? 房產稅按年由房產所在地的稅務機關征收，納稅人確有困難履行納稅義務時，可向當?shù)厝嗣裾暾埗ㄆ跍p征或免征。 44 ? 鑒于房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產開發(fā)企業(yè)而言是一種產品，因此，對房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房， 在售出前，不征收房產稅 。 ? 但對售出前房地產開發(fā)企業(yè)已投入使用或出租、出借的商品房，應按規(guī)定繳納房產稅。 45 房地產財產稅存在的主要問題 ? 我國房地產保有期間的財產稅稅種，主要包括 城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅和城市房地產稅 。 ? 存在的問題： ? （一）稅基狹窄 ? （二）內外兩套稅制有違公平 ? （三）計稅依據(jù)不合理 ? （四）忽視房地產稅在城市建設和維護資金來源中的作用 46 房地產財產稅改革的方向 ? （ 1）統(tǒng)一從價課征物業(yè)稅 ? 物業(yè)稅是對物業(yè)所有者或使用者，根據(jù)物業(yè)課稅價值按年征收的一種財產稅。 ? 物業(yè)稅應該是對現(xiàn)有房產稅、城市房地產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等歸并后，統(tǒng)一按房地產課稅價值征收的一種財產稅。 ? （ 2）拓寬征收范圍 ? （ 3） 制定科學的房地產分類標準 ? （ 4）合理設計物業(yè)稅的稅率 ? （ 5）科學設計物業(yè)稅免稅和減稅政策 47 （ 3）制定科學的房地產分類標準
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