房地產(chǎn)綜合知識(shí)-房地產(chǎn)價(jià)格與稅收-資料下載頁(yè)
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【正文】 工作； 1995 年 9 月初至 1996 年 5 月底完成基礎(chǔ)工程并開(kāi)始預(yù)售樓面。地上建筑分兩期建設(shè)，一期工程于 1996 年 6 月初開(kāi)始，建設(shè)西南側(cè)的寫(xiě)字樓主樓和副樓各一棟，于 1996 年 12 月底結(jié)構(gòu)封頂， 1997 年 11 月底完成裝修工程。第二期建設(shè)位于項(xiàng)目用地東北側(cè)的商住樓和寫(xiě)字樓副樓各一棟，于 1997 年 1 月初開(kāi)始， 1998 年 5 月底完成裝修工程。整個(gè)項(xiàng)目將于 1998 年 6 月底全部竣工投入使用。 34 2 ．項(xiàng)目投資成本及費(fèi)用分析 35 36 37 3 ．項(xiàng)目銷(xiāo)售收入?yún)R總 ? （ 1）銷(xiāo)售計(jì)劃 38 （ 2）項(xiàng)目銷(xiāo)售收入 ? 本項(xiàng)目寫(xiě)字樓主樓、副樓、商住樓、商場(chǎng)、地下商場(chǎng)、地下停車(chē)庫(kù)和倉(cāng)庫(kù)的銷(xiāo)售價(jià)格分別為 3000 美元 /平方米、 2 800 美元 /平方米、 3 510 美元 /平方米、 720 美元 /平方米和 1000 美元 /平方米。據(jù)此，得到該項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入如表 105 所示。 39 ? 4 ．土地增值稅計(jì)算： ? （ 1）增值額＝ 86066－ 63 944 = 22 122 （萬(wàn)美元） ? （ 2）增值比例＝ 22 122247。 63944 = ％ ? （ 3）適用稅率＝ 30 ％ ? （ 4）應(yīng)繳納土地增值稅＝ 22122 30％＝ （萬(wàn)美元）。 40 五、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 ? 征收投資方向調(diào)節(jié)稅的目的，是為了貫徹國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，控制投資規(guī)模，引導(dǎo)投資方向，調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)重點(diǎn)建設(shè)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展。 ? 投資方向調(diào)節(jié)稅實(shí)行差別比例稅率。 ? 對(duì)基本建設(shè)項(xiàng)目投資適用 0 % , 5 % ， 15％ , 30 % 4 檔；對(duì)更新改造項(xiàng)目投資適用 0 % , 10 ％兩檔。 ? 隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步完善，以及國(guó)家投資管理體制和稅收制度的改革，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅將逐漸取消。 41 （四）資源、財(cái)產(chǎn)稅 ? 城鎮(zhèn)土地使用稅 ? 根據(jù) 1988 年 9 月 27 日國(guó)務(wù)院頒布并于當(dāng)年 11月 1 日起實(shí)施的 《 中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例 》 ，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi) 擁有土地使用權(quán) 的國(guó)內(nèi)企業(yè)、單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人。 ? 擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人不在土地所在地的，其 土地的實(shí)際使用人和代管人為納稅人 ；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，其 實(shí)際使用人為納稅人 ；土地使用權(quán)共有的，共有各方都是納稅人，由共有各方分別納稅。 ? 土地使用稅實(shí)行按年計(jì)算，分期繳納的征收辦法。 42 ? 鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房， 在售出前，不征收城鎮(zhèn)土地使用稅 。 ? 但對(duì)售出前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已投入使用或出租、出借的商品房，應(yīng)按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 43 房產(chǎn)稅 ? 根據(jù) 1986 年 9 月 15日國(guó)務(wù)院發(fā)布并于同年 10 月 1 日起施行的 《 中華 ? 人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例） 》 ，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的 房屋產(chǎn)權(quán)所有人 ，應(yīng)依法交納房產(chǎn)稅。 ? 產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家所有的，由經(jīng)營(yíng)管理單位繳納；產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納；產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。 ? 房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除 10 ％～ 30 ％后的余值計(jì)算繳納，各地都在這個(gè)幅度范圍內(nèi)確定了本地區(qū)的扣減額（如北京市規(guī)定扣減額為 30 %）。 ? 沒(méi)有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。 ? 房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。 ? 房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)原值計(jì)算繳納時(shí)，稅率為 1. 2 % ；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納時(shí)，稅率為 12 ％。 ? 房產(chǎn)稅按年由房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收，納稅人確有困難履行納稅義務(wù)時(shí)，可向當(dāng)?shù)厝嗣裾暾?qǐng)定期減征或免征。 44 ? 鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房， 在售出前，不征收房產(chǎn)稅 。 ? 但對(duì)售出前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已投入使用或出租、出借的商品房，應(yīng)按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。 45 房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅存在的主要問(wèn)題 ? 我國(guó)房地產(chǎn)保有期間的財(cái)產(chǎn)稅稅種，主要包括 城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅 。 ? 存在的問(wèn)題： ? （一）稅基狹窄 ? （二）內(nèi)外兩套稅制有違公平 ? （三）計(jì)稅依據(jù)不合理 ? （四）忽視房地產(chǎn)稅在城市建設(shè)和維護(hù)資金來(lái)源中的作用 46 房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅改革的方向 ? （ 1）統(tǒng)一從價(jià)課征物業(yè)稅 ? 物業(yè)稅是對(duì)物業(yè)所有者或使用者，根據(jù)物業(yè)課稅價(jià)值按年征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。 ? 物業(yè)稅應(yīng)該是對(duì)現(xiàn)有房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等歸并后，統(tǒng)一按房地產(chǎn)課稅價(jià)值征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。 ? （ 2）拓寬征收范圍 ? （ 3） 制定科學(xué)的房地產(chǎn)分類標(biāo)準(zhǔn) ? （ 4）合理設(shè)計(jì)物業(yè)稅的稅率 ? （ 5）科學(xué)設(shè)計(jì)物業(yè)稅免稅和減稅政策 47 （ 3）制定科學(xué)的房地產(chǎn)分類標(biāo)準(zhǔn)
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